שליש עד שני שלישים ממשקי הבית בישראל מונים לא יותר מנפש אחת או שתיים – ובכל זאת, מרבית הדירות החדשות שנבנות הן דירות 4-5 חדרים. איך זה קורה? הישראלים פשוט התרגלו לחשוב בגדול. זוגות צעירים קופצים ישר לדירות משפחתיות, הרבה לפני שיש ילדים, והעיריות, שנהנות מהכנסות ארנונה גבוהות יותר מדירות גדולות, ממש לא מנסות לעצור את זה. זה כבר מזמן לא עניין של צורך אמיתי, אלא של פסיכולוגיה צרכנית. הדור הנוכחי רוצה "עוד חדר ליתר ביטחון", גם אם זה אומר לשלם עליו שלושים שנה קדימה.
בניגוד לעבר, כשדור ההורים התחיל מדירות 2 חדרים וצפיפות נחשבה לדבר נורמלי – כמה סיפורים שמענו על שגדלו על ספה מתקפלת בסלון? – כיום אפילו דירה של 3 חדרים (שכבר מזמן התרחבה מ-70 ל-80 מ"ר) נחשבת קטנה מדי לזוג צעיר. ואם זה לא אבסורד מספיק – בפרויקטים של "מחיר למשתכן" המדינה עצמה חייבה קבלנים לבנות לזוגות צעירים דירות של שישה חדרים (!), כולל אזורים שמיועדים מראש לצעירים, כמו בחיפה.
ישי רוט, מנכ"ל שובל הנדסה, מסביר את שורש הבעיה: "הניסיון מלמד שהעיריות לא רוצות דירות קטנות ובעשורים האחרונים מעודדות יזמים לבנות דירות גדולות מתוך מחשבה שדירות גדולות מושכות אוכלוסייה חזקה. לטעמנו זו חשיבה שגויה. ההיפך הוא הנכון – לעירייה צריך להיות אינטרס לעודד יזמים לבנות דירות קטנות, כדי להזרים דם חדש לעיר ולגוון את האוכלוסייה. דירות קטנות הן יותר בנות-השגה לזוגות צעירים ומאפשרות גם לזוגות גרושים לגור בשכנות".
בישראל יש כיום כ-2.1 מיליון דירות בבעלות (70.6% מהשוק) לעומת כ-852 אלף דירות בשכירות – אבל אם היה כאן שוק יציב של השכרה לטווח ארוך, רבים היו מוותרים כליל על החלום לרכוש דירה.
הדירה הקטנה בישראל
על אף הביקוש ההולך וגובר לדירות קטנות, בישראל כמעט שלא בונים כאלה. נתוני הלמ"ס ממשיכים להצביע על מגמת בנייה של דירות גדולות, לעיתים צמודות קרקע עם שטחי שירות נדיבים, מצפון ועד דרום. זאת, בזמן שמספר משקי הבית הקטנים, הכוללים יחידים, זוגות צעירים, גרושים וקשישים, נמצא בעלייה מתמדת.
נוצר כאן פער בולט: משפחות קטנות רבות נאלצות לשכור דירות מרווחות ויקרות מדי לצרכיהן, פשוט משום שאין היצע מספק של דירות קטנות, נגישות וזולות יותר. התוצאה היא אי-התאמה חריפה במלאי הדיור – מצד אחד ביקוש עצום לדירות קטנות, ומצד שני עודף של דירות גדולות. זה מוביל לעלייה ביוממות, לפערי נגישות ולעומק גובר של אי-שוויון עירוני.
"יחידות דיור קטנות אינן בהכרח אותן דירות מפוצלות ואומללות שאנחנו רואים במדורי ההשכרה", מסביר עו"ד יהונתן נאה, מתכנן ערים מהמעבדה למדיניות התכנון בטכניון, שחקר לאחרונה את הנושא. "כאשר הן מתוכננות מראש, מדובר ביחידות חכמות, מודרניות ומעוצבות, שעושות שימוש יעיל וחכם בחלל. הן מתאימות לצעירים, סטודנטים, גרושים, מבוגרים שילדיהם עזבו את הבית ומשפחות קטנות – כל אלו זקוקים לפתרונות דיור זמינים, נגישים ובמחיר סביר".
גם מבחינה כלכלית, היתרונות ברורים: בנייה זולה יותר, תחזוקה פשוטה יותר ועלויות רכישה נמוכות משמעותית. לכך מתווספות גם השלכות סביבתיות חיוביות – צריכת אנרגיה נמוכה יותר, הקטנת טביעת הרגל העירונית וחיזוק תפיסת הקיימות. בניגוד לפרויקטים של התחדשות עירונית, שבמקרים רבים דווקא מגדילים את דירות התמורה, דירות קטנות מהוות עבור רבים כרטיס כניסה נגיש לשוק הדיור. הן מעניקות הזדמנות ראשונה לרכוש נכס עצמאי, כזה שמתאים ליכולת הכלכלית של יחידים, זוגות צעירים ומשקי בית קטנים. בכך הן מצמצמות פערים, מחזקות מוביליות חברתית ומאפשרות לאוכלוסיות שבעבר הודרו משוק הדיור להפוך לחלק ממנו.
אבל לא הכול פסימי. גל קסטל, מנכ"ל אורון נדל"ן, מזהה שינוי חיובי: "בשנה האחרונה אני פוגש תופעה הפוכה – הביקוש עבר מדירות חמישה חדרים, פנטהאוזים ודירות גן אל דירות של שניים, שלושה וארבעה חדרים. אנשים חושבים פעמיים לפני שהם מתחייבים לדירה גדולה ויקרה. האוכלוסייה הרלוונטית לשדרוג, משפרי הדיור, נמצאת ברובה בתקופה מאתגרת: חלקם עדיין במילואים, אחרים נפגעו בעסקים או בעבודה. לכן, דירות קטנות ובינוניות נמצאות היום במוקד הביקוש. עם חזרת הוודאות והביטחון הכלכלי, אני מאמין שנראה שוב תנועה רחבה גם לשוק הדירות הגדולות".
אז מי מובילה בגדולות?
ירושלים שוב מוכיחה שהיא עיר של קצוות – מצד אחד מובילה בבניית דירות הענק של שישה חדרים ויותר, ומצד שני מציגה גם זינוק במספר הדירות הקטנות. תל אביב, כצפוי, שומרת על הבכורה בתחום המיקרו-דירות, ואילו אופקים – כן, אופקים – היא המובילה הארצית בבניית דירות 5 חדרים.
על פי ניתוח שערכה מחלקת המחקר של קבוצת יסודות לנתוני הלמ"ס, החציון הראשון של 2025 לא מביא עמו מהפכה, אבל בהחלט חושף מגמות מעניינות. הקטגוריה הפופולרית ביותר ממשיכה להיות דירות 4 חדרים, המהוות כ-34% מהתחלות הבנייה (עלייה של כ-4% לעומת 2024). אחריה: דירות 5 חדרים עם כ-27%, דירות 3 חדרים עם 23%, דירות 6 חדרים עם 13%, והדירות הקטנות של עד 2 חדרים מהוות רק כ-3% מהתחלות הבנייה (ירידה של כ-2% מהשנה הקודמת).
בירושלים נרשמו 1,228 התחלות בנייה של דירות 4 חדרים, הנתון הגבוה בישראל. תל אביב, שהובילה את הקטגוריה אשתקד, ירדה למקום השני עם 1,102 דירות. את החמישייה סוגרות באר יעקב (630), פתח תקווה (623) ורמת גן (512); צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, מסביר: "זה לא מפתיע שתל אביב בין המובילות בהתחלות בנייה של דירות 4 חדרים. מדובר בעיר שאחראית מדי שנה למספר עסקאות מהגבוהים בישראל. במקביל, אנו רואים מגמה של תנועת רוכשים מצפון העיר לחלקים המזרחיים והדרומיים, בעקבות עליית מחירים חדה. תושבים שרוצים להישאר בעיר מחפשים אלטרנטיבות באזורים שעדיין לא מיצו את קפיצת המחירים, כמו שכונת נחלת יצחק שנהנית ממיקום מצוין לצד תחבורה ציבורית מתקדמת וקרבה למוקדי תעסוקה".
בקטגוריית דירות 5 חדרים, העיר אופקים מובילה את הטבלה עם 483 התחלות בנייה, לפני תל אביב (466), בית שמש (461), ירושלים (438) ורמת גן (385). בקטגוריית דירות 3 חדרים, ירושלים חולפת על פני תל אביב ומובילה עם 1,002 התחלות בנייה, לעומת 944 בתל אביב. אחריהן: פתח תקווה (418), רמת גן (404) ואופקים (388); כשמסתכלים על דירות הענק, 6 חדרים ויותר, ירושלים שוב בפסגה, עם 319 דירות חדשות. אחריה יישובים קטנים ביהודה ושומרון (200), קצרין (151), אור יהודה (145) ועכו (141).
ומה באשר לדירות הקטנטנות של עד 2 חדרים? כאן תל אביב ממשיכה לשלוט – עם 306 דירות קטנות, לפני אשדוד (297), נתיבות (132), בת ים (100) וירושלים (74); עינב כהן, סמנכ"לית השיווק באפי קפיטל, מספרת על המגמה מהשטח: "מחירי הדירות בתל אביב עלו באופן עקבי ומשמעותי, ולכן אנו צופים שמגמת התכנון של דירות קטנות רק תלך ותתרחב. זו תופעה שמוכרת היטב במטרופולינים בעולם, ועכשיו היא מתבססת גם במרכז הארץ. הדירות הקטנות נותנות מענה מדויק לרווקים, זוגות צעירים, סטודנטים ומשקיעים שמבינים את הפוטנציאל הכלכלי. מדובר במוצר אורבני חיוני שמאפשר מגורים נגישים יותר בלב העיר".
עו"ד אייל בלכר-כהן, מנכ"ל קבוצת יסודות, מסכם את נתוני הלמ"ס: "הנתונים של החציון הראשון של 2025 מלמדים על המשכיות כמעט מוחלטת בתמהיל הדירות החדשות. בערי הביקוש נדרש יותר איזון, במיוחד באמצעות תכנון של דירות קטנות יותר שיאפשרו מחירים נגישים. כיום הריביות, מצב הרוח הלאומי והאילוצים התכנוניים מובילים לבניית דירות גדולות שלא תמיד מתאימות לקהל היעד האמיתי".
פסיכולוגיה בגרוש
או ליתר דיוק – פסיכולוגיה במיליון שקל. ליאת דנינו, משנה למנכ"לית חברת אלמוגים, מנסה להסביר את האלמנט הפסיכולוגי שמאחורי הבחירות של רוכשי הדירות בישראל: "אם בעבר המסלול הקלאסי היה הדרגתי, מדירת שלושה חדרים לדירת ארבעה ובהמשך לבית פרטי, הרי שבשנים האחרונות הוא השתנה. הדור הצעיר מדלג על שלב הביניים ורוצה להתחיל ישר בגדול.
מאחורי השינוי הזה עומדת תופעה פסיכולוגית-חברתית מעניינת: הרצון לביטחון, לשייכות ולתחושת יציבות כלכלית, שמתורגמת לחלום על דירה מרווחת, גם כשהיא לעיתים מעבר לצורך הממשי או ליכולת הכלכלית".
במקביל, גם דפוסי החיים השתנו: גיל הנישואים עלה, הפער בין הילד הראשון לשני הצטמצם, וזוגות צעירים מתכננים קדימה. רבים מהם מעדיפים כבר בדירה הראשונה לרכוש נכס בן ארבעה חדרים ומעלה, שיתאים לשנים הבאות ולמשפחה המתפתחת. מבחינה כלכלית, הפערים אינם דרמטיים כפי שנדמה. לעיתים מדובר בתוספת של מאות אלפי שקלים בודדים בלבד, במיוחד באזורים מתפתחים או בפרויקטים חדשים.
דנינו מציינת כדוגמה את פרויקט "שמיים וארץ" ברחובות, שבו ההפרש בין דירת 3 חדרים לדירת 5 חדרים עומד על כ-890 אלף שקל בלבד. "אבל המשמעות השיווקית והחברתית עמוקה הרבה יותר", היא מוסיפה. "הישראלים נוטים לחשוב קדימה – לתכנן את המשפחה העתידית, את פינת העבודה ואת המרפסת לאירוח. הם לא קונים דירה, הם קונים סיפור חיים". לדבריה, "בעוד יזמים רבים מתמקדים בדירות גדולות ומרווחות, חשוב לזכור שהשוק אינו יכול להתבסס על סוג אחד בלבד של מוצר. לצד המשפחות הצעירות והמתרחבות קיימים קהלים הולכים וגדלים – יחידים, גרושים ומצמצמי דיור – שמחפשים דירות קומפקטיות, מתוכננות היטב, המציעות איכות חיים גבוהה במרחב מצומצם. עבורם, דירות שלושה חדרים הן פתרון אידיאלי: הן מציעות נוחות, תחזוקה יעילה וחיסכון בעלויות, מבלי לוותר על תחושת המרחב והאפשרות לארח".
לסיכום, בזמן שהיזמים ממשיכים להתמקד בעיקר בדירות גדולות ומרווחות, חשוב לזכור שהשוק אינו יכול להתבסס על מוצר אחיד. לצד המשפחות הצעירות והמתרחבות צומחים קהלים הולכים וגדלים – יחידים, גרושים ומצמצמי דיור – שמחפשים דירות קומפקטיות, מתוכננות היטב, שמציעות איכות חיים גבוהה במרחב מצומצם. עבורם, דירות שלושה חדרים הן פתרון אידיאלי: הן משלבות נוחות, יעילות תחזוקה וחיסכון בעלויות, מבלי לוותר על תחושת המרחב והאפשרות לארח.
כדי לענות על צורכי כלל האוכלוסייה ולשמור על שוק דיור מאוזן, נדרש להרחיב את ההיצע ולתכנן יותר דירות קטנות ואיכותיות – במיקומים מרכזיים ובתכנון חכם. זהו לא רק צורך כלכלי, אלא גם מהלך חברתי משמעותי שמאפשר לדור הצעיר, למצמצמי דיור וליחידים למצוא את מקומם בעיר מבלי להידחק לשוליים.
ישי רוט, מנכ"ל שובל הנדסה: "לעירייה צריך להיות אינטרס לעודד יזמים לבנות דירות קטנות, כדי להזרים דם חדש לעיר ולגוון את האוכלוסייה"
עינב כהן, סמנכ"לית השיווק באפי קפיטל: "מגמת התכנון של דירות קטנות תלך ותתרחב כמו שקורה במטרופולינים מובילים בעולם"
עו"ד אייל בלכר-כהן, מנכ"ל קבוצת יסודות: "בערי הביקוש נדרש יותר איזון, במיוחד באמצעות תכנון של דירות קטנות יותר שיאפשרו מחירים נגישים"
ליאת דנינו, משנה למנכ"לית אלמוגים: "הדור הצעיר של היום מדלג על שלב הביניים ורוצה להתחיל ישר בגדול"
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו