שווה את הנייר עליו הוא חתום?

כ-660 משפחות צעירות זכו לפני כשנתיים וחצי בהגרלת מחיר למשתכן במבואות הדרומיים בחיפה. הקבלנים - חברות בנייה מובילות ומוכרות - הגישו לפני למעלה משנה את כל התוכניות בבקשה להיתר בנייה, אך מאז הפרויקט מעוכב. ״מדובר בדיני נפשות שכן הזוכים, חלקם עם ילדים קטנים, לא יודעים האם לוותר על הזכייה ולרכוש דירה בשוק חופשי (שעלו מאוד מאז הזכייה), או לחלופין להמשיך לחכות עד מועד לא ידוע לקבלת היתר הבנייה״, מתארים את מצבם רון ופולינה דמבו (28), שזכו בדירה בהגרלה. השניים נשואים שלוש שנים, הוא מהנדס תוכנה והיא מרפאה בעיסוק בבית חולים ציבורי בחיפה.

מהנדס עיריית חיפה אריאל וטרמן צינן את ההתלהבות והודיע, בכל מקרה, שאין טעם לחכות לדירות בשכונה שמקודמת ללא מכוני טיהור וללא כבישים וקרא לצעירים שלא יבזבזו זמן וישתתפו בהגרלות. האבסורד הגדול הוא, שמשרד הבינוי והשיכון מודע לחסמים, ובכל זאת ממשיך "לשפוך" לשוק פרויקטים דומים ולהגריל עוד ועוד יח"ד, כולל באותה שכונה תקועה בחיפה.

על-פי התב"ע בשכונה בה מוגרלים פרויקטים אלה, הזמן המוערך לפיתוח התב"ע הוא כ-20 שנה! - מה שכמובן לא מובא לידיעת הזוכים בפרויקטים וניתן למצוא זאת רק בעיון מדוקדק במסמכי המכרז.

האם כדאי לקנות דירה בהגרלה במחיר השוק? לדברי סמנכ"לית שיווק ומכירות שיכון ובינוי נדל"ן, ליאת דנינו התוכניות המוזלות במתכונתם הנוכחי לא מצננות את השוק. "בשנים האחרונות עודדה המדינה שורה של תכניות להוזלת מחירי הדיור.

הבעיה היא, שהתוכניות האלה מלהיטות את שוק הדיור כך שהזכאים שזכו בהגרלה הופכים ל"משקיעים" ולא דיירים, היות ובפועל הם לא מעוניינים לגור במקומות שזכו. התוכניות הללו אמנם מגדילות את היצע הדירות המוזלות החדשות אך מאידך, גורמות לזינוק במחירי הדיור בשוק החופשי המיועדים לכלל האוכלוסייה. גם משך תהליך הבנייה כה ארוך, שגם הכדאיות נפגעת"

"חתול בשק" או הזדמנות שאינה חוזרת?

נתחיל בנתונים היבשים ואולי קצת מדאיגים בשוק הדיור החופשי המעיד על התנהלות המדינה: כבר שנה שלמה שלמעלה ממחצית רוכשי הדירות החדשות (60%) קונים "על הנייר", כך עולה מדו"ח הכלכלנית הראשית באוצר. מדובר במצב שמאפיין את השוק בתקופות של 'פיק מכירות' ובמיוחד ככל שהיצע הדירות בשוק הולך ומצטמצם. נוסף לכך, כ-120,000 משפחות צעירות נרשמו להגרלות בהנחה לעשרות אלפי דירות שהן ללא היתר בנייה, האם המדינה מעודדת אשליות כשיטת עבודה?

נתונים אלו יש בהם כדי להסביר כיצד חרף הגידול החריג במכירות הקבלנים בשנת 2021 (בשוק החופשי ובכלל) מלאי הדירות שנותרו למכירה בידי הקבלנים, כפי שמפורסם על-ידי הלמ"ס, נותר ללא שינוי משמעותי. 

