מחירי הדיור: והרי התחזית

אחרי חודשיים וחצי של מלחמה אפשר כבר לומר ששוק הדיור בשפל חסר תקדים, ועל פי המומחים ישראל חוזרת אחורה בתחום זה עשרים שנה, לימי האינתיפאדה השנייה. אמנם בנובמבר-דצמבר נרשמה התאוששות במכירות אלא שלטווח ארוך, כאשר מגמת הביקושים תתפרץ, היא תתקל במציאות שבה אין מספיק דירות. גם ההתעניינות הגוברת מצד יהודים רבים בעולם החווים אנטישמיות עשויה להגדיל את הביקושים, מול המחסור ההולך וגדל בהיצע.

מצד שני, מלאי הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים הגיע ערב ה־7 באוקטובר לשיא תקדימי של 61.4 אלף, בעיקר בפריפריה. נתון זה, אגב, סייע לחברות הבנייה לספק דירות למפונים בימים הראשונים למלחמה.

לקבלנים יש צורך לצאת במבצעים עם תנאים נוחים למכירה. לשמחת הקונים הפוטנציאליים מתברר כי מרבית הדירות החדשות המוצעות למכירה נמצאות באזור המרכז - 30.7% מהן במחוז תל אביב (18,845 דירות) ו־25.0% במחוז המרכז (15,365 דירות).

ערב המלחמה הובילה אשקלון, העיר המטווחת ביותר, את היקף רכישת הדירות החדשות, עם כ־650 דירות ברבעון השלישי (יולי-אוגוסט-ספטמבר). ירושלים סיימה את הרבעון עם כ־490 דירות שנרכשו ותל אביב-יפו עם 374 בלבד. עוד עיר שחוותה פריחה ערב המלחמה הייתה שדרות, עם 445 דירות שנמכרו.

לפי הכלכלן הראשי באוצר, שמואל אברמזון, ההתאוששות המשמעותית ביותר במכירות נרשמה בשבוע האחרון של אוקטובר באזור רחובות ונס ציונה, הכולל בתוכו את ראשון לציון, אחת הערים המטווחות ביותר במהלך המלחמה שנמצאות מחוץ לעוטף עזה. אזור תל אביב מתאפיין ברמת מכירות נמוכה במיוחד, אף יותר מזו של באר שבע.

אבל תקופת שפל כזאת היא בדיוק הזמן שבו אפשר למצוא הזדמנויות. קחו את המבצעים של הקבלנים, כמו למשל של קבוצת פרשקובסקי: במסגרת המבצע המיוחד משלמים עכשיו 15% בלבד ואת יתרת התשלום על רכישת דירה בפרויקט 'פרשקובסקי ברמת הנשיא' בחיפה - בעת האכלוס. עבור דירת 4 חדרים שבמסגרת המבצע משלמים 329,000 שקלים עכשיו ואת היתרה באכלוס, ועבור מגוון דירות גן תשלום של החל מ־519,000 שקלים עכשיו והיתרה באכלוס. גם בשכונת נווה דורון החדשה ברמלה מציעה הקבוצה מבצע מכירה מיוחד על שני פנטהאוזים בלבד - 299,000 שקלים כעת ושאר התשלום עם הכניסה.

בין שני מכרזים

"מצב השוק תלוי רבות באופן שבו תסתיים המלחמה", אומר רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, "עד כמה מהר תחזור תחושת הביטחון האישי והכלכלי-תעסוקתי של תושבי המדינה בכלל ושל תושבי הדרום והצפון בפרט. מצב הרוח הלאומי שפוף ושוק הנדל"ן משייט ברמה של כ־50% מבחינת כמות המכירות. במצב זה יזמים לא ניגשים למכרזים ולא ממהרים להתחיל בבניית פרויקטים חדשים. אני מעריך שבעוד כשלושה-ארבעה חודשים, לקראת פסח, נראה התאוששות של השוק ואיתה גם התחלה של עליות מחירי הדירות".

עליית הריבית היא הפקטור המרכזי בישראל בשוק הדיור. באפריל 2022 החלה העלייה החדה והקפיצה את הריבית מ־0.1% ל־4.75% בתוך שנה. עד לרגע ההוא קבלנים חשבו שהמחירים פה רק עולים ושילמו הון עתק במכרזי מנהל ונדמה שאיש לא צפה קריסה במכירות וירידות במחירים.

בארה"ב, נזכיר, במקביל להחלטת הריבית שנותרה על כנה בפעם השלישית ברציפות, פורסמו תחזיות ה"פד" לגובה הריבית לשנת 2024. בתחזית הקודמת סברו רוב חברי ה"פד" כי הריבית תרד רק פעמיים במהלך 2024 וכעת התחזיות עומדות על הפחתות ריבית של שלוש פעמים בשנה.

דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלים דרא שיווק נדל"ן, אומר כי קשה מאוד להעריך איך תיראה שנת 2024, בעיקר בשל חוסר הוודאות של המלחמה והאפשרות למערכה נוספת בצפון הארץ: "ההערכה היא כי נחזה בירידת ריבית במהלך שנת 2024, תוך חזרה של ביקושים עזים לקראת סוף השנה, אשר יפגשו היצע נמוך, מה שיביא לעליית מחירים".

השאלה המטרידה ביותר את הקבלנים היא מה יקרה במכרזים החדשים ומה יקרה עם אותן קרקעות לבנייה שנרכשו מהמדינה בתקופת הגאות במחירי שיא ובליווי בנקאי גבוה, לעומת הקרקעות הזולות היום בתנאים טובים הרבה יותר. הפרשי המחירים בין דירות שבנייתן תסתיים במכרזים הוותיקים לבין אלו שבנייתן תחל במכרזים חדשים יהיו אדירים, מבלי יכולת להוריד את המחיר. ועל הכל מנצחת המדינה.

לצעירים יהיה קשה יותר

ועד כמה דואגים לצעירים? כן, אותם אנשי ונשות מילואים שהיום מסכנים את חייהם ומשאירים בבית את המשפחה הצעירה. רבים מהם נאלצו לחזור לבית ההורים ורכישות הדירות על ידי זוגות צעירים הסתכמו באוקטובר ב־1,142, ירידה של 53% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 67% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי רכישות בסבסוד ממשלתי הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב־1,048 דירות, ירידה של 50% בהשוואה לאוקטובר אשתקד ושל 62% בהשוואה לחודש הקודם.

מצד יהודי העולם לא בטוח שנראה התנפלות על הנכסים בארץ הקודש, אבל בהחלט מורגשת נכונות. רק מצרפת נרשמו השנה 1,089 משפחות בתיקי עלייה (כלומר, פתיחה בתהליך עלייה לישראל) לעומת 202 בתקופה המקבילה בשנה שעברה. מארה"ב נרשמו 691 תיקי עלייה אשתקד, והיום המספר עומד על 1,238 תיקים. מאנגליה יש גידול מ־98 ל־140 תיקים וזו רק ההתחלה.

חברת קרדן, לדוגמה, דיווחה על מכירת ארבע דירות לתושבי חוץ בפרויקט הולילנד בירושלים בסכום כולל של כ־16 מיליון שקל. לדברי אנה פוגל, סמנכ"לית שיווק קרדן נדל"ן, "הצורך בבעלות על דירה עם ממ"ד ומגורים בסביבת קהילה תומכת, גבר מאוד מתחילת המלחמה ואנו פוגשים בעת הזו משפחות המחפשות דירות גדולות ומרווחות, המתוכננות בהתאם לצורכי היום יום ובמיקום שקט, בטוח ואיכותי. לצד התעניינות מקומיים, אנו מקבלים פניות רבות מצד יהודים בחו"ל, המחפשים דירה לשימוש עצמי או כבטוחה בישראל, מתוך אידאולוגיה ציונית ותחושת שייכות והזדהות".

ומה לגבי העתיד? די אם נזכיר שקצב גידול האוכלוסין של ישראל הוא הגבוה ביותר בין מדינות ה־OECD - 2% בשנה - ולפי הנתונים המדינה הקטנה שלנו צריכה לחשוב על קומה שנייה במהלך השני עשורים הקרובים.

לסיכום נזכיר את דבריו של ד"ר איל ארגוב ממחלקת המחקר של בנק ישראל, אשר הזהיר בדיון בוועדת הפנים לאחרונה כי המלאי הגדול שבידי הקבלנים יביא אכן לירידה במחירי הדירות, אך המחסור בידיים עובדות והירידה בפעילות אתרי הבנייה במהלך הרבעון האחרון של 2023 בשיעור של 50%, יורגשו בשנים הקרובות ויתרמו לעלייה במחירי הדירות.