שוק הנדל״ן עובר דירה

נדל״ן הוא ספורט לאומי בישראל. אנחנו מדברים עליו סביב שולחן השבת, מתווכחים עליו עם חברים ומרגישים שכל אחד כאן הוא סוג של ״מומחה נדל״ן״ - החל מהמוכר בפלאפל ועד לסבא שקנה דירות לילדים. אבל לצד המנופים, הקבלנים והדירות לדוגמה, קיימת גם זירה נוספת, פחות מוחשית אך לא פחות משפיעה: הבורסה לניירות ערך בתל אביב.

כשמשקיעים בשוק ההון אפשר להיכנס לעולם הנדל״ן בלי משכנתא, בלי התרוצצות באתרי בנייה ובלי רשימות המתנה מתישות. המדדים בבורסה מאפשרים חשיפה רחבה לענף, בצורה פשוטה ונגישה - החל מהמשקיע המתחיל ועד לוותיקים שבחבורה.

שלוש קבוצות עיקריות מובילות את תחום הנדל״ן בבורסה: חברות יזמיות, חברות נדל״ן מניב בישראל וחברות נדל״ן מניב הפועלות בחו״ל. לכל אחת מהן מדד ייעודי, ובנוסף קיים גם מדד נדל״ן רחב המאחד את כולן יחד.

מדד ת״א-בנייה למשל, כולל את יזמי הבנייה הגדולים בישראל. מדובר ב-44 חברות בסך הכול, מתוכן יותר מ־20 עם שווי שוק של מעל מיליארד שקל. מדד ת״א-מניב ישראל כולל 33 חברות שמחזיקות משרדים, קניונים, מרכזים לוגיסטיים ודיור מוגן, כש־23 מהן הן חברות בשווי של מעל מיליארד שקל. לצדן פועל מדד ת״א-מניב חו״ל, המאגד 15 חברות הפועלות מחוץ לישראל ומעניק למשקיעים חשיפה לפרויקטים בינלאומיים, מבלי לצאת מהבורסה המקומית. מעל כולם ניצב מדד ת״א-נדל״ן, הכולל 90 חברות, מתוכן 48 עם שווי שוק של מעל מיליארד שקל, והוא למעשה מייצג את הענף כולו.

״היתרון הגדול הוא הפיזור״, אומר יניב פגוט, סמנכ״ל המסחר בבורסה. ״במקום לשים את כל הביצים בחברה אחת, מקבלים סל שלם שמייצג את השוק כולו. זה חשוב במיוחד בענף תנודתי כמו נדל״ן, שמושפע מאוד משינויים בריבית״.

שינויי הריבית

ההשפעה הזו בלטה היטב בשנים האחרונות: העלאות הריבית פגעו קשות במניות הנדל״ן, אך כעת, עם ציפיות להפחתת ריבית ייתכן שכבר ב־2026 נהיה במגמת ירידה שתביא להתעוררות מחודשת של השוק. ירידת ריבית תוזיל מימון לחברות, תשפיע על תמריץ גיוסי הון ותהפוך את המניות בענף לאטרקטיביות יותר.

הייחוד הישראלי מורגש גם בזירה הבינלאומית. האוכלוסייה בישראל צומחת בקצב יוצא דופן של כ־2% בשנה, מה שמייצר ביקוש עצום לדיור, משרדים ומסחר. לכך מצטרפת התנופה האדירה בהייטק, שהביאה איתה דרישה למשרדים יוקרתיים, מרכזים לוגיסטיים וחוות שרתים – בין אם מצד ענקיות כמו אנבידיה ובין אם מצמיחה של סטארט־אפים מקומיים.

והרי המספרים

התשואות האחרונות של המדדים מדברות בעד עצמן. מדד ת״א-נדל״ן הרחב רשם עלייה של 40% בשנה האחרונה, 47% בשנתיים ו־110% בחמש השנים האחרונות. מדד ת״א-בנייה עלה ב־36% בשנה החולפת וב־154% בחמש שנים, ואילו מדד ת״א-מניב ישראל הציג עלייה של 46% בשנה האחרונה ו־96% בחמש שנים.

מאחורי המספרים עומדות הקרנות שעוקבות אחרי המדדים - יחד הן מנהלות נכסים בהיקף של כ־2.2 מיליארד שקל, כאשר מדד ת״א-נדל״ן לבדו מדורג שביעי בגודלו בבורסה מבחינת היקף נכסים מנוהלים.

גם ״הכסף החכם״ מזהה את הפוטנציאל. המשקיעים המוסדיים הגדולים בישראל מגדילים חשיפה ליזמי נדל״ן ולפרויקטים אסטרטגיים מתוך אמונה שמדובר בהזדמנות לטווח ארוך, במיוחד כאשר הריבית מתמתנת.

״דווקא בתקופות פחות נוצצות, כשהכותרות לא מחמיאות והעסקאות מתמעטות, חשיפה למדדי הנדל״ן בבורסה היא אלטרנטיבה אמיתית למשקיעים״, מסכם פגוט. ״הפיזור הרחב, הייחודיות של השוק המקומי והביקוש המבני לנדל״ן בישראל – כל אלה הופכים את המדדים האלה לאפשרות שכדאי לשים עליה עין״.

ליד: סמנכ״ל המסחר בבורסה, יניב פגוט: "הייחודיות של השוק המקומי והביקוש המבני לנדל״ן בישראל - כל אלה הופכים את המדדים האלה לאפשרות שכדאי לשים עליה עין״

המומחים מסבירים:

צחי אבו, מנכ״ל ובעלים קבוצת אבו יחיאל:

"אני אוהב את החיבור עם שוק ההון. יש לי מספר חברות בתחומים שונים, נדל״ן מניב, יזמות ודיור להשכרה. שוק ההון מאפשר לכל אחת מהן לגדול, לגייס משאבים ולפעול בשקיפות מול הציבור. הנדל״ן מביא את היציבות והערך לטווח הארוך, ושוק ההון נותן את המימון והנזילות שמאפשרים לנו ליזום, להשביח ולהרחיב פעילות".

איציק ברוך, מנכ"ל ובעלים קבוצת יובלים:

"שוק ההון ושוק הנדל״ן משתלבים באופן טבעי ומאפשרים לחברות נדל״ן לחזק את פעילותן. עבור חברות יציבות ובעלות ניסיון מוכח, החיבור הזה מתבטא ביכולת לגייס הון או חוב במהירות במטרה לקדם ולהאיץ פרויקטים משמעותיים בקנה מידה גדול. האיתנות הפיננסית של החברה מאפשרת קפיצת מדרגה לטובת החברה והמשקיעים".

אבישי קימלדורף, מנכ״ל שיכון ובינוי נדל״ן:

"שוק ההון ושוק הנדל״ן מזינים זה את זה יותר ממה שנדמה. חברות הנדל״ן כבר מזמן לא מסתפקות רק במימון בנקאי מסורתי והן פונות לשוקי ההון, מגייסות אג״ח ומנפיקות מניות, ובכך הופכות בניינים וקרקעות לכלי פיננסי שמייצר נזילות. הכסף הזה מאפשר להן לבנות ולגדול, להתרחב ולצמוח. מנגד, המשקיעים מקבלים גישה לעולם הנדל״ן מבלי לרכוש דירה ומבלי להידרש להתמחות בתחום ומייצרים לעצמם עוגן יציב יחסית בתוך שוק ההון התנודתי. החיבור בין שני העולמות מייצר מעגל סינרגטי, ההון מממן את הנדל״ן, והנדל״ן מייצב את ההון".

זיו יעקובי, מנכ״ל ומבעלי קבוצת אקרו:

"שוק ההון וענף הנדל״ן פועלים בסינרגיה שמבוססת על אמון, קצב וזיהוי מגמות. שוק ההון אינו רק ברומטר כלכלי - הוא מנוע צמיחה שמאפשר לחברות לגייס הון או חוב במהירות ולהאיץ פרויקטים משמעותיים בדיוק כשהתנאים בשלים לכך. היכולת לפעול במהירות בשוק משתנה מעניקה יתרון תחרותי, גמישות אסטרטגית ונגישות להזדמנויות בזמן אמת. כך נוצרת מערכת המשלבת תכנון ארוך טווח עם תגובתיות מיידית ומייצרת ערך גם למשקיעים, גם לשוק וגם לסביבה העירונית. ככל שהקשר הזה מתעצם, כך נבנה שוק נדל״ן יציב, יוזם ומתפתח. זהו בדיוק המודל שאנחנו שואפים אליו באקרו".