קל"ב הטרנד שכובש את המדינה

"העתיד הוא אולי מעבר לאופק ראייתנו, אבל לא מחוץ לשליטתנו" // רוברט פ. קנדי המנוח, התובע הכללי של ארצות הברית לשעבר

הבנאדם קם בבוקר מהמיטה בקומה ה-36. מצחצח שיניים, שותה קפה ראשון. יורד למשרד בקומה החמישית. בצהריים יורד למסעדת השף של חיים כהן עם האישה שעובדת בקומה ה-17. הם עולים יחד חזרה לקומה ה-36 למנוחת צוהריים של שעה, ומתפצלים שוב למשרדים. בערב הם מתגנדרים ויורדים לפאב השכונתי מעבר לכביש. האמת? בינינו, הם לא יצאו את רדיוס הבניין כבר חודש.

זו המציאות שמחכה לנו בשנת 2030 ואילך. רוב הפרויקטים החדשים ישלבו מגורים, מסחר ותעסוקה קרוב לבית – או מתחת לבית – בעירוב שימושים מלא. אבל כדי שזה יצליח, זה חייב לבוא בהלימה מוחלטת להסעת המונים.

עירוב שימושים – כלומר שילוב של מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחים ציבוריים – הוא המפתח לפיתוח עירוני מתקדם בישראל. הגישה הזו יוצרת מרחבים מודרניים, דינמיים ומקיימים, המשפרים את איכות החיים, מגבירים את הנגישות לשירותים חיוניים ולמקומות עבודה, ומעצבים מחדש את המרחב האורבני. השילוב בין תחבורה חכמה, תכנון עירוני חדשני וחוויית מגורים מתקדמת מחזק את חוסן הקהילה ומגדיר מחדש את פני העיר.

עד 2030, מרבית הערים הגדולות בישראל צפויות להפוך למוקדים חדשניים שיציעו חוויית חיים שלמה. הפרויקטים שמקדמת אשטרום נכסים, למשל, מתוכננים מתוך מחשבה על העתיד – על הצרכים שיהיו, והדרכים לתת להם מענה כבר עכשיו. מבחינתם, עירוב שימושים הוא לא רק פתרון – אלא חלק מהחזון. כי בסופו של דבר, חוויית הדייר היא החשובה ביותר, והיא צריכה להיות מותאמת לצרכים המשתנים.

הפרויקטים הללו מתחברים למושג הנקרא "כלכלת עיר" – תפיסה לפיה רשויות מקומיות מבקשות לשלב יחס גבוה של מסחר ותעסוקה בכל פרויקט מגורים חדש. לפעמים היחס הזה לא לגמרי פרופורציונלי. נכון שכלכלת העיר נשענת על משרדים ומסחר, ויחידות דיור הן פחות רווחיות, אבל אסור לשכוח שמישהו גם צריך לאכלס את כל שטחי המשרדים והמסחר.

"עירוב שימושים הוא לא רק טרנד – אלא מנוע צמיחה עירוני חיוני", אומר אבישי קימלדורף, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן. לדבריו, באמצעות תכנון חכם ושיתוף פעולה עם הרשויות, ניתן לפתח מרחבים עירוניים מותאמים לאתגרים העתידיים. "פרויקטים אלו אינם רק יוזמות נדל"ניות, אלא מסמלים את עתיד ההתחדשות העירונית בישראל – ומעצבים ערים חכמות, מחוברות ונגישות יותר".

אבישי קימלדורף, מנכ”ל שיכון ובינוי נדל”ן: "עירוב שימושים הוא לא רק טרנד – אלא מנוע צמיחה עירוני חיוני"

למעשה, המודל הישן של תכנון שכונות מגורים מנותקות ממסחר ותעסוקה יצר מציאות של שכונות רפאים. כשאין סיבה אמיתית לרדת לרחוב, הרחובות מתרוקנים, והחיים הקהילתיים מתפוגגים. אנשים מוצאים את עצמם נכנסים לרכב אפילו בשביל הקנייה הקטנה ביותר – נוסעים למרכז מסחרי שכונתי או עירוני. זה לא ירוק, לא מקיים, ולא משרת את איכות החיים.

"אם אנחנו רוצים שהערים שלנו ישגשגו", מסביר דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן, "עירוב שימושים חייב לעמוד בלב התכנון העירוני. כשאנחנו משלבים מגורים עם מסחר, תעסוקה ופנאי – אנחנו יוצרים רחובות חיים". לדבריו, דוגמה טובה לכך אפשר לראות בתכנון מרכז תל אביב: הרחובות הראשיים כמו דיזנגוף ובן יהודה שוקקים חיים בזכות המסחר, בעוד הרחובות הפנימיים מציעים מגורים שקטים ואיכותיים – איזון מדויק שמזין את העיר באנרגיה יומיומית.

דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי דרא שיווק נדל"ן: "כשאנחנו משלבים מגורים עם מסחר, תעסוקה ופנאי – אנחנו יוצרים רחובות חיים"

יוסי פרשקובסקי, יו"ר פרשקובסקי השקעות ובנין, מוסיף: "אנחנו עדים לעומסי תנועה בלתי אפשריים במרכז הארץ, שעלותם למשק ולאזרחים בלתי נסבלת. זה יחייב את המדינה לייצר עירוב שימושים אמיתי – לא רק בבניין, אלא גם ברמת המתחם, השכונה והאזור". לדבריו, דוגמה לכך היא מתחם האלף בראשון לציון – שנבנה מלכתחילה כמתחם עירוב שימושים. הוא מציע מגורים, מסחר, משרדים, מעונות סטודנטים ודירות קטנות לשכירות ארוכת טווח. "זה יאפשר למשתמש הקצה לגור, ללמוד ולעבוד – הכל במקום אחד, ולהפחית משמעותית את התלות ברכב פרטי, והזמן על הכביש בפקקים", פרשקובסקי מסכם.

גם במתחמי מגורים חדשים ניכרת מגמה להקים קומפלקסים המאגדים את כל הפונקציות – מגורים, מסחר, תעסוקה ופנאי – תחת קורת גג אחת. זה נוח, אבל גם טומן בחובו סכנה להפוך ל"עיר בתוך עיר", שמבודדת את תושביה ומצמצמת את החוויה העירונית הרחבה. כדי לבנות ערים שוקקות במלוא מובן המילה עד 2050, חשוב לאזן בין הנוחות המקומית לבין הרצון להסתובב ברחוב, לפגוש אנשים ולהיות חלק ממרקם עירוני אמיתי.

תוכנית המתאר החדשה של תל אביב-יפו לדוגמה, מאפשרת להגדיל את שטחי התעסוקה בכ-800 אלף מ"ר עד 2035, ולהרחיב אזורי תעסוקה מטרופולינים – תוך שילוב עירוב שימושים מוחלט, הכולל מגורים, מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. התוכנית מקדמת מוקדי פיתוח אינטנסיביים, מגדילה את מספר תחנות המטרו סביב מוקדי תעסוקה משמעותיים ומעודדת את המסחר המקומי. ראש העיר רון חולדאי מסביר: "התוכנית נולדה מתהליך עבודה ארוך של כמעט שני עשורים. המטרה: להכפיל את מספר תושבי תל אביב-יפו בתוך דור – תוך דאגה לתשתיות הנדרשות, שמירה על האיכויות האורבניות הייחודיות של המטרופולין הגדול במדינה והובלת ודאות ושקיפות תכנונית". במילים אחרות – לבנות את העתיד בלי לחזור על טעויות העבר בעיר שאין לה הפסקה.

להמציא את העיר מחדש

העולם משתנה במהירות, וגם תכנון הערים נדרש להשתנות בהתאם. היום אנחנו רואים שחברות רבות מצמצמות את שטחי העבודה שלהן, עוברות למודל עבודה היברידי, משלבות עבודה מהבית ויוצרות שטחי עבודה משותפים. אם בעבר כל חברה השכירה או רכשה קומות שלמות, היום התמונה אחרת לגמרי. במציאות הזו, יש צורך בתכנון גמיש, שמבין את המגמות ומסתכל קדימה.

גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן, מסביר: "רשויות שחושבות שאם הן יקדמו תב"עות עשירות בשטחי משרדים ומסחר, הן יאזנו בכך את כלכלת העיר – עלולות לגלות מגדלים ריקים, ללא משכירים וללא ארנונה עתידית. הרכבת הקלה והרכבת התחתית יביאו עדנה לאזורים כמו בת ים, שם נבנים מגדלים מעורבי שימושים שיהיה להם ביקוש. אבל בערים אחרות, כמו חולון למשל, יש תב"עות שמציעות מאות אלפי מ"ר למשרדים, והשאלה היא – מי יאכלס את כל זה? משרדים יפים במגדלים יפים עלולים להישאר ריקים". הפתרון, לדבריו, הוא לאפשר לרשויות המקומיות להמיר שטחי משרדים למגורים – בין אם להשכרה לטווח ארוך ובין אם ליחידות דיור קטנות – במסגרת התב"ע. יש להשאיר מקום לגמישות, ולאפשר התאמה לצרכים המשתנים. בנוסף, קסטל קושר בין המצב הלאומי לבין הדחיפות בהתקדמות ההתחדשות העירונית: "אחרי השבעה באוקטובר זה כבר לא מותרות – זו משימה לאומית. לא ייתכן שתכנון ייקח עשר שנים. צריך לפעול מהר ולתעדף אוכלוסיות זכאיות באמת, בעיקר חיילים ואנשי שירות".

גל קסטל, משנה למנכ"ל אורון נדל"ן: "ללא תכנון עירוני נכון, משרדים יפים במגדלים יפים עלולים להישאר ריקים"

ירון רוקמן, מנכ"ל אשטרום נכסים, מוסיף: "אורח החיים הדינמי משתנה במהירות ואנחנו צריכים להתאים לכך את תכנון הפרויקטים שלנו – מגורים, משרדים ומסחר בעירוב שימושים. אנשים מחפשים לגור בסמוך למקומות העבודה, הבילוי והפנאי שלהם".

ירון רוקמן, מנכ"ל אשטרום נכסים: "אנשים מחפשים לגור בסמוך למקומות העבודה, הבילוי והפנאי שלהם"

דוגמה חיה לכך היא העיר בת ים, שממציאה את עצמה מחדש – ממבנים נמוכים וצפופים לעיר אנכית, חכמה ומודרנית, המנצלת את הקרקע היקרה בצורה מיטבית. פרויקט OLIO בת ים, שותפות של קבוצת BIG, הוא ביטוי מצוין למגמה: מגדל מגורים בן 41 קומות עם כ-160 יחידות דיור, לצד בניין משרדים וקניון BIG FASHION בת ים המשתרע על פני יותר מ-30,000 מ"ר.

רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, מציינת: "היום כמעט כל תכנית חדשה שמאושרת ברשויות התכנון – בין אם מדובר במתחם התחדשות עירונית ובין אם בפיתוח שכונה חדשה – מבוססת על עירוב שימושים. תל אביב, ירושלים וחיפה הן רק דוגמאות לכך: פרויקטים שמשלבים דירות מגורים, משרדים, מסחר, תרבות, חינוך וחללים קהילתיים – יוצרים עיר חיה ושוקקת לאורך כל שעות היום". לדבריה, המגמה הזו מתיישבת עם המעבר לעבר תכנון הוליסטי: "במקום לבנות פרויקטים נקודתיים, מסתכלים על השכונה כיחידה עירונית שלמה – משלבים תחבורה, שטחים פתוחים, שירותים ציבוריים ומסחר, בצורה שמשרתת את טובת הציבור. ירושלים, לדוגמה, מובילה פרויקט כמו SOHO – מתחם המשלב מגורים, תעסוקה ופנאי – הכול תחת קורת גג אחת. גם חיפה מתפתחת לכיוון דומה, עם מיזמים של עירוב שימושים כחלק מהפיכתה לעיר מטרופולינית מחוברת וחכמה. "אנחנו מיישמים את הגישה הזאת בכל פרויקט חדש", מסכמת אשד לוי, "כי זו הדרך הנכונה לבנות עיר טובה באמת, כזו שמותאמת לכל שלב בחיים – לסטודנטים, למשפחות צעירות ולבני הגיל השלישי".

רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים: "זו הדרך הנכונה לבנות עיר טובה באמת, כזו שמותאמת לכל שלב בחיים"

איזונים בתכנון הפרויקט

פארקי עסקים הם כיום השחקנים המובילים במודל עירוב השימושים, והם מציעים גמישות תכנונית המאפשרת שילוב אופטימלי עם מסחר, תרבות ופנאי. מתחם עירוב שימושים אולטימטיבי הוא למעשה אקו-סיסטם נדל"ני שמתוכנן מתוך חשיבה על מוביליטי (ניידות) ועל חוויית השהות של האנשים. מדובר במרחב שלא רק מספק סביבת עבודה, אלא מעניק חוויית חיים שלמה, המשלבת עבודה, בילוי, מסחר וקהילה – תוך התאמה מדויקת לצורכי המשתמשים. כאשר עירוב שימושים מנצל נכון את המיקום ומתוכנן חכם, הוא יוצר סביבת עבודה עשירה בפעילויות ושירותים, תורם לתחושת קהילה ושייכות, משפר את הפרודוקטיביות ומעודד חדשנות. סקרים עדכניים מראים שעובדים מציבים בראש סדר העדיפויות שלהם נגישות למסעדות איכותיות, אזורי ספורט, תרבות ופנאי – מרכיבים שהופכים כבר היום לסטנדרט במתחמים חדשים.

האתגר הגדול מבחינת היזמים הוא לייצר איזון נכון בתכנון הפרויקט כך שכל פונקציה – מגורים, מסחר או תעסוקה – תקבל את המעטפת הנכונה והנפרדת לה. זו משימה מורכבת שמעורבים בה אדריכלי הפרויקט, שצריכים להבטיח כניסות נפרדות, חניות ייעודיות, הפרדה מפלסית ולובאים ייחודיים לכל שימוש. תכנון כזה דורש עבודה מדויקת ומחשבה מעמיקה כבר בשלבי התכנון הראשוניים, כדי לשמור על חוויית משתמש מושלמת.

קבוצת סופרין הייתה אחת הראשונות שהחלו לפתח את הקונספט של מגדל בשימושים מעורבים למגורים ולמשרדים. המגדלים הראשונים שהוקמו והתאכלסו לפני כשבע שנים – מגדל WE במע"ר הצפוני בתל אביב ומגדל השחר בגבול תל אביב גבעתיים – הפכו מהר מאוד לסיפורי הצלחה. הרעיון היה פשוט אך חדשני: לשלב דירות קטנות בקומות העליונות של מגדלי משרדים, ולאפשר להייטקיסטים צעירים לרכוש או לשכור דירה ממש מתחת למשרד שבו הם עובדים.

מאז, מודל השימושים המעורבים בישראל התפתח משמעותית, והתכנון הפך מתוחכם בהרבה. החשיבה כיום היא על מתחמים שחיים 24 שעות ביממה, שבעה ימים בשבוע: בבוקר פעילים אזורי התעסוקה והמסחר, ובערב המתחם משנה את פניו והופך למרכז מגורים תוסס עם חיי לילה, תרבות ופנאי – כל זאת תוך שמירה על ניצול קרקע מיטבי.

אחת הדוגמאות המרכזיות לכך היא פרויקט &EAST שמקדמות כיום קבוצת סופרין, קבוצת ויס, הריבוע הכחול נדל"ן, בולטהאופ ו-GF נדל"ן, במרכז תל אביב – סמוך לציר יגאל אלון, נתיבי איילון ומתחם הבורסה. מדובר בפרויקט בשימושים מעורבים בהיקף של כ-95 אלף מ"ר בנוי, על פני שטח של כ-6.5 דונם, הכולל שני מגדלים בגובה 40 ו-33 קומות. המגדל הצפוני יכלול 348 יחידות דיור בתמהיל מגוון, והמגדל הדרומי יציע 25 קומות תעסוקה ועוד 8 קומות מגורים ובהן 42 יחידות נוספות. מפלס הקרקע של שני המגדלים יוקדש למסחר תוסס, מעל מרתפי חניה ותפעול תת-קרקעיים.

צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר קבוצת סופרין, מציין: "פרויקט בשימושים מעורבים מסוג זה מתאים כמו כפפה ליד לעיר מיוחדת כמו תל אביב. האוכלוסייה התל אביבית מאוהבת בעיר שלה, בהוויה ובסטייל. היא רוצה להישאר לגור בה, לעבוד בה, לבלות בה, לעשות ספורט, לשתות קפה מתחת לבית ולרדת לים – והכול במרחק הליכה או נסיעה קצרה בקורקינט".

מעבר לכך, שדה דב – מהמתחמים החמים ביותר במדינה – הוא זירה נוספת שמתחילה לפרוח במודל עירוב השימושים. קבוצות שבירו ורייסדור זכו לאחרונה במכרז יוקרתי להקמת מתחם חדש תמורת כ-161 מיליון שקל, והיקף ההשקעה הצפוי בפרויקט מוערך בכמיליארד שקל. הפרויקט יציע שילוב בין תיירות, עסקים ופנאי ויציב סטנדרט חדש באזור: מלון יוקרה בשטח של כ-11,000 מ"ר עם כ-160 חדרים מעוצבים ושירותים מתקדמים, לצד מגדל משרדים בגובה 40 קומות בשטח של כ-35,000 מ"ר, בו ישולבו משרדים מודרניים וחללי עבודה שיתופיים. בנוסף, יוקם מרכז מסחרי חדשני בשטח של כ-2,800 מ"ר, אשר ישמש מוקד בילוי וקניות עבור תושבי האזור והמבקרים.

חלק מהפרויקטים כבר נמצאים בשלבי סיום. על דרך השלום בתל אביב, בין מתחם עזריאלי לשכונת ביצרון, נבנה בימים אלה פרויקט דגל מסוג עירוב שימושים – "MIVNE הסוללים", שנמצא בשלבים הסופיים ולקראת אכלוסו הצפוי בסוף השנה. מדובר בדוגמה מובהקת למתחם בעל עירוב שימושים מלא, הכולל מגורים, תעסוקה, שטחים ציבוריים ומתחמים קהילתיים. הפרויקט נבנה על ידי "מבנה" – קבוצת הנדל"ן העסקי הגדולה והמובילה בישראל, המתמחה בייזום, רכישה, הקמה וניהול מבנים המיועדים למטרות תעשייה, הייטק, מסחר, משרדים, לוגיסטיקה ומגורים. החברה מחזיקה כ-1.7 מיליון מ"ר להשכרה בישראל, בכל סגמנט ובכל תחום. מתחם הסוללים, הממוקם על ציר יגאל אלון בתל אביב, כולל שני מגדלי משרדים בני 13 ו-37 קומות בשטח כולל של כ-70 אלף מ"ר, ועוד שני מגדלי מגורים בני 33 קומות כל אחד, ובהם 360 יחידות דיור (בשיתוף תדהר), עם כ-3,200 מ"ר של שטחי מסחר.

עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה, מדגיש כי הפרויקט מתוכנן בבנייה ירוקה ועל פי התקן הגבוה ביותר PLATINUM LEED, תוך ניצול היתרון האסטרטגי של קרקעות היסטוריות בבעלות הקבוצה, שעוברות תהליך השבחה משמעותי. "מבנה נדל"ן ממשיכה לפעול באינטנסיביות להרחבה ולהשבחת פורטפוליו הנכסים שלה, בהתאם לתוכנית האסטרטגית שהצגנו", הוא אומר. לדבריו, החברה התקדמה בהשכרת שטחים רבים לאחרונה ודיווחה על הסכם עם חברת פתאל, שתשמש כשוכר עוגן אסטרטגי בבניין המשרדים החדש בפרויקט הסוללים. בנוסף, תוכננו חניות ייעודיות לאופנועים, אופניים וקורקינטים – פתרון חיוני בעיר כמו תל אביב. "זו דוגמה קלאסית ליכולת שלנו למקסם את מספר יחידות הדיור ובנייני המשרדים תוך הקצאת שטחים ציבוריים, ולשדרג את הקרקעות שברשותנו בכל הארץ, במיוחד באזורי ביקוש כמו תל אביב", מסכם לוי.

עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה: "מבנה נדל"ן ממשיכה לפעול באינטנסיביות להרחבה ולהשבחת פורטפוליו הנכסים שלה"

דוגמה קלאסית לעירוב שימושים אפשר למצוא גם בפארק עתידים – מיני-עיר ברמת החייל. הנהלת פארק עתידים תל אביב, בבעלות עיריית תל אביב ואוניברסיטת תל אביב, בחרה לאחרונה בחברת BST בנייה לשמש כקבלן ראשי לפרויקט הדגל החדש – הקמת מגדל עירוב שימושים בן 30 קומות, פרויקט שנמצא כבר בביצוע וצפוי להסתיים בשנת 2028. עלות הפרויקט מוערכת בכ-500 מיליון שקל. מדובר במגדל המתפרס על שטח של כ-76,000 מ"ר, בתכנון האדריכל פרופ' משה צור.

הבניין יבנה בתקן ירוק LEED GOLD ויכלול שטחי משרדים בשטח של כ-60 אלף מ"ר, אולם מסחר והסעדה, אולם רב-תכליתי בגודל 3,000 מ"ר המיועד ל-640 מושבים, שטחים ציבוריים, וחניון תת-קרקעי בן 6 קומות עם כ-1,400 מקומות חניה. בנוסף, מתוכננים חללים ייעודיים למפגשים בין החברות הפועלות במתחם וחמש קומות ייעודיות עבור חברות גדולות, שייהנו ממעליות וכניסות נפרדות. לדברי אייל גרין, מנכ"ל פארק עתידים תל אביב: "הפארק עובר שינוי תפיסתי והופך לעיר קטנה שוקקת חיים, עם עירוב שימושים מלא – עסקים, תרבות, פנאי ואף מלון חדש שיבנה במקום אחד מבנייני המשרדים. בשנים האחרונות הפארק הפך למרכז תרבותי פעיל, ואנחנו מיישמים עקרונות של בנייה ירוקה ובת-קיימא, כחלק מהחזון שלנו ליצור אקו-סיסטם עירוני אמיתי".

אייל גרין, מנכ"ל פארק עתידים תל אביב: "הפארק עובר שינוי תפיסה והופך לעיר קטנה ושוקקת חיים"

דוגמה נוספת לפרויקט תל אביבי בעירוב שימושים היא "ויתניה תל אביב", המוקם כיום בכניסה המרכזית לעיר. זהו מתחם רחב ידיים בשטח של כ-12 דונם, הכולל שלושה מגדלים בני 42 קומות, מבנה נוסף בן שלוש קומות המשמש כאולמות תצוגה למותגי הרכב BMW ו-MINI, ועוד מבנה מרקמי ייעודי לשטחי ציבור. שטחו הכולל של הפרויקט נאמד בכ-150 אלף מ"ר.

דווקא המגדל השלישי בפרויקט מבטא באופן מובהק את המגמה העכשווית של עירוב שימושים: קומות המסחר והמשרדים יתפרשו בחלקו התחתון, בעוד ש-19 הקומות העליונות יוקדשו ל-130 דירות מגורים יוקרתיות, המיועדות למי שמבקשים לשלב חיי מגורים אורבניים עם קרבה מיטבית למקומות עבודה, שירותים חיוניים ואזורי בילוי. עפר זיו, מנכ"ל ויתניה, מסביר: "הבחירה להקים פרויקט המשלב מגוון שימושים נובעת מההבנה שרבים מחפשים כיום שילוב בין עבודה, מגורים ופנאי באותו מתחם, תוך צמצום התלות בשימוש ברכב. השילוב יוצר סינרגיה תורמת לכל הצדדים – הדיירים נהנים מקרבה מקסימלית לשירותים, והעסקים נהנים מגישה מיידית לקהל לקוחות מגוון. בנוסף, הסביבה התוססת הזו יוצרת תחושת קהילה חזקה שמעודדת פעילות עירונית לאורך כל שעות היממה. זהו פתרון אידיאלי למי שמבקש לגור בעיר שוקקת, מבלי לוותר על נוחות ואיכות חיים".

עפר זיו, מנכ"ל ויתניה: "זהו פתרון אידיאלי למי שמבקש לגור בעיר שוקקת, מבלי לוותר על נוחות ואיכות חיים"

העיקר - התחדשות בעירוב שימושים

בקרוב לא יהיה מנוס: כל פרויקט פינוי-בינוי משמעותי יכלול את כל האלמנטים של קל"ב – קרוב לבית – וישלב תעסוקה, מגורים ופנאי, ולעיתים גם מלונאות או דיור מוגן מתחת לבית. בדיוק כמו בהונג קונג, שם בלובי הבניין תמצאו את כל מה שאתם צריכים.

"עירוב שימושים מחיה את השכונה ואת הרחוב ומגוון את אפשרויות הבילוי והתעסוקה", מסביר ישי רוט, המשנה למנכ"ל קבוצת שובל. "הרשויות אוהבות שימושים מעורבים כי זה חוסך בקרקע ומייצר להן הכנסות נוספות, שכן על שטחי המשרדים תעריף הארנונה גבוה יותר".

ואכן, עירוב שימושים הוא תנאי מועדף היום על ידי רוב הרשויות המקומיות בפרויקטים הכוללים מספר רב של יחידות דיור. "יש רשויות שממש מתעקשות על כך שמסחר ומטלות ציבוריות יהיו חלק בלתי נפרד מכל פרויקט שמוגש לתכנון", מדגיש ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית; לצד זאת, עולה השאלה: איך נמנעים ממטרדים לדיירים, כמו תלונות על רעש במסחר, כפי שכבר קרה בעבר בשרונה? – "בפרויקט פינוי-בינוי בקריית אונו נדרשנו להוסיף שטחי מסחר, ופתרנו זאת על ידי 'מסחר מלווה רחוב' בתכנון איכותי, עם הפרדה מלאה בין המסחר למגורים ופתרונות אקוסטיקה וריח. כך הדיירים נהנים מהשירותים – מבלי להרגיש אותם ביומיום", מספר רום.

ניב רום, מנכ"ל כנען: "יש רשויות שמתעקשות על כך שמסחר ומטלות ציבוריות יהיו חלק בלתי נפרד מכל פרויקט שמוגש לתכנון"

השינוי האמיתי צריך להתחיל בראשם של האנשים; נחום אטרקצ'י, מנהל חטיבת הנכסים באאורה, מסביר את הפילוסופיה מאחורי מדיניות החברה: "התושבים לא רוצים יותר לחיות בערי שינה. הם רוצים ערים חיות, עם חיי קהילה, מרכזים מסחריים, גינות, בתי קפה ואזורי בילוי, והכול בסביבת המגורים. זה מחייב אותנו לעשות עירוב שימושים חכם, שמעלה את ערך הנכסים ומשפר את איכות החיים. כשאנשים נהנים מהסביבה שבה הם חיים, הם לא רוצים לעזוב אותה". כמו כן, השנים האחרונות, עם מגפת הקורונה והמצב הביטחוני, חידדו את החשיבות של נגישות לשירותים בסיסיים – בית קפה, סופר פארם, שטחי עבודה – ליד הבית. "המטרה שלנו", מדגיש נחום אטרקצ'י, "היא לשפר כל הזמן את חוויית המגורים, לשמור על הבעלות וניהול המתחמים, ולהבטיח לדיירים רמת שירות גבוהה לאורך זמן".

נחום אטרקצ'י, מנהל חטיבת הנכסים באאורה: "הכל מתחיל בתכנון נכון. המתחמים שלנו בעירוב שימושים מעלים את ערך הנכס"

היום, הרשויות והוועדות נוטות כמעט באופן גורף לטובת עירוב שימושים. כך לדוגמה בפרויקט פועלי הנמל בדרום תל אביב, ועדת הערר דחתה טענה כי שטחי הציבור בקומת הקרקע יפגעו בשווי הדירות – והפרויקט יצא לדרך עם שבעה בניינים בציר מרכזי, למרות ההתנגדויות. גם בתל אביב נרשמת מהפכה: באזור התחנה המרכזית הישנה בשכונת נווה שאנן מתוכנן מגה פרויקט פינוי-בינוי בהובלת שיכון ובינוי. במסגרת התוכנית יוקמו 1,333 יחידות דיור (מהן 600 בשלב ראשון), 150 אלף מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים, והמשכן החדש של להקת בת שבע. בנוסף, 138 דירות יוקצו להשכרה ארוכת טווח. קימלדורף מסכם: "הפרויקט יהפוך את האזור ממוקד תחבורתי מתיישן למוקד מטרופוליני משגשג, שישלב עסקים, מגורים ותרבות. הוא מתוכנן עם חיבור ישיר לרכבת הקלה ולרכבת ישראל, שבילי אופניים ומדרכות מרווחות – ומכוון למגוון אוכלוסיות, מזוגות צעירים ועד בני הגיל השלישי".

עוד דוגמה דרמטית למהפך שעירוב שימושים מביא בהתחדשות עירונית מתרחשת בעיר לוד, בהובלת ראש העיר יאיר רביבו. הפעם, ההבנה ברורה: רק הדיירים ירוויחו מכך. השכונה הצבאית בלוד היא דוגמה מצוינת. "אחרי עשרות שנים, אנחנו מגשימים חלום – יש לנו שכונה צבאית בלוד", אומר רביבו. "הפרויקט, בשיתוף פעולה של אאורה עם מנהלת הקצינים, כבר זוכה לביקוש גבוה מצד אנשי צבא מהטובים ביותר, אלו שנלחמו ועובדים למען עם ישראל, במיוחד בשנה וחצי האחרונות. זה מיזם שמבטא את האמונה בעתידה של לוד מצד התושבים, העירייה ואאורה. אין ספק שהוא יפתח את מרכז העיר, ימשוך אוכלוסייה חזקה ויתרום לקהילתיות הקיימת".

יאיר רביבו, ראש העיר לוד: "אחרי עשרות שנים, אנחנו מגשימים חלום – יש לנו שכונה צבאית בלוד"

מדובר בפרויקט עירוב שימושים הכולל שני מגדלים מפוארים בני 24 קומות, כ-220 יחידות דיור, שטחי משרדים, מסחר ושטחים ירוקים לרווחת התושבים והסביבה. יעקב אטרקצ׳י, מנכ"ל ובעלים של אאורה ישראל, מוסיף: "זו הזדמנות ליצור קהילה חדשה, איכותית וצעירה שתתרום לצביון חדש לעיר. בפרויקט יש עסקים, מוסדות חינוך, מרכז קניות ומעטפת אורבנית מלאה".

מיכאל וידל, ראש העיר רמלה: "אנו מקדמים תכנון איכותי תוך רגישות למאפיינים הייחודיים של העיר"

גם רמלה הסמוכה לא נשארת מאחור. ראש העיר, מיכאל וידל, מציין: "אנחנו מקדמים תכנון איכותי תוך רגישות למאפיינים הייחודיים של העיר, עם התחדשות של השיכונים, שיפור רשת הרחובות והקמת שטחים ציבוריים, הכל תוך שיתוף התושבים". דוגמה לכך היא פרויקט "שער העיר" של קבוצת אב-גד, בשילוב שדרת מסחר ומשרדים בכניסה לרמלה סמוך לכיכר הקרח המפורסמת. "השילוב הרב-תכליתי הזה", מסביר ראם רצון, מנכ״ל אב-גד, "נותן אופציה מצוינת לתושבי מודיעין ובאר יעקב להגיע לרמלה ולגלות עיר מודרנית וחדשה".

ראם רצון, מנכ"ל קבוצת אב-גד: "אנחנו מקדמים תכנון איכותי תוך רגישות למאפיינים הייחודיים של העיר"

תוכנית עירוב שימושים נוספת במרכז רמלה מתכננת קבוצת קונטמפו: שלושה בנייני רכבת ו-19 צמודי קרקע ישנים ייהרסו, ובמקומם ייבנו 550 יחידות דיור בבנייה מרקמית ומגדלים בני 10 קומות, בעיצוב של "מנו אדריכלים". 20% מהדירות יהיו קטנות, עד 80 מ"ר, לקהל צעיר. הפרויקט כולל גם מוסדות ציבור, גני ילדים, שטחי מסחר ותעסוקה בהשקעה של מעל 800 מיליון שקל. שחר רז, בעלי קונטמפו נדל"ן – תושב רמלה בעצמו – מציין: "תושבי רמלה זקוקים להתחדשות עירונית בעירוב שימושים בדיוק כמו תושבי תל אביב. זו מגמה חיונית".

שחר רז, בעלי קונטמפו נדל"ן: "תושבי רמלה זקוקים להתחדשות עירונית בעירוב שימושים בדיוק כמו תושבי תל אביב, זו מגמה חיונית"

עיר נוספת שחווה מהפכת עירוב שימושים מרשימה היא בת ים. ברחוב כצנלסון בלב העיר, אושרה לאחרונה תוכנית משמעותית להתחדשות עירונית בשטח של כ-13 דונם בהשקעה של כמיליארד שקל. התכנון, שבוצע על ידי משרד האדריכלים אילן פיבקו, כולל הריסת חמישה מבנים עם 208 דירות והקמת 690 דירות חדשות בשני מגדלים בני 46 קומות, מגדל נוסף בן 27 קומות ובניין מרקמי.

בנוסף למגורים, יוקמו שטחי תעסוקה ומסחר בשטח כולל של כ-10,300 מ"ר, וכן יוקצה שטח ציבורי פתוח של שני דונם. תומר אלפסי, מנכ"ל תדהר ייזום ונכסים מניבים, מסביר: "הפרויקט ייצור סביבה עירונית מתחדשת, מותאמת לזוגות צעירים, משפחות ומשקיעים. המטרה היא לספק לדיירים מרחב מחיה איכותי, מודרני ושוקק חיים".

עוד בבת ים: פרויקט מומנט של חברת אזורים בשכונת רמת הנשיא, מהשכונות המבוקשות בעיר, מציג מודל אורבני של עירוב שימושים שמעניק לדיירים את כל צרכיהם במקום אחד. הפרויקט כולל 714 דירות בארבעה מגדלים מודרניים בני 34–35 קומות, לצד כ-6,500 מ"ר של שטחי משרדים ומסחר וארבעה גני ילדים, עם תמהיל דירות מגוון (3–6 חדרים) ומרפסות – רבות מהן משקיפות לים.

גם בחולון מקודמים פרויקטים חדשים בעירוב שימושים. חברת ישראל אירופה בבעלות אלעד אפרגן וחברת דוניץ-אלעד זכו לקדם פרויקט התחדשות עירונית בשכונת גרין בצפון-מערב העיר, בקרבת קו המטרו העתידי. הפרויקט כולל הריסת 70 יח"ד ב-9 בניינים ישנים והקמת 4 מבנים חדשים: מגדל לצד בנייה מרקמית, עם כ-180 יח"ד, שטחי ציבור ותכנון המשלב מסחר ותעסוקה כחלק מהחזון של שדרות דב הוז כציר עירוב שימושים מרכזי. אלעד אפרגן, בעלים ומנכ"ל ישראל-אירופה, מסביר: "חולון עברה מהפכה בהתחדשות עירונית והפכה ידידותית ליזמים ולתושבים. השילוב של קירבה לתל אביב, תנופת בנייה חדשה ותמיכה עירונית חזקה – הופכים את העיר להזדמנות נדל"נית משמעותית, במיוחד בפרויקטים המשלבים את כל תחומי החיים".

ובמעבר חד מהכישלון התחבורתי שדיברנו עליו בתחילת הכתבה – לאור הזרקורים העולמי: פרויקט ההתחדשות ברחוב יעקב אבינו שבשכונה ד' בבאר שבע, המוקם על ידי אפריקה ישראל מגורים, ב.ס.ר ואלקטרה בנייה, זכה להיבחר לתצוגה יוקרתית בתערוכת הפורום העירוני העולמי (WUF) של האו"ם. מדובר באירוע שיא של ענף הבנייה העולמי, המאורגן על ידי תוכנית ההתיישבות האנושית של האו"ם והתקיים בפולין. ועדת הבחירה נימקה את החלטתה כך: "פרויקט ההתחדשות החשוב מוקם באחד המוקדים העירוניים המרכזיים ביותר בבאר שבע, הגובל באזור התחבורה הציבורית הראשי בעיר, אוניברסיטת באר שבע, המרכז הרפואי 'סורוקה', רובע ההייטק העתידי, ותחנת רכבת. התוכנית נועדה להחליף מקבץ מבני מגורים ישנים במבנים מעורבי שימושים ומגוונים בעצימות גבוהה, שילוב בתי ספר, שטחי ציבור נרחבים, עצים וחזיתות מסחריות ליצירת מרקם עירוני חדש ותוסס".

הפרויקט מציג כיצד התחדשות עירונית יכולה להניע שינוי אורבני עמוק, ולבנות עתיד טוב יותר. במילים אחרות, אם נבחר לסיים בנימה אופטימית: יש עתיד.

משה ליאון, ראש העיר ירושלים: "עירוב שימושים אינטנסיבי הוא המפתח לעירוניות מתקדמת"

רון חולדאי, ראש העיר תל אביב-יפו: "המטרה: להכפיל את מספר תושבי תל אביב-יפו בתוך דור"