אחרי מודל קבוצות הרכישה ומודל קבוצות ההשקעה, בימים אלו מתפתח מודל חדש בשוק הנדל"ן הישראלי: "דירה ורווח". כשמו כן הוא, המודל החדש מאפשר לרוכש לקנות דירה מוגדלת ומחוזקת במתחם התחדשות עירונית, ובנוסף לקבל חלק מהרווח היזמי של התוכנית כולה – זאת במחיר שוק סטנדרטי של הדירה שרכש.
מאחורי המודל החדש עומדת חברת נדל"ן חדשה, "נוף איתן", שבראשה עומד אחד מיזמי הנדל"ן הוותיקים, המצליחים והמנוסים בישראל, דורון עטיה. עטיה, בן 50, כיהן עד לא מזמן כמנכ"ל יזמית הנדל"ן "אסיה סיירוס" והיה אחד משלושת הבעלים שלה. למרות התפקיד הנוח והמשכורת המרופדת, החליט עטיה לאחרונה למכור את חלקו בחברה לשני שותפיו ב-20 השנים האחרונות, על פי שווי מוערך של מאות מיליוני שקלים, ולצאת לדרך חדשה עם חברת נדל"ן שנותנת פייט למודלים של ההשקעה שהיו נהוגים עד כה בשוק.
בכוונת החברה להתעסק בשני תחומים עיקריים: האחד, פרויקטים של דירה בהנחה, תחום המוכר מאוד לעטיה מימי פעילותו באסיה סיירוס. השני, וגם העיקרי שבהם, הוא השקעה בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה הקרובה והרחוקה, אליהם הוא מתכוון לרתום משקיעים ישראלים שיוכלו כאמור ליהנות מדירה משודרגת וגם מאחוזים מרווחי הפרויקט כולו.
"אני מאמין שהמודל הטוב ביותר, שייתן לי את היתרון הגדול על פני המתחרות, הוא לתת לרוכש לא רק מפתח לדירה אלא להפוך אותו למעשה לשותף בפרויקט שיכול להרוויח כסף", אומר עטיה.
נשאלת השאלה המתבקשת: מה אתה מרוויח מזה?
"גם אם הרווח היזמי שלי יהיה מופחת, אני חושב שהמודל הזה יצליח מאוד, ימשוך משקיעים רבים, יתן לי יתרון בזירה ואל דאגה – גם אני לא אצא פה מופסד. ארוויח גם כלכלית וגם מהבחינה של לתת לאחרים ליהנות בעצמם מההצלחה. זה נותן הרגשה טובה, וזה לא פחות חשוב".
היית שותף באחת החברות הצומחות והמצליחות בישראל. למה החלטת למכור את חלקך?
"אני בעסקי הנדל"ן מגיל צעיר מאוד. חי ונושם נדל"ן. בגיל 13 סייעתי לאבא שלי בעבודות טיח. אני איש שטח. הרגשתי שבוער לי לעזוב את הניירת, ולחזור לשטח לעשות דברים שרק אני רוצה. זה משהו שהתבשל אצלי במשך תקופה ארוכה, הרצון הזה ללכת לדרך עצמאית. סביבת הריבית הגבוהה, שאני רואה בה סיכון גדול לחברות נדל"ן, גרמה לי לקבל את ההחלטה הסופית למכור את חלקי. בחברה החדשה נשתדל להיעזר בבנקים כמה שפחות, וחלק ניכר מההשקעות והליווי יהיו מההון העצמי שלי ושל שותפים שאני מגייס".
יש לך את היכולת הכלכלית לכך?
"ברוך השם. את חלקי באסיה סיירוס מכרתי בעשרות מיליוני שקלים, ויחד עם העסקים הנוספים שלי בגני האירועים, ושל שותפיי בתחומים אחרים, יש ביכולתנו ליזום לא מעט פרויקטים. במצב הנוכחי, כשאני לא רואה עתיד ורוד לשוק הנדל"ן – לפחות לא בשנתיים הקרובות – צריך לבחור השקעות מאוד מאוד בזהירות, לא לקחת סיכונים מיותרים, ולהשקיע רק בפרויקטים שכמעט בוודאות יניבו רווחים לנו ולרוכשים-שותפים שלנו".
מה הכוונה שלך כשאתה אומר
שאתה לא רואה עתיד ורוד לשוק הנדל"ן?
"יזמים וקבלנים יגידו לך שהעצירה בנדל"ן היא זמנית ושהמחירים לפני עלייה. אני חושב בדיוק ההפך, שהמחירים בשנה-שנתיים הקרובות ירדו ב-10-15 אחוזים לפחות. סביבת הריבית הגבוהה, שהיא כאן כדי להישאר, מקטינה משמעותית את היכולת של רבים מרוכשי הדירות לקחת משכנתא. רואים את זה כבר עכשיו במשרדי המכירות הריקים, וליזמים פשוט לא תהיה ברירה. הם ימכרו גם בפחות רווח ואפילו ללא רווח את הדירות. זה כבר קורה. כל דקה שאתה מחזיק בקרקעות ובדירות שקנית בהלוואה בריבית הגואה הנוכחית מסכנת את הקיום שלך".
"אני חושב שהרבה חברות שהיו ממונפות מדי ורכשו קרקעות במחירים מטורפים, עשויות לא לשרוד את השנתיים הקרובות. אם פעם מתווכים היו מתקשרים אלי פעם בתקופה להציע לי קרקע, היום אני מקבל עשרות טלפונים ביום עם הצעות. בעלי הקרקעות פשוט מנסים להיפטר מהקרקע. כמובן שיש בכך גם הזדמנות, אך צריך לברור את ההשקעות בפינצטה. זה לא הזמן לקחת סיכונים".
אומרים שאחרי העצירה הזאת תהיה עליית מחירים מטורפת, שיקרה מה שקרה אחרי העצירות במכירות ב-2008 וב-2015.
"המצב עכשיו שונה.
אני רואה בשנתיים הקרובות רק ירידת מחירים. האינפלציה דוהרת, יוקר המחייה בשמיים ונגיד בנק ישראל לא יכול במצב הזה להוריד ריבית. יכול להיות שאחרי התקופה הזאת, שלא תהיה קצרה כמו שרבים חושבים, תהיה עליית מחירים, אבל היא תהיה מתונה יותר. יש גבול ליכולת של הציבור לממן רכישת דירה, ואני חושב שהגענו לגבול הזה ואולי אפילו חצינו אותו, בעיקר על רקע עליית הריבית והיכולת של זוגות צעירים ומשפרי דיור לממן משכנתא".
דיברת על הזדמנויות שניתן לנצל בתקופה הזאת. יש לך דוגמאות?
"לאחרונה התפרסם החזון למדינת ישראל ב-2048, שבליבו הרעיון להקים שני מטרופוליני ענק בגליל וסביב באר שבע, בנוסף למטרופולין תל אביב. זה הופך את באר שבע וסביבתה, בעיניי, לכר פורה של הזדמנויות, בעיקר בכל הקשור להתחדשות עירונית. גם כאן צריך לבחור את האפשרויות בזהירות, אך הסיכוי בעיר הזאת, שהיא גם משפחתית ומחבקת, גם בעלת שירותים ותשתיות ברמה גבוהה וגם מחירים שעדיין מאפשרים רכישת דירה במחיר הגיוני, הוא עצום. את שתי ההשקעות הראשונות של 'נוף איתן' עשיתי בשני מתחמי התחדשות עירונית בבאר שבע, ושם ניישם כבר באופן מיידי את המודל החדש שלנו של 'דירה ורווח'".
"אני רואה בנגב ובפריפריה הקרובה והרחוקה את העתיד של מדינת ישראל. כשלקחנו על עצמנו באסיה סיירוס לבנות כאלף יחידות דיור בדימונה הסתכלו עלינו כמו על משוגעים, אבל היום במבט אחורה ההצלחה הייתה אדירה. אני חושב שבפריפריה נמצא הפוטנציאל הגדול ביותר, ושם בכוונתנו לעשות את ההשקעות המרכזיות, בחוכמה ובזהירות".
בין נדל"ן לגן אירועים
אנקדוטה מעניינת: במסגרת מכירת חלקו באסיה סיירוס התעקש עטיה לקבל לידיו את מתחם האירועים המצליח שהיה בבעלות אסיה סיירוס, "גאיה" שבנס ציונה. המתחם שוכן במרכז גבעות הכורכר של בית עובד, העשיר בפרחי בר ומאפשר תצפית נוף מהממת לנוף פתוח מרובד בפרחים, פיסה קטנה של חבל טוסקנה האיטלקי במרכז ישראל.
מה כל כך משך את היזם הוותיק באולם האירועים? "לאחר משבר הקורונה שוק גני האירועים עבר שינוי, רבים מבעלי האירועים שקרסו התחלפו והגיעו כאלה שיודעים לתמחר נכון. החלשים נפלו, והחזקים הפכו לחזקים יותר וטובים יותר. מעבר לכך, 12 דונם של נכס נדל"ני במרכז הארץ הם בעלי ערך רב ופוטנציאל עצום", אומר עטיה.
מתחם האירועים משתרע על שטח של 12 דונם וכולל גן פתוח ומעוצב עם עצי דקל גבוהים ושני אולמות סגורים המעוצבים בסטייל אורבני-תעשייתי, עם קירות שקופים שמהם נשקף הגן המעוצב.
"מה שמייחד את גאיה בעיניי אלו הזכוכיות המקיפות את האולם, שדרכן ישנה השתקפות של הגן וכך יש ביטוי לעיצוב האורבני ולתחושת טוסקנה השוררת בגן", אומר עטיה. "כך אפשר ליהנות מהיופי של הגן בקבלת פנים ובחופה, ולאחר מכן לחגוג בתוך אולם ממוזג תוך כדי השתקפות הגן דרך הזכוכיות".
