בתוך הבית האינטימי שלי

הציבור הישראלי ממשיך להיאחז בקונספציה ישנה: הוא משוכנע שהוא "צריך" דירת 4-5 חדרים, למרות שרק כחצי ממשקי הבית בישראל הם כאלה. התוצאה ברורה - בזבוז של מטראז' וכסף שאין לרבים מהם.

מינהל התכנון פרסם השבוע חוברת הנחיות חדשה המציעה כלים מעשיים לתכנון דירות קטנות, החל מניצול חללים ועד פתרונות של אלמנטים נשלפים מהקירות. במחקר שהוביל בין היתר האדריכל ארז בן אליעזר, מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, נכתב: "אחת הסיבות היא התפיסה השגויה שדירות קטנות 30-50 מ״ר הן פתרון זמני או פחות ראוי, אף שבפועל הן נותנות מענה חשוב לאוכלוסיות שונות מבחירה, תקציב ואורח חיים".

בסדרת כתבות שפורסמה ב״נדל"ן היום״ דנו באותה תפיסה ישראלית משובשת, שלפיה זוג צעיר אמור לפתוח את חייו בדירת 4-5 חדרים. אחת הבעיות המרכזיות, לפי אנשי המקצוע, היא תכנון דירות קטנות לפי כללים של דירות גדולות, מה שמוביל לניצול לא יעיל של שטח ולחוויית מגורים מוגבלת. המסמך החדש מבקש להגדיר סט כלים ברור ליצירת דירות קטנות איכותיות, מותאמות ומיטביות. אלו מופיעות היום במגוון מודלים: יחידות עצמאיות, מגורים שיתופיים, דיור מיוחד ודיוריות.

המגמה הדמוגרפית תומכת בכך: שיעור משקי הבית הבודדים בערים רבות בעולם כבר עבר את ה־40%, ובמדינות עשירות התופעה בולטת במיוחד. בישראל, שליש מהזוגות צפויים להתגרש; ברבע מהדירות גרים בני 65 פלוס - ושיעורם צפוי להכפיל את עצמו; שיעור הרווקים גדל; וגם בחברה הערבית נרשמת ירידה במספר הנפשות למשק בית.

אז איפה בונים את הדירות הקטנות? תל אביב־יפו מובילה עם 5,294 דירות של 3 חדרים ומטה שנמצאות בבנייה. אחריה ירושלים (4,075), בת ים (2,137), אשקלון (1,921), אשדוד (1,635), רמת גן (1,583), בית שמש (1,519), לוד (1,192), ראשון לציון (1,046) ונתניה (1,038).

כרגיל, השוק הפרטי מקדים את המדינה. חברת קרסו נדל"ן הייתה הראשונה להשיק פרויקט מיקרו־ליבינג בישראל - באבן גבירול 144 בתל אביב, שמתאכלס בימים אלו. תמהיל הדירות נע בין 41 ל־82 מ"ר, מרוהטות וללא חניה.

מיכל גליק, סמנכ"לית השיווק של קרסו נדל"ן, מסבירה: "בחרנו לעשות שימוש בשטחים המשותפים בפרויקט לצורך הרחבת היחידה הפרטית לרבות שטחי עבודה וישיבה בגינת הבניין, חדר כביסה וחדר אופניים משותף, שמפנים מקום בדירה ומגבירים את תחושת השייכות של המתגוררים בפרויקט".

גם המצב הנוכחי בשוק, קיפאון יחסי בתל אביב, מחזיר את הציבור לדירות הקטנות, הנחשבות להשקעה מניבה יותר. הנתונים לא משאירים מקום לספק: שיעור עסקאות בדירות 5 חדרים ירד מכ־13% בשנה שעברה ל־4% בלבד.

 ״הביקוש בעלייה מתמדת״

מעבר ליתרונות הכלכליים (עלות בנייה נמוכה יותר, תחזוקה פשוטה יותר ועלות רכישה נמוכה), לדירות הקטנות יש גם תרומה סביבתית: צריכת אנרגיה מופחתת, טביעת רגל עירונית מצומצמת וחיזוק תפיסת הקיימות.

שימי מלכה, סמנכ"ל שיווק ומכירות של קבוצת יובלים, מתאר מגמה דומה: "הביקוש לדירות קטנות נמצא בעלייה מתמדת בשנים האחרונות, במיוחד באזורים עירוניים שבהם מתרכזים קהלים צעירים, זוגות בתחילת דרכם, סטודנטים וגם משקיעים. כולם מחפשים פתרונות מגורים קומפקטיים, פרקטיים ונגישים יותר מבחינת מחיר".

מלכה מציין כדוגמה את פרויקט HOLO בגבעת שמואל, שתוכנן על ידי ברעלי־לויצקי־כסיף, ובו 84 יחידות קטנות של 2-3 חדרים בשטח של כ־50-60 מ"ר לאחר קידום תב"ע ייחודית שאפשרה את המהלך.

עו"ד אייל בלכר כהן, מנכ"ל קבוצת יסודות, מסכם את תמונת המצב: "הנתונים של החציון הראשון של שנת 2025 מלמדים אותנו על מגמה כמעט זהה למה שראינו בשנה החולפת. אין בעצם שינוי מהותי בתמהיל הדירות החדשות. אני חושב שדווקא בערי הביקוש יש צורך בדירות קטנות יותר על מנת לאזן את המחירים, שכן המחיר למ"ר גבוה למדי״.

לדבריו, ״כאשר מביאים בחשבון את הריביות, מצב הרוח הלאומי ושאר הגורמים שמשפיעים על קהל הרוכשים בערי הביקוש במרכז הארץ מבינים שהדירות הגדולות, שנבנות כתוצאה מאילוצי תב"ע של אותו אזור, מובילות את הקבלנים לבנות דירות שלא תמיד מתאימות במחיר לקהל היעד".

מיכל גליק, סמנכ"לית השיווק של קרסו נדל"ן: "בחרנו לעשות שימוש בשטחים המשותפים בפרויקט לצורך הרחבת היחידה הפרטית״.

שימי מלכה, סמנכ"ל שיווק ומכירות של יובלים: "קהלים צעירים וגם משקיעים מחפשים פתרונות מגורים קומפקטיים, פרקטיים ונגישים יותר מבחינת מחיר״.

עו"ד אייל בלכר כהן מנכ"ל קבוצת יסודות: "דווקא בערי הביקוש, יש צורך בדירות קטנות יותר על מנת לאזן את המחירים, שכן המחיר למ"ר גבוה למדי״.