היתרונות ברכישת דירה על הנייר הם קודם כל מחיר אטרקטיבי (פריסייל, כי כידוע ככל שהביצוע של הפרויקט מתקדם, מחירי הדירות עולים יחד איתו), פריסת תשלומים מדורגת לאורך הבנייה והיכולת לבצע שינויים בתכנון בעלויות נמוכות. בכל הנוגע לפריסת תשלומים, התשלום הראשון, אינו עולה על 20% מהתשלום הסופי. כך למשל, בפרויקט לדוגמה של חברת 'אלמוג' בשוהם, רוכשים שקנו דירה על הנייר שילמו כ-300 אלף שקל פחות מאלה שרכשו כעבור שנה, בשלהי הבנייה.

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים מספר דווקא על היתרונות ברכישה על הנייר: "רכישה על הנייר מקנה מספר יתרונות משמעותיים לרוכשים: ראשית, הזדמנות לרכוש דירה במחיר שעשוי להיות עד 5% ופחות ממחירי "פריסייל". זו הנחה משמעותית, במיוחד בימים של עליות מחירים מסחררות. אין בעסקה כזו שום סיכון כיוון שדמי הקדימה נמצאים בנאמנות אצל עו"ד ובמידה והפרויקט מתבטל, מאיזו שהיא סיבה, הכסף מוחזר מיידית. יתרונות נוספים כוללים אפשרות גדולה יותר לפריסת תשלומים לטווח ארוך, לעיתים קרובות ממש ב"תפירה אישית" ותכנון מראש ומדויק של דירת החלומות, מה שבהמשך מסובך יותר והקטנת מרכיב תוספת תשומות הבנייה".

בשנים האחרונות בשל עליות מחיר תלולות הפער במחיר בין דירה על הנייר לדירה בנויה עשוי להגיע למאות אלפי שקלים. "מחיר דירה על הנייר עשוי להיות נמוך ב-10%-30% מזה של נכס בנוי”, מסביר עדי גייר, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת 'אלמוגים'. "עליית המחיר תרמה לגידול בקנייה של דירות על הנייר. הסיבה לכך נעוצה לרוב בעובדה, שכדי לקבל ליווי בנקאי לפרויקט, היזם נזקק למכור אחוז מסוים מהדירות. כחלק מכך, הוא מכריז על "פריסייל" מוקדם בו הוא מציע למכירה מספר מוגבל של דירות לצרכי מימון, במחיר נמוך משמעותית. בהמשך, עם קבלת הליווי מהבנק - זו נקודת הזמן בה מחירי הדירות באותו פרויקט מתחילים לעלות״.

חוסר ודאות מטריד

בחירה באלטרנטיבה של רכישת דירה על הנייר מלווה בחוסר שקיפות שכן מועד הדירה נעלם מהעין. עסקה כזו מלווה גם בחוסר ודאות ובסיכון לפשיטת רגל של החברה. בדיון בוועדת הכספים של הכנסת הציג מנכ"ל משרד השיכון, אביעד פרידמן, נתונים המעידים כי "למעלה מ-83% מהדירות שנבנו בשש השנים האחרונות נמסרות באיחור של מעל חודשיים, וכ-40% מהן נמסרות באיחור של יותר משנה".

"חשוב בעסקה על הנייר לבדוק ולהכיר את היזם והחברה הבונה", ממליצה רקפת להב, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת 'אלמוג', "מכאן שרצוי לרוכשים פוטנציאליים המביעים חשש מרכישה בתקופת פריסייל, לעשות סיור בפרויקטים המאוכלסים של אותה חברה ולבחון את מצב הגמר ושביעות רצון של הדיירים שהתאכלסו. אין טוב מזה כדי ללמוד על החברה איתה עושים את העסקה החשובה הזאת".

בסופו של דבר הבחירה היא של הקונה לדירה העונה לצרכיו הבסיסיים. לאחר סימון מספר פרויקטים אפשריים וחברות שסומכים עליהן, חשוב מאוד לערוך בדיקה של הסביבה הקרובה לפרויקט, כך שהרוכשים יבינו, כבר בתחילת הדרך, מה הם מקבלים בדיוק: מה נבנה כרגע, מה מתוכנן בעתיד ומה תהיה הנגישות לבניין? לא פחות חשוב - קרבה לתחבורה ציבורית כפתרון שיוכל להקל גם על נושא של אחזקת רכב נוסף. ״כאשר הדירה על הנייר, יש מצב הגיוני שגם כל התשתית הסביבתית טרם נבנתה או הושלמה ולכן מומלץ לבקר במינהל ההנדסה העירוני״, ממליץ אודי לוי, סמנכ״ל השיווק של קבוצת 'כנען'.

