תמ"א 38, שבוטלה סוף־סוף, הותירה אחריה קורבנות רבים. "זה סיפור של תקווה שנחנקה באתר בנייה מוזנח ואשר בו נמצאת דירתי האחת והיחידה", מספר אחד מנפגעי התוכנית, "ב־2011 חתמנו, 54 משפחות בבניין מעגלי בן שבע כניסות, על הסכם תמ"א 38/1. באותם ימים האמנו שנזכה לבית מחודש, בטוח ונעים. לא ידענו כי אנו חותמים על גזר דין ארוך של סבל, הזנחה וחורבן. במשך שש שנים חיינו הפכו לסיוט מתמשך".
אותו דייר מספר כי הבניין, שנמצא בלב שכונה חיה, הפך לאתר בנייה נטוש: "קירות מתפוררים, עובש כבד, קור ורטיבו, ועוד. העבודות נעצרו שוב ושוב, שלושה קבלנים כשלו בזה אחר זה, והיזמית נעלמה מבלי להשלים את הפרויקט (ועם חוב ענק שתפח ותפח עם השנים). ביתי היחיד נהרס עד היסוד. בתיאום עם הקבלן והיזמית פונתה הדירה מתכולתה במטרה לשפצה, אך לאחר שפונתה השיפוץ נפסק באמצע, ללא מטבח, ללא שירותים, הדירה הפכה לבלתי ראויה למגורים ואף להשכרה, ואז ניתקתי את החשמל ואת המים".
והמדינה? עומדת מנגד. אין חוק, אין פיקוח, אין כתובת. אף גוף ציבורי לא קם להגן על דיירים שהפכו לבני ערובה בתהליך שהתפרק והותיר אחריו הרס, נזק, וכאב. פנינו אל מומחי הנדל"ן כדי למצוא מוצא למכות ההתחדשות העירונית, ואלו הן שש המכות:
ההבטחות על הנייר: לא פעם בעלי הדירות מספרים שהיזם מבטיח תמורה מדהימה עם תוספות מטרים, מרפסות, מחסנים, שדרוגים, הכל נשמע או אפילו כתוב יפה באיזו מצגת בכנס הראשון. אבל כשאין מסמכים מחייבים, ערבויות מסודרות ותוכנית כלכלית שנבדקה לעומק על ידי בעלי המקצוע מטעם בעלי הדירות – מדובר בתמורות על הנייר בלבד. מכת ההבטחות על הנייר מזכירה לכולנו: לא כל מצגת נוצצת שווה בטון יצוק.
"הבטחות שלא נבדקו – מתפוגגות בדיוק כשצריך להתחיל לבנות, לכן אל תתפשרו על הבטחות, בחרו צוות יועצים שידאג לעשות לכם את ההשוואה הנכונה בין מציאות להבטחה", אומר עו"ד אור קרן ממשרד עורכי הדין KDC.
עו"ד אור קרן, KDC : "הבטחות שלא נבדקו - מתפוגגות. אל
תתפשרו על הבטחות, בחרו צוות יועצים שידאג לעשות לכם
את ההשוואה הנכונה בין מציאות לבין מה שהובטח"
עיגולי הפינות: בעלי הדירות חייבים להבין כי התחדשות עירונית היא התמחות מקצועית מורכבת הדורשת שנים של ניסיון ועבודה מהשטח בכדי לנווט בין שלל האתגרים, ולא ניתן לעשות אותה "על הדרך". זה שיש לכם שכן עו"ד - ואפילו אם הוא עוסק במקרקעין - לא אומר שיש לו את הכלים הרלוונטיים להוביל פרויקט התחדשות עירונית מורכב וארוך. "אם אין לו ניסיון וזה לא תחום העיסוק העיקרי שלו - מדובר במכה שתתגלה כשכבר יהיה מאוחר מדי", אומר אליהו לאב, בעלי חברת האחים לאב פיקוח.
יגאל אליהו, קבוצת יגאל אלון: "בעלי הדירות חייבים לבנות
את התהליך עם צוות מקצועי שעוטף אותם ולא רק מתוך
רצון למהר קדימה. מה שלא בנוי נכון עלול להתמוטט"
פרויקטים ללא יסודות: התחדשות עירונית היא הרבה יותר מהסכם חתום או תוכנית בינוי, אלא בראש ובראשונה מסע אנושי ורגשי שבו כל פרט קטן משפיע על התוצאה הסופית. "גם אחרי שהובלנו מאות פרויקטים ברחבי הארץ וייצגנו אלפי בעלי דירות, לא מצאנו שני מסעות זהים", אומר יגאל אליהו, שותף ומייסד קבוצת יגאל אלון, "כל בניין ופרויקט הוא עולם, אבל כמו ביציאת מצרים - הדרך שבה הולכים היא אחת. בדיוק כמו בבנייה, גם בהתחדשות עירונית אם היסודות לא חזקים התהליך כולו מתערער.
"יסודות של פרויקט מוצלח הם קודם כל אמון, שקיפות וליווי מקצועי. כשמתפשרים בתחילת הדרך על הובלה והכוונה נכונים, בוחרים יזם בלי בדיקה מעמיקה ומתברברים במדבר 40 שנה - נופלים. לכן בעלי הדירות חייבים לעצור רגע ולבחור נכון, לבנות את התהליך עם צוות מקצועי שעוטף אותם ולא רק מתוך רצון למהר קדימה. כי מה שלא בנוי נכון מההתחלה, עלול להתמוטט בדיוק ברגע הכי חשוב".
הסחבת התכנונית: בכל כנס דיירים תמיד עולה אותה שאלה: כמה זמן זה ייקח? והתשובה היא ששלב התכנון הוא זה שיקבע. בישראל 2025 שלב התכנון אורך לעיתים שנים רבות. מדובר בתהליך מורכב, איטי, שכולל אישורים, ועדות, רגולציה משתנה ולוחות זמנים שלא תמיד בשליטת היזם. הציפייה מצד הדיירים מובנת – הם רוצים לראות שינוי, התקדמות, מימוש.
עמיר קופל, קבוצת רוזיו: "התכנון הוא הבסיס לפרויקט
מוצלח, אך הגיע הזמן למהפכת רגולציה אחראית, מסלול
ירוק לפרויקטים לאומיים, ותמריצים למועצות מקומיות"
"התכנון הוא הבסיס האיתן לפרויקט מוצלח, אך יחד עם זאת הגיע הזמן לבצע מהפכת רגולציה אחראית, מסלול ירוק לפרויקטים לאומיים, ותמריצים למועצות מקומיות שיבחרו לקדם במקום לעכב", אומר עמיר קופל, סמנכ"ל ההתחדשות העירונית של קבוצת רוזיו המתמחה בהתחדשות עירונית.
פולי טטרו, טופ קפיטל:
מכת חושך:
"מכת החושך של ההתחדשות העירונית איננה העדר אור – אלא עודף ערפל. יזמים ושחקנים בתחום נדרשים לנווט כמעט בעיניים עצומות בתוך מציאות משתנה: רגולציה לא עקבית, תקנות שמתעדכנות לעיתים קרובות מדי, חוקים שנולדים בחופזה ללא מחשבה אסטרטגית מערכתית, ומדיניות כלכלית שאין לה אופק ברור. כל אלה יוצרים תחושת חושך, בלבול וחוסר יכולת לתכנן מהלכים קדימה. המכשול האמיתי הוא לא חוסר הידע – אלא חוסר הוודאות.
בין ועדות תכנון שלא מתכנסות, לבין רגולציה מתהדקת, לבין ערים שמבטיחות מדיניות אחת ומיישמות אחרת – היזם מוצא את עצמו לא פעם כמי שמגשש את דרכו בין קירות אטומים. אבל בניגוד למצרים של אז, הפעם
האחריות על המשך הדרך היא עלינו – יזמים, מלווים, קובעי מדיניות – להפוך את החושך לאור, בעזרת תכנון אחראי, שותפויות נכונות, ובעיקר: אומץ לקבל החלטות גם כשהדרך לא מוארת במלואה."
