כאן גרים בחורבה

בשנים האחרונות מתרבות הקריסות בפרויקטים של תמ״א 38, בעיקר בפרויקטים מסוג חיזוק ועיבוי. לעיתים היזמים פונים לבעלי הדירות ומבקשים לפתוח מחדש את ההסכם כדי להמשיך לקדם את הפרויקט, ולעיתים המצב מדרדר לחדלות פירעון ומינוי כונס נכסים.

הדיירים בחולון מתארים מציאות מורכבת ומתסכלת: ״המיזם שלנו נכנס לשנה השישית, בזמן שבניינים לידינו שהחלו בתהליך הרבה אחרינו כבר לקראת סיום או הסתיימו. בכל כמה שבועות מופיעים עובש ורטיבות בדירות, והקבלן לא פותר את הבעיות. זה גרם אפילו לדיירים השוכרים שלנו לעזוב. כך שהדירות זנוחות ועזובות. יש אינספור תקלות בדירות. עורך הדין מטעם הדיירים חסר אונים, לכונס יש דברים יותר מהירים לעשות ולא ממהר להתערב, והקבלן מבצע עבודה נוראית וכשהוא כבר בא ועושה טובה. אנחנו סובלים כבר שש שנים ולא רואים את הסוף״.

עו"ד (רו"ח) ירון טיקוצקי, ממשרד דורון טיקוצקי, מסביר כי הגורם המרכזי לתופעה נעוץ ברף הכניסה הנמוך שאפיין את תחום החיזוק והעיבוי: ״נכנסו אליו יזמים בעלי ניסיון מועט ולעיתים כאלו שהחוסן הפיננסי שלהם נמוך מאוד - או לא קיים כלל. לא פעם אנו נתקלים במתחמים שבהם יזם ניסה לקדם פרויקט חיזוק והוספת קומות ונכשל״. הוא מזכיר כדוגמה פרויקט תקוע בכפר סבא שמעכב היום תוכניות פינוי־בינוי רחבות: ״לפני עשור העדיפו שם חיזוק ועיבוי על פני פינוי־בינוי, וכעת צריך ׳לנקות את השאריות׳ של יזם שקרס - וזה תהליך מורכב״.

עו"ד (רו"ח) ירון טקוצקי: ״נכנסו גורמים שגם הניסיון והמקצועיות שלהם וגם החוסן הפיננסי נמוך מאד - או לא קיים בכלל״

חובות לצד זכויות

אחת הבעיות המרכזיות היא שהקריסה של יזם אינה מוחקת את חותמו על הנכס. טקוצקי מסביר: ״לעיתים רשומות הערות אזהרה על הדירות, ואלה אינן נמחקות אוטומטית. גם אם אין הערות כאלה, ליזם הקודם יש נושים, וגם להם עשויות להיות זכויות. בית המשפט נדרש לאזן בין בעלי הדירות לנושים של היזם, וכאן נוצר מתח בין עולם ההתחדשות העירונית שבו הדיירים אינם נושאים בסיכון, לבין עולם חדלות הפירעון, שבו יש חובות והתחייבויות״.

מעבר לכך, יש מקרים שבהם היזמים לא רק כושלים - אלא גם תובעים את הדיירים שביקשו להשתחרר מהם. כך קרה למשל בראשון לציון, שם הדיירים ביטלו הסכם עם יזם שלא עמד בהתחייבויותיו לקבל היתר בנייה. החברה תבעה אותם, אך התביעה נדחתה בבית המשפט שקבע כי יש לאפשר לדיירים לחפש יזם חדש. אלא שתביעות כאלה עלולות להימשך שנים רבות.

הפחתת הסיכון

עו"ד נורית כהן-קצב, שותפה ומייסדת במשרד KDC, מסבירה כי חלק מהסיכון טמון בעצם הבחירה במסלול החיזוק לעומת הריסה ובנייה מחדש: ״לפני הכל צריך לשים דגש על ההבדל המשמעותי בין פרויקט חיזוק ועיבוי לבין פרויקט הריסה ובנייה מחדש. פרויקט תמ״א 38 מסוג חיזוק ועיבוי מתבצע כאשר שומרים על שלד הבניין הקיים, מחזקים אותו בפני רעידות אדמה ומוסיפים לו קומות או אגפים נוספים, לצד שדרוג תשתיות ושיפוץ חזיתות. לעומת זאת, בתמ״א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש הורסים את המבנה הקיים לחלוטין ובונים בניין חדש מהיסוד בהתאם לתקן העדכני, עם תכנון מודרני וגמישות רבה יותר בניצול זכויות הבנייה.

עו"ד נורית כהן-קצב, שותפה ומייסדת משרד עורכי הדין כהן-קצב, קרן, דהן ושות' KDC: ״בחוזים של הריסת הבניין ובנייתו מחדש קיימת תנאי מתלה המחייב ליווי בנקאי״

"ההבדל העיקרי הוא שבחיזוק ועיבוי קיימת מגבלה של מבנה ישן שממשיך ללוות את הפרויקט, בעוד בהריסה ובנייה מחדש מתקבל נכס חדש לחלוטין, אך תהליך הביצוע מורכב וארוך יותר. מסיבה זו גם מערכת הערבויות בביטחונות בפרויקט ההריסה היא מערכת מורכבת ומתוחכמת יותר שמגנה על בעל הדירה עם מספר ערבות וברוש ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה וכן ערבות לדמי השכירות. ובנוסף לזה בחוזים של הריסת הבניין ובנייתו מחדש קיימת תנאי מתלה המחייב ליווי בנקאי. דבר שמפחית את החשיפה והסיכון טרם הפינוי והריסת הבניין כיוון שהבנק בודקת איתנות היזם וכלכליות הפרויקט ממש לפני שהפרויקט יוצא לדרך״.

יגאל אליהו, שותף ומייסד קבוצת יגאל אלון, מציין כי אחד הגורמים המרכזיים למצב הוא היעדר פיקוח אפקטיבי: ״המקרה בחולון ממחיש עד כמה חסר פיקוח אמיתי. יזמים נכנסים עם הבטחות גדולות, אך בפועל הדיירים נתקעים עם ליקויים, עיכובים ובעיות תחזוקה קשות. הפערים הללו מתגלים רק כשהנזק כבר בלתי הפיך, ולכן אנחנו ממליצים לרוב על הריסה ובנייה מחדש או פינוי־בינוי, גם במחיר של תמורות נמוכות יותר״.

עו"ד יריב בר דיין, מומחה בייצוג בעלי דירות, מסכם כי דווקא השלב שבו נהרס הבניין ונכנס הליווי הבנקאי הוא השלב הבטוח יחסית עבור הדיירים: ״בשלב הזה היזם כבר מחויב להון עצמי משמעותי ולמכירה מוקדמת של דירות, והבנק המלווה מחויב להמשך הפרויקט. מימוש ערבויות הוא מהלך כלכלי דרמטי, ולכן כל הצדדים עושים הכל כדי שהבנייה לא תיעצר גם במקרה של כשל יזמי״.

עו"ד יריב בר דיין: ״מימוש ערבויות הינו מהלך כלכלי דרמטי לכל מוסד פיננסי והוא יבוצע רק במקרי קיצון״