דירה קטנה, בלגן גדול

ל מי ש"ביקר" אי פעם בדירתה של קארי בראדשו על המסך בסדרה ״סקס והעיר הגדולה״, משוכנע שמדובר בדירה קטנה ומגניבה בלב מנהטן. אבל האמת? בסטנדרטים בינלאומיים מדובר בדירה די מרווחת – כ-50 מ"ר. גם דירתו של ג'רי סיינפלד בגודל דומה. כל מי שהתארח במנהטן מכיר את הסטנדרט: דירות עם מטבחון, מבואת כניסה, חדר אירוח וחדרון שינה – מנוצלות עד לרמת הסנטימטר.

אבל בישראל, דירה קטנה זה סיפור אחר. סיפור מבלבל, מתסכל, מלא תקנות סותרות, רגולציה מפוצלת ובעיקר – אבסורד חברתי עמוק. אם פעם היה ברור שכל זוג צעיר מתחיל בדירה קטנה ומתקדם בהדרגה, כיום מי שלא קונה דירת 5 או 6 חדרים נחשב כמעט כישלון. הנורמה החדשה הזו לא רק יקרה, אלא גם פסולה וחסרת היגיון – מי שנאלץ להתחיל בקטן, מרגיש שנשאר מאחור.

במשך שנים, רוב הדירות שנבנו בארץ היו בנות 4-5 חדרים, והן מהוות כיום למעלה מ-90% מהשוק. והנה האבסורד: בזמן שבעולם דירות עם 2 חדרי שינה נחשבות לסטנדרט – בישראל, דווקא הדירות הקטנות הן הנדירות ביותר, והמחיר למ"ר? גבוה יותר מזה של דירות גדולות, כי הביקוש עצום וההיצע אפסי.

מהסיבה הזו, דירות קטנות הן אחד המוצרים האהובים על משקיעי הנדל"ן בישראל; כשזה נוגע לשוק השכירות (ראה בוקסה נפרדת) רווקים או זוגות צעירים שועטים על דירות קטנות במרכז העניינים, שנחטפות כמעט תמיד כמו לחמניות חמות – בגלל שהן כל כך נדירות.

באופן טבעי, תל אביב אמנם מובילה בבניית דירות קטנות, אך המחירים שלה מרקיעי שחקים – חדר אחד בתל אביב שווה כמעט כמו דירה שלמה בפריפריה; איפה עוד בונים דירות קטנות בישראל? הנה הטופ 10: תל אביב-יפו מובילה כאמור עם 5,294 דירות של 3 חדרים ומטה בבנייה; אחריה ירושלים עם 4,075 דירות; בת ים עם 2,137; אשקלון – 1,921; אשדוד – 1,635; רמת גן – 1,583; בית שמש – 1,519; לוד – 1,192; ראשון לציון – 1,046; ונתניה – 1,038 דירות.

מה היא דירה קטנה ?

הכתבה הזו נכתבת בסיועו של פרופ' ניר מועלם, ראש המרכז לחקר העיר והאזור בטכניון, שביצע מחקר מעמיק על הסוגייה, יחד עם עו"ד ומתכנן הערים יהונתן נאה. המחקר הוצג לאחרונה בכנס מחקרי נדל״ן ודיור של מכון אלרוב באוניברסיטת תל אביב, ומאיר את המציאות העקומה של שוק הדיור הישראלי.

שאלת הפתיחה פשוטה לכאורה: מהי "דירה קטנה"? מהו הגודל המינימלי שעדיין אפשר לקרוא לו "דירה"? בעולם – התשובות ברורות. בארץ – ההגדרות משתנות לפי עיר, תקנה או אינטרס פוליטי. דבר אחד בטוח: הבלבול הזה מעכב בנייה, מקשה על יזמים, ומונע פתרונות זמינים לאוכלוסיות שממש צריכות אותם.

ולמה זה קורה? במשך שנים, ראשי ערים נלחמו בדירות קטנות מתוך רצון למשוך אוכלוסייה חזקה, עשירה ו"מכובדת". אבל מי ששילם את המחיר הם הצעירים. פרויקטים של ״מחיר למשתכן״ מציעים דירות 5-6 חדרים למשפחות בתחילת הדרך, בזמן שאין כמעט היצע של דירות 2-3 חדרים. כך נוצר מצב שבו צעירים מחונכים לחשוב שמי שלא מתחיל בגדול – נכשל; גם בדיור הציבורי נוצר עיוות: דיירים בודדים מתגוררים בדירות בנות 4 חדרים, במקום לפנות אותן למשפחות נזקקות שמחכות בתור במשך שנים.