חשופים יותר למדד

רוכשי דירות שקנו דירה בשנה האחרונה ייאלצו להוסיף עוד עשרות אלפי שקלים בגין עליית מדד תשומות הבנייה. לרוב, בעת רכישת הדירה משלם הקונה סכום ראשוני של כ-20% ואת יתרת הסכום הוא משלם על-פי אבני דרך שנקבעו בחוזה. יתרה זו מוצמדת למדד תשומות הבנייה, כך שככל שהחוזה נחתם מוקדם יותר, הוא חשוף יותר לעליית המדד.

״החיסרון הגדול בקניה על הנייר״, מסביר ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת 'שניר', "היא הצמדה למדד תשומות הבנייה שעלול לייקר את מחיר הדירה אל מול מחיר הקנייה המקורי. ברכישת דירה על הנייר מדובר בלקיחת משכנתא בשלב מאוחר יותר, מה שעשוי לגרום לכך שעלויות הריבית יהיו יקרות יותר אל מול רכישת דירה קיימת".

בשנת 2021 נרשמה עלייה בשיעור של 5.6% במדד, שנחשבה חריגה ומשמעותית בפני עצמה, ודאי לעומת שנים קודמות בהן העלייה במדד הייתה מינורית. מתחילת 2022 חלה כבר עלייה של 3.8% במדד תשומות הבנייה וקצב העלייה השנתי עומד על 6.6% (לעומת מאי 2021). אם, לדוגמה, רוכש קנה דירה לפני שנה ונותר לו לשלם עוד מיליון שקלים, כעת הוא יאלץ להוסיף כ-66,000 שקל בגין ההצמדות.     

"כדי להגן על עצמם צריכים רוכשים לבדוק אם אפשר לבקש פטור מהצמדה למדד כחלק מההטבות שהקבלן נותן, וכן לבדוק את האפשרות של הקדמת תשלומים לפני הזמן במידת האפשר, מה שינטרל חלק מהעלייה בתשלומים עתידיים״, מסבירה עו”ד נעמה שיף, שותפה במשרד שוב ושות'.

תיקון שבא להגן

הלחץ לרכוש דירה על הנייר בישראל מגיע דווקא מהקונים המעדיפים להינות ממחירי "פריסייל", תמורת המתנה ארוכה בקבלת הדירה. בפועל, חוק המכר אמור להגן על הרוכשים באמצעות ערבות בנקאית וליווי בנקאי ואם יש לפרויקט היתר בנייה הרוכשים יכולים להיות שקטים יותר.

לאור עליית המחיר ועקב ההצמדה למדד, בחודש יולי האחרון אושר תיקון לחוק מכר דירות המגביל באופן שרירותי את האחוז ממחיר הדירה אותו ניתן להצמיד למדד תשומות הבנייה, כך שחברות בנייה יוכלו להצמיד למדד רק עד 40% ממחיר הדירה לאורך תקופת בניית הפרויקט. הקבלנים אמנם עתרו לבג״צ בטענה כי זהו שינוי שיטת המשחק לגביהם תוך פגיעה חמורה ברווחיות, אבל התיקון לחוק מכר דירות נועד להגביר את הוודאות בעסקה שחותמים רוכשי הדירות גם על הנייר ולעשות סדר בשני היבטים מרכזיים: הגבלת הצמדת מחירי הדירות ומועד מסירת הדירה. קודם לכן היה נהוג להצמיד את מחיר הדירה כולו למדד תשומות הבנייה, ועל-כן הרוכש שילם את עליית המדד על כל רכיבי מחיר הדירה, (גם על אלה שאינם מושפעים מהמדד כמחיר קרקע, רווח יזמי ומע״מ, ע.פ).

בנושא פיצוי בגין איחור במסירת דירה, התיקון מצמצם את הפטור מתשלום פיצוי לרוכש רק במקרה שהאיחור נבע ממעשה או מחדל של הרוכש או שהחוזה סוכל. במקרים אחרים נקבע למשל כי במידה ותימסר הדירה באיחור של חודש עד 4 חודשים, חברת הבנייה תשלם פיצוי בגובה שכר דירה מלא (100%), ושיעור הפיצוי עולה ומגיע ל-150% משכר הדירה, בהתאם לזמני איחור המסירה.

אין ספק, כי מדובר בשינוי שבא להגן על רוכש הדירה, אך למרות הסייגים שנקבעו הרוכשים עדיין חשופים לפגיעה ותשלומים נוספים בשל השיטה הנהוגה בישראל ומאפשרת לקנות בשלב כה מוקדם.               

בארה״ב, למשל, אין מצב לסיטואציה דומה. בבנייני קונדומיניום בניו יורק, החוק מעודד את היזמים למכור דירות עם מפתח כדי למנוע את הסיכון לאי התאמה בין התכנון לביצוע בפועל, או למצב בו דירה שולמה אך לא נמסרה. החוק האמריקני גם קובע, כי יזם לא יכול לקבל מרוכש יותר מ-10% ממחיר הדירה לפני שהדירה נמסרת בפועל. בנוסף, חל איסור על היזם לעשות שימוש באותם 10% ואלה נסגרים בחשבון נאמנות על שם הרוכש עד למסירת הדירה בפועל. בניגוד לארץ, בארצות הברית, קנדה ולונדון - חתימה על חוזה טרם השלמת הבנייה אינה מקנה זכות בדירה. התשלום, מתבצע ברובו במעמד מסירת הדירה, כלומר, הרוכש אינו מסכן את כספו.

לחתום על הסכם מותנה

בשל הביורוקרטיה והימשכות הליכי התכנון, קיימת אי ודאות מה המועד בו יתקבל היתר בנייה לפרויקט והאם התוכניות יאושרו ללא שינויים. עו"ד שיף מסבירה כי נדרש לצמצם ככל הניתן את הסיכונים וממליצה לקונה העומד לרכוש דירה מקבלן בבניין שטרם התקבל לגביו היתר בנייה לבצע בדיקות נוספות כגון: בדיקת זכויות המוכר בקרקע, ביטחונות, בדיקה כי הקרקע “נקייה" ואישורי מיסים.

"יש לבדוק היטב ברשויות את התוכניות החלות על הקרקע, מה ייעודה, מה הסטטוס של הבקשה להיתר בנייה, האם הוגשה, האם נדונה, האם קיימת החלטה לתת היתר בתנאים ובדיקות נוספות. בנוסף, יש לחתום על הסכם מותנה בקבלת היתר הבנייה וליווי בנקאי, ובכל מקרה, אם קונים לפני היתר, אל תשלמו יותר מ-7% מערך הדירה ובדקו שהכסף נשמר בנאמנות", דברי עו"ד שיף.

אחרי הרבה שנים במהלכן האינפלציה הייתה כמעט אפסית, בחודשים האחרונים אנו חווים את עלייתה. צריך לזכור שכאשר מדברים על רוכשי דירות "על הנייר" או בתהליך הקמה, אזי במרבית המקרים הם מושפעים ממדד תשומות הבנייה וריבית המשכנתאות ופחות ממדד המחירים לצרכן.

“כדאי לשים לב לפריסת התשלומים בחוזי רכישה”, מסביר יובל וייסמן, מנהל מחלקת המימון בחברת אזורים, "הקדמת תשלומים בקשר עם רכישת הדירה מתמודדת גם עם סוגיית ההצמדה למדד תשומות הבנייה וגם עם בעיה נוספת שפוקדת את רוכשי הדירות בחודשים האחרונים, בעקבות האינפלציה: הצפי לעליות נוספות בשיעורי הריבית במשק לרבות הריבית בשוק המשכנתאות״.