הכירו את 12 המקומות שעתידים לשנות את פניהם לחלוטין, שם גם מומלץ להשקיע. בכל התוכניות סוף סוף מתוכננות אלפי דירות קטנות ברות השגה ומיקרו דירות.הנתונים והמחקר בסיוע מינהל התכנון הממשלתי והוועדות המחוזיות.
מקום ראשון
קריית ים
7,000 דירות חדשות
למה אטרקטיבי: מתוכנן שינוי טוטאלי של המרקם הוותיק של העיר בחיבור עם שכונת אג"ש במרכז העיר לבנייה של כ-7,000 יחידות דיור חדשות וכן בשכונת יוספטל שנמצאת בהליכי תכנון מתקדמים. חלק מהבניינים ״נדירים להשקעה״ ועדיין זולים בפחות ממיליון שקל, במרחק עשרות מטרים ספורים מהים.
מה מתוכנן: תוכנית להתחדשות עירונית במתחם צה"ל בקריית ים כוללת בנייה של 1,900 יחידות דיור, כולל שטחי מסחר ומשרדים. התוכנית מתווה את שדרות צה"ל כרחוב ראשי עם מגדלים עד 30 קומות שישלב חזיתות מסחריות ושטחי ציבור. לאורך רחוב יששכר, התוכנית מציעה מגדלים של 37 קומות, וכן הקמת מגדל בן 22 קומות בשדרות משה שרת שישלב מסחר, תעסוקה, מבני ציבור ודיור מוגן/שכירות ארוכת טווח/מלונאות.
התב"ע לפרויקט הענק של הכשרת הישוב אושרה במתחם צבא הקבע כוללת בנייה של 1,450 יח"ד. מדובר במתחם שנמצא לא רחוק מחוף הים, ובו ייבנו 12 בנייני מגורים בני 32-9 קומות בהיקף מכירות של 1.8 מיליארד שקל.
גם קבוצת הנדל"ן שפונדר פדלון תיזום ותבצע פרויקט פינוי-בינוי במתחם במסגרתו יפונו 176 יחידות דיור בשדרות משה שרת ובמקומם ייבנו כ-880 יחידות חדשות. רועי פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר פדלון, מסביר מדוע בחרו בקריית ים: "מדובר בעיר בעלת חזות מיושנת, אך זיהינו תשתיות מפתיעות, כבישים רחבים, מבני ציבור חדשים והסתכלות של העירייה קדימה, תוך הבנת צרכי התושבים״.
מיקום מיקום מיקום: התוכנית ביוזמה ובמימון הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עיריית קריית ים והמינהלת העירונית, משתרעת על שטח כולל של כ-136 דונם, וממוקמת במרכז העיר, בקרבת ציר שדרות ירושלים בו ממוקמת המטרונית. רחוב שדרות צה"ל מתוכנן להיות ציר מערכת תחבורה עתירת נוסעים (מתע"ן).
המהפך: ראש העיר דוד אבן צור הצהיר כי כמעט כל שכונה ישנה בעיר נמצאת בהפקדה לתוכנית של פינוי-בינוי, והבטיח שלא ישאיר דירה ישנה בעיר - אמירה שמושכת משקיעים רבים.
במתחם הספציפי מצויים כיום 386 במבני שיכון של 3-4 קומות שיפונו לטובת הפרויקט החדש. מתוך כלל יחידות הדיור, 570 יוקצו עבור דירות קטנות ו-200 דירות נוספות יוקצו עבור דיור מוגן, שכירות ארוכת טווח או מלונאות.
מקום שני
לב העיר חדרה
11,000 דירות מרכז העיר
למה אטרקטיבי: כי מה שקרה לנתניה עתיד להתרחש גם בחדרה. התוכנית תאפשר תוספת של אלפי יחידות דיור בהיתרי בנייה וקידום מתחמים לפינוי-בינוי. בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת תוספת של כ-220,000 מ"ר עבור שטחי תעסוקה וכ-55,000 מ"ר עבור שטחי ציבור.
מה מתוכנן: אחרי שנתניה התקרבה במונחים נדל״ניים להרצליה, מתקרבת גם חדרה באופן טבעי למהלך עם תכנון בהיקף של 11,000 יחידות דיור חדשות, שטחי מסחר ותעסוקה, שטחי ציבור ומבנים לשימור. בסמוך לרחובות הראשיים (הרברט סמואל, הנשיא, אחד העם), מוצע בינוי בן 12-20 קומות שישלב מגורים ומסחר בקומת הקרקע. במתחמים שבין רחובות אלו, מוצעים בעיקר שימושי מגורים ואופי הבינוי יותאם לסביבה הקיימת בבינוי של בין 8-13 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור בתוכנית, כ-3,300 יוקצו לטובת דירות קטנות.
מיקום מיקום מיקום: התוכנית קודמה ומומנה על-ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בשיתוף עם עיריית חדרה והמינהלת העירונית, משתרעת על שטח של כ-1,700 דונם וממוקמת במתחם הרחובות: הנשיא בצפון, ביאליק בדרום, רחוב ירושלים /יצחק רבין במזרח, ותחנת הרכבת במערב.
המהפך: הצפי הוא, כי בעוד 10 שנים ישתנה כליל פני מרכז העיר. כיום מרכז העיר משופע בבניינים ותיקים וישנים בני 2-3 קומות ועתיד לעבור מהפך ולהפוך מתחם אורבני ושוקק הכולל בנייני מגורים מודרניים בשילוב עירוב שימושים של מסחר ותעסוקה. מעמדו של מרכז העיר ישתנה לחלוטין ויהפוך למרכז עירוני היסטורי המציע שירותים מגוונים לתושבי המחוז וחיזוק הקשר בין חלקי העיר השונים.
