התחדשות עם אחריות

על הנייר הכול נראה מושלם: בניינים מסוכנים מתחלפים בבנייה מודרנית וממוגנת, הערך הנדל"ני נוסק והעירייה נהנית מצמיחה כלכלית. ציפינו שמלחמת 12 הימים תהפוך את ההתחדשות העירונית ל"דרך המלך". האיום האיראני הבהיר לכולנו שטילים יגיעו לעוטף עזה - ודווקא בתל אביב הסיכון גדול יותר. בתקשורת האיראנית הצדיקו את הירי על מוקדי אוכלוסין בקיומם של בסיסים צבאיים בלב מרקמים אזרחיים, כמו הקריה. מכאן למדנו כי "כיפת ברזל" נוספת נדרשת - והיא עשויה בטון.

אבל המציאות בשטח מורכבת הרבה יותר. עבור דיירים מבוגרים רבים, הבית אינו רק ארבעה קירות - הוא מכלול של זיכרונות, שכנות טובה ותחושת שייכות. הדרישה לעזוב, גם אם באופן זמני, מערערת את הביטחון האישי. המעבר לדירת ביניים כרוך בהוצאות, בניתוק מהסביבה המוכרת ולעיתים בתחושת אובדן ממשית. גם הפן החוזי אינו פשוט: פרויקט פינוי־בינוי הוא מערכת מורכבת של מסמכים, לוחות זמנים ותנאים משפטיים שקשה להבין לעומק. לא פעם חתימות ניתנות מתוך אמון עיוור ביזם או בלחץ סביבתי, וכשההבטחות אינן מתממשות, נוצרת תחושת בגידה. חשוב לומר: מרבית היזמים פועלים מתוך כוונות טובות, אך גם כוונות טובות אינן מונעות טעויות, עיכובים או חוסר שקיפות.

״לצד הקשיים, פינוי־בינוי הוא גם הזדמנות אדירה״, אומר היזם אבי לוי, מנכ״ל קבוצת יהודה לוי, חברה משפחתית ותיקה. לדבריו, פרויקט שמנוהל נכון - בשקיפות, ברגישות ובמקצועיות - מצליח לשדרג את איכות החיים של הדיירים, לשפר נגישות ובטיחות ולייצר סביבת מגורים מודרנית מבלי לוותר על המרקם הקהילתי. ברחבי הארץ כבר קיימות דוגמאות מוצלחות רבות שבהן הדיירים חזרו לדירה, ערך הנכס עלה משמעותית והקהילה נשמרה.

המפתח, הוא אומר, טמון בגישה: יזם שרואה בדיירים שותפים ולא מכשול, יצליח להוביל תהליך מיטבי. זה מתחיל בהסבר פשוט ובהיר, ממשיך בליווי אישי ומבוסס כולו על שקיפות מלאה. ״דייר שמבין את הדרך ומרגיש בטוח, הופך לשגריר של הפרויקט ולא למתנגד. מניסיוני, פרויקט שמתקדם לאט אך נכון עדיף בהרבה על פרויקט שנדחף מהר ומתקשה במשך הדרך. דיירים מבוגרים זקוקים לביטחונות, להדרכה ולפנים מוכרות שמלוות אותם. עבורם, זו לא 'עוד דירה' - זה ביטחון, זו תחושת שייכות והמשכיות של חיים שלמים״.

תמיר חנן, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת פרץ בוני הנגב, מוסיף: ״הדיירים המבוגרים הם החלק הכי רגיש בפרויקט פינוי בינוי. אנחנו רואים בהם שותפים מרכזיים בתהליך ההתחדשות. לכן אנחנו שמים בראש מעיינינו את מיצוי הזכויות שלהם בצורה המקיפה והמדויקת ביותר, ומציעים את כל הפתרונות האפשריים: דירה חלופית בפרויקט, מימון לרכישת דירה במקום אחר, מימון לדיור מוגן, התאמות בדירה ככל שנדרש, וליווי אישי לכל צורך שעולה.

״כאשר דיירים מבוגרים עוברים לדיור ביניים, אנחנו לא משאירים אותם לבד עם המשימה. אנחנו מסייעים להם בכל שלב - החל מאריזה של הבית ועד שירותי הנדי-מן שיתקין ויארגן עבורם את הבית הזמני, ואת החדש. בפועל, סל השירותים שאנחנו מעניקים רחב בהרבה ממה שמגדיר החוק, משום שאנחנו מבינים את הקושי האמיתי שהם חווים במעבר״.

 כבד את קשישך

הגיל השלישי הוא אחד הנושאים הרגישים ביותר בהתחדשות עירונית. המחוקק הכיר בכך וקידם תיקונים בחוק פינוי־בינוי שנועדו לאפשר לקשישים להצטרף לפרויקטים מבלי להתמודד עם מהלכים דרמטיים הפוגעים ביציבות חייהם.

בפועל, יישום החוק חושף קשיים מהותיים המחייבים תיקון נוסף. בעזרת עו"ד אלי תוסייה־כהן, ממובילי תחום ייצוג הדיירים ומלווה זה שלושה עשורים עשרות מתחמי פינוי־בינוי ברחבי הארץ, מיקדנו כמה סוגיות מרכזיות.

