"חניונים יוקמו בכניסות לערים להקלת עומס התנועה...שר התחבורה דורש להרבות בהקמת מעברים תת־קרקעיים כדי שהולכי הרגל יוכלו לחצות את הרחוב ולא יפריעו לתנועה... בכמה הצטלבויות יצטרכו גם לסלול כבישים בשני מפלסים - פתרון שהוא יקר מאוד... כן יהיה הכרח להוציא מהעיר את התחנות הבינעירוניות של האוטובוסים לפרברים" הצופה מאי 1964.
בואו נעצור לרגע את כל הפקקים במדינה. ניקח נשימה עמוקה, נעבור רכב-רכב ונשאל את שאלת מיליון הדולר: אם הייתה לך האפשרות לעבוד באותם תנאים, ובמרחק הליכה מהבית – היית ממשיך לעמוד בפקקים בכל בוקר? התשובה ברורה. כמעט כל אדם יעדיף לעבוד סמוך לביתו מאשר להיתקע שעתיים ביום בפקק אינסופי. אבל המחנק התחבורתי בישראל 2025 גוררת אותנו לסיוט יומיומי מתמשך.
ניסיתם פעם לצאת מאזור הבורסה ברמת גן לשכונת מגורים ממוצעת בערי גוש דן? אם תעשו זאת בשעות העומס, תרגישו כאילו נסעתם חצי דרך לאילת. מאות אלפי אנשים עושים את הדרך הזו בכל יום. “שעתיים מהחיים הולכות לי כל יום על חשבון המשפחה והילדים”, מספרת אביבה, מזכירה רפואית בת 56 שנוסעת, או יותר נכון זוחלת, בין העבודה ב’איכילוב’ לביתה שבעיר יבנה. “בלי פקקים – זה נסיעה של 30 דקות. בלתי נתפס”.
במלחמת ישראל-איראן נוכחנו לגלות איך נראית מדינה ללא פקקים ובלי מצוקת חניה. כך גם במגפת הקורונה. האם רק במשברים לאומיים או עולמיים נוכל ליהנות מנסיעה חלקה? לו רק הייתה לנו כאן רכבת תחתית כמו בערים מתקדמות בעולם – הכל היה נראה אחרת, והכתבה הזו לא הייתה נכתבת כלל.
אלא שבינתיים, המדינה מצמצמת תקני חניה בבניינים חדשים, משרדים ובאזורים מסחריים, בעיקר באזורי המטרו העתידיים – ותחבורה ציבורית מהירה, אמינה וזמינה? עדיין בגדר חלום רחוק. נסו לחפש חניה בסביבת תחנת מטרו עתידית – ותבינו. במנהטן כבר נמכר מקום חניה במיליון דולר. בקרוב אצלנו?
יוממות: שם קוד לסיוט
המושג 'יוממות' נשמע תיאורטי, אבל מדובר בתופעה יומיומית שמעצבת את חיינו. זהו מצב שבו אנשים גרים בעיר אחת אך עובדים באחרת, ובעצם מבלים את ימיהם על הכביש. בעידן שבו הזמן הוא המשאב היקר ביותר, יותר ויותר עובדים מעדיפים למצוא תעסוקה קרובה לבית. גם המעסיקים מתחילים להבין – הם אלה שצריכים להגיע אל העובדים, לא להפך. לפי מחקר של מכון טאוב, תשתית הכבישים בישראל פשוט לא עומדת בעומס. מספר כלי הרכב הכפיל את עצמו מאז 1990 – אך רמת הפיתוח התחבורתי לא מדביקה את הקצב. כיום בישראל כ-4.22 מיליון כלי רכב, עלייה של כמעט 3% בשנה – והפקקים בהתאם. תל אביב, לפי תוכנית המתאר ל-2035, צפויה להוסיף כ-50 אלף דירות ו-800 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה – בדגש על עירוב שימושים סביב תחנות המטרו. גם במקומות אחרים בארץ מתחילים לאמץ את המודל הזה.