התוכנית קובעת עוד הוראות שימור ל-74 מבנים מתקומת המושבה חדרה בהם "בתי ראשונים", מבני מגורים עירוניים משנות ה-30' וה-40'. דוגמא חיה: במסגרת הפיתוח הסביבתי עתיד להיהרס רחוב שלם במרכז העיר ולהיבנות מחדש על-ידי חברת גשם החזקות. הפרויקט כולל פינוי בינוי של 62 יחידות דיור ובמקומן ייבנו 400 יח"ד ב-4 מגדלים בני 18 קומות ורב קומות אחד בעל 25 קומות. עוד פרויקט ענק שמובילות החברות דן נדל"ן, חברת רוטשטיין וחברת פרקש - יוקם במתחם סלע-בית"ר שבין הכניסה לעיר ומרכזה, ויכלול 1,452 יחידות דיור ב-14 מגדלים של עד 40 קומות.
גם חברת אאורה מסתערת על העיר ומקדמת בנייה של כ-1,000 יחידות דיור במרכז העיר חדרה. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שלישי לחברה במרכז חדרה. היזמית הוותיקה תקים 3 מגדלי מגורים מודרניים ברחובות פרנק, שמעוני דוד וצפרה בשכונת רסקו שבעיר. כל מגדל יכלול בין 26 ל-40 קומות. "זה הפרויקט השלישי של אאורה בעיר ואנו מאמינים בה מאד, לצד פרויקט נחל פרת המצוי בהליכי בנייה מאוד מתקדמים ופרויקט חדרה סיטי בו נמכרו למעלה מ-200 יח״ד, המהוות כמחצית הפרויקט", כך לדברי מנכ"ל ובעלים אאורה, יעקב אטרקצ'י.
ראש עיריית חדרה בפועל, ניר בן חיים: "התוכנית מאפשרת תוספת עצומה של יחידות דיור במרכז הוותיק של חדרה, מעבר למה שכבר ישנו בתוכניות הקיימות״.
מקום שלישי
שכונה ג, באר שבע
סינימה פרדיסו ישראלי
למה אטרקטיבי: איך הופך בית קולנוע לסוג של "סינימה פרדיסו" שמובילה שכונה שלמה כמו בסרט האיטלקי הקלאסי? קולנוע אורות בשכונה ג׳ בבאר שבע הנכלל בתוכנית התחדשות עירונית של המתחם כולו, יישאר כנכס עירוני. העירייה תפעל לשימורו והוא יהפוך למוקד ציבורי משמעותי במרכז השכונה. קולנוע אורות, שהוקם בשנת 1960, תוכנן על-ידי האדריכל חתן פרס ישראל יעקב רכטר, שעיצב את הבניין בסגנון ברוטליסטי, הכולל שימוש נרחב ויצירתי בבטון מזוין.
מה מתוכנן: מחדשים את שכונה ג' הוותיקה בבאר שבע: התוכנית להתחדשות מתחם אורות אושרה להפקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום. התוכנית מהווה סנונית ראשונה לתוכניות התחדשות עירונית בעיר ויוצרת איכויות תכנוניות וסט של כלים תכנוניים ייחודיים לבאר שבע שיאפשרו התחדשות מיטבית בשכונות נוספות בעיר.
רוביק דנילוביץ', ראש עיריית באר שבע: "זו בשורה חשובה ומשמעותית לשכונה ולעיר. אנחנו רואים חשיבות רבה בחידוש ליבת העיר באר שבע והשכונות הוותיקות. מתחם אורות הינו מתחם מחולל שינוי עבור שכונה ג' ומרכז העיר, ברובע החדשנות, סמוך לפארק ההייטק, קריית התקשוב, המרכז הרפואי סורוקה ואוניברסיטת בן גוריון. המתחם ייצור סביבת חיים עירונית אטרקטיבית ומרחב ציבורי איכותי לרווחת התושבים. התוכנית משתלבת באסטרטגיה העירונית לקידום התחדשות עירונית ומהווה מרכיב מרכזי בתפיסת ההתחדשות של שכונת ג' כולה״.
המהפך: 14 מתחמי התחדשות עירונית נמצאים כיום בשלבי תכנון שונים בבאר שבע. תמר פוריה, מהנדסת העיר ציינה כי מתחם התחדשות אורות הוא מתחם דגל של העירייה שצפוי להוות בשורה משמעותית לשיפור איכות החיים בשכונה ג' ומודל לפרויקטים נוספים שיבואו אחריו.
במתחם הראשון, סביב קולנוע אורות, ייהרסו 112 דירות קיימות ושטחי מסחר ויוקדמו 737 יח"ד חדשות במבנים בני 6-10 קומות, כולל מסחר ושטחי ציבור שייבנו על-ידי קבוצת שיכון ובינוי נדל״ן. תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי מציין כי: “אנו מאמינים בחזון של עיריית באר שבע לחיזוק מרכז העיר באמצעות חידוש תשתיות, התחדשות עירונית ובשילוב תוכניות של עירוב שימושים מגוונות״.
מקום רביעי
יפו ג׳ גבול בת ים-תל אביב
200 מ' מהרכבת הקלה
למה אטרקטיבי: המהפך בבת ים כבר מוכר ועימו הטירוף בתל אביב ומרכז יפו. שכונת יפו ג', שנמצאת בדרום יפו, סמוך לבת-ים, צפויה לעבור שינוי של ממש בשנים הקרובות, הרבה בזכות הקו האדום של הרכבת הקלה שעובר בסמוך לה, מטשטש את גבולות העיר ומקרב את השכונה אל הנקודות החמות של תל-אביב ויפו. בשנים האחרונות נהנית השכונה מעלייה מתמדת בביקוש לדירות, כשזוגות צעירים עוברים לשכונה, לצד משקיעים שזיהו את הפוטנציאל ורוצים ליהנות מעליית השווי הצפויה. עשרות תוכניות התחדשות עירונית מתוכננות בשכונה ויהפכו שיכונים לבנייני בוטיק.
