מהפכת הלוגיסטיקה בשיאה

בזמן שחלק מענפי הנדל"ן סובלים מהאטה, ענף הלוגיסטיקה רושם שיאים חדשים. מחירי הקרקע למבני אחסנה נמצאים בעלייה חדה: דונם קרקע בבית שמש התייקר ב-125% בשלוש השנים האחרונות, ובעמק חפר ב-74%. גם במרכז הארץ נרשמות עליות משמעותיות של עשרות אחוזים. "אנחנו רואים שמאז תחילת המלחמה, לא מעט חברות פרטיות הפועלות בתחום התעשיות הביטחוניות הרחיבו משמעותית את הביקושים שלהן לשטחים עבור אחסנה או ייצור", אומר אור בן צבי, שותף בחברת NEWMARK NATAM וסמנכ"ל שירותי הנדל"ן שלה. "חברות מתחום הרחפנים, האופטיקה, החימושים, וגם חברות הקשורות למזון ולרפואה – כולן מחפשות כעת יותר שטחים, כי הפעילות הביטחונית הגוברת בישראל ובעולם מגדילה אצלן את נפח העסקים".

כך לדוגמה, חברת "ארית" – תאגיד ישראלי קטן שהוקם ב-1979 – חוותה זינוק אדיר בשווי המניה מאז תחילת הלחימה. החברה מייצרת ומשווקת מוצרים אלקטרוניים מתקדמים, בהם מרעומים אלקטרוניים המיוצרים על ידי "רשף טכנולוגיות". לפי הדוח הרבעוני שלה, הנזילות הכספית של החברה עמדה בשנת 2024 על 620 מיליון שקל, לעומת 50 מיליון שקל בלבד ב-2023. חברה נוספת שצברה הזמנות בקצב מסחרר היא אלביט מערכות. על פי דיווחי שתי החברות לבורסה, הן חתמו בחודשים האחרונים על חוזים עם משרד הביטחון בשווי כולל של מעל 3 מיליארד שקל – כשאלביט לבדה זכתה בחוזים של יותר מ-760 מיליון דולר. בדוח של ארית צוין כי החברה הרחיבה את שטחי העבודה והתפעול שלה, הגדילה את קווי הייצור ואת מצבת כוח האדם.

יעל פרי, סמנכ"לית השיווק של קבוצת מבנה: "המרלו"ג של 'אורשר' בירוחם מהווה דוגמה מצוינת לאיך ממבנה לוגיסטי ישן ניתן ליצור מרכז חדשני ומוביל"

יעל פרי, סמנכ"לית השיווק של קבוצת מבנה, מספרת בגאווה על פרויקט יוצא דופן: "אחד הסיפורים שאנחנו הכי גאים בו הוא שיתוף הפעולה עם חברת 'אורשר'. השוכר חיפש לגדול ולהקים מרכז לוגיסטי חדשני ומתקדם, שיעבוד כמעט ללא מגע יד אדם. אנחנו, כבעלי קרקעות באזור, הצענו להם להקים את המרכז בירוחם. זה היה תהליך עבודה אינטנסיבי, בליווי ותמיכה משמעותית מצד ראשת העיר דאז, שהאמינה בפרויקט. התוצאה הייתה הקמה של מרלו”ג אוטומטי מתקדם שמאכלס גם את משלוחי קבוצת 'טרמינל X', מספק מאות מקומות עבודה, ומהווה דוגמה מצוינת לאיך ממבנה לוגיסטי ישן ניתן ליצור מרכז חדשני ומוביל. כיום, המרלו”ג של אורשר נחשב לאחד המתקדמים והיעילים בארץ".

המהפכה הטכנולוגית כבר כאן

אכן, מדובר בשוק מרתק ודינמי. מרכזים לוגיסטיים "מסורתיים", המבוססים על מידוף בסיסי, מפנים את מקומם למתקנים "חכמים" – המשלבים ניהול מלאי מתקדם, אוטומציה ו-Big Data, במטרה לייעל את העבודה ולהוזיל את עלויות התפעול. המגמה בולטת למשל בפארק העסקים והתעשייה קיסריה, שם שטח הלוגיסטיקה הכפיל את עצמו.