המחקר של פרופ׳ מועלם פורסם כספר בשם "שעת הדירה הקטנה", בהוצאת המרכז לחקר העיר והאזור. הספר, שנכתב יחד עם החוקרים עמוס וינגרטן, חן שטרס וביאן עלי-מוסא טאהא – מצייר תמונה מדויקת של הבלגן: מיקרו דירות, רגולציה לא אחידה, וכאוס תכנוני. פרופ' מועלם מציין כי המציאות של דיור קטן וקומפקטי ניכרת בכל פינה – רק שהמדינה עוד לא מוכנה לזה. "מי לא ראה באיקאה את החדרונים שמראים איך ניתן לרהט דירה קטנה?", שואל מועלם. "אנחנו רואים את זה גם בתוכניות טלוויזיה שעוסקות בעיצוב, ומלמדות איך בונים מיקרו-דירות בהיקפים של עד כ-30 מ"ר. למעשה, זה נמצא בכל מקום – חוץ מאשר בתקנות התכנון של מדינת ישראל".

למה צריך בכלל דירות קטנות ?

לפני שנצלול לעומק הסוגייה, כדאי לשאול: מה הביא את הישראלים למבול בלתי נתפס של ביקוש לדירות גדולות – תופעה חריגה אפילו בקנה מידה עולמי? התשובה, כך נראה, כמעט אנתרופולוגית.

מתכננת הערים ד"ר רינה דגני, מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה ומומחית למחקרי שוק כלכליים, מסבירה: מדובר בתוצאה של שלושה תהליכים מצטברים – העלייה ברמת החיים ובגודל הממוצע של הדירות לאורך ארבעת העשורים האחרונים; גידול המשפחות במגזר הדתי-לאומי; ויוקר הדירות בגוש דן, שגרם לרבים למכור דירה קטנה באזור ביקוש ולעבור לערי לוויין מרוחקות, שם יכלו לרכוש דירה גדולה בהרבה באותו הסכום.

אבל מנגד, ככל שמחירי הדיור ממשיכים לטפס והמרחבים העירוניים הופכים יקרים וצפופים, הולכת ומתחדדת תובנה חדשה: דירות קטנות אינן רק כורח כלכלי – הן הזדמנות. תכנונית, חברתית וסביבתית. פתרון ראוי בעידן שבו צפיפות היא עובדה, והגישה למרכזי תעסוקה, תחבורה ושירותים הפכה קריטית.

הצורך הזה מגובה גם בנתונים דמוגרפיים מובהקים: מספר משקי הבית הקטנים בעולם ממשיך לעלות. בערים רבות, שיעור משקי הבית של אדם אחד כבר חצה את רף ה-40%. בארצות הברית, למשל, שיעור המבוגרים הגרים לבדם כמעט והוכפל ב-50 השנים האחרונות. לפי נתוני האו״ם, עד 2050 צפוי שיעור משקי הבית של יחיד בעולם להגיע לכ-35%.

וגם בישראל – המגמה דומה. ועדיין, הדרך לדירות קטנות אינה פשוטה. קביעת תמהיל הדיור צריכה לשקול איזון נכון בין דירות קטנות, בינוניות וגדולות. דירות קטנות הן חיוניות – אך אינן פתרון קסם. כך מדגישים גם החוקרים במחקר: לצד יתרונותיה, דירה קטנה עלולה לייצר אתגרים מוחשיים – פסיכולוגיים, בריאותיים ותחזוקתיים.

דירה קטנה שלא תוכננה נכון יכולה להפוך לבלתי נסבלת: כל טיגון חביתה מריח בכל החדרים, מתלה כביסה תופס חצי מהמרחב, וכל שינוי קטן הופך לסיפור לוגיסטי. מדובר במרחב אינטימי שדורש תכנון מדויק, איכותי וגמיש – אחרת הוא עלול להזיק יותר מאשר להועיל.

בין צורך למציאות 

למרות הדרישה ההולכת וגוברת לדירות קטנות, בישראל פשוט לא נבנות מספיק מהן. על פי נתוני הלמ"ס, נמשכת מגמת הבנייה של דירות גדולות – רבות מהן עם שטחי שירות נדיבים ולעיתים אף כצמודי קרקע – מדן ועד אילת. זאת בזמן שמספר משקי הבית הקטנים, בהם יחידים, זוגות, גרושים וקשישים, רק הולך וגדל.

התוצאה: פער בולט בין גודל הדירות לבין גודל משקי הבית. משפחות קטנות רבות נאלצות לשכור דירות מרווחות מדי, ולעיתים גם יקרות בהרבה מהיכולת הכלכלית שלהן, רק משום שאין היצע מתאים של יחידות דיור קטנות, נגישות וזולות יותר. כך נוצרת אי-התאמה מבנית בין הביקוש להיצע.