מה מתוכנן: בשנים הקרובות צפויה השכונה לשלש את גודלה, עם תוכניות לבנייה של 2,100 יח"ד חדשות. אלו מספרים שלא ניתן למצוא היום בשכונות אחרות ביפו.
מיקום מיקום מיקום: 200 מטר מקו תחנת הרכבת הקלה על ציר שדרות ירושלים שכבר ביצעו קפיצת ערך של מאות אחוזים מדרום. לדוגמה, בשדרות ירושלים-אילת נמכרה דירה בפרויקט של יוסי אברהמי לתושב חוץ אמריקאי. הדירה בשטח של 261 מ״ר בקומה שמינית ב-20.5 מיליון שקל(!).
"זוהי יפו פינת תל אביב״, מספרת יפה סדן, סמנכ״לית השיווק של קבוצת יוסי אברהמי, ״בנוסף לתושבי החוץ, רבים מהרוכשים בפרויקט הם מצמצמי דיור, שעוזבים וילות רחבות ידיים, לאחר שהילדים כבר עזבו את הבית והאחזקה של צמודי הקרקע בהם הם מתגוררים הפכה עול עבורם. הם מחפשים דירות יוקרתיות במיקום נחשק ליד הים. פלח נוסף הוא משקיעים, שרוכשים בעיקר דירות 2 ו-3 חדרים״.
המהפך: כבר היום בתכנון מקודמים פרויקטים רבים הכוללים גם בנייני יוקרה ובוטיק שיחליפו את בנייני השיכונים המוזנחים. השכונות הצפוניות של יפו נהנו מזינוק במחירים, שצפוי להגיע בקרוב גם ליפו ג', כשהרכבת הקלה תחל לעבוד והפרויקטים של ההתחדשות העירונית יתקדמו. ״ככל שעובר הזמן, פער המחירים בין יפו ג' לשכונות הצפוניות ביפו ודרום תל-אביב הולך ומצטמצם, וצפוי להצטמצם עוד יותר״, אומר תמיר חפץ, מנכ"ל קן התור התחדשות עירונית שבונה בשכונה וביפו למעלה מ-10 פרויקטים שונים.
מקום חמישי
שכונת יוספטל, פתח תקווה
4,700 דירות
למה אטרקטיבי: פתח תקווה פיגרה שנים מאחור בכל הקשור למחירי הנדל״ן. העיר יושבת על הקו האדום במרחק זעיר יחסית מתל אביב ויושבים בה עשרות מרכזי תעסוקה. לדברי אהרון דינוביץ, יו"ר ארגון הקבלנים פתח תקווה, "נתוני הלמ"ס מראים, כי בממוצע בכל שנה נוספו פחות מ-1,300 דירות בפתח תקווה – זו כמות הנמוכה אפילו מגידול האוכלוסייה הטבעי, שלא לדבר על הביקושים החדשים מצד תושבים שרוצים לעבור לעיר. עיר כמו פתח תקווה צריכה להוסיף בכל שנה כ-1,740 דירות (2% ממצאי הדירות הקיים בה) – רק כדי לספק את הגידול הטבעי הפנימי בעיר”.
מה מתוכנן: התוכנית כוללת בנייה של כ-4,700 יחידות דיור, מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה, ופארק על שטח של 16 דונם. במסגרת התוכנית, כ-3,400 שיוקמו במסגרת פינוי-בינוי, כ-380 יחידות דיור קיימות ישולבו במרקם התוכנית החדשה, והשאר בבנייה חדשה בחלקה הצפוני של השכונה שטרם מומש.
התוכנית כוללת תמהיל יחידות דיור מגוון לרבות דירות קטנות, ומתוך כלל יחידות הדיור, 70 יחידות דיור ייועדו לדיור בר השגה.
מיקום מיקום מיקום: התוכנית הינה על שטח כולל של 340 דונם, וגבולותיה הן נחל מזור–ממזרח; דרך ירושלים ושכונת כפר אברהם–ממערב; דרך 483 ושכונת שיכון הפועל המזרחי –מצפון; ושכונת קריית אלון–מדרום.
המהפך: התוכנית מחלקת את השכונה ל-17 מתחמי תכנון, תוך שילוב בנייה נמוכה של 10 קומות לצד מגדלים של עד 26 קומות, כאשר בקומות הקרקע של המבנים ישולבו שטחי מסחר ותעסוקה ומבני ציבור. בכל מתחם, מתוכננים חללים ציבוריים המייצרים מקומות מפגש לכל תושבי המתחם ליצירת קהילתיות, וכן מעברים ירוקים המאפשרים מעבר בין חלקי השכונה השונים וממנה לפארק הנחל שבמזרח התוכנית.
כמו כן, התוכנית מגדירה את רחוב וייסבורג כשדרה ראשית מסחרית, שיכלול חנויות ומסחר לכל אורכו, ושילוב שטחי תעסוקה. רחובות מסריק ויבנה יורחבו ויהפכו לשדרות ירוקות, שיכללו מדרכות רחבות ומסלולי אופניים.
״ההתחדשות בשכונת יוספטל מהווה מודל להבנת הערך הרב בתכנון כוללני של שכונה בעיר לעומת תכנון פרטני של מספר בניינים, הן מבחינת מתן מענה לצרכי הקהילה והן מבחינת הוודאות להוצאת התוכנית לפועל״, מסביר רן מלאך, מנכ״ל בוני התיכון התחדשות, שזכתה בארבעה מתחמים בשכונה.
קבוצת דמרי בשותפות עם קבוצת אופיר התחדשות עירונית, כבר הורסת באזור 11 בניינים מטים ליפול שנבנו בשנות ה-50' וה-60' של המאה הקודמת. בין הבניינים יסללו שבילי מעבר להולכי רגל ואופניים המייצרים קשר בין רחוב אורלוב לשטח ציבורי שיוקם בסמוך. סה״כ ייבנו 750 דירות חדשות ב-5 בניינים, במקומן של 202 דירות ו-8 חנויות שיהרסו. "התחדשות עירונית בעיר תסייע רבות לפריחה כלכלית ותתרום להקמת שטחי מסחר ושירותים ציבוריים באיכות גבוהה, שיביאו גם לעלייה משמעותית בערכם של הנכסים החדשים", מציין אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות של קבוצת דמרי.
סיוון היללי, סמנכ"לית שיווק בקרדן נדל"ן אומרת: "התכנון בשכונה החדשה כולל עירוב שימושים. זה ערך מוסף שיקנה לכלל הדיירים איכות חיים ורווחה, כאשר הכל נגיש מתחת לבית . הן לדיירים הוותיקים השבים לדירה החדשה שיהנו גם מבית קפה במרחק הליכה והן לזוגות צעירים המחפשים פארקים וגינות ציבוריות קרובות. בשכונה צפויה לעבור הרכבת הקלה, מה שעתיד להגדיל את כמות תושבי העיר”.
מסכם עוז קטה, מבעלי קטה גרופ הפעילה מאד בפתח תקווה: "קיימת הבנה לחשיבות פרויקטים של התחדשות עירונית מצד העירייה ורוח גבית מצידה לקידום פרויקטים מסוג זה במיוחד בשכונות מרכזיות בעיר, כגון שכונת רמת ורבר או יוספטל. בשנים האחרונות השכונה הזאת, ושכונות רבות בלב העיר, ביצעו קפיצת מדרגה מרשימה, על-ידי הקמה של מוקדי תעסוקה והקמה אינטנסיבית של פרויקטים של התחדשות עירונית בסמוך לקו האדום ולקווי המטרו העתידיים”.
מקום שישי
תלפיות, ירושלים
2 מיליון מ"ר בעירוב שימושים
למה אטרקטיבי: איך יוצרים DNA לתרבות מגורים, סביבת עבודה והזדמנות עסקית לחברות ולמשקיעים? המודל של תלפיות צפוי להפוך פיילוט ארצי לעירוב שימושים.
בסיבוב קצר באזור התעשיה תלפיות אפשר לראות סדנאות, בתי מלאכה, מוסכים ובניינים ותיקים ואפורים של פעם. כל זה עומד להשתנות מהקצה אל הקצה ולהתחדש באמצעות תוכנית נועזת וחדשנית שיוצאת בימים אלו ממש אל הפועל.
מתוכננים במתחם שלושה קווי רק"ל, תחנת רכבת ישראל בסמוך, פתיחת כביש 16, שדרות ופארקים, בנייני משרדים עם סצנת חדשנות וסטאראפים, לצד מגורים וסצינה אמנותית ותרבותית שוקקת, בדומה לערים המתקדמות בעולם. כל הפיתוח הזה יתרחש סביב רחוב פייר קינג שייהפך לשדרה מרכזית פעילה ושוקקת וכן שדרות יד חרוצים והאומן שיעברו התחדשות. במסגרת הפעילות נבחרו מספר מתחמים ראשונים ונעשו בהם פניות אישיות למאות בעלי נכסים. חברת עדן מארגנת ומגבשת את בעלי הנכסים במטרה לממש את הפוטנציאל הגלום בזכויות על הקרקע שלהם, באמצעות קידום מכרז ליזמים להקמת מבנים חדישים בשימושים מעורבים של מגורים, תעסוקה ומסחר. בעלי הנכסים יקבלו בתמורה נכסים חדשים ותהיה להם האפשרות גם לקבל דירות.
מה מתוכנן: 2 מיליון מ"ר בעירוב שימושים 8,500 יח"ד ועד 850% אחוזי בנייה. בינוי אינטנסיבי עד לגובה 30 קומות, עם עירוב שימושים, תעסוקה, מגורים ומסחר. לאחרונה אושרה התוכנית של חברות בראזני דבלינגר ואאורה הכוללת כ-1,500 יחידות דיור שיוקמו בשבעה מגדלים בני 34-42. המגדלים ישלבו בקומת הקרקע שטחים לטובת מסחר ותעסוקה, מבני ציבור בהם אשכול מעונות, תשע כיתות גן ושני בתי כנסת. מתוך כלל היחידות בתוכנית כ-300 יחידות דיור יוקצו עבור דירות קטנות של עד 55 מ"ר.
מיקום מיקום מיקום: עשר דקות ברק״ל למרכז העיר, רבע שעה לעיר העתיקה, שש דקות באופניים לתחנת הרכבת הבינעירונית העתידית וכביש 16 העתידי שיגיע לשכונה.
המהפך: כיום מצויים במתחם 7 מבני שיכון בני 4-5 קומות הכוללים כ-300 יחידות דיור, שיפונו לטובת שבעת המגדלים החדשים. הרבה שאלות עולות סביב שמירת סצינת הרחוב. בעיקר על הגרפיטי של הבניינים כמו בלונדון עם תרבות מחתרתית, ועם סטארטאפים וחדשנות. לדברי אורית דולב ממינהל חינוך, “מערכת החינוך הצומחת בשכונה פועלת מתוך ראייה עתידית על התושבים שיעברו לגור שם”.
