מי אמר שהמלחמה נגמרה?

מדוע לא לנצל את השבועות האחרונים ולנסות לקדם במהירות את הליכי התמ״א 38 למיגון גם נגד טילים, ולא רק רעידות אדמה, כפי שתוכנן במקור?

היכולת של החיזבאללה לירות אלפי טילים מונחים מלבנון משמשת אות אזהרה מפני העתיד לבוא. הממ"דים, להוציא אותו מקרה מצער שבו נהרג ילד בשדרות, הוכיחו את עצמם גם במתקפה האחרונה כמיגון העורף האולטימטיבי. ביטולה של התמ״א שנה וחצי מהיום באוקטובר 2022 עלולה לתקוע אלפי פרויקטים חדשים עקב חששם של יזמים וקבלנים להתחייב לבאות.

אין מחלוקת כי מצב המיגון במדינה בכי רע: בכל הארץ מתוך 2.7 מיליון דירות 1.65 מיליון אינן ממוגנות, יותר מ-60%. ממ״דים יכלו היו להיות ברוב דירות השיכון עם פינוי-בינוי או תמ״א 38, אבל הבעיה העיקרית היא חוסר משילות בכל הקשור להליכי תכנון ובנייה.

על אף האיום העזתי על הדרום והחיזבאללי על הצפון, עם תל אביב וירושלים בתווך - רוב הדירות במדינה לא נותנות מענה מיגוני. באזור הדרום יותר ממחצית הדירות לא ממוגנות - 176 אלף דירות. בצפון כמעט 200 אלף דירות לא ממוגנות. במרכז רוב מכריע של הדירות - 412 אלף - לא ממוגנות. בירושלים 192 אלף דירות מתוך 268 אלף דירות אינן ממוגנות. מבקר המדינה קבע לאחרונה כי 28% מאזרחי ישראל חיים ללא מיגון, וכי מרבית הדירות בישראל ישנות וללא ממ"ד.

בירוקרטיה כבדה

על רקע נתונים אלה פרצה מחלוקת בימים האחרונים בין הקבלנים למינהל התכנון סביב ההחלטה לבטל את תמ"א 38 באוקטובר שנה הבאה. ״כעת הזמן לחשב מסלול מחדש״, אומר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. לדבריו, התחליף לתמ״א 38 דורש עשרות סעיפים, שבמחנק הבירוקרטיה ייקח שנים להסדירם.

במצגת של התמ״א החליפית שהפיק מינהל התכנון, מופיעה שרשרת של פעולות שהסדרתן עשויה להימשך חודשים עד שנים: גיבוש תקנות משלימות לחקיקה, אשר יאפשרו תכנון משולב רישוי, מתבסס על קיצור זמנים, תוך איזון בין משאבים וצורך באישור פרויקט על ידי מוסד תכנון אחד (ועדה מקומית). עקרונות להצלחת המסלול: מסגרת תכנונית ברורה, תכנון מוטה ביצוע, מימוש התוכנית בהינף אחד, היתר תואם תוכנית - אין הקלות, עורך התוכנית יהיה עורך הבקשה, קיצור זמן - ללא ויתור על איכות.

חיים אביטן, עד לאחרונה ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, טוען שיש להשאיר את התמ״א במתכונתה עד הסדרה מלאה של תמ״א חדשה. "יש ליצור מספר אפשרויות של הריסה ובנייה ותוספת קומות שהדיירים והיזמים יוכלו לבחור ביניהן, ולא לשפוך את התינוק עם המים״.

מספר היזמים הפונים לתמ״א 38 הולך ויורד, גם בשל הבירוקרטיה הכבדה שאינה קשורה למלחמה. ״היזמים מבינים לבד שעד שיתקשרו עם דיירים ועד שיוציאו את התוכניות לפועל עשויה התמ״א להשתנות עד לבלי הכר״, אומר סרוגו.

במנהל התכנון משגרים הרגעה לאומית: "בשנה וחצי הקרובות כל מי שיקדם פרויקט תמ"א 38 יוכל להתקדם בצורה מסודרת. לצערנו, גורמים בעלי אינטרס כלכלי מנצלים את חלון ההזדמנויות שנפתח בעקבות המצב הביטחוני כדי לקבע את תמ"א 38. המועצה הארצית לתכנון ובנייה הציגה חלופה לתמ"א 38, הכוללת בין השאר חיזוק ומיגון המבנים. חלופה זו מונחת לאישור הממשלה".

מלחמות אגו

ראש עיריית אשדוד, ד״ר יחיאל לסרי, פנה לראש הממשלה בדרישה למגן את בתי התושבים באשדוד. ״מאז ימי עופרת יצוקה בדצמבר 2008 ועד היום העיר תחת איום של מתקפת טילים״, הוא מזהיר. 142 טילים כוונו למרכז העיר, מתוך 253 טילים ששוגרו.

לסרי מצא לנכון לכתוב את המכתב הזה למרות שמצבה של אשדוד טוב יותר מערים אחרות בנוגע לחיזוק עירוני. 988 דירות קיבלו היתר לחיזוק התמ״א, ועוד 8,142 דירות בשלבים שאחרי היתר.

האם זה הזמן למלחמות אגו ואינטרסים, כאשר בניינים שלמים עומדים כאבן מתפוררת, כמו אותו בניין אומלל ברחוב הרואה ברמת גן, שספג טיל ונהרג שם אדם.

לסרי אינו מהסס בתוכניתו לסייע לקבלנים כדי לעורר את התמ״א. בבתים בהם יש היענות לביצוע פרויקט אך אין כדאיות כלכלית - מענק יינתן ליזם עד לנקודת איזון שבו הפרויקט רווחי, בדרך כלל בסביבות 21% רווח יזמי.

"התחדשות עירונית היא שותפות של יזמים, תושבים וערים״, אומר ראול סרוגו. ״המדינה חייבת ליצור ודאות עבור כולם. אסור למנוע כעת התחדשות עירונית ממגנת, ויש לקבוע הליך סדור שבו רק לאחר אישור מלא לחלופה ישימה, תהפוך המדינה את שעון החול ותתחיל למדוד תקופת מעבר, שבה יובטח כי ניתן יהיה להשלים פרויקטים.

להערכתו, אם תוקם ממשלה מתפקדת, בתוך שנה אחת של עבודת תכנון ניתן יהיה להגיע לחלופה מצויינת לתמ"א 38.

"כבר בשלב תכנון החלופה המדינה חייבת להבטיח השקעה תקציבית למימון תשתיות לקליטת דירות חדשות", מדגיש סרוגו. "החלופה צריכה לכלול שורת עקרונות, שבראשם השוואת חובת הממשלה לממן תשתית בבנייה חדשה ובהתחדשות עירונית עם הסכמי גג מול רשויות מקומיות, מימון צבוע מראש ופתרונות תכנוניים לניצול נכון של שטחי ציבור ושילובם החכם בתכנון אורבני מודרני של הבנייה המחדשת".

עקרון נוסף, לדבריו: פתרון הוליסטי למיגון והתחדשות עירונית בפריפריה. "הצענו לפני שנים למדינה פתרון כזה, ומימושו נעצר בשל המשבר הפוליטי. אפשר לממן ישירות מיגון והתחדשות עירונית, ולשלב נכון את ההשקעה המתוקצבת בהטבות מס לקבלנים וקרקע משלימה".

ניצול ציני

למרות הסכנות והאיום על חיי אדם, מניתוח שערך אתר מדלן, מתגלה כי ברוב ערי המרכז חלה צניחה חדה במספר ההיתרים לבניית פרויקטי תמ"א 38 ב-2020 לעומת 2019. בהרצליה, גבעתיים, כפר סבא ורמת השרון חלה ירידה של 75%. בנתניה ירידה של 60%, ובירושלים וחולון נחתכה כמות ההיתרים בחצי.

במינהל התכנון, בראשותה של דלית זילבר, מסרבים להתרגש ויוצאים במילים קשות נגד הקבלנים. ״בימים האחרונים אנו עדים לניצול ציני של המצב הביטחוני בישראל מצד גורמים אינטרסנטיים, המבקשים להאריך את תמ"א 38 משיקולים כלכליים, שמשרתים אותם בלבד. לא טובת אזרחי ישראל עומדת לנגד עיני אותם גורמים, שיודעים היטב שתמ"א 38 נכשלה בגלל שהיא יושמה ברובה במרכז הארץ, איפה שלקבלנים השתלם כלכלית. ההצלחה עליה מדברים הקבלנים היא חיזוק של 1% מכלל המבנים שזקוקים לחיזוק ב-15 שנים! כדי לספק מיגון לכל הארץ צריך למצוא פתרון אחר, שייתן מיגון מיטבי לכלל תושבי המדינה".

סרוגו מדגיש כי אינו נגד ביטול התמ״א ושיפורה, להיפך. ״אבל יש לעשות זאת רק לאחר שהתוכנית החילופית מאושרת ומיושמת, ולא נמצאת בהליכי אישור בלתי נגמרים״.