ומה קורה בפועל? מצד אחד – ביקוש גובר לדירות קטנות; מצד שני – היצע עודף של דירות גדולות. והמסקנה? עלייה ביוממות, פערי נגישות והעמקת אי-השוויון העירוני.

יהונתן נאה, כאמור אחד ממחברי המחקר, מבקש להדגיש: "יחידות דיור קטנות אינן בהכרח זהות ליחידות הדיור האומללות והמפוצלות שאנחנו רואים לעיתים קרובות במדורי ההשכרה בעיתונות". לדבריו, כשהן מתוכננות מראש ובצורה נכונה, מדובר בדירות חכמות, מודרניות ומעוצבות היטב – כאלה שעושות שימוש מיטבי בחלל ונותנות מענה מדויק לאוכלוסיות מגוונות: צעירים, סטודנטים, גרושים, בני הגיל השלישי ומשפחות קטנות.

לצד הפן החברתי, יש גם יתרונות כלכליים ברורים: עלויות בנייה נמוכות יותר, תחזוקה פשוטה, ועלות רכישה נגישה יותר. ויש גם בונוס סביבתי: צריכת אנרגיה מופחתת, טביעת רגל עירונית קטנה יותר וחיזוק הקיימות.

במובן הזה, דירה קטנה יכולה להפוך ל"כרטיס הכניסה" של רבים לשוק הנדל״ן – לא רק פתרון דיור, אלא בסיס למוביליות חברתית. בשונה ממגמת ההתחדשות העירונית, שמרבה להגדיל את שטחי הדירות בתמורה, כאן מדובר בהזדמנות אמיתית לרכוש נכס עצמאי שמתאים ליכולת הכלכלית של משקי בית קטנים, ויכול להכניס למשחק אוכלוסיות שבעבר הודרו ממנו.

הבעיה הישראלית : הגדרה מעורפלת 

אחת הבעיות הבסיסיות ביותר סביב סוגיית הדירות הקטנות בישראל היא שאין לה הגדרה. פשוטו כמשמעו. החוקרים בטכניון מצאו כי במדינת ישראל של 2025 לא קיימת הגדרה סטטוטורית אחת, ברורה ואחידה ל"דירה קטנה". במקום זאת – רשת מסועפת של חוקים, תקנות, חוזרים, תכניות והחלטות ממשלה, שחלקם אף סותרים זה את זה.

כך לדוגמה, תקנות התכנון והבנייה משנת 1970 מגדירות שטחים מינימליים לכל אחד ממרכיבי הדירה: חדר מגורים, מטבח ושירותים. חיבור של רכיבים אלו מוביל לשטח נטו של כ-22.7 מ"ר, ואם נוסיף מבואות ושטחים תפקודיים נוספים נגיע לכ-27 מ"ר. אך מדובר בנתון תיאורטי בלבד, לא בהגדרה מחייבת.

מאז ההגדרות לא עודכנו. מינהל התכנון ומשרד הפנים לא טרחו להתאים אותן לצרכים העכשוויים של תכנון עירוני, שמתחשב גם באדריכלות פונקציונלית: מבואות כניסה, אזורי הפרדה בין שימושים, פתרונות אחסון וכדומה. לכן, אם תשאלו כיום אדם מקצועי מהי "דירה קטנה", סביר שתקבלו תשובות שונות ומנוגדות; יתרה מכך, אם תשאלו מהו הגודל המינימלי שמאפשר מגורים לאדם אחד – שאלה שכל סטודנט לאדריכלות והנדסת בניין אמור לענות עליה מתוך שינה – לא תקבלו תשובה אחידה כלל וכלל.

לפי המחקר, מדובר בלא פחות מאבסורד רגולטורי שנמשך כבר עשרות שנים. כך למשל, חוזר מנכ"ל משרד הפנים מ-2011 קובע שדירה קטנה היא עד 75 מ"ר ברוב חלקי הארץ, ועד 100 מ"ר באזורי עדיפות לאומית. "אם הדבר לא היה עצוב, הוא כנראה היה מצחיק", מציין פרופ' מועלם.

גם עמוס וינגרטן, מהחוקרים שכתבו את המחקר, מדגיש את גודל הבלבול: בעבר ניתן היה למצוא גם הגדרות של 45, 80 או 88 מ"ר לדירה קטנה – תלוי באיזו תקנה מדובר, ובאיזה מסלול אישור. כך נוצרה רגולציה מפוצלת ומעורפלת, שבה כל מקרה נבחן לגופו, כל ועדה מחליטה אחרת, והתוצאה: עיכובים ביורוקרטיים, הרתעת יזמים, פגיעה באזרחים.

פער נוסף שקשה להתעלם ממנו הוא ההיעדר המוחלט של התייחסות לקשר שבין גודל הדירה למספר הדיירים. בעוד שבמדינות רבות בעולם קיימים תקנים מדויקים המגדירים צפיפות מקסימלית ראויה – בישראל אין שום מדיניות עקבית או אכיפה. אין מקדם תפוסה. כלומר, בפועל כל מספר של אנשים יכול להתגורר בכל דירה, בלי קשר לשטח. התוצאה: אין גבול תחתון ברור, אין סטנדרט, ואין שום ודאות תכנונית.

ומה קורה בעולם? במסגרת המחקר, יהונתן נאה סקר בין היתר את ההתפתחויות בצפון אמריקה ובבריטניה. מדינות אלה ואחרות למדו, לעיתים בדרך הקשה, להגדיר ולכייל מחדש את מרחב המגורים. בניו יורק, לדוגמה, דירות של 30 מ"ר היו פעם נורמה עבור משפחות מרובות ילדים. עם הזמן, בעקבות מאבקים ציבוריים על תנאי מחיה, הוטלו מגבלות מחייבות בנוגע לשטח מינימלי, תאורה, אוורור ונגישות. גם בבריטניה הונהגו תקנים ברורים, בעיקר בעקבות אסונות גדולים, כמו מגיפות, שריפות ומלחמות, ונכון להיום מוגדר כי דירת יחיד לא תוכל להיות קטנה מ-37 מ"ר.

מדינות אחרות נקטו בגישות שונות: באירלנד – התקן נקבע לפי מספר הדיירים והחדרים; בהונג קונג – קיימת רגולציה גמישה מאוד בשל מחסור חמור בקרקע, אך זו הובילה גם לתופעות קשות כמו "כלובי מגורים" של 1.5 מ"ר; במדינות רבות אחרות, גודל המינימום המותר לדירה קטן משמעותית מזה שבישראל – אך תמיד מתבסס על איזון בין צפיפות לבין איכות חיים.

המסר ברור: ככל שהשונות הבינלאומית יותר גדולה, כך גובר הצורך בתקינה אחידה בישראל. לא די במספרים – יש להגדיר תנאי מגורים ראויים שיכללו גם אוורור, תאורה, בריאות ונגישות. כל עוד אין הגדרות ברורות – התכנון לוקה בחסר, פערי הפרשנות מרחיבים את אי-הוודאות, והנפגעים הם הדיירים.

מיקרו-ליבינג: קטן זה הגדול החדש

העולם משתנה – הוא נהיה צפוף יותר, יקר יותר ומורכב יותר למגורים. בעידן כזה, נדרש לחשוב אחרת. אחת התשובות שמספקות ערים רבות בעולם היא טרנד ה-Micro Living – מגורים קומפקטיים, מעוצבים ויעילים. תחת הכותרות Mini Living, Compact Living או Tiny Houses, התופעה כבר כובשת את מרכזי הערים הגדולות כמו טוקיו, שנגחאי, הונג קונג, פריז ומנהטן.

דוגמה בולטת למגמה היא עבודתו של האדריכל גארי צ'נג מהונג קונג, שתיכנן בשנת 2012 את דירתו הפרטית בצורה יוצאת דופן: לא האדם נע בין החללים, אלא הקירות. מאחורי קיר הטלוויזיה מסתתר מטבח, מאחורי הספרייה – מכונת כביסה. תכנון מודולרי המאפשר מגוון תצורות במרחב מצומצם.

מה שמאפיין את דירות המיקרו הוא שהן קטנות פיזית – אך גדולות בתכנון. אדריכלים ומעצבים מתמחים מייצרים תחושת חלל פתוח בעזרת נגרות מותאמת אישית, פתרונות אחסון חכמים ועיצוב נקי שמנצל כל פינה. לא מדובר בוויתור על איכות חיים, אלא בהגדרה מחדש שלה.

כעת, אולי באיחור אופנתי, גם בישראל הטרנד הזה מתחיל לתפוס. המחסור החריף בדירות קטנות והביקוש הגובר הובילו לכך שיותר ויותר יזמים מתחילים להבין את הפוטנציאל של מגורים קטנים. אחד הפרויקטים הראשונים בישראל שמיישם את תפיסת המיקרו ליבינג הוא פרויקט אבן גבירול 144 בתל אביב, שמאוכלס בימים אלה על ידי חברת קרסו נדל"ן. תמהיל הדירות נע בין 41 ל-82 מ״ר – כולן מרוהטות, אך ללא חניה.

"הפרויקט מתאים מאוד לאורח החיים העירוני והצפוף של תל אביב, ומביא לידי ביטוי את תפיסת המגורים של החברה", מסבירה מיכל גליק, סמנכ״לית השיווק של קרסו נדל"ן.

"בכל הפרויקטים שלנו אנחנו שמים דגש על הדיירים ואיכות החיים שלהם. להבדיל מפרויקטים אחרים, כאן לא מכרנו מספר חדרים, אלא נוחות מקסימלית ופונקציונליות מירבית בדירה אחת". לדבריה, הדירות בפרויקט מיועדות למשפחות, זוגות ויחידים שמעוניינים לגור בתל אביב מבלי להתפשר על איכות הדירה, ולקבל פתרון חכם שמאפשר גם חיסכון משמעותי. "בחרנו לעשות שימוש חכם בשטחים המשותפים כדי להרחיב את תחושת המרחב, עם שטחי עבודה וישיבה בגינה, חדר כביסה וחדר אופניים משותף. כל אלה מפנים מקום בתוך הדירה, ומגבירים את תחושת השייכות של הדיירים לפרויקט", מוסיפה גליק, ומסכמת כי התוצאו בשטח מספרות הכל, כאשר הדירות נחטפות בדיוק כמו קרואסון חמאה בבית הקפה השכונתי.

דירה קטנה שוק גדול 

שוק הנדל״ן כבר מרגיש את זה היטב: הדירות הקטנות הפכו לא רק לטרנד, אלא לצורך אמיתי. "הביקוש לדירות קטנות נמצא בעלייה מתמדת בשנים האחרונות", אומר שימי מלכה, סמנכ״ל השיווק והמכירות של קבוצת יובלים.

"במיוחד באזורים עירוניים, שם מתרכזים קהלים צעירים, זוגות בתחילת הדרך, סטודנטים וגם משקיעים. כולם מחפשים פתרונות מגורים קומפקטיים, פרקטיים ונגישים יותר מבחינת מחיר". הוא מביא לדוגמה את פרויקט HOLO בגבעת שמואל, שתוכנן על ידי משרד האדריכלים ברעלי-לויצקי-כסיף. "שם הצלחנו לקדם תב"ע ייחודית, שמאפשרת שילוב של 84 יחידות דיור קטנות, בנות 2-3 חדרים, בשטח של כ-50 עד 60 מ"ר", מספר מלכה. "המחירים מתחילים מכ-2.4 מיליון שקל – מחיר אטרקטיבי מאוד ביחס לאזור המרכז. זה פרויקט מגורים ראשון מסוגו בגבעת שמואל, עיר שהתאפיינה עד כה בדירות גדולות למשפחות. אנחנו מביאים אלטרנטיבה אורבנית, חדשנית וקהילתית, כולל חללים משותפים, חדר כושר, וניהול ייעודי של חיי הקהילה. כל זה בשילוב עירוב שימושים, עם שני בנייני משרדים ובניין מגורים בן שבע קומות, ליצירת סביבה תוססת ונגישה".

גם בקבוצת שפונדר פדלון הבינו את הכיוון כבר לפני עשור. "הדירות הקטנות הפכו למוצר הנדל״ן המבוקש ביותר באזור השרון", אומר רועי פדלון, מנכ״ל ובעלים משותף. "כבר ב-2015 זיהינו את המגמה, והקדשנו תשומת לב מיוחדת לתכנון חכם של חללי מגורים".

פרויקט LOVE 2 של הקבוצה בשכונה הירוקה בכפר סבא מהווה דוגמה בולטת: מתוך 144 יחידות דיור, כ-90% הן דירות 3 חדרים בשטח של 72-75 מ"ר, עם מרפסות של 12-14 מ"ר. "הביקושים הגבוהים מגיעים מתושבים צעירים ומצמצמי דיור מרעננה, שמחפשים אלטרנטיבה משתלמת, וגם מהגירה חיובית של משפחות צעירות מתל אביב", מסביר פדלון. המחירים בפרויקט מתחילים ב-3 מיליון שקל לדירת 3 חדרים – נתון מעניין למי שמחפש פתרון ראוי ונגיש באזור המרכז. "מעבר לתכנון החכם של הדירות, השקענו גם בחללים המשותפים, במרפסות מרווחות ובאיכות חיים כוללת. זו חוויית מגורים שלמה".

גם בראשון לציון הולך ונרקם מודל חדש של מגורים עירוניים. בחלק הצפון-מזרחי של מתחם האלף, חברת פרשקובסקי מקדמת את מתחם הצעירים: פרויקט ענק בשטח של כ-27 דונם, שכולל הקמת 1,050 יחידות דיור בארבעה מגדלים בני 35 קומות. מרבית הדירות תהיינה קטנות וזעירות, ויועדו במיוחד לאוכלוסייה צעירה ולעובדי מתחם התעסוקה הסמוך. הפרויקט ממוקם במרחק הליכה מתחנת רכבת משה דיין וקווי רכבת קלה מתוכננים, סמוך לפארק רחב ושכונת מגורים ותיקה. כל הדירות יושכרו בשכירות ארוכת טווח למשך 20 שנה לפחות, תחת בעלות אחת. 263 מתוכן יושכרו במחיר מופחת. לצד הדירות, יוקמו גם מבנה מלונאות בן 25 קומות עם 250 חדרים, ומגדל בן 35 קומות שישמש למבני ציבור, חינוך, בריאות וקהילה, עם חזית מסחרית פעילה. זהו מודל עירוב שימושים מובהק, שמנסה לייצר שכונת מגורים מלאה, צפופה ונגישה.

בבת ים, קבוצת גשם הולכת עוד צעד קדימה: בפרויקט MINUTE, תוכננו קומות שלמות הכוללות אך ורק דירות 2 חדרים. הגישה התכנונית ברורה – לא פתרון משלים, אלא בחירה מרכזית. שטחי הדירות נעים בין 44 ל-56 מ"ר, כשהתכנון ממוקד ביצירת קהילה אורבנית חכמה. "הדירות תוכננו מתוך בחירה מושכלת, לא כפשרה", מסבירה אדריכלית הפרויקט מור אלימלך. "יש כאן חלוקה פנימית חכמה, הרבה אור טבעי, שטח מנוצל היטב ומרפסות מפנקות. הן אידיאליות לזוגות צעירים, משפרי דיור, משקיעים או יחידים, שמחפשים בית אינטימי, חכם ומעוצב".

אחד הפרויקטים שמספקים מענה איכותי למחפשי דירות קטנות נמצא דווקא בלב שכונת קריית שרת הוותיקה בחולון – מגדל SYMPHONY של חברת אזורים.

הפרויקט כולל תמהיל רחב של דירות שני חדרים בגדלים משתנים, מ-45 ועד 65 מ"ר, כולן עם מרפסות מרווחות בשטח ממוצע של כ-10 מ"ר. מגדל המגורים יתנשא לגובה של 24 קומות ויכלול גם קומת מסחר שכונתית – עם פיצרייה, מרכולית וחנויות נוספות. הדיירים העתידיים ייהנו ממתחמים קהילתיים כמו חדר כושר וחדר דיירים, ויזכו גם לערך תרבותי נוסף: כחלק מהפרויקט, צפויה חברת אזורים לחדש ולהרחיב את בית שטיינברג הוותיק – מרכז תרבות עירוני פעיל עוד משנות ה-70. המיקום, סמוך לקו הירוק של הרכבת הקלה, הופך את הפרויקט לנגיש במיוחד. האכלוס צפוי בתוך כשנתיים.

ולא רק במרכז: גם באר שבע מצטרפת למגמה. לאחרונה אישרה העירייה מסמך מדיניות חדש לרובע המלאכה, אזור שבעבר יועד כולו לתעשייה זעירה. התכנית החדשה מאפשרת תוספת של כ-2,000 יחידות דיור, ביניהן דירות קטנות לצעירים, אזרחים ותיקים ומשפחות בתחילת הדרך. כל זאת בשילוב מבני ציבור, תעסוקה ושירותים – מרחק הליכה מהעיר העתיקה. רוביק דנילוביץ', ראש עיריית באר שבע, מסביר: "המהפך שיעבור רובע המלאכה תואם את החזון העירוני שלנו – להפוך אזור מיושן לרובע שוקק חיים, שיחבר בין חלקי העיר וימשוך אוכלוסייה צעירה ורעננה".

אז האם נראה עוד ועוד דירות קטנות? התשובה כנראה חיובית. עיריית תל אביב כבר קיצצה את תקן החניה בתוכניות חדשות, ותוכנית המתאר העירונית מעודדת בנייה של דירות קטנות יותר. ככל שהקרקע יקרה יותר, כך הדירה הקטנה הופכת לא רק לפתרון, אלא לאפשרות היחידה למגורים במיקום הכי מרכזי ומבוקש בישראל.

אז מה נותר? שהמדינה תפנים 

השינוי במינהל התכנון כבר מתחולל אמנם – אבל עדיין לא באמת. בשנת 2022 פרסם מינהל התכנון את "התדריך הארצי לתמהיל יחידות דיור", בו הופיעו לראשונה שתי קטגוריות פורמליות ומובהקות: דירה קטנה מאוד – בגודל 30-55 מ"ר; יחידת מיקרו – עד 30 מ"ר;

ההכרה הרשמית בדירות מיקרו מהווה אמנם חידוש מרענן ונחשבת צעד משמעותי, שמתכתב עם המציאות האורבנית בערים מתקדמות ברחבי העולם. אך יש בעיה אחת מהותית: מדובר במסמך הנחיה, לא בתקנות מחייבות. המשמעות: ההצהרה קיימת, אבל בפועל כמעט ואין יישום.

על פי ההנחיות, דירות קטנות מאוד צריכות להוות בין 5% ל-10% מכלל יחידות הדיור באזור מסוים. בפועל, כמעט ולא נוספו דירות בגודל זה, למרות שמדובר בשטח נדיב יחסית לעומת הסטנדרטים בעולם. אדריכלים ואנשי מקצוע קיוו כי התדריך ישמש כבסיס רגולטורי לתכנון מחייב, אך מאז פרסום ההנחיות ניטש מאבק בין הוועדות המקומיות לוועדות המחוזיות, בעיקר סביב השאלה מהו התמהיל הנכון של גדלי דירות. במקביל, ערים רבות נוקטות במדיניות ברורה שלא להכניס דירות קטנות לתחומן. הסאבטקסט: "אוכלוסיות חלשות – לא אצלנו".

אז מה עושים? החוקרים בטכניון סבורים שהפתרון אינו בוויתור על רגולציה – אלא בדיוק להפך: יש לבנות רגולציה חכמה, שמצד אחד תקבע גבולות ברורים, ומצד שני תאפשר גמישות והתאמה למציאות משתנה.

העקרונות המרכזיים שמציע המחקר:

• הגדרה אחת, ברורה ואחידה לדירה קטנה ולמיקרו-דירה – הן לפי שטח, והן לפי תפקוד.
• קידום גמישות תכנונית במסלולי פיצול, הסבה ושימושים מעורבים.
• התייחסות לגודל לפי הרכב הדיירים, ולא רק לפי שטח – כלומר: מקדם תפוסה.
• פיתוח תשתיות משלימות לשירותים קהילתיים, במיוחד בפרויקטים עם ריכוז גבוה של דירות קטנות. דוגמה: הקצאות ורטיקליות – שילוב שטחים קהילתיים כמו בתי ספר, מרכזים קהילתיים וגני ילדים, בתוך מגדלים למגורים.
• קביעת מנגנוני פיקוח תכנוני, שיוודאו שהדירות עומדות לא רק בתקן שטח, אלא גם עונות על צרכים בסיסיים של מגורים תקינים.

נאה מסכם את החזון בפשטות: אם נדע להגדיר, לאפשר ולתכנן – הדירה הקטנה תחדל מלהיות חריג תכנוני, ותהפוך לנורמה חדשה ומבוקשת בשוק הדיור הישראלי. ההזדמנות ברורה: מענה מותאם לצרכים המשתנים של משקי הבית, שיפור הנגישות לשכבות מוחלשות, חיזוק מרכזי ערים ואפילו התייעלות תחבורתית סביבתית.

בסופו של דבר, כפי שלמדנו, הכול מתחיל בשאלה אחת פשוטה  לכאורה, עם השלכות עצומות: מהי דירה קטנה?

מה קורה בשוק השכירות?

הקטנות נחטפות, המחירים עולים: דירות קטנות (1-3 חדרים) ממשיכות להיות בין הנכסים המבוקשים ביותר בשוק השכירות – במיוחד בערים המרכזיות. במקביל, בשנה האחרונה נרשמה ירידה חדה בהיצע, של כ-19.8% בכלל הארץ, כשבתל אביב ההיצע הצטמצם ב-25% ובאשקלון בלא פחות מ-38%. מדובר בהמשך ישיר למגמת השחיקה בהיצע שנובעת מקצב סגירת עסקאות מהיר, ומעדיפות של שוכרים לדירות קטנות ונגישות בתקופות של אי-ודאות כלכלית וביטחונית. גם הבנייה המועטה של דירות אלו, שלא מדביקה את העלייה בביקוש, משפיעה בצורה מסוימת.

לצד הירידה בהיצע, המחיר הממוצע של דירות קטנות עלה ב-1.8% בשנה האחרונה, לעומת עלייה של 3.2% בדירות גדולות (4-5 חדרים). תל אביב ממשיכה להוביל עם מחיר ממוצע של מעל 6,200 שקל לחודש לדירת 1-3 חדרים – עלייה שנתית של כ-4.3%. בירושלים המחירים טיפסו בכ-5.8%, ובהרצליה נרשמה עלייה חריגה של 10.5%.

רמי רונן, מנכ״ל Wecheck, מסביר שהעלייה המתונה יחסית במחיר של דירות קטנות בשוק השכירות בשנה האחרונה, לעומת דירות של 4-5 חדרים, נובעת בין היתר משינוי סדר העדיפויות של הרוכשים, שלא מוכנים לוותר עוד על דירה עם ממ"ד. לדבריו, רק כ-19% מהדירות הקטנות מצוידות בממ"ד, לעומת 51% בדירות הגדולות. הנתון הזה משפיע משמעותית על מחירי השכירות, שכן דירות עם ממ"ד נתפסות כבטוחות ואיכותיות יותר – ולכן מושכרות במחיר גבוה יותר. "הנתונים מראים שיש צורך להרחיב את היצע הדירות הקטנות ולהשביח את איכותן, כך שיעמדו בסטנדרטים העדכניים ויתנו מענה אמיתי לביקוש הקיים", מסכם רונן.

מעצבת פנים מייעצת: כך תגרמו לדירה קטנה להרגיש גדולה

דירה קטנה לא חייבת להרגיש צפופה. עם קצת חשיבה נכונה והרבה תכנון חכם – אפשר להרגיש גדול גם ב-50 מ"ר. ליאת קדם חדד, מעצבת פנים ובעלת "סטודיו טולה", משתפת את העקרונות הכי חשובים לעיצוב נכון של מרחב קומפקטי:

• רהיטים שמתאימים לדירה – לא להיפך

"הדבר הראשון שאני בודקת כשאני נכנסת לדירה הוא האם הרהיטים מתאימים לגודל החלל", מסבירה קדם חדד. "רהיטים מסיביים מדי חונקים את המרחב, גם אם הם יפים או איכותיים. הכלל פשוט: רהיטים נמוכים יוצרים תחושת גובה, ורהיטים עם רגליים חשופות יוצרים זרימה. שולחנות עגולים חוסכים מקום ומאפשרים תנועה. ואל תקנו סטים כבדים, כל פריט צריך להשתלב בקומפוזיציה שלמה".

• צבעים בהירים – אבל לא משעממים

בהיר זה מרחיב, אבל זה לא אומר קירות לבנים בלבד. "גווני שמנת, בז' או תכלת-אפרפר יוצרים רקע מאוורר", היא אומרת, "ומומלץ לשלב נגיעות של עץ טבעי, ברזל שחור או טקסטיל חמים, כדי לאזן את הווייב הקריר. תקרה בהירה תורמת לפתיחות, אבל גם גוון מעט כהה יכול ליצור עומק, אם יודעים להשתמש בו נכון".

• אור טבעי הוא מרחב

"תאורה היא אחד הכלים הכי חשובים", מדגישה חדד. "וילונות שקופים יכניסו אור טבעי וישמרו על פרטיות. החליפו גופים מסיביים בגופים צמודי תקרה, הוסיפו תאורה עקיפה, כמו פסי לד מתחת למדפים או מאחורי מראה. טיפ: שימו מראה גדולה מול חלון – התחושה תהיה של עומק כפול".

• ארונות במקום קירות

במקום לחלק את הדירה עם קירות גבס, השתמשו בריהוט רב-תכליתי. "ארונות דו-צדדיים בין הסלון לחדר השינה, או קונסטרוקציות מתכת עם מדפים פתוחים, יוצרים חיץ בלי לחסום את האור", היא ממליצה. "פרגודים מודרניים הם פתרון גמיש שאפשר לשנות לפי הצורך".

• כל מקום הוא מקום לאחסון

"דירה מסודרת נראית תמיד גדולה יותר", אומרת קדם חדד. "חפשו פתרונות אחסון יצירתיים: מיטות עם ארגזים, ספסלים עם אחסון בכניסה, מדפים עד התקרה עם סולם קטן, או נישות גבס בקירות קיימים. הכל הולך".

• קירות הם שטח שמחכה לתפקיד

"במקום להשאיר קיר ריק, תנו לו עבודה", היא אומרת. "מדפים לפינת קפה או תצוגה, לוח גיר למטבח, אפילו קרש גיהוץ נשלף מארון שירות – כל רעיון כזה עוזר לנצל את החלל בצורה חכמה".