קצת על הביקושים וההזדמנויות כבר היום: קבוצת סופרין ושותפיה סיימו את שלב הפריסייל בפרויקט 'מגדל התנופה' בתלפיות במסגרתו מכרו 6,256 מ"ר של שטחי משרדים בהיקף מכירות קרוב ל-90 מיליון שקל, סכום המייצג מחיר ממוצע של כ-14,300 שקל למ"ר.
נציין כי חברת עדן העירונית יוצרת מסלול ירוק לעידוד יזמים לבנייה בשכונה. לדברי צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר דירקטוריון קבוצת 'סופרין': "כעת חלה מגמה של עלייה בביקוש למשרדים במרכז העיר בכלל ואזור תלפיות בפרט מצד בעלי מקצועות חופשיים כמו עורכי דין או רואי חשבון ואחרים, שעד היום עבדו מתוך אזורי תעסוקה ישנים או מדירות מגורים”.
מקום שביעי
נשר
דרגנועים שיחברו בין השכונות
למה אטרקטיבי: תארו לכם ישוב שבשל התנאים הטופוגרפיים שלו, התכנון כולל בין היתר דרגנועים שיחברו בין שכונות העיר ושטחי התעסוקה, בנוסף לגשרים בין מתחם התעסוקה באתר המחצבה, לרכבל חיפה ולטכניון. העיר נשר, הנמצאת (עדיין) מדרגה מאחורי השכנה הגדולה חיפה, עתידה להפוך לאחת הערים המעניינות בצפון.
מה מתוכנן: התוכנית שביוזמת אגף לתכנון מרחבי במינהל התכנון ועיריית נשר כוללת תוספת של 10,500 יחידות דיור, שייתנו מענה להיקף אוכלוסייה של 67,400 תושבים, מרכז עסקים חדש, הקמת מוקדי תיירות ותחנת רכבת חדשה. התוכנית כוללת תוספת של כ-1,308,000 מ"ר עבור שטחי תעסוקה ומסחר. בחלק המערבי של העיר, התוכנית מקצה שטח לטובת הקמת אזור תעסוקה חדש, במקום אתר מחצבה "4 וחצי", שכבר לא נמצא בשימוש ומפעל המלט בנשר.
במקום הזה מתכננות חברות הנדל"ן המובילות בענף, שיכון ובינוי ואפריקה ישראל בנייה של כ-5,000 דירות. הרובע ייקרא 'אגמי הכרמל' ויכלול בשלב ראשון כ-2000 יח"ד וכ-100,000 מ"ר של מסחר ותעסוקה ושני אגמים. השלב השני של הפרויקט יכלול כ-3,000 יח"ד ו-200,000 מ"ר מסחר ותעסוקה.
מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: "פרויקט אגמי הכרמל ממוקם באחת הנקודות היפות ביותר בישראל. מסוג הפרויקטים שמושכים קהל צעיר ואיכותי שמחזק את העיר ותורם לכלל תושביה”.
מיקום מיקום מיקום: בהיבט התחבורתי, התוכנית כוללת הקמת כביש עוקף חדש לנשר, צירי מערכת הסעת המונים, ונתיבי תחבורה ציבורית. כמו כן, מיקום חדש לתחנת הרכבת העתידית - 'רכבת העמק', שתקום סמוך למרכז העיר. בהיבט התיירותי, תוכנית המתאר כוללת פיתוח והעצמה של מוקדי תיירות קיימים וחדשים בעיר, בהם פיתוח הפארק המטרופוליני בבריכות נשר ופיתוח שני מוקדי תיירות נוספים - פארק הגשרים בנחל קטיע, ומתחם קמפינג ותיירות במחצבת חרייבה, הממוקמת בלב פארק הכרמל.
מריו זוזל, מבעלי קבוצת אלמוגים: "מיקומה האסטרטגי של נשר בסמוך לעורקי התחבורה הראשיים - מנהרות הכרמל המובילות ישירות לכביש החוף והחיבור לכביש 6 דרך יגור, לצד הרכבל, המטרונית והרכבת הפועלים בעיר, הופכת אותה ליעד מבוקש ביותר בצפון״.
המהפך: עיקר תוספת יחידות הדיור החדשות לעיר תיעשה באמצעות התחדשות עירונית בשכונות הוותיקות וחיזוק המרקם העירוני הקיים, ע"י תוספת שטחי תעסוקה ומסחר בלב העיר. לדוגמה, פרויקט "רמת הטכניון" ברחוב דרך הטכניון 24-48, מקודם על-ידי חברת שרביב במסגרתו ייהרסו 177 דירות בבנייני שיכון ישנים ומסוכנים ותחתם ייבנו כ-1,100 יח"ד.
התוכנית הכללית של נשר שומרת על עתודות הפיתוח של העיר לשנים קדימה, אך קובעת שהפיתוח בשטחים אלו יעשה באופן מדורג וצמוד דופן לפיתוח הקיים ובממשק עם שטחי הטכניון הצמוד לעיר.
המהפך בעיר כבר מתרחש היום עם הקמת שכונת עמק הכרמל של חברת אלמוגים שהיא חלוצת הבשורה של ההתפתחות האורבנית במורדות הכרמל, שהפכה במהירות לאבן שואבת לזוגות צעירים שביקשו להישאר סמוך למטרופולין חיפה, במחירים שפויים יותר. ראש עיריית נשר, רועי לוי: ״כאשר אני מסתכל על העיר נשר, אני רואה היסטוריה מפוארת, ציונות ובניין הארץ וזה טבעי שנפעל לקיים עתיד מפואר לא פחות. המטרה שלנו היא להפוך את נשר למרכז של הצפון. לנו יש את עתודות הקרקע לבנייה, לנו יש את החזון לתעשייה מובילה ואנו ״מחבקים״ כל מי שמושיט יד לשיתוף פעולה״.
מקום שמיני
שכונת נאות שז"ר, יבנה
מיקרו דירות במגדלים
למה אטרקטיבי: במטרה לשמור ככל האפשר על הקהילה המקומית, התוכנית תאפשר באופן חלקי בינוי חדש לפני פינוי הדיירים הוותיקים, וכן הקמת קרן תחזוקה לטובת הדיירים הוותיקים למשך 5 שנים. ראש העיר יבנה, רועי גבאי מוסיף: "מדובר בתהליכים של התחדשות עירונית היוצרים סביבת מגורים איכותית, נגישה ונעימה יותר, לצד שיפור בבטיחות המבנים, הוספת ממ"דים, תשתיות חדשות וגינות ציבוריות”.
מיקום מיקום מיקום: הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מרכז, בראשות עו"ד מיכה גדרון, החליטה להפקיד תוכנית להתחדשות עירונית במתחם שבין הרחובות הגלבוע, תבור והנשיאים בשטח כולל של כ-22 דונם, סמוך למרכז העסקים הראשי המתוכנן של העיר.
מה מתוכנן: התוכנית כוללת 764 יחידות דיור, 1,300 מ"ר עבור שטחי מסחר, כ-4,000 מ"ר עבור מבני ציבור וכ-3.5 דונם של שטחים פתוחים.
המהפך: כיום מצויים במתחם 182 יחידות דיור ב-8 בנייני רכבת בני 3-4 קומות שיפונו לטובת הפרויקט החדש. התוכנית שביוזמת רשות מקרקעי ישראל, עיריית יבנה וחברת אלמוג, כוללת 764 יחידות דיור שיוקמו ב-7 מגדלים בני 19-20 קומות, וב-4 מבנים בני 9 קומות. בנוסף, התוכנית כוללת מרכז מסחרי שכונתי. מתוך כלל היחידות כ-153 יוקצו עבור דירות קטנות (עד 80 מ"ר) וכ-40 דירות יוקצו למיקרו דירות (עד 55 מ"ר).
יו"ר קבוצת אלמוג, איציק אמסלם אומר, כי "יבנה היא עיר שמקדמת התחדשות עירונית מקיפה. היה זה חזונו של ראש העיר המנוח צבי גוב ארי, כי השכונות הוותיקות יעברו מתיחת פנים ופעל במרץ בהתאם לכך. ראש העיר הנוכחי ממשיך את דרכו והדבר משתקף במדיניות עירונית של שיתוף פעולה, גמישות וקיצור זמנים. עבור התושבים הוותיקים מדובר בבשורה גדולה – בזכות ההתחדשות העירונית הנרחבת, העיר משגשגת ונהנית מביקוש גדול ומהגירה חיובית גם של תושבים חדשים, עובדה שמעצימה את העיר ומעלה את ערך הנכסים בה”.
מקום תשיעי
גבול תל אביב-גבעתיים
אלפי דירות בקו הכי חם
למה אטרקטיבי: הגבול בין תל אביב לגבעתיים הולך ונעלם. ציר דרך השלום עם הקו הסגול של הרכבת הקלה עתיד להצמיח מגדלים בין גבעתיים ותל אביב. ההבדל בין הערים יהיה אפסי, אבל עדיין המחירים נוטים בחוזקה היום לטובת תל אביב. נכון להיום השכונה מאופיינת בבנייה נמוכה יחסית (מרקמית), והתוכנית המקודמת כוללת פרוייקטי פינוי בינוי בשולי השכונה, במספר מתחמים שיכללו שימושים מעורבים, ויאפשרו הקצאות משמעותיות לצרכי ציבור לרווחת השכונה.
ברחוב דרך השלום על גבול גבעתיים ייבנו חברות הנדל"ן המובילות בארץ, ביניהן אפריקה ישראל, קבוצת אורון ושיכון ובינוי, למעלה מ-3,000 דירות חדשות בהתחדשות עירונית. במסגרת תוכנית ענק של פינוי-בינוי ייהרסו עשרות מבנים ישנים לאורך ציר התנועה המפריד בין תל אביב לגבעתיים ובמקומם יוקמו מגדלים. במתחם תע"ש לבדה צפויות להיבנות 1,000 יחידות דיור, חלקן להשכרה.
מה מתוכנן: ייחודיותה של התוכנית ברמב״ם גבעתיים בכך שהיא מאפשרת מחד התחדשות במגרש בודד, תוך שמירה על אופי השכונה, ומאידך מאפשרת התחדשות במסלול של פינוי בינוי משמעותי, המייצר את שטחי הציבור החסרים כבר היום בשכונה. בהתאם לכך קובעת התוכנית מספר מסלולים: חיזוק או הריסה ובנייה בלב השכונה, בהתאם לאזורי התכנון השונים, בגובה של 4.5 קומות ל-10 קומות; פינוי בינוי בדרך רבין עם בנייה של עד 35 קומות; בנייה בגובה של עד 45 קומות בדרך השלום.
מיקום מיקום מיקום: התוכנית משתרעת על שטח כולל של כ-340 דונם, והיא ממוקמת במתחם הרחובות ויצמן ממזרח, דרך השלום ממערב, רבין מדרום ובית העלמין נחלת יצחק מצפון.
