אם כל חייכם עבדתם, חסכתם וחלמתם על בית נעים, בטוח ומפנק שבו תוכלו להעביר את "גיל הזהב" בנחת, סביר שבקרוב תגלו – מדובר במשימה כמעט בלתי אפשרית עבור רבים מאיתנו. הסיבה פשוטה אך כואבת: בעוד לעשירונים הגבוהים מוצעים פרויקטים יוקרתיים ברמת מלון חמישה כוכבים, ולעשירונים הנמוכים פתרונות בסיסיים ומסובסדים על ידי המדינה – מעמד הביניים שוב נותר תקוע באמצע, בלי יכולת כלכלית להגיע ליוקרה ובלי זכאות לדיור ציבורי.
שוק הדיור המוגן בישראל נמצא על סף שינוי דרמטי, כשהזדקנות האוכלוסייה בקצב מואץ יוצרת ביקוש אדיר למגורים מותאמים לבני הגיל השלישי. הבעיה היא שמספר בתי הדיור המוגן הקיימים כיום רחוק מלספק את הצורך.
במחקר שערכה בנושא, ד"ר רינה דגני, מבעלי קבוצת גיאוקרטוגרפיה, מציגה דגני תמונת מצב מעודכנת על "דור הזהב": בישראל חיים כיום כ-1.2 מיליון אזרחים בגיל השלישי, עם שיעור גידול שנתי של כ-3.85% – יותר מכפול משיעור הגידול של כלל האוכלוסייה. עד שנת 2030 צפויים להצטרף לקבוצה זו כ-170 אלף אזרחים בני 75 ומעלה. מדובר בקבוצה עצמאית יחסית, המודעת לחשיבות איכות החיים, הבריאות והקהילתיות, אך לא בהכרח בעלת יכולת כלכלית גבוהה.
נכון להיום פועלים בישראל כ-96 בתי דיור מוגן, כאשר מעל 80% מהם מופעלים על ידי גופים פרטיים, ורק מיעוט בבעלות עמותות או רשויות ציבוריות. הפער בין הביקוש להיצע כבר יוצר אתגר משמעותי – וקריאה דחופה לפעולה. המדינה אמנם מבינה הצורך, אך זה לא מספיק: בארבע השנים האחרונות פרסמה המדינה 62 מכרזים לדיור מוגן, בהיקף של כ-9,000 יחידות דיור. כ-70% מהמכרזים אמנם שווקו בהצלחה בסופו של דבר, אך לא לפני ניסיונות חוזרים ונשנים.
הפערים בשוק: הרבה יוקרה, מעט אמצע
בין קצוות השוק נמתח פער חד: מצד אחד, דיור מוגן לעשירונים הנמוכים – לרוב בבעלות תאגידים ציבוריים או עמותות – המציע מגורים בסיסיים באיכות ירודה יחסית, עם תשתיות ושירותים מוגבלים. מצד שני, פרויקטים מפוארים לעשירונים הגבוהים, המופעלים על ידי יזמים פרטיים ומציעים סטנדרט יוקרה של מלון חמישה כוכבים. ובתווך, עשירוני הביניים – אותם אזרחים שצברו די כדי לא להיחשב זכאים לדיור ציבורי, אך רחוקים מיכולת לממן פיקדון של מיליוני שקלים – נותרים כרגיל מחוץ למשחק, בלי פתרון ראוי שיאפשר להם להזדקן בכבוד ובנוחות.
הענף נשלט בידי מספר רשתות גדולות, ביניהן משען (9 בתים), בית בלב, מגדלי הים התיכון (8 בתים), אחוזות רובינשטיין (4 בתים), עד 120 (3 בתים), פרוטיאה, PALACE מבית עזריאלי, אחוזת ראשונים ועוד.
חלק מהמפעילים הם גופים מסחריים פרטיים, אחרים עמותות ותאגידים ציבוריים, וישנם גם בתי דיור מוגן קהילתיים הפועלים לפי אוריינטציה תרבותית או סקטוריאלית – למשל למגזר הקיבוצי או יוצאי קהילות מסוימות. למרות ההבדלים בזהות המפעילים, ברוב המקרים התפיסה דומה: פרויקטים מרובי יחידות, שירותים מקיפים (בריאות, תרבות, ביטחון), ומודל פיננסי המבוסס על פיקדון גבוה לצד דמי אחזקה חודשיים.
בשנים האחרונות נכנסו לתחום גם יזמים חיצוניים: קבוצת חג'ג', ביג מרכזי קניות, כלל ביטוח, קרנות השקעה וישראל-קנדה – שהקימה בכפר שמריהו את "נווה אביב", בית דיור מוגן יוקרתי. "נווה אביב הוא פרויקט ראשון מסוגו בישראל, המעלה את הרף בתחום היוקרה, הפרטיות והשירותים המתקדמים", אומר יורם בן פורת, מנכ"ל תחום הדיור המוגן בישראל-קנדה. גם חברת אפרידר פועלת בתחום, עם בית דיור מוגן יוקרתי בשכונת ברנע ג' בצפון אשקלון, המציע מעטפת בריאות, ביטחון, תרבות, פיזיותרפיה והידרותרפיה – הכל סביב קהילה פעילה ותומכת.
יורם בן פורת, מנכ"ל תחום הדיור המוגן בישראל-קנדה: "נווה אביב הוא פרויקט ראשון מסוגו בישראל, המעלה את הרף בתחום היוקרה, הפרטיות והשירותים המתקדמים"
הבתים החדשים צפויים להיות פחות יוקרתיים – רמת גימור פשוטה יותר, פחות אלמנטים יקרים כמו שיש איטלקי ובריכות, אך עם היקף גדול יותר של יחידות (300-500). הדגש יהיה על ביטחון, בריאות, חברה ופעילות קהילתית: יוגה, פילאטיס, מיינדפולנס, טאי-צ'י וכו', ובמיקום קרוב למרכזים עירוניים, כחלק מפרויקטים של התחדשות עירונית.
לאן ממשיכים מכאן?
ד"ר דגני מעריכה שבעשור הקרוב נראה התרחבות בהקמת בתי דיור מוגן ברמות ביניים – בתנאי שהמדינה והרשויות המקומיות יקדמו תכנון מותאם, ייעוד קרקעות ותמריצים ליזמים. לדבריה, על מנת לענות על הפער, יידרשו בישראל עוד 20-25 בתי דיור מוגן המיועדים לאוכלוסיית מעמד הביניים, עם לפחות 300 יחידות דיור בכל אחד.
במקביל, יהיה צורך בהגדלת כוח האדם הסיעודי והתומך, כדי להבטיח הפעלה איכותית ושירות ראוי לדיירים. "ענף הדיור המוגן חייב לעבור מהפכה אמיתית – לא רק לעשירים, אלא לרוב הציבור שנמצא כיום מחוץ למעגל הפתרונות", מסכמת ד"ר דגני. "השאלה היא לא אם יש צורך, אלא למה עדיין אין מענה הולם למעמד הביניים, לאוכלוסיות מוחלשות ולקהלים מגוונים תרבותית וכלכלית. חלון ההזדמנויות כבר פתוח – עכשיו הזמן לפעול".