בעוד מרלו"ג מסורתי משתרע על שטח של 7,000–14,000 מ"ר ומציע עד חמש קומות מידוף, מרלו"ג חדיש מגיע לגובה של עד 40 מטר, וכל הפעולות בו – פרט לפריקת הסחורה מהמשאית – נעשות במערכת אוטומטית לחלוטין. כך לדוגמה חברת "שראל" הממוקמת בנתניה מפעילה מערך רובוטי עצום שמספק תרופות לבתי החולים בישראל – ללא מגע יד אדם.

פתרון נוסף שתופס תאוצה הוא המרלו"ג השיתופי – מספר חברות קטנות חולקות את ההוצאות הקבועות (אבטחה, תחזוקה, חניות ועוד), וכל אחת מהן מקבלת פתרון לוגיסטי ייעודי. דוגמה לכך היא מרלו"ג מסוג "טכנו-פארק", שנבנה ב-3–4 קומות ומשמש תעשייה, מלאכה ואחסנה עבור יבואנים קטנים ובעלי מלאכה.

גם קרדן גבע, חג'ג' ורני צים נמצאות בשלבי בנייה מתקדמים של אחד הפרויקטים החדשניים והמסקרנים בישראל בתחום הלוגיסטי. ערן לב, שותף בקרדן גבע, מסביר: "מדובר במפלצת של מעל 100,000 מ"ר בנוי שהקמנו בכפר סבא, כל מי שנוסע על כביש 6 מצפון לדרום לא יכול לפספס אותה. הפרויקט הוא מופת של שימושים מעורבים בקנה מידה מטורף שלא נראה כמותו בישראל. הפרויקט צפוי להתאכלס בתחילת שנת 2026 וכולל חוות שרתים פעילה בהיקף של 16 מגה-וואט, קניון פתוח בהיקף של 20,000 מ"ר ומבנה רמפה לוגיסטי בהיקף של כ-40,000 מ"ר נוספים. בעתיד אנחנו מתכננים במתחם חוות אנרגיה ומגדלי משרדים בהיקף של עשרות אלפי מ"ר נוספים".

ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל: "שוק הלוגיסטיקה בישראל נמצא בעלייה חדה בביקושים ומציג פיתוח טכנולוגי מואץ"

ישי רוט, משנה למנכ"ל שובל, מוסיף: "שוק הלוגיסטיקה בישראל נמצא בעלייה חדה בביקושים ומציג פיתוח טכנולוגי מואץ – כיוון שהוא מהווה את הבסיס להעברת סחורות במהירות וביעילות, תומך בצמיחת הכלכלה והמסחר במדינה ומשפיע ישירות על היכולת להתחרות בשוק הגלובלי".

"הביקוש קיים – אבל אין איפה לאחסן"

בעוד שתחומים אחרים בענף הנדל"ן מדשדשים, שוק הלוגיסטיקה זוכה לפריחה של ממש. אלא שלצד הביקושים חסרי התקדים, מתברר כי קיים מחסור אמיתי במתחמי אחסון איכותיים. מי שמאתרים מיקומים אסטרטגיים, כמו נמל אשדוד וצמתים מרכזיים, מצליחים להקדים את כולם.

"ענף הלוגיסטיקה הפך לאחד הענפים המובילים במשק הישראלי, בעיקר בעקבות פיתוח המסחר הדיגיטלי והצורך הגובר בהעברת מוצרים מגוונים ביעילות רבה יותר למרכזי האוכלוסייה", מסביר צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר קבוצת סופרין. "אנחנו רואים ביקוש חסר תקדים למתקני אחסנה מתקדמים, מרכזי הפצה וחוות שרתים – אבל במקביל, יש מחסור אמיתי במתחמים לוגיסטיים איכותיים, במיוחד כאלה שממוקמים בצורה אסטרטגית ליד נמלים וצמתי תחבורה מרכזיים".

לדבריו, אשדוד היא אחת הדוגמאות המובהקות לכך שהלוגיסטיקה לא רק שורדת את התקופה – אלא משגשגת. "בתור עיר נמל מרכזית, אשדוד מהווה מיקום אידיאלי למתחמי לוגיסטיקה ואחסנה.