המהפך: התוכנית מאפשרת בסה"כ תוספת של עד כ-3,827 יחידות דיור לכ-3,047 יחידות הדיור הקיימות. בנוסף, התוכנית קובעת עקרונות להקצאת שטחי ציבור בשטח כולל של כ-19 דונם פתוחים ובהם הקמת שני בתי ספר חדשים בשכונה ומקצה שטחים נוספים במגדלים, לטובת מוסדות חינוך, רווחה וקהילה על מנת לתת מענה למחסור המשמעותי בשטחי ציבור בשכונה.
רן קוניק ראש עיריית גבעתיים: "משמעות אישור התוכנית היא שכעת כללי התכנון והבנייה בשכונה והוודאות מה מותר ומה אסור, מעוגנים בתוכנית וברורים וידועים לכולם״.
מקום עשירי
דימונה
עוברת מהפכה תחבורתית
למה אטרקטיבי: לפי יו״ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל נחמה בוגין שניתחה את נתוני משרד האוצר ואתר מדל"ן, בעיר דימונה אפשר להשיג את התשואה הממוצעת הגבוהה ביותר בשיעור של 5.18% בשנה. סיבה טובה להשקיע בדירה בדימונה. בנוסף, יש הטבת מס בשיעור של 16 אחוז על הכנסה שנתית ליחיד עד לתקרה של 206,400 שקל. המשמעות היא: שזוג מרוויח בנטו עוד 5,500 שקל מדי חודש בלי צורך לשבור את הראש על תשלום המשכנתא.
לדברי יוסי מזרחי, מנכ״ל ובעלים משותף בחברת גשם החזקות, שבונה בין השאר בשכונת ממשית בדימונה, ״בדימונה נעשה פיתוח רחב היקף והשקעה מרובה. התשואות שם גבוהות בגלל שמחירי הקנייה אטרקטיביים וביחס אליהם מחירי השכירות גבוהים״.
אבי תם, מנכ״ל אביה סיירוס, שבונה מאות דירות בשכונת השחר בעיר, מוסיף ואומר: ״אין דירה להשכרה שנשארת פנויה. הדירות נחטפות״.
מה בתכנון: העיר מונה קרוב ל-40 אלף תושבים וצפויה לגדול בשנים הקרובות ל-80,000 על בסיס הסכמי הגג ופיתוח שכונות בהיקפים נרחבים.
מיקום מיקום מיקום: המהפכה התחבורתית בדרך: כניסה חדשה לעיר מצפון נמצאת לקראת ביצוע. היא תחבר בין כביש 25 לצפון העיר ותקצר את זמן הנסיעה לבאר שבע ל-15 דקות. המשך סלילת תוואי כביש 6 דרומה יקרב את דימונה למרכז עוד יותר. עם אישור התוכנית למסילת הרכבת המהירה בתוואי באר שבע-דימונה וחשמול הקו, צפויה להתקדם הקמתו של מרכז תחבורה משולב, הכולל תחנת רכבת חדשה ומסוף אוטובוסים. מסילת הרכבת המהירה תאפשר נסיעה לתל אביב ב-50 דקות.
המהפך: ראש עיריית דימונה, בני ביטון, אומר: "דימונה היא בירת הנגב המזרחי. בעשור האחרון דימונה צמחה בכמעט 10,000 תושבים. אין דירה פנויה בדימונה. הזוגות הצעירים בשלוש השנים האחרונות אמרו: 'אנחנו נשארים פה בדימונה'. הפיתוח המסיבי של שכונות מגורים חדשות ובמעטפת העיר, כדוגמת שכונת השחר במזרח - המציעה אלפי יחידות דיור בבנייה מרקמית בסטנדרט גבוה. שכונת הר נוף - מציעה בתים צמודי קרקע מרהיבים על רכס הרי דימונה. בלב העיר - במקום שבו שכן מפעל הטקסטיל 'כיתן דימונה', צפויה לקום שכונת מגורים עם אלפי יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה, מרכז ציבור ופנאי ושטחים פתוחים וירוקים. צירי התנועה הראשיים של העיר, ציר גולדה מאיר ודרך בן גוריון, יעברו תהליך של התחדשות עירונית”.
מקום 11 טירת הכרמל
דירות בחיק הטבע
למה אטרקטיבי: מי היה מאמין במלון בוטיק בחיק הטבע במה שנתפסה פעם עיירת פיתוח בפרברי חיפה? עיר המאופיינת בבנייה נמוכה של 2-3 קומות, כשמשובצים בה שיכונים עייפים ודהויים משנות ה-50' וה-60', מוקפים בחבלי כביסה וחוטי טלפון וחשמל?
הצלחת מלון קדם של חברת שתית מראה כי השינוי של טירת הכרמל כבר מורגש באוויר. התפתחותה של חיפה דרומה עם מארג ההייטק של המת״מ והשכונות החדשות במורדות הכרמל, הופכים דווקא את טירת הכרמל להזדמנות נדל״נית השומרת עדיין על מחירים נמוכים.
מה מתוכנן: יעד אוכלוסייה של 69,000 איש, פי 3 מהקיים כעת. תוכנית המתאר של העיר מציעה תוספת של 11,000 יחידות דיור, התחדשות עירונית של מרכז העיר, הקמת שכונת מגורים חדשה באתר תע"ש ותוספת שטחי תעסוקה בהיקף של 2.4 מיליון מ"ר. לפינוי בינוי במרכז העיר מתוכננות כ-6,000 יחידות דיור. התוכנית מגדירה פיתוח של שני אזורי מגורים חדשים: האחד הוא מתחם תע"ש, ממערב לכביש מספר 4, שיהווה רובע עירוני חדש בהיקף של 5,000 יחידות דיור, ובו שטחי תעסוקה, מסחר ומלונאות; אזור המגורים השני ממוקם בדרום-מזרח העיר, על מורדות הכרמל.
מיקום מיקום מיקום: המיקום בין הר הכרמל וחוף הים מהווה פוטנציאל ליצירת עיר עם זהות ייחודית ומנעד רחב של נופים לתושבים ולמבקרים. מתוכנן חיבור לשכונות החדשות הנבנות בחיפה, בדרך נוספת מקבילה לכביש 4 ומטרונית שתחבר לאזור התעסוקה של טירת כרמל בצפון.
בזמן הקרוב יצטרף לאורך שדרות בר-יהודה קו נוסף של פרויקט המטרונית, שיתחיל בצומת יגור, יעבור דרך חיפה ויתחבר לקווים בקריות והקו המתוכנן בטירת כרמל.
המהפך: אלפי יחידות דיור בשכונות החדשות, שאושרו לפני עשור, קמו בבת אחת בבנייה גבוהה ומודרנית. חברות ותיקות כמו רוטשטיין ושרבט הרימו את העיר מחדש. אין ספק שטירת כרמל בשלה לשלב הבא בהתפתחותה - שינוי קו האופק של העיר באמצעות פעילות של ההתחדשות עירונית, זאת בהמשך להתרחבות העיר בצידה הדרומי על חלק מהקרקעות של קיבוץ החותרים.
״ההתפתחות הזו לא נעלמה מעיננו לכן הרמנו את הכפפה ואנו מקדמים כעת שני פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית שיוסיפו לעיר מעל כ-1,000 יח"ד, זאת מעבר לכ-360 יח"ד שהיא בונה כיום במתחם החותרים״, מספר אבישי בן-חיים, מנכ״ל חברת רוטשטיין.
תוכנית המתאר מציגה פוטנציאל עצום של תוספת אלפי יחידות דיור חדשות במרקם הוותיק של העיר. כבר היום מתוכננים פרויקטים של פינוי-בינוי. שלום שטרית, מנכ"ל ובעלי חברת שתית, הבונה בעיר מתחם עירוב שימושים ענק, אומר: "הגידול המהיר באוכלוסייה בשנים האחרונות, השכונות שצמחו בטירת כרמל, במערב חיפה וסביב אצטדיון סמי עופר לצד הצורך בתעסוקה איכותית באזור, הביאו אותנו להכרה שזה הדבר הבא שהאזור זקוק לו”.
מקום 12
קצרין
נערכת לגידול באוכלוסייה
למה אטרקטיבי: קצרין שנהנית כבר מהגירה חיובית אליה, צפויה להכפיל את מספר תושביה בחמש השנים הקרובות ולאור זאת נערכת לקליטת אוכלוסייה איכותית ומגוונת וחלק מהתכנון כולל מגורים לצד מסחר ותעסוקה – עירוב שימושים. עיר כפרית ומתפתחת, אוויר הרים צלול כיין, הרבה ירוק בעיניים ומחיר השווה לכל נפש. הכירו את קצרין, בירת הגולן, עם מערכת חינוך מהטובות בארץ. עד לשנת 2025 תוכפל העיר.
מה מתוכנן: שכונת המגורים החדשה של קצרין (רובע נחלים) תכלול עם סיומה 1,560 יח"ד. השיווק יחל בתוך מספר חודשים והבנייה תחל בעוד כשנה. השכונה החדשה תהיה יחידה מסוגה. משרד הבינוי והשיכון בחר בקבוצת בראזני ואבני דרך לבניית שכונת נחלים עם 1,560 יחידות דיור במתכונת של "תכנן ובנה". מדובר במכרז שקובע כי יזם אחד יתכנן ויבנה את השכונה כולה, עם התשתיות, המגורים ומבני החינוך. לחלק מהבתים יאפשרו "צימרים". תמהיל המגורים בשכונה שתתפרס על פני 343 דונם, יהיה מגוון ויכלול בתים צמודי קרקע דו משפחתיים, חלקם משולבי תיירות (צימרים) ובנייני מגורים של 4-5 קומות. על-פי התוכניות יוקמו ברובע החדש בתי ספר, גנים ומעונות יום. עירוב שימושים בשכונה – בה מתוכננים מתחמי מסחר ותעסוקה, כולל מתחם עבודה משותף, ושני בתי מלון וכן מבני ציבור ועשרות דונמים של שטחים פתוחים.
מיקום מיקום מיקום: דרום מערב קצרין. בסמוך לנחל הזויתן ואל נוף הכנרת. כביש חדש יקצר משמעותית את הדרך לקצרין מאזור צח"ר (אזור תעשייה בגליל) וכן מתוכנן לקום ביישוב בית חולים וטרינרי ופקולטה לווטרינריה כחלק מקמפוס תל חי. רכבת המתוכננת בעתיד לקריית שמונה תקרב אותה למרכז.
המהפך: חנה שורץ, סמנכ"לית שיווק קבוצת ברזאני וקבוצת אבני דרך: "השכונה החדשה שתבנה מגדירה את אלמנט עירוב השימושים באופן המתאים ביותר לאוכלוסייה המעוניינת להגיע ולהשתקע ביישוב ולהנות מאיכות חיים. מצד אחד שכונה המתוכננת במיוחד למשפחות צעירות המחפשות לגור בקהילה מגובשת עם מוסדות חינוך ותרבות במרחק הליכה ובקרבה לערכי טבע ושטחים ירוקים ופתוחים, מצד שני, שכונה חדשנית ומתקדמת המתאימה לאופי המגורים של המחר ומתוכננת כמיני עיר עם מסחר ותעסוקה לצד מגורים ושהכל קרוב ונגיש”.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו