קפוא מבחוץ, לוהט מבפנים

ממעוף הציפור שוק הדיור עלול להיראות כקרחון עיקש בחודשים הכי חמים של השנה – אך מאחורי המספרים מסתתר סיפור מורכב הרבה יותר. ברבעון השני של 2025 שוק הדיור הישראלי מציג תמונה שיש בה הכול – ירידה ממוצעת זניחה במחירי דירות ארבעה חדרים, עליות וירידות חדות בערים מפתיעות, צניחה בכמות העסקאות, וגם רמזים לכך שהביקוש האמיתי רחוק מלהיעלם.

בסקירה מרתקת שמנתחת את השתנות מחירי הדירות ברבעון השני של השנה, השמאי הממשלתי לשעבר, אוהד דנוס, לוקח אותנו אל מאחורי הקלעים של נתוני העסקאות בשוק הדיור ומצייר תמונת מצב שלא דומה למה שאולי התרגלנו לשמוע – שוק שנמצא בנקודת איזון עדינה, בין צינון כלכלי וביטחוני לבין ביקוש קשיח שממשיך ללחוץ כלפי מעלה.

לדברי דנוס, השוק ממשיך להפגין יציבות יחסית, אך ההאטה ניכרת: "מחירי הדירות בערים שנסקרו ירדו בממוצע ב-0.1% לעומת הרבעון הקודם (ינואר-מרס 2025), אך ברמה שנתית עדיין נרשמה עלייה ממוצעת של 2.4%. צריך לזכור שב-2024 נקבעו מחירי שיא ארציים בשוק הדיור". דנוס מסביר כי ההאטה היחסית נובעת הן מהיעדר שינוי בנתוני המאקרו והן מהמערכה הצבאית מול איראן בחודש יוני, שהשפיעה על תחושת הביטחון של השוק.

שיטת הבדיקה: המוצר השכיח בשוק

הסקירה מבוססת על שיטה שפותחה באגף השומה של משרד המשפטים. מתוך כלל העסקאות נבחרו דירות בעלות מאפיינים אחידים ככל האפשר, תוך התמקדות בדירות ארבעה חדרים בבנייה רוויה – המוצר הנפוץ ביותר בשוק העירוני, שבו רמת השונות במחיר נמוכה יחסית.

דירות קטנות יותר (עד שלושה חדרים) או גדולות יותר (חמישה חדרים ומעלה) הוצאו מהמדגם, בשל מספר עסקאות קטן ושונות רבה במאפיינים וברמת הגמר. כמו כן, נופו עסקאות חריגות כגון מכירה בין קרובים, עסקאות בסבסוד המדינה ומבצעי מכר חדפעמיים.

המדגם הסופי כלל 2,358 עסקאות ב-16 ערים מייצגות (אילת, אשדוד, אשקלון, באר שבע, הרצליה, חולון, חיפה, ירושלים, כפר סבא, מודיעין, נתניה, פתח תקוה, ראשל"צ, רחובות, רמלה, תל אביב). בהשוואה לרבעון הקודם, מספר העסקאות הרלוונטיות בערים אלו ירד בכ-11%, ירידה זהה נרשמה גם ביחס לרבעון המקביל אשתקד.

הערים שטסו למעלה

מתוך 16 הערים שנבדקו, העיר המפתיעה ביותר היא אשדוד, עם עלייה שנתית של 9% במחירי דירות 4 חדרים (חדשות ויד שנייה), שמחירן הממוצע עומד כיום על כ-1.86 מיליון שקל. מיד אחריה ירושלים ורמלה, שתיהן עם עלייה של 8% - כאשר רמלה בולטת במיוחד לאור המחיר הממוצע הנמוך יחסית בעיר, כ-2.03 מיליון שקל בלבד. תל אביב סוגרת את הרביעייה עם עלייה שנתית של 8% גם היא ומחיר ממוצע של 4.41 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, הגבוה בישראל. ערים נוספות שרשמו עליות שנתיות מרשימות: חולון (6%), באר שבע והרצליה (5% כל אחת), וכן אשקלון, מודיעין ופתח תקווה (2%).

ברמה הרבעונית ניכרת המשכיות במגמות, כאשר נרשמו עליות בארבע ערים: רמלה הובילה את העליות עם קפיצה מרשימה של 6% בשלושה חודשים בלבד, ואחריה אשדוד וחולון עם עלייה של 3% כל אחת. מודיעין סוגרת את הרשימה עם עלייה מתונה של 1%.

בערים פתח תקווה, ראשון לציון, רחובות ותל אביב, שזינקה ברמה השנתית – לא חל שינוי במחיר הממוצע הרבעוני.

הערים שצנחו

מן הצד השני של המתרס, בולטת נתניה עם ירידה שנתית חדה של 9% - הירידה הגבוהה ביותר בסקירה – למחיר ממוצע של 2.51 מיליון שקל. אילת איבדה 6% מערך הדירות, וכפר סבא ירדה ב-2%. חיפה שמרה על יציבות יחסית עם ירידה מתונה של 1% בלבד.

במבט רבעוני, נרשמו ירידות מחירים ב-8 מתוך 16 הערים שנסקרו. גם כאן נתניה בלטה עם הצניחה החדה ביותר – ירידה של 5% בשלושה חודשים בלבד. אחריה, אשקלון וירושלים רשמו ירידה של 2% כל אחת. ירידה מתונה יותר של 1% נרשמה באילת, באר שבע, הרצליה, חיפה וכפר סבא.

לפי דנוס, הפיזור הגיאוגרפי של הערים - מהדרום דרך המרכז ועד הצפון - מלמד שהמגמה אינה ממוקדת באזור מסוים, אלא משקפת בלימה רחבה יותר בשוק, שנובעת מהאטה כללית בביקושים לצד תנודתיות אזורית.

פערים בין שכונות

הנתונים מצביעים גם על פערי מחירים גדולים בתוך הערים עצמן – בעיקר בתל אביב, חיפה וירושלים – שם סטיית התקן גבוהה (כ-19%) ומבטאת את ההבדלים בין אזורי יוקרה לבין האזורים הזולים יותר. כך, באותה עיר יכולים להתקיים זה לצד זה פרויקטים במיליוני שקלים בשכונות מודרניות ומבוקשות, לצד דירות שמחירן נמוך משמעותית בשכונות ותיקות יותר. מנגד, בערים כמו אשדוד, הרצליה, מודיעין ונתניה נצפתה שונות נמוכה יחסית (כ-10%), מה שמעיד על רמת מחירים אחידה יותר ועל פערים קטנים בין השכונות.

עולם הפוך

לצד הירידות המפתיעות בערים מבוקשות, בנק ישראל מפתיע עם נתונים שממחישים עוד יותר את חוסר היציבות בשוק הדיור: היקף הלוואות המשכנתה שנלקחו בחודש יולי האחרון עומד על סכום חסר תקדים של 10.68 מיליארד שקל – עלייה של 19.9% לעומת יוני (כ-8.9 מיליארד שקל) ושל 17.8% לעומת יולי אשתקד – ואחד הגבוהים ביותר שנרשמו מאז יוני 2022, שני לדצמבר 2024, רגע לפני עליית המע"מ.

"נתוני המשכנתאות מעידים על עוצמת הביקוש", מסביר דנוס. לדבריו, "התבססות על הגבלות מבצעי המימון של בנק ישראל, ללא הגדלת ההיצע, דינה להיכשל. גם המחשבה שהגידול במלאי הדירות הלא מכורות יאזן את המצב כשהציבור יחזור לשוק – אינה רלוונטית כשמביאים בחשבון את הביקוש הקשיח והצטרפות אלפי משקי בית חדשים מדי חודש".

לסיכום, דנוס מדגיש כי "הצינון אינו דרמטי כפי שגורמים אינטרסנטיים מנסים לתאר. כל עוד ההיצע לא גדל באופן דרמטי והביקוש הקשיח נמשך – אין סיבה לצפות לירידת מחירים משמעותית".

מומחה הנדל"ן, אוהד דנוס: "הצינון אינו דרמטי כפי שגורמים אינטרסנטיים מנסים לתאר"