ההתחדשות העירונית שינתה את כללי המשחק בישראל – ועכשיו היא גם שוברת שיאים: לפי דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2024 כל דירה שלישית שנבנתה בישראל – נבנתה במסגרת התחדשות עירונית.
השקעה חכמה בשוק הנדל"ן של היום היא לא רק עניין של מחיר ותשואה — אלא של השבחה אמיתית; ערך הנכס, איכות החיים, נגישות לתחבורה ציבורית, מוסדות חינוך טובים, שטחים ירוקים ומרכזי מסחר ופנאי קהילתיים – כל אלה הפכו לחלק בלתי נפרד מהמשוואה שמעצבת את ההתחדשות העירונית, ומשנה את פני השכונות הוותיקות בישראל מהיסוד.
אז יצאנו לבדוק איפה באמת כדאי להשקיע — לא במגדל חדש ומצוחצח, אלא דווקא בדירה מוזנחת עם עתיד מזהיר. קבלו את חמשת המקומות החמים ביותר להתחדשות עירונית בישראל נכון לשנת 2025 — המקומות שבהם הסבלנות תשתלם והרווח עלול להפתיע גם את המשקיעים הוותיקים.
מוכנים? יש למה לצפות.
- כמו קיבוץ עירוני: קריית מנחם, ירושלים
קריית מנחם הוקמה בסוף שנות ה־50 בקצה הדרום־מערבי של ירושלים, ואוכלסה בראשיתה על ידי עולים חדשים ומפוני מעברת קריית היובל.
הבנייה בשכונה כוללת בעיקר מבני שיכון טיפוסיים, לאורך רחובות הקרויים על שם מדינות שהצביעו בכ"ט בנובמבר בעד הקמת מדינת ישראל. מיקומה בקצה העיר ומסביבה של עמקים מיוערים מעניקים לתושבים גישה ישירה לטבע, לצד תצפיות לנופים מרהיבים.
כיום מתגוררים בשכונה כ־4,900 תושבים בכ־1,650 דירות. לצד האוכלוסייה הוותיקה, פועל בשכונה קיבוץ עירוני ותיק, שחבריו עוסקים בשיפור איכות החיים המקומית: הם הקימו גני ילדים ובית ספר ממלכתי־דתי, פועלים בתחום הקהילתי והחינוכי, ותורמים רבות לאווירה החברתית. בנוסף פועלים בשכונה בית ספר ממלכתי, מכון מחקר על שם הנרייטה סאלד, שבט צופים וסניפים של תנועות הנוער עזרא ואריאל.
המסחר בשכונה מצומצם, ורוב הקניות והסידורים מתבצעים בשכונות הסמוכות. עם זאת, לתושבים יש גישה לפארקים מושקעים בשכונות השכנות, וכן לשטחים טבעיים רחבים ממש מעבר לפתח הבית.
במה שקשור להתחדשות עירונית – קריית מנחם על המפה, ובגדול. בימים אלו מקודמים בשכונה מספר פרויקטים של התחדשות עירונית, בהם שילוב של מיזמי תמ"א 38 לצד תוכניות גדולות לפינוי־בינוי, שאמורות לשנות את פני השכונה בעשור הקרוב.
לפי נתוני מחלקת המחקר של מדלן, בשכונה מקודמים כיום שני פרויקטים של התחדשות בניינית (תמ"א 38), ובשניים נוספים שכבר הושלמו נוספו 77 דירות ל־96 דירות קיימות. בנוסף, מקודמים 15 פרויקטים של פינוי־בינוי שבמסגרתם יפונו כ־980 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו כ־4,700 דירות חדשות.
- מרכז העיר לוד
בלב העיר לוד, על שטח של כ־170 דונם ובסמיכות גבוהה למערכות הסעת המונים עתידיות, מתוכנן אחד מהפרויקטים המשמעותיים ביותר של התחדשות עירונית בישראל. כיום כוללת השכונה 727 יחידות דיור ב־44 בנייני שיכון בני ארבע קומות, שיפונו לטובת בנייה חדשה ורחבת היקף.
התוכנית כוללת הקמה של 4,074 יחידות דיור חדשות, במבנים בני 7–9 קומות ובמגדלים שיגיעו לגובה של 27–36 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, כ־1,001 דירות יוקצו לטובת דירות קטנות (עד 80 מ"ר), כ־462 יחידות יוקצו לדירות קטנות מאוד (עד 55 מ"ר), ולפחות 130 יחידות ייועדו להשכרה ארוכת טווח — כחלק ממהלך להוספת דיוריות ומעונות סטודנטים. לצידן, מתוכננים גם כ־94,000 מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, לאורך שדרות ירושלים ודוד המלך, בסמוך לתחנת המטרו העתידית.
הפרויקט מציע מרחב ציבורי חדש לגמרי, הכולל רשת רחובות ושבילים משולבת שתוכננה לעודד הליכה ורכיבה על אופניים, תוך חיבור הדוק לתחבורה הציבורית המקומית והארצית. כל אלה צפויים לייצר סביבה עירונית תוססת, נוחה וחכמה הרבה יותר.
ראש העיר לוד, יאיר רביבו, אמר לאחר אישור התוכנית: "המתחם שיכלול מעל 4,000 יחידות דיור חדשות ומתקדמות, שטחי מסחר ופנאי, שטחים ירוקים, גינות ילדים ושבילי אופניים — הוא העתיד של העיר לוד והכיוון אליו צועדת עיר בהתחדשות העירונית הגדולה בישראל".
- עולה לגובה: שכונת הגפן, רמת גן
שכונת הגפן היא שכונה ותיקה בצפון רמת גן, הממוקמת באחד האזורים המרכזיים בעיר — בין הרחובות אבא הלל, ז'בוטינסקי וביאליק. היא הוקמה על שטחי פרדסים שהיו בבעלות שלושה אחים ממשפחת גפן, וסופחה לרמת גן בשנת 1943, עוד לפני שהעיר הוכרזה רשמית כעיר.
הבנייה בשכונה מורכבת בעיקר מבנייני דירות נמוכים וישנים, אך בשנים האחרונות היא עוברת תהליך מואץ של התחדשות עירונית, בעיקר דרך פרויקטים של פינוי-בינוי. לצד המגדלים החדשים, שחלקם מגיעים לגובה של למעלה מ־30 קומות, מגיעה אוכלוסייה חדשה — והשכונה משנה את פניה.
כיום מתגוררים בשכונה כ־9,300 תושבים בכ־4,100 דירות. למרות מיעוט בגינות ציבוריות פנימיות, השכונה קרובה לפארק הירקון, ובמסגרת פרויקטי הפינוי־בינוי מתוכננות גינות חדשות שישתלבו במרחב. התושבים נהנים גם מנגישות למסחר מגוון לאורך רחובות ז'בוטינסקי וביאליק, כמו גם סמיכות לאזור הבורסה — אחד ממוקדי התעסוקה המרכזיים בגוש דן.
הקו האדום של הרכבת הקלה, שנפתח לאחרונה ברחוב ז'בוטינסקי, צפוי לחזק עוד יותר את מגמת ההתחדשות. לאורך תוואי הקו מתוכננים עשרות מגדלים, שיביאו עימם צפיפות גבוהה יותר, מסחר ותנועה מוגברת — וישנו את אופייה השקט של השכונה, שהופכת בהדרגה למוקד עירוני צפוף ומבוקש.
אדר' ארז בן אליעזר, מתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, מסביר: "שכונת הגפן הוותיקה תעבור בשנים הקרובות תהליך התחדשות ותשנה את פניה, על ידי קידום של תוכניות גם בצירים הראשיים — אבא הלל וז'בוטינסקי — וגם בחלקה הפנימי של השכונה.
הדגש יהיה על שיפור המרחב הציבורי, מסחר מלווה רחוב, מבני ציבור שיתנו מענה לגידול הצפוי באוכלוסייה, ותמהיל מגוון של דירות למשפחות, זוגות ויחידים".
לפי מחלקת המחקר של מדלן, בשכונה מקודמים כיום כ־45 פרויקטים של תמ"א 38, שבמסגרתם יפונו כ־600 דירות ישנות וייבנו במקומן כ־1,500 דירות חדשות.
בנוסף, מתוכננים כ־25 פרויקטים של פינוי־בינוי, שבמהלכם יפונו כ־1,970 דירות קיימות וייבנו כ־6,150 דירות חדשות.
- המהפך של רמת ורבר, פתח תקווה
שכונת רמת ורבר בפתח תקווה ממשיכה להציע מחירים נוחים יחסית — למרות מיקומה האטרקטיבי בלב גוש דן, על תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה שכבר פועל, ובלב תמונת התחדשות עירונית שאי אפשר להתעלם ממנה.
המהלך שהניע את השינוי הוא אישורה של תוכנית מתאר חדשה לשכונה, בדצמבר 2024. התוכנית כוללת 16 מתחמים להתחדשות עירונית, שחלקם כבר אושרו ונמצאים בשלבי בנייה. הבינוי לאורך ציר ז׳בוטינסקי כולל שימושים מעורבים — מגורים, מסחר, משרדים ושטחי ציבור — בבניינים בני עד 32 קומות. לאורך רחוב ארלוזורוב נבנים מגדלים בני עד 28 קומות, ובציר יצחק שדה עד 31 קומות.
במרכז השכונה, התוכנית מתמקדת בחיזוק מבנים קיימים באמצעות תמ״א 38 (סעיף 23), ומאפשרת תוספת של כ־1,050 יחידות דיור חדשות — דרך עיבוי וחיזוק. השכונה מתהדרת בפארק "יד לבנים", הכולל גן חי, מוזיאון האדם והסביבה, בית יד לבנים וארכיון לתולדות פתח תקווה, לצד קריית מוזיאונים המיועדת לשימור. מדובר במוקד תרבות משמעותי בלב אזור במעבר.
הדגש בתוכנית הוא על עירוניות מיטבית: חיזוק בינוי בצמידות לצירי התחבורה הציבורית (מתע"ן), עירוב שימושים, חיזוק תנועה רכה ועיצוב קישוריות ירוקה. ציר ירוק חדש מתוכנן לאורך גן יד לבנים, מדרום לצפון, שיחבר את לב השכונה למוקדי תחבורה כמו הקו האדום של הרכבת הקלה ותחנת המטרו ארלוזורוב הדרומית (קו M2, תת"ל 102). גם סביב התחנה מתוכננת תוכנית התחדשות נפרדת, בהתאם לתמ"א 70.
אודי לוי, סמנכ"ל מכירות בקבוצת כנען, מסביר: "בעוד מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות במרכז תל אביב וסביבתה הקרובה, אנו רואים הזדמנות משמעותית בטבעת השלישית של גוש דן. ערים כמו פתח תקווה, רמלה ולוד מציעות את השילוב האופטימלי של מחירים הגיוניים יחד עם נגישות מצוינת למרכז. אנו צופים שאזורים אלה יובילו את שוק הנדל"ן ב־2025, כשיותר רוכשים מבינים את הפוטנציאל ומחפשים פתרונות דיור איכותיים במחירים סבירים. הקו האדום של הרכבת הקלה שכבר פועל בהצלחה, יחד עם קווי המטרו העתידיים, משנים את כללי המשחק בכל הנוגע לנגישות למרכז".
- קריית אליעזר, חיפה
קריית אליעזר הוקמה בשנות ה־50, ומורכבת ברובה משיכוני רכבת בני אותה תקופה — רבים מהם במצב תחזוקתי ירוד, וחלקם אף סובלים משקיעה בקרקע. במקביל, ההתחדשות העירונית צוברת תאוצה: תהליכי פינוי־בינוי קורמים עור וגידים בשטח, ומובילים מהפך רחב־היקף.
