כבר לא תמ"אים

"ביתי הוא מבצרי" – כך אומר המשפט המפורסם ועתיק היומין. אולם מה קורה כאשר גורל אותו מבצר שמור וקדוש מופקד בידי לא פחות מ-40% מדיירי הבניין? שלא לדבר על יזם בנייה, המונע ממגוון של שיקולים כולל אילוצים כספיים ואדריכליים?

בניגוד לעבר, כיום בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית מבינים שהכוח בידיים שלהם, החל מעצם ההחלטה באיזה יזם לבחור והמשך בדרישות ובקשות קונקרטיות לגבי הבנייה ומפרט הדירות. "הנקודה שבה בערך 40% מהדיירים מתארגנים יחד מאחורי החלטה כלשהי, אפילו החלטה שלא רוצים לעבוד עם יזם כזה או אחר, זאת הנקודה שבה בעלי הדירות מקבלים ביטחון ומתחילים לנהל את הפרויקט, ולא להיגרר אחרי מארגן או יזם", אומר חגי טולדנו, מנהל אגף בכיר קשרי קהילה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

"מנגד, הנקודה שבה פרויקט יכול ליפול היא כשבעלי דירות מתחילים לחתום על מסמכים שונים בלי סקר שוק או התגבשות עם השכנים. כאן המנהלות נכנסות, הידע והגב שהן נותנות לתושבים מייצר התארגנות כזו שמשנה את כל העסקה והחשיבה עליה", הוא מוסיף.

בשונה מבנייה חדשה, בהתחדשות עירונית הבעלות על הנכס נמצאת כבר אצל בעלי הדירות, ולכן השימוש במושג "יזם" במקום "קבלן מבצע" עלול להטעות ולגרום לבעלי הדירות לחשוב על עסקת ההתחדשות כפרויקט של היזם ולא פרויקט שיש להם השפעה עליו.

"כשחותמים מהר עם יזם או מארגן, או במקרה של התופעה הרווחת מדי של שכירת שירותיו של עורך הדין שהיזם המליץ לבעלי הדירות, הזדמנויות לרווח ותנאים טובים יותר בעסקה לא מגיעים לפתחם של בעלי הדירות כלל", מזהיר טולדנו. "יש סעיף שניתן להכניס לחוזה עם יזם בהתחדשות עירונית שנקרא 'אפ-סייד' (upside) לפיו אם היזם מרוויח על הדירות הנוספות בבניין מעבר לסכום מסוים, הרווח העודף מתחלק בין היזם ובין בעלי הדירות. אם בעלי הדירות חתמו עם עורך הדין שהיזם הביא להם, או עורך דין שלא מנוסה בתחום, מה הסיכוי שהם ישמעו על אפשרות כזאת בחוזה?".

לצד הגנה על זכויות הדיירים, יש לציין שהובלת הפרויקט על ידי בעלי הדירות טומנת בחובה יתרון נוסף של התקדמות מהירה יותר בכל שלבי הפרויקט.

אם כך, מהי הנוסחה הנכונה להתנהלות בפרויקטים של התחדשות עירונית? כיצד משיגים שת"פ בין היזם לדיירי הבניין? יצאנו לשמוע מבעלי הדירות עצמם מה הפך את תהליך ההתחדשות העירונית בביתם למוצלח.

"המפתח להצלחה הוא להיות שחקן פעיל ולא שחקן על הכיסא"

סמדר וינברגר, שביתה ברחוב ברל כצנלסון בחיפה עבר פינוי-בינוי ע"י חברת "פרשקוסקי" בשנה שעברה, מספרת כי מעורבות הדיירים ושתוף הפעולה עם היזם במקרה שלהם היתה קריטית.

"בעלי דירה שמקבלים הזדמנות של פעם בחיים, מתנה נפלאה שדירתם מצויה במתחם התחדשות עירונית פינוי-בינוי, צריכים להבין שעל מנת להפוך את ההזדמנות שעל הנייר למציאות ובכדי שהתהליך יצליח - המעורבות שלהם חיונית והם צריכים למצוא בתוכם את מי שמוכן להתמסר ולהיות מרכז ומוביל. ההצלחה תלויה בשיתוף פעולה בין שלוש צלעות המשולש: בעלי הדירות, הרשות המקומית והקבלן. בשותפות הזו תפקידם להיות מעורבים, ליזום, לצבור ידע והבנה בתהליכים, להיות אלו שמנגישים את התהליך לבעלי הדירות האחרים וגם אלו שנוטעים בהם אמון ותקווה ביכולת שלהם כקבוצה להתגבר על קשיים ולהצליח", אומרת סמדר.

"המפתח להצלחה הוא להיות שחקן פעיל ולא שחקן על הכיסא, שמצפה שאחרים יעשו עבורו את העבודה. תמיד להסתכל ולראות את התמונה הרחבה למען כלל בעלי הדירות, ולא לקדם ולהתקדם דרך האינטרס האישי. כך זוכים באמונם של בעלי הדירות החברים לדרך והופכים למובילים ומשפיעים", היא מוסיפה.

איך המינהלת עזרה לך בפרויקט ההתחדשות?

"בזמנו, כשהפרויקט שלנו התחיל. עוד לא הייתה קיימת המינהלת להתחדשות עירונית והקשר שלנו היה עם אורנה מור הנפלאה במחלקת תכנון עיר. עם הקמת המינהלת התקיים קשר שוטף, התייעצות וליווי בכל השלבים, ולקראת האכלוס השתתפנו בקורס תחזוקת מבנים גבוהים, קורס חיוני ומלמד מאוד מאחר ורוב רובנו לא התגוררנו במגדלים עתירי מערכות".

על הפרויקט:

פרויקט פינוי-בינוי במתחם ברל כצנלסון חיפה, ביוזמת בעלי הזכויות במשרד הבינוי והשיכון ועיריית חיפה, כולל שבעה בניינים שנהרסו לטובת הקמת ארבעה מגדלים בני 15 קומות מגורים בכל מגדל. בבניינים הישנים התגוררו 126 משפחות, בעוד שבמבנים החדשים מתגוררות בסך הכל 312 משפחות. מעבר לכביש נבנו שישה בניינים נוספים בני תשע קומות, בהם מתגוררים בסך הכל 174 משפחות. הפרויקט הסתיים ובדצמבר 2022 נמסרו לבעלים הדירות משלב ג. היזם: קבוצת פרשקובסקי.

"חשוב שנוכל לסמוך על היזם ולהפך"

ביתם של אביגיל כהן ושיאל בנימין מכפר סבא נכלל בפרויקט פינוי-בינוי מסלול יזמים במתחם התפוז בכפר סבא, שלאחרונה קיבל אישור עקרוני מהוועדה המקומית ובקרוב יוגש לוועדה המחוזית.

מה הדבר הכי חשוב לבעל דירה שהולך לפרויקט התחדשות?

אביגיל: "שיהיה לשביעות רצונו. לקבל את כל מה שדרוש לנו, למשל חנייה, בניין חזק, ממ"דים, מעלית וחנייה. שיאל: "חשוב שתהיה אמינות בין כל הצדדים, שבעלי הדירות יוכלו לסמוך על היזמים ולהפך. חשוב שהפרויקט ימצא חן בעיניי המתגוררים במתחם. הן מבחינת הדירה עצמה, שיפור ברמת החיים וגם בסביבת החיים של המתחם, דברים תומכים כמו גנים ופארקים.

איך המינהלת עזרה לכם בפרויקט ההתחדשות?

אביגיל: "המינהלת כינסה את היוזמים, קבוצת יגאל אלון מול הנציגות. עשתה עבודה של תיווך כדי למקם את כולם, כדי שיהיה יותר קל להגיע לכל הגורמים."

שיאל: "המינהלת נתנה לנו כלים, כמו קורס התחדשות עירונית, כדי להבין את התהליך. קישרה יותר טוב בין בעלי הדירות לבין היזמים, למשל בצורה של מפגשי שיתופי ציבור. גם בהתנהלות עצמה – למשל בהחלטה איך הפרויקט ייראה - ההגעה להסכמות בנוגע לתכנון הרצוי של המתחם היה בין המינהלת ליזמים."

"עורך הדיןיכריע אם הפרויקט יצליח או יקרוס"

איציק מורגנווסר, שביתו עובר התחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי ברחוב יריחו בלוד, מספר: "מתחם ההתחדשות העירונית שלנו כולל ארבעה בניינים עם 64 דיירים. המתחם הוא חלק מתכנית 'שלמה המלך', שקודמה במסלול רשויות ואושרה להפקדה בסוף השנה שעברה וכוללת הקמה של 3,613 יחידות דיור, כ-37 דונם עבור שטחי ציבור וכ-48 דונם עבור שטחים פתוחים".

"לדעתי ולדעת נציגות הדיירים הדבר החשוב ביותר לבעלי הדירות כדי שפרויקט יצליח הוא בחירת עו"ד שילווה את הפרויקט. זהו ההבדל בין הצלחת הפרויקט או קריסתו, שמירה על האינטרס של הדיירים אל מול היזמים והקבלנים ועמידה בלוחות זמנים. הפרויקט שלנו זוכה לליווי מקצועי צמוד, קשוב וזמין. האמון בין הצדדים חייב להיות הדדי".

איך המינהלת עזרה לך בפרויקט ההתחדשות?

"מינהלת ההתחדשות העירונית, בשיתוף משרד עורכי הדין שמלווה אותנו, קידמו את הפרויקט בצורה יעילה ושקופה כך שכל בעלי הדירות הרגישו וראו שנעשית עבודה יומיומית על מנת להוציא את הפרויקט לכדי מימוש. המינהלת מלווה אותנו בכל התהליך, ומסייעת לנו לתכנן נכון, להשיג את כל המסמכים והמידע הרלוונטי ולקדם את התכנית בצורה הטובה ביותר".

התכנית של שלמה המלך אושרה להפקדה ונמצאת בשלב ההכנות לקבלת היתר. על פי התכנון, המתחם הקיים במרכז העיר יעבור שינוי מהיסוד וישלב מגורים לצד שטחי מסחר ופנאי, לרווחת התושבים. החיבור של המתחם למטרו ולתוכנית "מהיר לעיר" יאפשר לדיירים במתחם ליהנות מגישה נוחה ומהירה לכל חלקי העיר, לתל אביב ולסביבה.

"הכוח שב לבעלי הדירות"

ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית פועלים לצמצום פערי הידע בין בעלי הדירות לעורכי הדין והיזמים, במטרה לאפשר איזון כוחות שבמסגרתו כל הצדדים מרוויחים, בעסקאות שמתנהלות באופן הגון. "זהו למעשה אחד השינויים המרכזיים שמאפיינים את שוק ההתחדשות העירונית בשנתיים האחרונות - השבת הכוח לידיהם של בעלי הדירות", מסביר מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר.

"אנחנו נתקלים פחות ופחות בתופעה שבמסגרתה בעלי דירות חותמים באופן אקראי וללא מידע מספק למארגן שדופק בדלת.

מנגד - יותר ויותר בניינים נוקטים ביוזמה, ממנים נציגות מקרב בעלי הדירות, ובסיוע עורכי דין מטעמם מצליחים לנהל מו"מ מול היזם מתוך עמדה של בטחון, ידע ומקצועיות. בחלק מהמקרים בעלי הדירות אף מצליחים, בסיוע עורכי דין מטעמם, להוביל מכרז יזמים שבו יזמים מתחרים על הפרויקט. תחרות תמיד תבטיח את הערך הרב ביותר עבור בעלי הדירות. השינוי הזה נתמך בעוצמה ע"י עובדי המינהלות העירוניות שאנו מפעילים בכל הארץ, והם מסייעים לנציגויות הבניינים להוביל תהליך כזה בהצלחה".