תקועים עם הסחורה

מחכים לקריסת מחירים בשוק הדיור? למרות המבצעים ותנאי המימון הניתנים היום בשוק, חלק ניכר מהקבלנים עדיין לא ממהר למכור דירות "בכל מחיר" ומעדיף להחזיק באלו שברשותו.

ייתכן גם וההנחות הקיימות המוצעות עדיין לא מספיק אטרקטיביות כדי למשוך קונים באופן מוגבר, לאחר שמחירי הנדל"ן האמירו לרמתם הקיימת הגבוהה. וגם ייתכן כי העמקת המבצעים או אפילו ירידת המחירים עוד לפנינו, אם הביקושים הנמוכים יימשכו.

סקירה שנערכה עבור "נדל״ן היום" על ידי "דן אנד בראדסטריט" מלמדת כי מלאי הדירות הלא מכורות הולך ומתרבה בשוק.

על רקע הירידה בביקושים ואי הוודאות תחת תנאי הענף הנוכחיים, עלה בחודשים האחרונים מלאי הדירות הלא מכורות בידי הקבלנים לכדי שיא של קרוב ל־55 אלף אלף, נכון לתחילת מאי 2023. לשם השוואה, בתחילת שנת 2022 מלאי הדירות הלא מכורות הסתכם בכ־44.5 אלף. מלאי זה, על פי קצב המכירות העדכני, מהווה כעשרים חודשי היצע, לאחר שבתחילת שנת 2022, תחת קצב המכירות הגבוה בענף דאז, היווה כעשרה חודשי היצע.

רמת סיכון גבוהה

נתוני המכירות של דירות חדשות ממשיכים להעיד על ירידה חדה שהסתכמה ב־50% לעומת השנה שעברה. בהלימה, היקף המשכנתאות החדשות שנטל הציבור ירד גם הוא, והסתכם בחודש מאי 2023 בכ־6.5 מיליארד ש"ח בלבד, ירידה של כ־50% לעומת חודש מרץ 2022. תנאי השוק החדשים, ובעיקר הירידה בביקושים אל מול עליית הריבית, הם אלו שהביאו להתמתנות מחירי הדירות בעת האחרונה.

מה בעצם רמת הסיכון בענף? על פי מדדי "דן אנד ברדסטריט", ענף הנדל"ן מאופיין באופן מסורתי בסיכון גבוה והמגמות תומכות בהישארותה של רמת סיכון גבוהה בענף גם בשנת 2023.

במהלך 2022 נקלעו כ־1,100 קבלנים לכשל פיננסי, בדומה לשנת 2021. 

קצב הכשלים התגבר במחצית הראשונה של 2023, על רקע הירידה במכירת דירות ועליות הריבית במשק, המייקרות את עלויות המימון הן לקבלנים והן לרוכשי הדירות. מגמה זאת ממשיכה גם במחצית הראשונה של 2023 ונראה כי קצב הכשל אף גבוה יותר בעת הזאת.

סביבת הריבית שהשתנתה מאתגרת את הענף כאשר המאופיין, על כלל מקטעיו, בצרכי מימון גבוהים לטובת ביצוע הפרויקטים, כאשר בהיקפים גבוהים לכל שינוי בריבית השפעה רבה יותר.

המינוף בענף הופך חלק מהפרויקטים ללא כדאי וגורם לקבלנים לברור בעת הזו כניסה לפרויקטים חדשים, מה שתורם להאטה הכללית.

נראה שמדובר בעניין של זמן עד שחברות יזמיות מוכרות ייקלעו לכשל, כאשר יזמים שנכנסו ל"עידן החדש" במינוף גבוה עלולים להתקשות להחזיר את החוב אל מול הירידה הצפויה במכירות. צעדים שכיחים כוללים מימוש נכסים, הכנסת שותפים, מכירת פרויקטים ליזמים אחרים ועוד.

חברות מקטינות חשיפה

ירידה צפויה בנדל"ן עלולה לתת אותותיה גם על ענפים נלווים הניזונים מהענף, בהם תשומות לבנייה, מוצרי גמר, מוצרי פנים הבית (קרמיקה, מטבחים), רהיטים וכדומה.

בימים אלו אנו רואים חברות שמקטינות חשיפה מול קבלנים, חברות הביטוח אינן רוצות לבטח או לתת להן מימון, וחברות חוששות ומבצעות בדיקות רבות מול המאגרים של "דן אנד ברדסטריט" ברמה יומית.

אם בשנים האחרונות ההיצע לא הדביק את הביקוש, משבר הדיור כולל כעת מחירים גבוהים וקבלנים ש"תקועים" עם דירות מול רוכשים שלא מסוגלים או לא ששים לקנות. זאת, בזמן שהאוכלוסייה בישראל ממשיכה לצמוח ובטווח הארוך תזדקק לפתרונות דיור.

לאחר הכרעת הבחירות בסוף שנת 2022 והתחלת כהונתה של הממשלה הנוכחית, נדמה יותר מכל כי הענף, המאופיין בהליכים ארוכי טווח, זקוק לממשלה שתשים על סדר היום את הטיפול הנדרש בו. חשיבות המהפכה המשפטית עומדת במקומה, אך יחד עם זאת, בענף זקוקים לטיפול מיידי על ידי הממשלה. כדאי שהשרים הממונים ישימו זרקור על הענף ויעלו לסדר היום את הטיפול בו. כרגע זה לא קורה, ובדרך הזו מלאי הדירות יילך ויצטמצם לסף מדאיג בהחלט.

רויטל רוט, מנהלת מחלקת אנליזה ב"דן אנד ברדסטריט", אומרת כי “על אף האתגרים שלפנינו, הכלכלה הישראלית דינאמית ועמידה כפי שהראתה לאורך המשברים בשנים האחרונות. נכון להיום, המשק הישראלי מצביע על פעילות ערה עם התמתנות מסוימת בנתוני הקצה ואינפלציה שעודנה גבוהה. כלכלת ישראל מובלת באופן מסורתי - בין היתר על ידי ענף הנדל"ן, המאופיין בעת הזו בהאטה בפעילות ונמצא בתקופה מאתגרת. המשך האטה בפעילות ענפי ליבה, דוגמת נדל"ן, עלול לגרום להאטה גבוהה יותר במשק ולתיקוף מטה של תחזית הצמיחה.

מומלץ לנהוג במשנה זהירות בתקופה זו, לבחון היטב חברות (גם ותיקות), עסקאות חדשות והשקעות, ומומלץ גם לבחון את היקף, גובה ופריסת המימון בכל חברה ולהיערך למצב החדש עם החזרים נוחים יותר על מנת להתמודד עם הריבית הגבוהה שחלה היום במשק".

 במהלך 2022 נקלעו כ־1,100 קבלנים לכשל פיננסי, בדומה לשנת 2021.  קצב הכשלים התגבר במחצית הראשונה של 2023, על רקע הירידה במכירת דירות ועליות הריבית במשק, המייקרות את עלויות המימון הן לקבלנים והן לרוכשי הדירות.