מחירי השכירות עולים, בעלי הדירות במבוי סתום

השכרה לטווח ארוך מקובלת מאד אצל בעלי דירות, אבל הטרנד הזה עומד להסתיים בעקבות עליית הריבית: הגופים הפעילים בשוק הדיור להשכרה ארוכת טווח נאלצים בימים אלו להעלות את שכר הדירה בעשרות אחוזים, מה שהופך את התחום לפחות ופחות כדאי עבור ציבור השוכרים בישראל.

הפיכתו של הקטר המוביל היום בשוק הבניה לאטרקטיבי פחות, יביא את החברות למחשבה שניה אם להכנס לתחום אל מול אחוזי התשואה הנמוכים. עליית הריבית הדרמטית בחודשים האחרונים מביאה גופים רבים הפועלים בתחום הדיור להשכרה ארוכת טווח, להעלות את מחירי השכירויות בדירות שאותן קנו.
על מנת להתמודד עם הזינוק המשמעותי בריבית בחודשים האחרונים, מבקשים הגופים השונים שפועלים בשוק לגלגל את העלייה על ציבור שוכרי הדירות, מה שמביא לירידה בהיקפי העסקאות של אותם גופים אל מול ציבור השוכרים.

״השילוב בין העליה בריבית לבין אינפלציה גבוהה, מקטין את כוח הקנייה של ציבור שוכרי הדירות בישראל. אלו נאלצים לשלם יותר עבור הוצאות חשמל, ארנונה, מזון, חינוך וכמובן גם דיור", מסביר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר. "החברות הפועלות בתחום, שנאלצות לשלם הוצאות מימון גבוהות יותר על מנת לממן את עסקאות הדירות להשכרה לטווח ארוך שנקנו על ידן, פוגשות שוק של שוכרים המבקשים לא רק שלא להעלות את שכר הדירה אלא אף להורידו, כדי להצליח לעמוד בעלויות".

"דירה להשכיר"? אין למי

מפגש זה מהווה חסם גדול מאוד בשוק הדיור להשכרה ארוכת טווח ומעמיד בפני סכנה את השוק כולו. היזמים בתחום נאלצים לגייס סכומי הון עצמי גבוהים הרבה יותר על מנת לממן את רכישת הדירות ואף לייקר את שכר הדירה החודשי. בחלק מהעסקאות שנעשו כתוצאה מכך, הדירות המוצעות להשכרה עומדות ריקות חודשים ארוכים, ללא ביקוש מצד ציבור השוכרים.
נראה כי חלק מהיזמים, מהגופים ומהחברות שנכנסו בשלוש השנים האחרונות לתחום של השכרה לטווח ארוך, מנסים לבצע צעד לאחור ובוחנים שוב את ההשקעה, כדי להבין אם יש להם את היכולת לצאת ממנה ואף למכור את הדירות שנקנו לא מכבר.

אותם יזמים, קרנות, חברות ואף גורמים פרטיים, רכשו את הדירות במסגרת חוק עידוד השקעות הון ובמסגרת "דירה להשכיר" - התוכנית הממשלתית משנת 2013 שבבסיסה יעד הקמה של כ־150 אלף דירות (עד כה הגיעה התוכנית ליעד אפסי של כ־4,000 דירות שבניית מחצית מהן לא הושלמה עדיין).
כאשר הריבית הייתה אפסית, ריבית הפריים עמדה על 1.6 אחוז בממוצע והתשואה מהשכרת הדירות עמדה על 3-2 אחוז בממוצע. בתוספת הצפי שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, זו נראתה עסקה בטוחה וטובה לאותם הגופים. זו גם הסיבה שבשנתיים האחרונות חברות נדל"ן רבות הצטרפו לטרנד הנדל"ני הכי צומח בישראל ופתחו מחלקות רבות, כשלצדן הוקמו קרנות ייעודיות לתחום זה, לצד כניסה מאסיבית של משקיעים פרטיים שרכשו דירות בפרויקטים חדשים רבים.

מול המשך עליות הריבית נראה המודל הכלכלי כבר פחות קוסם, בלשון המעטה. עלויות גיוס הכסף מתייקרות, ישנו קושי לקבל מימון והבנק דורש מרווח נוסף על ריבית הפריים, מה שמביא את אותן חברות לגייס כסף ב־5.5-4.5 אחוזים. בעידן הכסף "היקר" אותם גורמים מממנים, מדי חודש, "מכיסם" את ההפרש במחיר הכסף אל מול התשואה הנמוכה, וכל זאת כאשר ה"הבטחה" להמשך עליית מחירי הדירות אינה מתממשת נכון לעכשיו.