יותר מארבעים ימים חלפו מאז תחילת המלחמה, ועל פי נתוני משרד האוצר צפוי ענף הנדל"ן לחזור בעקבות התקופה הנוכחית עשרים שנה אחורה. לראייה - החודש האחרון היה החלש ביותר בשוק הדיור מאז החלו באוצר בתיעוד הנתונים לפני 21 שנה.
ענף הנדל"ן נכנס אל תוך המלחמה במצב הגרוע ביותר מאז האינתיפאדה השנייה לפני 20 שנה. בשמונת החודשים הראשונים של השנה נרשם קצב שנתי של פחות מ־80 אלף עסקאות, הנמוך ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. בעקבות היעדר פועלים והאתרים שנותרו סגורים - התחלות הבנייה בנסיגה נוספת ובשמונת החודשים הראשונים של השנה כבר נרשמה ירידה של 32% במספר הזוגות הצעירים שרכשו דירות.
בלי חוסן בטחוני על הגבולות, אנשים לא ימהרו לרכוש דירות באיזורי העימות. קחו את התוכנית הממשלתית לסיוע לצעירים - "מחיר מופחת" - שהוכרזה לפני כשלוש שנים. שתי הערים המרכזיות שבהן נרכשו במסגרתה הדירות המוזלות נמצאות כיום במוקד האש - שדרות ואשדוד. לפי הכלכלן הראשי באוצר, בשדרות הגיע המחיר הממוצע לדירה שנרכשה במסגרת התוכנית ל־750 אלף שקל, כשגובה ההנחה שהגיע ל־495 אלף שקל. אכן אטרקטיבי. אבל האם יהיה מי שיקנה היום בשדרות גם במחיר כזה?
מצד שני, יש אופטימיות זהירה באשר לביקושים הצפויים עכשיו מיהודי העולם, ובצדק, לאור גל האנטישמיות הגואה. ישראל היום היא הבית הבטוח ליהודים וגל עלייה וביקושים שלא הכרנו הם בהחלט דבר אפשרי. אלא שהביקושים גם ככה גדולים לעומת ההיצע שהולך וקטן, והמחירים הגבוהים ממילא יטפסו עוד יותר. לפי מחקר שהציג השבוע אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, סיכום הרבעון השלישי מדבר על עליות מחירים שנתיות דו ספרתיות: בנתניה 28%, בירושלים 18%, בתל אביב ובפתח תקווה 11%. הירידות החזקות הן במודיעין 7% (אבל גם זה אחרי עלייה דרמטית בעיר הזו) ובבאר שבע ואשדוד - 5%.
תנו להם הגנה
מאיפה בכל זאת שביב התקווה לבנייה מחודשת? זה קיים לנו מתחת לאף. מהמנוע המרכזי של הנדל"ן המקומי - ההתחדשות העירונית - שתיתן קצת "פוש" לשוק שנמצא בירידה, בשעה שאנו שומעים על יותר ויותר דיירים בבתים משותפים השואלים "מתי תגיע ההתחדשות אלי עם הממ"ד מציל החיים?".
תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - תמ"א 38 - הסתיימה בראשית אוקטובר. לרשויות המעוניינות בכך התאפשר להכין תוכניות עירוניות חלופיות, ובמסגרתן למעשה יוארך בפועל תוקפה של תמ"א 38. דחיית הבחירות לרשויות המקומיות לחודש ינואר 2024, תאפשר ככל הנראה הארכה של אותן תוכניות עד לחודש מאי באותה שנה.
הפריפריה, כך מלמדים הנתונים, מוזנחת בכל הקשור להתחדשות העירונית. במרחב מוגן קיים במקרה של רעידת אדמה או ירי טילים, ומכיוון שהתחדשות עירונית בפריפריה היא לא עסק הטומן בחובו כדאיות כלכלית עבור היזמים, הגיע הזמן שהמדינה תיכנס לתמונה.
לפי דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2022, קיימים בפריפריה כ־96 אלף מבנים שאינם עומדים בתקן הגנה מפני רעידות אדמה (או טילים) ונמצאו מתאימים לעבור תהליך של התחדשות עירונית. בפועל, מספר יחידות הדיור המצטבר שאושר בפריפריה בתוכניות פינוי-בינוי עד סוף 2022 עמד על 12,299 במחוז דרום ו־675 בלבד בצפון. לשם השוואה - מספר יחידות הדיור שאושרו בתקופה זו עמד במחוז מרכז על 61 אלף ובמחוז ת"א על 51,499.
ראוי שהמדינה תזכור כי מעבר לשיקול הכלכלי, התחדשות עירונית מצילה חיים וצו השעה הוא הפעלת נוהל חירום לקידום הפרויקטים בפינוי-בינוי.
גם כאן - דרושה מנהיגות
"ענף הבנייה במשבר החמור ביותר מאז הקמת המדינה", מזהיר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. על פי תחזיות של ההתאחדות עוד לפני המלחמה, בעקבות עליית הריבית אופיין ענף הקבלנות בדירוג סיכון גבוה, עם צפי של כניסתם לכשל של 800 קבלנים.
ענף הבנייה צורך אשראי של חצי טריליון שקל. לשם השוואה, מדובר בסכום הזהה לתקציב השנתי של הממשלה בישראל. בכל יום מוציאים הקבלנים 160 מיליון שקל, ולכן אי הפעלת אתרי הבנייה הינה מתכון בטוח לפשיטת רגל של רבים בענף.
הציבור כרגע עסוק בענייני המלחמה, מצב הרוח הלאומי ירוד, אי הוודאות גדולה, הישראלים לא רוכשים כרגע דירות והשוק עצר כמעט לגמרי. קצב המכירות בשמונת החודשים הראשונים של השנה משקף קצב שנתי של כ־80,000 עסקאות.
"לאור המלחמה, סביר להניח שהקצב יירד עד סוף השנה לכיוון 70,000 עסקאות, בדומה לנקודת השפל של האינתיפאדה השנייה שפקדה אותנו בשנים 2002-2003", אומרת רויטל רוט, מנהלת מחלקת אנליזה בחברת 'דן אנד ברדסטריט'.
די אם נזכיר שנכון להיום, ענף הבנייה במחסור של 90 אלף עובדים פלסטינים, המהווים בערך 85% מכוח העבודה. במלים אחרות - עד שיימצא פתרון הענף יעבוד בתפוקה של 15% מהיכולת שלו.
הדברים בסוף, כמו תמיד, תלויים בממשלה. הבניינים שעומדים לקראת טופס איכלוס טופסי 4 יכולים לשחרר 50 אלף דירות לשוק במיידי ובתוך חודשיים-שלושה ניתן יהיה לאכלס 50 אלף משפחות לדירות חדשות עם ממ"דים. סרוגו מתריע כי "המדינה לא מבינה את זה ולא מייצרת פתרונות".
הצורך במרחב מוגן קיים במקרים של רעידות אדמה ושל טילים, ומכיוון שהתחדשות עירונית בפריפריה היא לא עסק הטומן בחובו כדאיות כלכלית עבור היזמים, הגיע הזמן שהמדינה תיכנס לתמונה
לאחר המלחמה נושא מיגון הדירות יעמוד, ככה אנו מקווים, בראש סדר העדיפויות הציבורי. יש לקוות שבמקרה הזה ראשי המדינה יפגינו את המנהיגות הדרושה.
