הדור הלומד והנודד

זוכרים את מחאת הסטודנטים של 2011? לא מדובר בצעירי דור ה־Y או ה־Z, שנמצאים היום בחזית התרומה למדינה בשירותם הצבאי, אלא באותה מחאה שהובילה את שיח הדיור של אותם ימים. מאז עברו מים רבים בנהר הנדל"ן, אך הפער בין הביקוש למעונות סטודנטים לבין ההיצע רק גדל.

פתיחתן של מכללות רבות ברחבי הארץ הובילה לשילוש מספר הסטודנטים לתואר ראשון - אך לא לשילוש מספר המעונות. התוצאה ברורה: מצוקת דיור מתמשכת. במקביל, הגידול הדרמטי במספר הלומדים הוביל לכך שבערים רבות דירות שהיו מיועדות למשקי בית הוסבו למגורי סטודנטים.

כבר במחאת הקוטג' של 2011, ובדו"ח ועדת טרכטנברג שבאה בעקבותיה, הודגש הצורך בהקמת 10,000 יחידות דיור ייעודיות לסטודנטים - פתרון שהיה אמור להקל על מחירי השכירות ולספק מענה למחסור בדיור להשכרה. אך עשור וחצי אחרי, מעט מאוד השתנה. סקר שנערך ב־2022 מצא כי ל־90% מהסטודנטים בישראל אין סיכוי למגורים במעונות.

מרחובות ועד ירושלים

בשנים האחרונות ניכר שינוי מסוים בתכנון פרויקטים לדיור סטודנטים. כך למשל, מכון ויצמן למדע - שספג מכה קשה במלחמה עם איראן - מקדם תוכנית להקמת 805 יחידות דיור לסטודנטים, לצד כ־900 מ"ר של חזית מסחרית פעילה לאורך רחוב הרצל שברחובות. הפרויקט מתוכנן בסמוך לתחנת הרכבת בעיר ולתחנת המטרו העתידית "מכון ויצמן", ויבטיח נגישות תחבורתית גבוהה.

גם האוניברסיטה העברית בירושלים הודיעה על פרויקט חדש בקמפוס עין כרם. ההסכם שנחתם עם שיכון ובינוי כולל הקמה, תפעול ומימון של מתחם מעונות בשווי של כ־230 מיליון שקל. סולל בונה תבצע את העבודות, שיכללו 371 יחידות דיור ב־5 בניינים, בסמוך לבית החולים עין כרם ותחנת הרכבת הקלה. באוניברסיטה לומדים כיום כ־25 אלף סטודנטים, אך קיימים בה רק כ־3,500 חדרי מעונות. העבודות מתוכננות להתחיל בקרוב, וצפויות להסתיים בתוך כשלוש שנים.

גם אוניברסיטת תל אביב הודיעה על תוספת של 1,000 יחידות דיור חדשות שיצטרפו ל־2,800 המיטות הקיימות במעונות "ברושים" ו"איינשטיין". בסך הכול תעמוד התוכנית הסופית על כ־4,000 יחידות דיור. כיום כולל מתחם המעונות של האוניברסיטה 18 בניינים, המנוהלים על ידי שיכון ובינוי במסגרת הסכם זיכיון לתקופה של 25 שנה - עד ספטמבר 2043.

באוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע הפכו השכונות הסובבות ג׳ ו-ד׳ למוקד משיכה. שלל הדירות להשכרה בשכונות מסביב לקמפוס הפכו אותה לבירת המשקיעים. עם זאת, יותר ויותר עיריות חייבות להיכנס לתמונה.

לאחרונה דווח כי שיכון ובינוי נדל"ן מכניסה שותפים לפרויקט המעונות באוניברסיטת תל אביב. התזרים נטו הצפוי מהזכויות הנמכרות וחלוקת הרווחים נאמד בכ־230 מיליון שקל. אוניברסיטת תל אביב, באמצעות חברת הנכסים שלה, וחברת מגדל ביטוח ופיננסים ירכשו יחד 40% מהפרויקט לפי שווי של כ־215 מיליון שקל.

כיום מנהלת ומתפעלת שיכון ובינוי כ־5,500 חדרי מעונות ברחבי הארץ- מהם כ־2,800 באוניברסיטת תל אביב, כ־1,200 באוניברסיטה העברית בירושלים, וכ־1,500 נוספים במכון הטכנולוגי בחולון, במכללה האקדמית תל אביב-יפו וברחובות.

איפה העיריות?

בזמן שהמוסדות האקדמיים מגבירים פעילות, גם הרשויות המקומיות נדרשות ליטול חלק במאמץ. באור יהודה למשל, מתחם הפרדס הצפוני - שהיה עד לא מזמן שטח לא מבונה - צפוי לכלול כ־1,500 יחידות דיור חדשות, מהן כ־225 יחידות קטנות (עד 55 מ"ר), לצד דיור מוגן ומעונות לסטודנטים.

ברחובות נחנכו לאחרונה מעונות הסטודנטים החדשים שנבנו ביוזמת העירייה, שיכון ובינוי והחברה לפיתוח רחובות. המתחם כולל 490 יחידות דיור ליחידים ולזוגות, המתפרסות על פני מגדל בן 17 קומות ברחוב דרך אצ"ל פינת דרך הים, בסמוך למוסדות האקדמיים בעיר. ההשקעה הכוללת בפרויקט עמדה על יותר מ־260 מיליון שקל. הבניין קיבל דירוג של שלושה כוכבים בבנייה ירוקה, ונבנה בתוך 27 חודשים בלבד. 20% מהדירות הוקצו לסטודנטים תושבי העיר בהנחה של 20%, במטרה לעודד צעירים להישאר לגור בה. מחירי השכירות נעים בין 2,400 ל־3,380 שקל לחודש.

ובכפר סבא, עד לפני שש שנים, "קרקעות חומות פרטיות" – קרקעות שיועדו למבני ציבור - נחשבו לשטח מת. רשויות מקומיות נמנעו מלקדם עליהן פרויקטים, אך העירייה הציגה מודל חדשני. בעיר חיים כיום כ־2,740 סטודנטים, רובם לומדים לתואר ראשון, ובאזור המיידי (רעננה, הוד השרון והרצליה) מדובר ביותר מ־15 אלף לומדים. בתוך חמש שנים צפויים להתווסף עוד כ־1,200 סטודנטים, אך הביקוש למעונות גבוה בהרבה מההיצע. לפי מחקרי גיאוקרטוגרפיה, חסרות כבר היום לפחות 800 מיטות.

במקביל, בעשור האחרון נבנו בעיר רק 3% דירות קטנות (חדר עד שניים), מה שגרם לזינוק של כ־14% במחירי דירות כאלה בין 2022 ל־2024.

בתוך המציאות הזו צומח פרויקט JOY LIVING של קבוצת ברדוגו - מתחם מעונות סטודנטים חדשני בלב כפר סבא. הקומפלקס, המשתרע על פני 6.5 דונם, יכלול חמישה מגדלים בני תשע קומות וכ־370 דירות במגוון תמהילים - יחידות סטודיו, דירות שניים ושלושה חדרים שיאכלסו כ־700 סטודנטים. בקומת הקרקע יוקם מרכז מסחרי רחב שיכלול מסעדות, בתי קפה, סופרמרקט, חנויות, חללי עבודה ולימוד, חדרי מוזיקה וכושר, סטודיו יוגה, מכבסה, בית כנסת וגינה קהילתית.

מבחינת משקיעים, מדובר באלטרנטיבה אטרקטיבית: מחירי הרכישה נעים בין 1.35 ל־2 מיליון שקל - רף כניסה נמוך משמעותית מהמחירים בעיר, שבה דירת שלושה חדרים ממוצעת עולה יותר מ-3.2 מיליון שקל. התשואה הצפויה גבוהה יחסית - מעל 3.5%, לעומת כ־2.5% בהשקעה בדירת מגורים רגילה. לדברי היזם, ליאור ברדוגו, "עד כה נמכרו כבר למעלה מ־130 יחידות בפרויקט".

המסקנה ברורה: ישראל נדרשת לאמץ את המודל המקובל בכל עיר אוניברסיטאית בעולם ולעודד הקמת כפרי ומעונות סטודנטים נוספים. רק כך ניתן יהיה להתמודד עם התייקרות שוק השכירות – שעליה, בסופו של דבר, משלמים ההורים.