עיריית ת"א בוחנת: חיוב יזמים בתשלום עבור פרויקטים ללא דיור בר השגה

מליאת הוועדה המקומית תל אביב יפו אישרה אתמול (רביעי) את תוכנית המתאר העירונית (תא/5500) לקראת הפקדתה בוועדה המחוזית. תוכנית המתאר העדכנית נועדה להתאים את תכנון העיר למטרות הרלוונטיות שהשתנו מאז אושרה התוכנית ב-2016. ההיבטים המרכזיים שלגביהם חל שינוי בתפיסה העירונית באים לידי ביטוי בתחומי המגורים כהתחדשות עירונית, תחבורה וניידות, תעסוקה ועירוב שימושים ועד קידום מהלכים שיביאו לעצמאות הוועדה המקומית. 

לפי נתוני הארנונה של עיריית תל אביב, נכון לדצמבר 2023 מתגוררים בעיר כ-416,000 תושבים ב-215,000 יח"ד בשטח ממוצע של כ-85 מ"ר לדירה. נכון להיום העיר נהנית מכ-8 מיליון מ"ר לשטחי מסחר, תעסוקה ומלונאות. תוכנית המתאר תא/5500 מכוונת ליעד אוכלוסייה שיעמוד על 600,000 איש, 273,000 יחידות דיור ו-9 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה, מסחר ומלונאות.

עיקר החידוש בתוכנית נוגע כאמור למצוקת הדיור בעיר וקידום האג'נדה של ראש העיר רון חולדאי, כפי שזו נשמעה לאחרונה בעניין יוקר מחירי הדיור. מכאן שתוכנית המתאר שמה דגש על הגדלת מלאי הדיור בהישג יד והרחבת פרויקטים לדיור בהישג יד גם בשטחים ציבוריים חומים ומבונים.

במסגרת התוכנית בוחנת העירייה הקמת קרן לדיור בר השגה (דב"י) שתאפשר בשיקול דעת מהנדס העירייה והחלטת הוועדה לחייב חברות נדל"ן במתן שווי כספי חלופי בפרויקטים בהם לא ניתן להקצות דיור בר השגה בשיעור הנדרש. תוכנית המתאר העדכנית תכלול עוד הוספת 'דיור להשכרה' למקבץ שימושי המגורים במידה והדבר יתאפשר ובאה לעשות סדר בנושא תחזוקת המבנים באמצעות קביעת הוראות מנגנוני תחזוקה לצמצום יוקר המגורים והבטחת איכות התחזוקה. 

תכנית המתאר מתייחסת גם לסימון מערך המטרו שלא הופיע בתוכנית המתאר תא/ 5000 ולמעשה מעדכנת תוכניות הגובלות בסביבת הסעת המונים ומוסיפה זכויות בנייה למטרות תעסוקה. כך למשל, ברחוב שלבים – היינריך היינה וברחוב בן צבי שבדרום העיר יתווספו זכויות בנייה למטרות תעסוקה לסוגיה שיצטרפו גם לשימוש למגורים. לאורך הדפנות של רחובות ראשיים, כגון משה סנה ופנחס רוזן, מתוכננת העצמת בנייה של בין 9-20 קומות ובמקומות אסטרטגיים תתאפשר גם בניה של 30 קומות.

תוכנית המתאר באה גם ליצור "עיר נגישה 15 דקות" שתפתח הנגשה למתחמי תעסוקה, מסחר, מלאכות ושאר שימושים במרחק הליכה בלבד, מסוף תחבורה חדש במתחם לודוויפול ובנייה של עד 30 קומות בנווה שרת. 

תוכנית המתאר המעודכנת ממליצה עוד על מספר שינויי תכנון בכל רובעי העיר. כך למשל, במזרח העיר (רובע 9) מציעה התוכנית בשכונת כפר שלם להפוך את רחוב ששת הימים לרחוב עירוני בעל חזיתות מסחריות; העצמת זכויות במע"ר איילון; הקמת מסוף תחבורה חדש במתחם לודוויפול והגדלת השימושים במרחב 'השלום'.

דרום העיר רובעים 7-8 – בשכונת שפירא מתוכנן להעלות את זכויות הבנייה ולאפשר העלאת הקומות מ-4 ל-8 קומות; בצפון יפו (רחובות רזיאל וגולדמן) מתוכנן בינוי בגובה של 5 קומות, אזור נווה שאנן יהיה אינטנסיבי יותר ויכלול יותר תעסוקה סמוך להסעת המונים.
מרכז העיר רובעים 3-6 – ברחוב אבן גבירול תתאפשר בנייה של עד 9 קומות (במקום 8 כיום), למעט בפינה הצפון מזרחית של הרחוב שם תתאפשר בנייה של עד 25 קומות; במרחב לפיד – מרחוב אשקלון במזרח, קויפמן במערב ועד אילת בדרום תתאפשר בנייה מעורבות של מגורים ומלונאות בתמהיל של 30-45 אחוז למלונאות בגובה של 25 קומות או 45 קומות, במידה ומדובר בפרויקט בקנה מידה עירוני בליווי רשת מלונאות בינלאומית.
צפון העיר רובעים 1-2 – שכונת נווה שרת תצמח מ-8 קומות היום ל-30 קומות, שכונת רמת החיל הסמוכה לשתי תחנות קו ירוק ומטרו תועצם ושכונת רמת אביב תעלה לגובה בייעוד מעורב.

ראש עיריית תל אביב-יפו, רון חולדאי: "העיר תל אביב-יפו עוברת שינויים דינאמיים, וכעיר המובילה במהירות התגובה שלה לשינויים, נולד הצורך בתיקון הנוכחי של תכנית המתאר. עיקר השינויים בתוכנית עוסק בפתרונות למשבר הדיור ומשבר האקלים וביצירת תשתית למגוון אמצעי התניידות, בדגש על הולכי הרגל והרכבת הקלה, שתתחיל לפעול בעיר בעוד כארבעה חודשים. השינויים התכנוניים הם אלו שיקבעו אם בעוד 20 שנה יהיה נעים וטוב לחיות בעיר, ואנחנו נעשה את מרב המאמצים כדי לגרום לזה לקרות".

סגן ומ"מ ראש העירייה ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה, עו"ד דורון ספיר: "התיקון לתוכנית המתאר יאפשר תוספת משמעותית של דיור להשכרה ודיור בר השגה, ירחיב את האפשרות לניצול תת הקרקע לשימושים שונים ויחזק את הוודאות התיכנונית לתושבי העיר וליזמים".