טכנופארק אשדוד החדש שקבוצת סופרין מקימה שם, יחד עם קבוצת וייס, הוא הדוגמה הטובה ביותר לכך – יצרנו מתחם של 51,000 מ"ר הפרוס על פני 19 דונם, שנבנה סביב הרעיון של לוגיסטיקה חכמה. המתחם כולל תכנון ייחודי, והוא מציע רמת שירות טריפל A בזכות רמפות נסיעה מיוחדות עבור משאיות, שיכולות להגיע לפתח כל אחד מהנכסים – דבר שלא קיים במתקנים ישנים. המיקום באזור התעשייה הצפוני מעניק גישה ישירה לנמלי אשדוד – מהנמלים המרכזיים בישראל מבחינת היקף שינוע המטענים – וקרבה אידיאלית לכביש 4 ולכביש 6".

"החידוש הגדול בפרויקט", ממשיך סופרין, "הוא שלראשונה אנחנו מציעים לעסקים קטנים ובינוניים, בעלי מקצועות חופשיים ובעלי מלאכה, להיות בעלי נכס לוגיסטי מותאם אישית – ולא רק לשכור. זה פותח הזדמנויות חדשות לגמרי בשוק, ומאפשר להם לבנות נכס שתפור למידותיהם, שיכול גם להפוך בעתיד לנכס מניב להשקעה".

גם השטחים הכפריים במושבים ובקיבוצים נכנסים למפת הלוגיסטיקה. קבוצת יהודה לוי, בשיתוף עם קבוצת סביונים, מקדמת בימים אלו מתחם לוגיסטי חדשני בשטח של כ-10,000 מ"ר, שיוקם על קרקע בהיקף של כ-16 דונם במושב שדה יצחק – בייעוד למבנים משקיים. מדובר באזור בעל נגישות תחבורתית גבוהה ונוחות תפעולית, המאפשר פעילות לוגיסטית אינטנסיבית בפריפריה הקרובה.

אבי לוי, מנכ"ל קבוצת יהודה לוי: "המיקום האסטרטגי של שדה יצחק מאפשר נגישות תחבורתית גבוהה לכל רחבי הארץ"

הפרויקט נועד לתת מענה לצרכים ההולכים וגדלים של מגזרי הלוגיסטיקה, החקלאות והתעשייה הקלה, תוך התאמה מלאה לייעודי הקרקע ולהיתרים התקפים. "המתחם מציע פתרונות מתקדמים לתפעול ואחסון, תכנון מודולרי וגמישות מירבית בהתאם לדרישות השוכרים או היזמים", מסביר אבי לוי, מנכ"ל קבוצת יהודה לוי. "המיקום האסטרטגי של שדה יצחק מאפשר נגישות תחבורתית גבוהה לכל רחבי הארץ".

סיפור היסטורי

הסיפור כבר מוכר היטב: מאז פרוץ הקורונה והזינוק בהזמנות אונליין, עולם הלוגיסטיקה והאחסנה הפך לשחקן מרכזי בשוק הנדל"ן. מגפת הקורונה שימשה כמאיץ (קטליזטור) לחשיפת המחסור החריף במרכזי אחסנה ולוגיסטיקה – הן בסמוך למרכזי אוכלוסייה והן בקרבת נמלים ושדות תעופה. הסיבות לכך רבות, ובראשן עליית השימוש במסחר מקוון, הגידול בביקושים לחוות שרתים, מרכזי הפצה, קירור ואחסון מוצרים רפואיים.

כיום, השימוש במרכזים לוגיסטיים – מרלו"גים – נעשה בשלוש דרכים עיקריות: שימוש עצמי, נדל"ן מניב ושימוש משותף. בשימוש העצמי מדובר ביצרנים, ספקים, קמעונאים ומגדלים, שנדרשים לשטחי אחסנה כחלק מליבת פעילותם העסקית. לא במקרה, רמת התפוסה של המרכזים הלוגיסטיים בישראל עומדת על כ-97%. נתון זה לבדו מסביר מדוע המרלו"גים הפכו בשנים האחרונות גם לאפיק השקעה מבוקש בשוק הנדל"ן המניב – המתחרה ישירות בשוק המשרדים ובמרכזים המסחריים.

שורה של חברות הובילו בשנים האחרונות הקמת מרלו"גים גדולים בישראל, ובהן שופרסל, שהקימה מרכזים לוגיסטיים בשוהם ובמודיעין, ודיפלומט שהקימה מרכז לוגיסטי באזור התעשייה קיסריה. לצד זאת, שחקניות רבות בשוק הנדל"ן החלו לזהות את הפוטנציאל הטמון בתחום, והחלו לרכוש או להקים נכסים ייעודיים לשוק הלוגיסטי. בין היתר פועלות כאן חברות נדל"ן ציבוריות גדולות כמו אמות, גב-ים, מבנה, מגה אור, אשטרום ואיסתא; קרנות ריט כמו ריט 1 וריט מניבים; גופים מוסדיים דוגמת חברות הביטוח; קבוצות רכישה וחברות פרטיות כמו סופרין, וייס ואלייד.

גם חברות לוגיסטיקה המתמחות בתפעול מרלו"גים מחזיקות כיום בנכסים בבעלות עצמית – בהן ממן, פריץ, פרידנזון וסוויספורט. רבות מהן אף משתפות פעולה עם חברות נדל"ן. כך למשל, רני צים מרכזי קניות, חג׳ג׳ וקרדן-גבע מקדמות יחד תוכניות הכוללות שטחי מסחר, לוגיסטיקה וחוות שרתים – שילוב המעיד על מגמה ברורה של עירוב שימושים גם בשוק זה.

אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים של שוק הלוגיסטיקה הוא שוק האיקומרס – המסחר המקוון. אם בעבר היה מדובר בענף זניח, כיום הוא ממלא תפקיד מכריע במבנה הביקושים למרכזים לוגיסטיים. בבריטניה, לדוגמה, קמעונאים אונליין תופסים כבר כ-40% משטחי הלוגיסטיקה – לעומת אחוזים בודדים בלבד בתחילת העשור הקודם. המגמה הזאת מחלחלת גם לישראל, ומשנה את פני התחום.

ביקוש גובר, היצע חסר

אחרי עשור שבו נרשמה תנופת בנייה של פארקי לוגיסטיקה גדולים, שוק האחסנה בישראל נכנס לשלב חדש – של מחסור בהיצע קרקעות רלוונטיות. לפי נתוני צ'מנסקי בן שחר ושות', היקף גמר הבנייה של שטחי אחסנה ולוגיסטיקה בישראל בעשור האחרון עומד על כ-130 אלף מ"ר לשנה. במחוז המרכז, האזור המבוקש ביותר, נבנו מדי שנה בממוצע כ-66 אלף מ"ר בלבד – נתון שממצב אותו במקום הראשון בהיקף גמר הבנייה השנתי, אך רק במקום החמישי ביחס בין בנייה פעילה לסך הבנייה בעשור.

המשמעות ברורה: ההיצע כבר אינו מדביק את קצב הביקוש, ובמיוחד לאור העובדה שמלאי הקרקעות המתאימות הולך ומידלדל. שוק האחסנה בישראל, שגודלו מוערך בכ-8 מיליון מ"ר, מאופיין בשיעורי תפוסה גבוהים מאוד – מעל 95%. אחת הסיבות לכך היא אופיים של חוזי השכירות בתחום, אשר נחתמים לרוב לתקופות ארוכות של 10-15 שנים, לעיתים עם אופציה להארכה. בנוסף, רבים מהמרלו"גים נבנים מראש עבור לקוח קצה, מה שמוביל לתפוסה כמעט מלאה.

הביקושים, לעומת זאת, רק הולכים ומתרחבים. החברה צופה כי בשנים הקרובות יידרשו להיבנות בישראל לפחות מיליון מ"ר נוספים של שטחי אחסנה, ובמהלך העשור הקרוב – מעל שני מיליון מ"ר. אלא שבפועל, קצב גמר הבנייה הנוכחי רחוק מלהספיק כדי לעמוד ביעד הזה.

לצד זאת, המחירים ממשיכים לטפס. מאז 2018, מחירי הקרקע לתעשייה ולוגיסטיקה בישראל זינקו בלמעלה מ-100%. המגמה הזו צפויה להימשך כל עוד לא ייפתחו מתחמים חדשים בקצב שיאזן את השוק. במצב הנוכחי – יזמים ובעלי קרקע שמצליחים ליזום ולהשלים פרויקטים לוגיסטיים איכותיים, נהנים לא רק מתשואה מיידית, אלא גם מעליית ערך משמעותית של הנכס.

ערן לב, שותף בקרדן גבע: "מדובר במפלצת של כ-100 אלף מ"ר בנוי שהקמנו בכפר סבא, כל מי שנוסע על כביש 6 מצפון לדרום לא יכול לפספס אותה"