אז מה הפתרון? כדי לצמצם את תופעת היוממות יש צורך בהגדלת שטחי המשרדים ביישובים עצמם, בדגש על פרויקטים של עירוב שימושים – הכוללים מגורים, מסחר ותעסוקה במתחם אחד. במקביל – להשקיע בהסעת המונים ולמקם תחנות רכבת ואמצעי תחבורה ציבורית בלב אזורים משולבים. כך למשל, תוספת שטחי תעסוקה וחניון 'חנה וסע' בשפירים, לצד נתיב מהיר, הצליחו להפחית את שיעור היוממות במודיעין-מכבים-רעות מ-73% ל-65%. פתרונות דומים מוקמים כיום גם בנתניה.
בנוסף, שינוי מהותי צפוי להתרחש בהפעלת כלל קווי הרכבת הקלה והמטרו בגוש דן, שיקלו על נגישות מועסקים למקומות העבודה ברחבי המטרופולין. בהתאם, גם סדר העדיפויות של רוכשי דירות – שמציב במקום גבוה ברשימה את "משך העמידה בפקקים" בדרך למשרד ובחזרה – ישתנה. נושאים כמו חינוך, תרבות וקהילתיות למשל, יובילו בקריטריונים של זוגות צעירים לחיפוש דירה, שבמצב של היום מעדיפים אפילו לוותר על חדר לטובת שעה פחות על הכביש.
הפתרון המוביל כיום כאמור הוא פרויקטים במודל של עירוב שימושים, המאפשר לאנשים לחיות ולעבוד באותה סביבה. דוגמה לפרויקט עירוב שימושים מוצלח היא פארק ההייטק מגדלי הוד השרון – פרויקט בבעלות אשטרום נכסים ומבטח שמיר. הפרויקט מאכלס חברות בינלאומיות רבות, המעסיקות תושבים מקומיים. המיקום – בכיוון הפוך לעומסי התחבורה – חוסך לעובדים שעות בדרכים. "זו חוויית עבודה תל אביבית, רק קרוב לבית וללא בזבוז זמן", מסביר בני אוסמו, סמנכ״ל ייזום באשטרום נכסים.
דוגמה בולטת נוספת היא "הרצליה הילס" של אזורים ועופר השקעות – מתחם משולב הכולל משרדים, מסחר, מגורים, פנאי ושירותים יומיומיים. המתחם כיום מושכר במלואו. שם כבר הבינו את מה שכולנו מתחילים להבין – החיים לא צריכים להתרחש בריחוק מהבית.
אזורי תעסוקה – בכל עיר
כאמור, מגמת הפיתוח העירוני הולכת ומתרכזת בפרויקטים שיש בהם הכל – מהבית ועד המשרד. המגמה הזו מתרחבת בערים רבות בארץ, כאלו שבעבר נחשבו ל"ערי שינה" בלבד, וכיום ממציאות את עצמן מחדש. כך למשל, פרויקט ONYX – מתחם עסקים יוקרתי ברובע MYONO, מרכז הבילוי והפנאי החדש של קריית אונו. מדובר בפרויקט משותף של סופרין, וייס ומנורה, המשלב 350 אלף מ"ר של תעסוקה ומסחר. המיקום האסטרטגי בקרבת תחנת מטרו עתידית וקו רכבת קלה, ובסמוך לערים מרכזיות, מאפשר גישה נוחה וללא פקקים. "ככל שבסביבת התחנות תהיה עצימות גבוהה יותר עם גיוון ייעודי קרקע, כך מערכות הסעת המונים ימלאו את ייעודן בצורה הטובה ביותר", מסביר צחי סופרין, סגן יו"ר דירקטוריון סופרין.
גם הערים הגדולות כבר הבינו את הפוטנציאל. ירושלים ופתח תקווה הן דוגמה בולטת לכך: בירושלים נוספו 415 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה, ובפתח תקווה 368 אלף מ"ר – תוספות שיצרו כ-15 אלף מקומות עבודה חדשות בכל אחת מהן. עבור ירושלים, בה חסרים מקומות תעסוקה מודרניים לסטודנטים ולבוגרים צעירים, זו התקדמות קריטית; ראשון לציון וחולון הוסיפו 200–250 אלף מ"ר כל אחת; תל אביב הגדילה ב-140 אלף מ"ר, וברוב הערים הגדולות נרשמה תוספת של 50 עד 100 אלף מ"ר; ברחובות, חדרה, רמת גן, בת ים והרצליה נרשמה צמיחה מתונה יותר – אך פיתוח שטחי התעסוקה נמשך גם בהן.
למעשה, כיום כמעט אין פרויקט משמעותי שלא מלווה בחזון עירוני המבקש ליצור רובע משולב – מקום שבו הכל במרחק הליכה. דוגמה בולטת היא המתחם החדש בלב אשדוד של הכשרה ביטוח, בבעלותו של אלי אלעזרא: פרויקט שעתיד לכלול עירוב שימושים מהגדולים בישראל – עם 1,100 יחידות דיור, אלפי מ"ר להייטק, מסחר, מכוני כושר ומקומות עבודה, הכול במרחב עירוני מתוכנן היטב.
עוד פיתוח עירוני בולט שמנסה לתת מענה אמיתי נמצא בגדרה. מושבת העלייה ההיסטורית, שחוגגת 140 שנה, מקדמת אזור תעסוקה חדש כחלק מתוכנית מתאר כוללת. "המיקום של האזור לא פחות מאסטרטגי", אומר ראש המועצה סהר פינטו. "הוא ממוקם בצומת הכבישים 7 ו-40, במרחק נסיעה קצר מכביש 6 וכביש 4, וקרוב לנמל אשדוד – מה שמגדיר את גדרה כ'עורף נמל' מובהק".
דוגמה מדויקת נוספת לחזון של העתיד העירוני בישראל ניתן למצוא בפרויקט של קבוצת מבנה – MIVNE הסוללים בתל אביב. המתחם החדש מציע תכנון מוקפד ואידיאלי של עירוב שימושים: מגורים, תעסוקה, מסחר ומבני ציבור, לצד נגישות תחבורתית גבוהה ותכנון ירוק ומודרני. "המציאות התחבורתית המאתגרת בישראל מחייבת חשיבה ייחודית למציאת פתרונות. הצורך בעבודה במרחק קצר מהבית הופך משמעותי משנה לשנה, במיוחד כשמוסיפים לכך את השאיפה לחיים עשירים, נוחים, זמינים ובריאים יותר", אומר עוזי לוי, מנכ"ל הקבוצה.
מן הצד השני: פרופורציה
מחקר מרתק שערך מכון גיאוקרטוגרפיה מגלה ששיעור היוממים בישראל גבוה במיוחד דווקא בערים שיש בהן מרכזי תעסוקה – רמת גן (68%), חולון (66%), ראשון לציון (61%), הרצליה, פתח תקווה, כפר סבא ובת ים מובילות עם 71%. לעומת זאת, בירושלים, חיפה ובאר שבע – שיעור היוממים נמוך משמעותית. מה שמדהים הוא שמתוך מעל מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר שנבנו בשנים האחרונות – רק מחציתם משמשים את תושבי הערים עצמן. שאר המועסקים ממשיכים לנסוע מדי יום לעיר אחרת – ו"לבלות" בפקקים. ד"ר רינה דגני, מנכ"לית גיאוקרטוגרפיה, מסבירה: "מדיניות התכנון יצרה ערי שינה – מגורים בלי תעסוקה, מסחר, פנאי. כפועל יוצא, אנשים נוסעים שעות לכל כיוון, ורבים נאלצים להחזיק שני רכבים בבית".
יש משהו מעט אבסורדי בכל סיפור המניבים. השוק מתעתע. הגישה במתחמים אלה שמה את הדגש על שילוב מלא בין מגורים, תעסוקה, מסחר וחיי קהילה. אך מאחורי החזון יש גם פרדוקס: מצד אחד, ראשי ערים נאבקים להרחיב את אזורי התעסוקה בתחומם – לטובת התושבים וההכנסות מארנונה. מצד שני, זה קורה לעתים באופן חסר פרופורציה, ובמקרים רבים אף נוצר עודף תכנוני של שטחים מסחריים, ללא ביקוש אמיתי שיאכלס אותם.
מה שקורה הוא שרוב מיזמי המניבים הגדולים שמקודמים כיום נשענים על תפיסת "כלכלת עיר" – כלומר, שילוב משמעותי של שטחי תעסוקה ומסחר כמעט בכל שכונת מגורים חדשה. עם זאת, לעיתים היחס יוצא מאיזון: כולם רוצים עוד משרדים, ושוכחים שמישהו צריך גם לעבוד בהם. במקביל, הפקקים מצדם ממשיכים לזעוק שמשהו כאן לא עובד.
משכונות רפאים – לרחובות תוססים
למעשה, המודל הישן של תכנון שכונות מגורים המנותקות ממסחר, תעסוקה ושירותים יצר לא פעם שכונות רפאים — מרחבים עירוניים דוממים, ריקים מהתרחשות יומיומית. כאשר אין סיבה אמיתית לרדת מהבית אל הרחוב, הרחובות ננטשים, והחיים הקהילתיים נחלשים ואף נעלמים. כך מוצאים עצמם רבים נכנסים לרכב גם עבור קנייה פשוטה של חלב או ירקות, ונוסעים למרכז המסחרי השכונתי או העירוני. התוצאה ברורה: זו מציאות שאינה ירוקה, אינה מקיימת, ואינה תואמת את איכות החיים שכולנו שואפים אליה.
את השינוי בתפיסה מנסח היטב רועי פדלון, בעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת שפונדר פדלון: "אנשים שמחפשים היום דירה לגור בה שמים הרבה יותר דגש על מה נמצא מתחת לבית ובקרבה המיידית אליו. במקום הראשון, אם מתאפשר – תעסוקה. בעבר, אנשים נהגו לשלב סידורים יומיומיים ליד מקום העבודה, בדרכם לקניון או למרכז העיר: קניות לבית, בילוי קצר, סידור בבנק. אך בשנים האחרונות, ובעיקר בעקבות התקופה הממושכת שבה כולנו שהינו בבית בגלל הקורונה, השתנו לגמרי העדפות הקונים".
לדבריו, כיום יותר ויותר אנשים מעוניינים לגור במתחמי מגורים המשלבים גם תמהילים של מסחר, מוסדות ציבור ותעסוקה – הכול באותו מתחם מגורים אינטגרטיבי. "כך ניתן לרדת מהדירה לסופר בקומת הקרקע, ללוות את הילד לגן שנמצא בבניין הצמוד, להיכנס למתנ"ס או למשרד שלך באותו קומפלקס – הכול בלי להניע את הרכב", הוא מסביר.
התופעה הזו כבר אינה נחלת ערים בלבד. מתחמים משולבים החלו להופיע גם באזורים שעד לא מזמן נחשבו לכפריים באופיים, או לשכונות "שינה" שצמחו בפאתי הערים — מקומות שהתבססו בעיקר על בנייני מגורים גבוהים ולצידם מכולת שכונתית, ירקן ואולי בית מרקחת בודד. אבל היום, המציאות משתנה. הביקוש למתחמים כאלה גבוה במיוחד.
"ראינו את זה היטב בפרויקט 'טריו שרונה' בכפר יונה", אומר פדלון. "הקמנו ושיווקנו פרויקט של 54 יחידות דיור עם שטחי מסחר ומשרדים — והביקושים היו יוצאי דופן. הכול נמכר תוך זמן קצר מאוד". הוא מסכם: "כשהחיים פוגשים את הבית, נוצר ערך אמיתי שלא נמדד רק בכסף — אלא בזמן, בנוחות, ובאיכות חיים יומיומית".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו