ענף הבנייה בישראל מעולם לא היה במצב גרוע יותר מבחינת הנהגה. בעיצומה של מלחמה – ללא שר שיכון מתפקד במשרה מלאה, עם מילואימניקים שנקראים שוב ושוב לשירות, עסקים קורסים ובלי פתרון נראה לעין לקורת גג יציבה עבור הזוגות הצעירים.
אחת התלונות הראשונות שעלו מהציבור במהלך מלחמת חרבות ברזל הייתה סביב התנהלות הפקידות הממשלתית – כן, ב-י-ר-ו-ק-ר-ט-י-ה – המילה הארוכה בשפה העברית. "ממשלת ישראל נכשלה בטיפול בעורף בשבועות הראשונים למלחמה, ולא הייתה לכך הצדקה", קבע מבקר המדינה ונציב תלונות הציבור, והוסיף: "על השרים והמשרדים להפיק לקחים מתלונות הציבור ולפעול לטיוב השירות לאזרחי המדינה, בפרט בעת חירום זו".
אז נכון שהשתנו לא מעט דברים מאז המלחמה, מדובר בתהליך טבעי ומתבקש – אבל זה ממש לא מספיק. עדיין, היתרי הבנייה הם צוואר הבקבוק המרכזי. תהליך ייצור דירה בישראל הוא מסורבל, מסואב וארוך במיוחד. תעשו חשבון: החל מבדיקת היתכנות והגשת תוכנית למחוזות (כ-5 שנים), דרך הכנת תוכנית פיתוח ופרסום מכרז (2-4 שנים), דיונים בוועדה המקומית ומתן היתר (2-3 שנים) ולבסוף בנייה בפועל (3 שנים נוספות). הצלחתם לעקוב? בסך הכול 12 עד 14 שנים, במקרה הטוב; ומה עם פרויקטים של פינוי-בינוי – צו השעה האחרונה? נמשכים בממוצע 12-15 שנה ומשאירים את בעלי הדירות עם חלום שלא מתממש.
ההשוואות הבינלאומיות פשוט מביכות: אם בישראל נדרשות בממוצע 5.2 שנים להוצאת היתר בנייה, הרי שבפינלנד זה לוקח 8 חודשים בלבד, באוסטרליה 11 חודשים ובארה"ב 13 חודשים. בשנות התשעים הצליח "הבולדוזר" אריאל שרון, כשר הבינוי והשיכון, להוריד את זמן הבנייה ל-18 חודשים בלבד. מאז המצב רק הלך והידרדר, למרות כל הקידמה הטכנולוגית.
גם שווקים אחרים במשק מציגים התמודדות זהה מול הרגולציה: תוכנית המטרו שמתעכבת כבר משנת 2016 והביצוע נדחה ל-2045; כ-15% בלבד מיעדי התחנות הסולאריות מומשו – גם כאן בגלל חסמים תכנוניים; ויזמים מדווחים שתהליך אישור מתקני תעשייה חדשים אורך למעלה מ-3.5 שנים.
אבל אולי דווקא עכשיו, מתוך המשבר, אפשר לייצר שינוי; "המדינה הוכיחה שהיא יכולה לפעול אחרת, אם היא רק רוצה", אומר נועם גרייף, מנכ״ל קבוצת עמרם אברהם.
"המציאות החדשה מחייבת חשיבה מחודשת ופעולה נחושה. אני רואה את הרגע הזה כהזדמנות לביסוס מערכת תכנונית יעילה ומותאמת לצרכי העת", מוסיפה רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, "אם המדינה באמת רוצה להניע את שוק הנדל"ן – עכשיו זה הזמן הנכון לעשות זאת".
אז לקחנו את האתגר, ובשיתוף בכירי הענף – גיבשנו עשר הצעות קונקרטיות לממשלות ישראל ולשרי השיכון: כך ניתן להפוך את שוק הבנייה למתוחכם, יעיל וחכם יותר.
נועם גרייף, מנכ״ל קבוצת עמרם אברהם: "המדינה הוכיחה שהיא יכולה לפעול אחרת, אם היא רק רוצה"
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים: "המציאות החדשה מחייבת חשיבה מחודשת ופעולה נחושה"
- היתר בנייה תוך חצי שנה
אפשר, וצריך – להוציא היתר בנייה בתוך חצי שנה. זהו ללא ספק יעד ריאלי ובר-השגה. שאול לוטן, מנכ"ל קבוצת לוינשטיין, שבונה הן בישראל והן בארצות הברית, מסביר זאת בפשטות: "אין לנו ארץ אחרת, אבל אני תמיד לוקח דוגמה מארה"ב. הרבה יותר נוח לבנות בחו"ל. יושבים שם עם פקיד אחד, ותוך שלושה חודשים יוצאים לבנות. גם שם יש תוכנית, יש תמ״א. אם אתה רוצה לבנות בארה"ב, אתה הולך לאדריכל, הוא מתכנן תוכנית, חותם עליה ומגיש אותה. אם הוא פישל, בסוף אין בניין".
אחד הכלים המרכזיים שצפויים לשנות את התמונה בישראל כבר בשנים הקרובות – הוא מכוני הבקרה. עד כה, כ-60 אלף יחידות דיור כבר קיבלו היתר בנייה לאחר שעברו בחינה במכונים הללו. שבעה מכוני בקרה קיבלו הסמכה משר הפנים לערוך בקרת תכן ובקרת ביצוע בהליך הרישוי, והם מאוישים בבקרי מבנים מוסמכים, כולל נציגים מטעם הרשות הארצית לכבאות, פיקוד העורף ומשרד הבריאות. החל בינואר 2026, כלל סוגי המבנים והעבודות בישראל יחויבו לעבור דרך מכוני הבקרה כתנאי להוצאת היתר, אישור תחילת עבודות ותעודת גמר, למעט מבנים חריגים שהוחרגו מהתקנות.
לדברי אריאלה גוטנברג-יריב, מנכ"לית מכון הבקרה קליברייט: "כניסת מכוני הבקרה שינתה את כללי המשחק – ממערכת רישוי מבוזרת ומסורבלת, למהלך אחוד, מקצועי ומדויק. בקרת תכן יכולה להסתיים בפחות מ-30 יום, או עד 51 יום כולל תגובות יועצים. מדובר בתהליך מובנה שמפחית טעויות, מונע עיכובים ומקדם היתר בזמן קצר. חיזוק המכונים והרחבת סמכויותיהם יפחיתו עומס על הוועדות המקומיות וישמרו על בקרת איכות גבוהה. מערכת רישוי יעילה נשענת על שותפות מקצועית, שקיפות וחלוקת אחריות ברורה. כשכל גורם פועל בתחום שלו, בלי לעכב אחרים, התהליך כולו זז מהר יותר".
עם זאת, כל עוד הרשויות המקומיות לא משנות כיוון, ההתקדמות תהיה מוגבלת. "אכן ישנם ניצנים של זירוז הליכים", אומרת עו"ד רונית שבירו, מבעלי קבוצת שבירו, "אבל לצערי ברשויות המקומיות עדיין לא הפנימו זאת. הן נטלו אחריות משום שהממשלה הפגינה אוזלת יד, אבל דווקא בנושא של קצב הוצאת היתרי הבנייה הן לא עושות דבר".
גם במסלולים האלטרנטיביים הדרך עוד ארוכה. "שיפור מסוים נרשם בשנים האחרונות, עם כניסת מסלולי היתר שונים שמטרתם לקצר את ההליך, בדגש על הליך באמצעות מורשה להיתר", אומר דוד גדג', סמנכ"ל שיווק באסיה סיירוס. "אבל לרוב, הליך זה אורך קרוב לשנה ואף מעבר לכך, מה שיוצר צוואר בקבוק ובסופו של דבר גם מעלה את מחירי הדירות".
שאול לוטן, מנכ"ל קבוצת לוינשטיין: "הרבה יותר נוח לבנות בחו"ל. יושבים שם עם פקיד אחד, ותוך שלושה חודשים יוצאים לבנות"
אריאלה גוטנברג-יריב, מנכ"לית מכון הבקרה קליברייט: "כניסת מכוני הבקרה שינתה את כללי המשחק"
עו"ד רונית שבירו, מבעלי קבוצת שבירו: הרשויות המקומיות נטלו אחריות, אבל דווקא בנושא קצב הוצאת היתרי הבנייה הן לא עושות דבר"
דוד גדג', סמנכ"ל שיווק באסיה סיירוס: "הליך מורשה להיתר אורך קרוב לשנה ואף מעבר לכך, מה שיוצר צוואר בקבוק ובסופו של דבר גם מעלה את מחירי הדירות"
- סיוע אמיתי לצעירים ומילואימניקים
די עם ההגרלות המטופשות, ישראל היא לא מדינת קזינו. מתן יגל, סגן הממונה על התקציבים באוצר, כבר אמר זאת בפנים למנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן: "מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות. כל הנושא הזה של ההגרלות הוא הזוי, אם הייתי אומר לכם להגריל קצבאות ילדים?"
רק כדי לסבר את האוזן: החשב הכללי העריך את סך אובדן ההכנסות כתוצאה מהנחות הקרקע בתוכניות 'מחיר למשתכן' בכ-27 מיליארד שקל במצטבר. סכום עצום, כשמבינים שהתוכניות הללו לא הצליחו להביא אותנו לפתרון. מה שצעירים בישראל צריכים זו דירה על סרט נע – לא הגרלה.
דווקא מתוך המלחמה והמשבר הביטחוני, גברה תחושת הסולידריות של הדור הצעיר. הגיע הזמן לתעל את התחושה הזו לסיוע ממשלתי מאסיבי. "בתקופה כזו, שבה השוק ספג מהלומות – מהקורונה, דרך המלחמה בעזה ועד המלחמה באיראן – המדינה חייבת להזרים דלק לענף הנדל"ן לטובת הצעירים בישראל ולמען הדור הבא", אומר יוסי פרשקובסקי, יו"ר דירקטוריון פרשקובסקי השקעות ובנין, "במקביל, לצד מתן הטבות לזוגות צעירים באמצעות הלוואות מסובסדות או הגדלת המימון, יש גם חובה לקצר תהליכים תכנוניים ורישומיים כדי להוציא לפועל במהירות פרויקטים שייתנו מענה לצרכים האמיתיים".
שלום שטרית, בעלי חברת שתית, מוסיף: "הממשלה צריכה לשנות את מרכיב 'מחיר למשתכן' ולתעדף את חיילי המילואים. כחברה מתוקנת, אנחנו חייבים לעשות את התיקון ולאפשר לכל מילואימניק לקנות דירה". מארק דובנוב, סמנכ"ל פיתוח עסקי בקבוצת סביונים, מחזק: "יש להעניק סיוע למילואימניקים דרך תוכניות סבסוד רכישת דירות ומסלולי מימון נוחים, שיקלו עליהם ויאפשרו להם להשתלב בשוק הדיור".
בפועל, המדינה ממשיכה לגמגם. נכון, הממשלה הגדילה ל-20% את שיעור יחידות הדיור בהגרלות 'מחיר מטרה' המיועדות לחיילי מילואים פעילים, אבל זה לא מספיק. התחלות הבנייה של דירות בסבסוד ממשלתי עומדות על פחות מ-10,000 לשנה. כדי לתת מענה אמיתי לכ-300 אלף משרתי מילואים, יש לתעדף אותם הרבה יותר. "זו חובה – גם של הממשלה וגם שלנו כציבור – לחבק את המילואימניקים ולאפשר להם לקנות בית במדינה שעליה הם נלחמים", אומר תומר צבר, מנכ"ל יזמות בחברת שלום את נתן.
גם בתחום המימון יש מה לעשות. מריו זוזל, מבעלי קבוצת אלמוגים, מציע "הקמת קרן ערבויות ממשלתית למשכנתאות לזוגות צעירים, שתאפשר מימון של עד 70% משווי הדירה בריבית מועדפת".
יוסי פרשקובסקי, יו"ר דירקטוריון פרשקובסקי השקעות ובנין: "המדינה חייבת להזרים דלק לענף הנדל"ן לטובת הצעירים בישראל ולמען הדור הבא"
שלום שטרית, בעלי חברת שתית: "אנחנו חייבים לעשות את התיקון ולאפשר לכל מילואימניק לקנות דירה"
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו