"כשאין רווחיות - אין התחדשות"

"שש שנים חיכינו להיתר בנייה", מספר אביגדור, דייר ברובע 4 באחד הבניינים היפים בתל אביב. ההיתר כבר כמעט היה מוכן לפי תמ"א 38, אך היזם - מוכר ובעל חוסן פיננסי - הודיע לנציגות ההמומה כי הוא שוקל לפרוש.

הסצנה הזו משקפת תופעה רחבה: מה שבעבר היה "הבוננזה" של שוק הנדל"ן התל־אביבי, ההתחדשות העירונית, סופג כיום מכה קשה. פרויקטים שנמצאים כבר על סף היתר בנייה הופכים לנטל עבור היזמים, בשל היעדר כדאיות כלכלית. מה שנחתם לפני חמש שנים פשוט לא רלוונטי כיום. העלייה בהוצאות המימון והבנייה, לצד החולשה בשוק היוקרה המקומי, גורמות ליזמים לפתוח הסכמים ולהציב בפני הדיירים אולטימטום: הפחתת התמורות או פרישה.

בין המרכז לפריפריה, הפערים בולטים במיוחד: בזמן שבפריפריה נרשמת פריחה עם פרויקטים גדולים של פינוי־בינוי בקריות, באשקלון, בנהריה ובערים נוספות - תל אביב נמצאת בצניחה חופשית. הדירות אינן נמכרות, התמורות שהובטחו בעבר גבוהות מדי, והיזמים מתקשים לעמוד בהתחייבויות. הדיירים יכולים לסרב, אך לעיתים קרובות נותרים במבוי סתום - ויזם חלופי כמעט ולא נמצא.

נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מתארת את המגמה: "נכון להיום אנחנו רואים יותר ויותר יזמים שמבקשים להפחית תמורות לדיירים בפרויקטי התחדשות עירונית בתל אביב בטענה לרווחיות נמוכה. חשוב שהדיירים יזכרו כי פרויקט כזה יוצא לפועל רק בעוד כמה שנים, ובינתיים השוק יכול להשתנות מהותית".

אבי לוי, מנכ"ל קבוצת יהודה לוי, מוסיף: "היום כל החברות רואות מה שאנו ראינו כבר לפני שנים - פחות משתלם לבנות בתל אביב בעיקר בגלל מיצוי המחירים, לעומת ערי הפריפריה".

 חלום שמצטמצם

בעלי דירות נכנסים לפרויקטים כשהם מוסרים את הנכס הכלכלי הגדול ביותר שלהם, עם חלום על דירה גדולה ומשודרגת. אך המציאות שונה: "לצערנו בגלל המורכבות של מימוש הפרויקטים אנו רואים תופעה שבה ישנה הקטנת תמורות עבור בעלי הדירות", מסביר אלון וייזברג, שותף ומייסד קבוצת יגאל אלון. "אנו יודעים שהדרך הנכונה היא לייצר מעטפת נכונה של בעלי מקצוע כך שגם הפרויקט יקודם בבטחה וגם התמורות ימוקסמו".

בנימין ברק, מייסד ושותף במנע־ברק שמאות מקרקעין, מוסיף: "בפרויקטים שבהם בעבר יכלו היזמים להציע לבעלי הדירות תוספת של 12 מ"ר ולפעמים אף יותר, כיום התמורה הצטמצמה ל־0-5 מ"ר בלבד. המשמעות היא פגיעה ישירה בכדאיות מצד בעלי הדירות".

המודל העסקי של ההתחדשות העירונית נבחן כעת תחת זכוכית מגדלת. היזם נושא בהוצאות עצומות - מהתמורות לדיירים ועד החתמות, עורכי דין, שמאים, פיקוח, עלויות חומרי גלם, רישוי ושכר דירה בתקופת הפינוי. ההכנסה היחידה היא ממכירת יחידות הדיור, שצריכה לכסות את כל ההוצאות. כדי לקבל ליווי בנקאי - תנאי הכרחי ליציאה לדרך - עליו להציג רווחיות מספקת.

עו"ד אייל בלכר כהן, מנכ"ל קבוצת יסודות, מסביר: "הירידה ברווחיות בפרויקטים בתל אביב נובעת משילוב של ירידת מחירי דירות היוקרה מעל 55 אלף שקל למ"ר ועליית תשומות הבנייה. לכך מצטרפת מדיניות עיריית תל אביב, שמצמצמת זכויות בנייה בכל דרך אפשרית ומטילה מטלות ציבוריות נוספות". לדבריו, בתקופה הנוכחית על העירייה לאמץ גישה מאפשרת יותר, שכן "כשאין רווחיות - אין התחדשות".

 מאבק על התמורות

עו"ד רועי דהן, שותף ומייסד משרד כהן־קצב, קרן, דהן ושות' (KDC), המייצג דיירים, מתאר את האתגר מהצד השני: "אכן ניכרת מגמה בקרב לא מעט מהרשויות המקומיות לנסות לצמצם את התמורות לבעלי הדירות. אנו יודעים כי התפקיד שלנו הוא לדעת לצמצם בכל פרויקט את הפגיעה למינימום, למקסם את התמורות לבעלי הדירות - גם בהקשר של תוספת מטרים, וגם באמצעות הוספת מנגנון חלוקת רווחים".

גם היזמים עצמם מודים בקשיים. שחר רז, מייסד קבוצת קונטמפו נדל"ן: "בשנתיים האחרונות אנו מוצאים את עצמנו בענף מעט יותר מאתגר. הפחתת התמורות וניסיון צמצום הוצאות הפרויקט הם קו פרשת המים בין פרויקט רווחי לפרויקט שאין לו כדאיות".

השאלה הגדולה היא כיצד צריכים הדיירים להגיב לדרישות להפחתת התמורות. בוגין ממליצה על איזון: "אין סיבה למהר ולהסכים להפחתות שאינן מוצדקות כלכלית. גם לא נכון להתעקש מעבר למידה. ההמלצה היא לבחון את הנושא כבר בשלבים המקדימים יחד עם שמאי מטעמם".

עו"ד ורו"ח ירון טיקוצקי מוסיף: "רבים מנצלים את המצב לא רק בתל אביב לנסות ולהוריד תמורות ולשפר את הרווחיות שלהם גם כשאין לכך סיבה ממשית. יש להפעיל את כל גורמי המקצוע… ולנהל מו"מ כלכלי־משפטי. היזמים לא כל כך מהר יעזבו את הפרויקט לאחר ההשקעה בו".

נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מציינת: "חשוב שהדיירים יזכרו כי פרויקט התחדשות יוצא לפועל רק בעוד מספר שנים, ובינתיים השוק יכול להשתנות״

עו"ד אייל בלכר כהן, מנכ"ל קבוצת יסודות: "צעדים אלה פוגעים ישירות בכדאיות הכלכלית של היזמים, עד כדי ויתור על פרוייקטים״

אלון וייזברג, שותף ומייסד קבוצת יגאל אלון: ״הדרך הנכונה היא לייצר מעטפת נכונה של בעלי מקצוע שדואגים לייצר את הבסיס״

אבי לוי, מנכ״ל קבוצת יהודה לוי: ״פחות משתלם לבנות בתל אביב בעיקר בגלל מיצוי המחירים, לעומת ערי הפריפריה״