הראשונה היא סוגיית ההיוון - הטבה שנשחקת משמעותית. החוק מעניק לקשישים שלוש חלופות מחוץ לפרויקט: קבלת מלוא שווי דירת התמורה בניכוי היוון; רכישת דירה חלופית עבור הקשיש באותו מנגנון; או מעבר לבית אבות בחישוב זהה. אולם מנגנון ההיוון, שטרם הוסדר בתקנות, עלול להביא לקיזוז של 20%-30% משווי דירת התמורה, ובכך לפגוע מהותית בכוח הקנייה של הקשיש. במקביל, ליזם נחסכות עלויות משמעותיות: דמי שכירות, עמלות ערבויות ולעיתים דמי ניהול, כאשר הקשיש עובר לדירה אחרת ואינו חוזר לפרויקט.

השנייה היא חלופות הבחירה. החוק מבחין בין קבוצות גיל שונות, ובטווח הגילים 70-75 הוא מאפשר ליזם לבחור איזו חלופה להציע תחילה. בפועל, היזם יעדיף חלופה בתוך הפרויקט, בעוד הקשיש יעדיף בדרך כלל חלופה מחוצה לו, כזו המבטיחה יציבות ושקט תכנוני. לשם כך נדרש תיקון משפטי שיבטיח כי הבחירה תהיה בידי הקשיש בלבד, ללא סייגי גיל.

הסוגייה השלישית היא הגדרת מיהו קשיש. לפי החוק כיום, הגדרת הקשיש נקבעת במועד חתימת בעלים ראשון. אלא שמצבים רבים יוצרים חוסר סבירות: אדם בן 69 בעת החתימה עשוי להיות בן 80 בעת הפינוי בפועל. יש צורך בהוספת קריטריון משלים - בחינת הגיל מחדש בעת קליטת הבקשה להיתר, כך שמי שמלאו לו 75 באותה עת יהנה מההטבות המיועדות לו.

הסוגייה האחרונה היא תקופת המגורים הנדרשת. החוק דורש מהקשיש להתגורר בדירה לפחות שנתיים לפני חתימת בעלים ראשון וכן במועד חתימתו על ההסכם, אך אינו קובע במפורש האם עליו להמשיך להתגורר בדירה עד יום הפינוי.

העמימות הזו יוצרת פרשנויות סותרות ואף חשש ל"תקלות מס". בפועל, קשישים רבים נאלצים לעזוב את הדירה בטרם מועד הפינוי מסיבות מוצדקות - קושי בעלייה במדרגות, מעבר לדיור מוגן, הידרדרות בריאותית ועוד. בהיעדר בהירות, דווקא האוכלוסייה שהחוק נועד להגן עליה חשופה לפגיעה. נדרשת הבהרה רשמית של רשות המסים או תיקון חקיקה שיקבע כי עמידה בתנאי המגורים ההיסטוריים מספיקה, ללא דרישה להמשך מגורים בדירה עד הפינוי.

רגישות מרבית

עו"ד יריב בר־דיין, המתמחה בייצוג דיירים בפינוי־בינוי, מסכם: "בפרויקטים של פינוי־בינוי, כאשר מדובר בקשישים ובאוכלוסיות מיוחדות, נדרשת רגישות מרבית. בחלק גדול מן המקרים, אנשים אלו חיים בתוך מתחם המיועד לפינוי בתוך קהילה תומכת ובסמיכות לשירותים רפואיים וחברתיים חיוניים. לכן הטיפול בהם אינו טיפול רגיל״.

לדבריו, ״מהניסיון שלי, הצעד הראשון הוא למפות ולהבין מי מבעלי הדירות הם קשישים או בעלי צרכים מיוחדים, לזהות את הצרכים שלהם ולדעת להתאים את הטיפול למועד הרלוונטי. אין טעם ללחוץ על אוכלוסיות כאלו להצטרף לתהליך בשלבים מוקדמים - זה יוצר לחץ מיותר ופוגע באיכות חייהם. בבוא היום, יש למצוא פתרונות יצירתיים מעבר למה שהחוק מציע. לדוגמה, לאפשר לאותם אנשים לעבור לדירה שהם בוחרים בסמוך למתחם זמן רב לפני הפינוי, כדי לשמר את חייהם בקהילה, ולא להגיע למצב שהם מפונים עם כל שאר בעלי הדירות ואין דירות פנויות בסביבה. כלומר, יש לפעול ולסייע מעבר לחוק ועם התאמה אישית לכל מקרה".

היזם אבי לוי, מנכ״ל קבוצת יהודה לוי: ״דיירים מבוגרים זקוקים לביטחונות, להדרכה ולפנים מוכרות שמלוות אותם״

תמיר חנן, סמנכ”ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית, פרץ בוני הנגב: ״כאשר דיירים מבוגרים עוברים לדיור ביניים, אנחנו לא משאירים אותם לבד עם המשימה״

עו"ד אלי תוסייה כהן: ״אדם בן 69 במועד החתימה עשוי להיות בן 80 בעת הפינוי. יש צורך בהוספת קריטריון משלים״

עו"ד יריב בר דיין: "אין טעם ללחוץ על אוכלוסיות קשישות להצטרף לתהליך בשלבים מוקדמים - זה יוצר לחץ מיותר״