פינוי בינוי על הגובה

התמריץ העיקרי לביצוע מיזמי פינוי בינוי (לצד תוספת הממ"ד כמובן) הוא תוספת השטח שיקבל כל בעל דירה מעבר לשטח המקורי שבבעלותו בטרם החלו העבודות על הפרויקט. בעלי הדירות ישאפו באופן ברור לתוספת מטרים מקסימלית אולם היזמים לא תמיד יוכלו לספק את דרישותיהם מפאת חוסר כדאיות כלכלית ו/או ובשל מגבלות שמטילות רשויות מקומיות ו־ועדות התכנון (בנתניה, לדוגמא, היזם לא יכול להציע תמורה העולה על 12 מ"ר לדירה). בשל כך, תוספת המטרים מהווה כר בלתי נדלה לסכסוכים ולאי הבנות בין בעלי הדירות ליזמים, בין בעלי הדירות לרשויות המקומיות ובין בעלי הדירות לבין עצמם.

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים של אס.קיי (S.K) שמאות מקרקעין המשמש כשמאי בעלי דירות בעשרות מיזמי פינוי בינוי, מסביר כי כאשר היזם מוגבל בתמורות במטרים, או במקרים רבים שבהם הוא מעוניין לשפר את התמורות לבעלי הדירות במסגרת מכרז היזמים, הוא מתבקש להציע להם תמורות חליפיות, אך ללא גורם מקצועי קשה להם לדעת מה שוויה של התמורה.

להבדיל בין התמורות

אחת החלופות הנפוצות לתמורות במטרים היא קבלת דירה חדשה בקומה גבוהה יותר מהדירה הנוכחית. שווי התמורה נקבע לפי מיקום הפרויקט כאשר יש פערים גדולים מאוד בין הערים השונות וגם בין שכונות באותה עיר שנגזרות לדוגמא בהתאם לנוף שנשקף מהחלון.

שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלים אס.קיי שמעות מקרקעין: ", ככל שבעלי הדירות יהיו מודעים לכלל התמורות הריאליות, כך ניתן יהיה לקדם את הפרויקט מהר יותר ועם פחות חסמים, חשדנות ואי ודאות. לצד הצעות לדירה בקומה גבוהה יותר יש תמורות נוספות שמציעים יזמים כמו שיפור המפרט הטכני, מענקים כספיים, ואפילו מנגנון לחלוקת הרווחים"

כך לדוגמא מניתוח שמאי שבוצע במשרד אס.קיי (S.K) שמאות מקרקעין, באזור רחוב הירקון/הרברט סמואל בתל אביב כל עלייה בקומה שווה כ־150 אלף שקלים יותר מהדירה בקומה הנמוכה יותר, בעיקר כאשר מדובר בדירות הפונות לים. בממוצע בתל אביב שוויה של עלייה בקומה הוא כ־50 אלף שקלים לכל קומה.

אחרי תל אביב מדורגת ירושלים, כאשר כל עלייה בקומה שווה לדייר כ־45 אלף שקלים, בגבעתיים עליה בקומה שווה לדייר כ־40 אלף שקלים, ברמת גן ובהרצלייה כ־30 אלף שקלים, בפתח תקווה, הוד השרון, כפר סבא ורעננה כ־25 אלף שקלים, בחולון ובבת ים כ־20 אלף שקלים ובבאר שבע וחיפה כ־15 אלף שקלים עבור כל עלייה בקומה.

חשוב להבדיל בין תמורות ריאליות לבין תמורות בעודף אשר עלולות להביא את היזם המציע בחזרה אל בעלי הדירות כעבור מספר שנים ולחזור בו מהבטחותיו, או תמורות בחסר הפוגעות בבעלי הדירות. לדברי כהן, ככל שבעלי הדירות יהיו מודעים לכלל התמורות הריאליות שאותן הם יכולים לקבל במסגרת הפרויקט, כך ניתן יהיה לקדם אותו מהר יותר ועם פחות חסמים, חשדנות ואי ודאות. לכן מומלץ להתקשר עם שמאי בעלי דירות עוד טרם קבלת ההצעות מהיזמים על מנת שיהיה חלק מהגורמים המעורבים במכרז היזמים ואמון על כל ההיבט הכלכלי. השמאי יבחן את הפרויקט, יסביר לבעלי הדירות לאילו תמורות הם יכולים לצפות מהיזמים ומה שוויין, וכך מצד אחד הם לא יגיעו עם בקשות לתמורות מוגזמות אך מצד שני יוכלו לקבל את התמורות המקסימליות הנובעות מניתוח כלכלי של שמאי מטעמם ולא מצד מי שמייצג את היזם.

כהן מוסיף כי "לצד הצעות לדירה בקומה גבוהה יותר יש תמורות נוספות שמציעים יזמים כמו שיפור המפרט הטכני, מענקים כספיים, ואפילו מנגנון לחלוקת הרווחים. לבעלי הדירות אין את היכולת לבחון את שווי התמורות המוצעות והכנסת שמאי בעלי הדירות לתמונה מוקדם ככל האפשר יכולה לשפר באופן משמעותי את שוויה של הדירה שיקבלו בסופו של הפרויקט".