עד 2015 שכן בלב השכונה האצטדיון העירוני המרכזי של חיפה, שנהרס ופינה את מקומו למספר מגדלי מגורים חדשים. כיום מתגוררים בקריית אליעזר כ־11,500 תושבים בכ־4,445 דירות. השכונה מתאפיינת בריבוי שטחים ירוקים בין המבנים, שדרה מרכזית רחבה, וגישה נוחה לחוף הים של בת גלים ולתחבורה ציבורית — כולל תחנת רכבת, מטרונית וקווי אוטובוס. מוסדות החינוך כוללים גני ילדים, בתי ספר יסודיים וחטיבות ביניים. רוב המסחר מתרכז כיום בכיכר מאיר נוף, אך במסגרת ההתחדשות העירונית צפויה תוספת משמעותית של שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.
תוכנית שכונתית שאושרה על ידי עיריית חיפה מספקת ודאות תכנונית, מה שהופך את השכונה לאטרקטיבית ליזמים. בשילוב עם מיקומה האיכותי וגילם המופלג של המבנים — נוצרה קרקע פורייה לזינוק של פרויקטים. לפי מחלקת המחקר של מדלן, מקודמים כיום בשכונה 17 פרויקטים של פינוי־בינוי, שבמסגרתם צפויים להתפנות כ־1,800 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו כ־8,600 דירות חדשות בבניינים מודרניים.
הפרויקטים כוללים תוספת מסחר שכונתי, מבני ציבור חדשים, גינות ציבוריות, פריצת כבישים חדשים ושדרוג משמעותי של המרחב הציבורי. אם קצב ההתחדשות יימשך, תוך שני עשורים קריית אליעזר תלבש עור חדש — ותהפוך לאחת השכונות המתחדשות והמושקעות בעיר חיפה.
כל דירה שלישית בישראל
2024: שנת המפנה של ההתחדשות העירונית
הדוח של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית חושף: 2024 הייתה שנת השיא של ההתחדשות העירונית בישראל, וסימנה את המעבר ממגמה נקודתית בערי המרכז – למהפכה לאומית. לפי הדוח, לראשונה בתולדות המדינה – 30% מהתחלות הבנייה ו־31% מהדירות שנמכרו בישראל היו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. כך זה נראה במספרים:
- ברמת ההיתרים, נרשם מהפך: לראשונה, היקף ההיתרים שניתנו לפינוי־בינוי השתווה לזה של תמ"א 38 — מה שמסמן מגמה ברורה של מעבר לתכנון כוללני ומתחמי.
- בתחום התכנון, במהלך השנה קיבלו תוקף 165 תוכניות התחדשות עירונית ברחבי הארץ, הכוללות כ־57 אלף יחידות דיור – זינוק של פי 19 תוך עשור בלבד.
- מובילות התכנון: ירושלים, לוד ורמלה. יחסית לגודל האוכלוסייה – רמלה במקום הראשון, אחריה לוד וקריית ים.
- ההיתרים לא נשארו על הנייר: יותר מ־31,000 דירות קיבלו היתר בנייה, מהן 15,447 בפינוי־בינוי, ו־15,753 מכוח תמ"א 38.
- גם בביצוע בפועל נרשמה עלייה חדה: כל דירה שלישית שנבנתה – במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית.
- איזו עיר הובילה את הביצוע? ירושלים במקום הראשון עם יותר מ־3,000 יחידות שאושרו לביצוע. אחריה: נתניה, בת ים, חולון וגבעתיים.
- בתחום תמ"א 38, תל אביב ממשיכה להוביל עם 169 מבנים שקיבלו היתר, רובם במסלול הריסה ובנייה מחדש. יחסית לגודל האוכלוסייה – בת ים ורעננה בראש.
- ואם תהיתם לגבי העתיד: לפי הדוח, ברבעון הראשון של 2025 נרשמה המשכיות ברורה למגמה, והציפיות הן שהשנה הנוכחית תהיה אפילו משמעותית יותר מקודמתה.
מה שנקרא, תתחדשו!
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו