נא להכיר: התחדשות רחובתית

התחדשות רחובתית היא אולי המהלך העירוני המתבקש ביותר: לקחת רחוב שלם, להרוס את כולו, ולבנות אותו מחדש מקצה לקצה - באותה לוגיקה של בניית שכונה חדשה, רק בתוך עיר חיה ונושמת. מכרז אחד לרחוב שלם, בידי חברה יציבה אחת, פותר כמעט באחת את עומסי הבירוקרטיה, את חוסר הוודאות התכנוני ואת האבסורד המוכר: דיירים שכבר חזרו לבניין חדש מתנגדים לעבודות המתבצעות בגוש הסמוך.

מה שנראה עד לאחרונה כמו חלום באספמיה הופך למציאות בפיילוט חדש של מינהל התכנון. מתכנן מחוז תל אביב, אדר' ארז בן אליעזר, מסביר: "מהלך ההתחדשות לאורך רחוב שלם ממחיש כיצד תכנון נקודתי משתלב בחזון עירוני כולל: מעבר משיכונים מיושנים למרחב עירוני מודרני המשלב מגורים מגוונים, מסחר פעיל ושטחים ציבוריים רחבי היקף, לטובת תושבי השכונה והעיר כולה".

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, בראשות עודד פלוס, מקדמת רצף תוכניות להתחדשות עירונית לאורך רחוב שלם בשכונת רמת השקמה, ציר מרכזי הצמוד לפארק הלאומי ונמצא בעיצומו של מהלך תכנוני רחב־היקף שישנה את אופיו מן היסוד.

לאחרונה אושרה תכנית רחוב שלם 10-12, המשתרעת על פני כ־6.3 דונם וכוללת הריסה של ארבעה מבנים ובהם 86 יחידות דיור. במקומם יוקמו שני מגדלי מגורים בני עד 30 קומות עם חזית מסחרית פעילה. התוכנית מציעה 263 יחידות דיור חדשות - יותר מפי שלושה מהקיים - לצד הקצאה של כ־2 דונם למבני ציבור ויצירת צירים ירוקים בין רחוב שלם לדרך הטייסים.

תוכנית זו מצטרפת לרצף תכנוני משמעותי לאורך הדופן המערבית של השכונה: משלם 2-8 בצפון (כבר בביצוע) ועד אחד העם 2-10 בדרום. בסך הכול מתוכננות לאורך הציר כ־1,600 יחידות דיור חדשות במגדלים בני 21-36 קומות, עם קומת מסחר רציפה שתהפוך את הרחוב למרחב עירוני פעיל ושוקק.

היקף השטחים הציבוריים הוא חלק מהבשורה: בתוכניות רבות שיעורי ההפקעה מגיעים לכ־50% מהשטח, וכוללים שטחים למבני ציבור, שטחים פתוחים, הרחבת מדרכות, מעברים ירוקים וחיבור מודגש בין רמת השקמה לפארק הלאומי, שיעוצב מחדש כחצר הקדמית של השכונה.

לא במקרה

עד כה התחדשות רחוב הייתה תוצר של יוזמות נקודתיות. בעבר, באופן אקראי, אפשר למצוא סיפורים דומים, אך לא תחת יד ממשלתית מכוונת.

פיני מלכה, בעלים ומנכ״ל משותף של חברת מעוז דניאל, המקים מתחם מגדלים גדול THE FIVE בכצנלסון בבת ים: ״במשך כ-25 שנים שבהן אני פועל בתחום ההתחדשות העירונית אני מדבר על הצורך לתכנן התחדשות עירונית במתחמים גדולים ככל הניתן כדי להגיע לתוצאה התכנונית המיטבית בכל התחומים. זה נכון ציבורית, נכון באופן אישי לכל בעלי יחידות במתחם ובוודאי ברמה הכלכלית שמאפשרת התחדשות עירונית״.

בחדרה, במרכזה הצפוני של המדינה, קורה משהו מעניין. בלב העיר, גשם החזקות מחדשת רחוב שלם שנבנה בשנות השישים. המתחם המרכזי נמצא בלב ליבה של העיר; רחוב שלם יימחק וייבנה מחדש עם מגדלים ובנייני בוטיק כששמו של הרחוב יהיה העלייה השנייה.

קבוצת גשם החזקות מנהלת פרויקט התחדשות ברחוב העלייה השנייה, רחוב משנות השישים שאופיין בשיכון נמוך. במסגרת "מגדלי החמש" יוחלפו שבעה בנייני שיכון בחמישה מבנים בני 18-25 קומות, עם מגורים, גני ילדים ומסחר תומך. הפרויקט, שכבר קיבל היתר חפירה ודיפון, מתקדם במהירות: שליש ממנו כבר נמכר.

סמנכל"ית תכנון ורישוי, אדריכלית קרן זילברשטיין, אומרת: ״מבחינה תכנונית, ייחודו של הפרויקט אינו רק בגובה או בהיקף הבינוי, הכולל 400 יחידות דיור, אלא בהבנה שהרחוב עצמו הוא מושא ההתחדשות. ההתערבות מתבצעת משני צדדיו של רחוב עירוני קיים, תוך יצירת רצף חדש של חזיתות פעילות, מסחר עירוני, שטחים פתוחים בקומת הקרקע ותשתיות תומכות״.

התכנון מבקש לייצר השפעה רחבה על המרחב הציבורי כולו. אחד המהלכים המשמעותיים הוא יצירת חניון תת־קרקעי מתחת לתוואי הרחוב וייעוד הדרך, המאפשר שחרור פני הקרקע לשימושים ציבוריים, הרחבת מדרכות, חזית מסחרית ושטח ציבורי פתוח הפונה ישירות לרחוב.

המרחב החדש

חלוץ ההתחדשות העירונית, סמי מצלאוי, מהדמויות הבולטות והוותיקות בענף, היה מהראשונים בישראל להוביל פרויקטי פינוי-בינוי בהיקפים משמעותיים. בבת-ים הוא עומד מאחורי מהלך התחדשות רחב היקף, שבמסגרתו מתחדש קומפלקס עירוני שלם הכולל בסופו של דבר כ-1,800 יחידות דיור חדשות, לאורך הרחובות משה סנה, מבצע סיני וסמטת הורדים הסמוכים לציר יוספטל המרכזי.

בלב המתחם מקימות החברות מצלאוי ונצבא, בשותפות מלאה, את פרויקט רובע איילון - אחד מפרויקטי הפינוי-בינוי הגדולים והמשמעותיים בעיר. הפרויקט כולל שישה מגדלים מהגבוהים באזור, בני כ-43 קומות, עם 1,078 יחידות דיור חדשות, רובן עם נוף פתוח עד הים, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור בהיקף של כ-25 אלף מ”ר, בהם גם מתחם גני ילדים מודרני ומתקדם.

לדברי שלומי דבש, סמנכ”ל השיווק של חברת מצלאוי: ״מדובר בפרויקט מחולל שינוי עירוני וסביבתי, הממוקם על אחד הצירים המרכזיים והחשובים בבת-ים, המחבר בין אזור התעשייה, חולון ובת-ים, ועד קו החוף. מהקומות העליונות נפרש נוף פתוח לים, והפרויקט כולו מגדיר מחדש את המרחב העירוני״.

מעבר לפרויקט רובע איילון, חברת מצלאוי מקדמת פרויקטים נוספים במתחם הצמוד, הממוקם בין הרחובות מבצע סיני, משה סנה וסמטת הורדים - אזור שלם שנמצא בעיצומו של תהליך התחדשות מקיף, ויהפוך לאחד ממוקדי הצמיחה המרכזיים של בת-ים בעשור הקרוב.

אדריכלית סיגי בארי, סמנכ"לית מגורים ועירוניות במינהל התכנון, מסכמת: "האתגר המרכזי של התכנון העירוני הוא בשילוב בין הפרטי לציבורי ובין הנקודתי לשכונתי. מצב בו מקודמות רצף של תוכניות לאורך רחוב שלם הוא חגיגה לעירוניות. זו הזדמנות אמיתית לשלב, בזמן אמת, בין מסה קריטית של בניינים ודירות חדשות לבין המרחב הציבורי המיידי - הרחוב, המדרכה, הכיכר העירונית, הגינה ומוסדות ציבור לצרכי יומיום".

סמנכ"לית מגורים ועירוניות במינהל התכנון, אדריכלית סיגי בארי: "האתגר המרכזי של התכנון העירוני הוא בשילוב בין הפרטי לציבורי ובין הנקודתי לשכונתי"

פיני מלכה, מנכ״ל משותף מעוז דניאל: ״זה נכון ציבורית, נכון באופן אישי לכל בעלי יחידות במתחם ובוודאי ברמה הכלכלית שמאפשרת התחדשות עירונית״

אדריכלית קרן זילברשטיין, סמנכל"ית תכנון ורישוי בגשם החזקות: ״ההתחדשות אינה מתבצעת במתחם סגור או במגרש בודד, אלא משני צדדיו של רחוב עירוני קיים״

שלומי דבש, סמנכ"ל שיווק בחברת מצלאוי: "מדובר בפרויקט מחולל שינוי סביבתי הממוקם במרכז רחוב יוספטל המקשר בין אזור התעשייה, החוצה את חולון ובת ים"