בשורה לציבור רוכשי הדירות: רגע לפני התפזרות הכנסת וההליכה לבחירות, שני חוקים חשובים ומשמעותיים לשוק הדיור בישראל אושרו היום (חמישי) במליאת הכנסת. מדובר ב"חלופת שקד" לתמ"א 38, שמטרתה לייעל את הליך ההתחדשות העירונית, ותיקון חוק המכר שדחף שר השיכון זאב אלקין, שמגביל את הצמדת מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה - באופן שיכול לחסוך לציבור הרוכשים עשרות עד מאות אלפי שקלים.
תמה התמ"א: חלופת שקד לתמ"א 38
כאמור, מליאת הכנסת אישרה היום בקריאה שנייה ושלישית את תיקון 136 לחוק התכנון ובניה, הכולל בתוכו את החלופה לתמ"א 38 ("חלופת שקד"). החלופה יוצרת כלי תכנוני לטובת התחדשות עירונית בבניין הבודד תוך מתן תעדוף התחדשות מתחמית.
במסגרת החקיקה ניתן מענה לשלל הקשיים שיצרה תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 38) מבחינה תכנונית, מוניציפלית וכלכלית, באמצעות מתן מענה לצורכי ציבור, דבר שנעדר מתמ"א 38. בנוסף, החלופה מתמרצת הכנת תוכניות כוללניות להתחדשות עירונית אשר יתוו את מדיניות התכנון העירונית בצורה המיטבית.
החלופה מאפשרת קידום תוכניות להתחדשות עירונית פרטנית במספר מסלולים, מסלול הריסה ובניה מחדש המאפשר תוספת זכויות בניה של עד 400% ואף יותר במקרים שישנה תוכנית כוללנית המאפשרת העמסת זכויות מעבר לכך. מסלול הריסה הינו המסלול המועדף ביותר מכיוון שיוצר חידוש אמיתי של הבניין, מאפשר הקצאת שטחי ציבור של עד 10% בבניין החדש, ישנה אף אפשרות של קידום מתחמי של שנים שלושה בניינים שחידושם נעשה מכוח החלופה.
מסלול נוסף שהחוק יצר, הינו מסלול הריסה ובניה מחדש וניוד הזכויות, המסלול מאפשר במקרים בהם לא ניתן לנצל את זכויות הבניה הנוספות לאפשר את תוספת הזכויות במתחם אחר (מתחם קולט) אשר בכוחו לשאת את הזכויות הנוספות (מה שמכונה "ניוד זכויות").
המסלול השלישי הינו מסלול של חיזוק מבנה שם בדומה לתמ"א 38 המבנה הבודד עובר שיפוץ וחיזוק תוספת ממ"ד ונוספות לו יחידות דיור בשיעור של עד 200%.
התחדשות עירונית בפריפריה
החוק כולל סעיף ייחודי שמטרתו קידום פרויקטים להתחדשות עירונית בדגש על אזורי הפריפריה בהם שווי הקרקע נמוך, התוספת מאפשרת לשרת הפנים לקבוע בצו אזורים בהם יהיה ניתן לקבוע את תוספת הזכויות עד לסך של 550% לטובת פרויקט של הריסה ובניה מחדש.
בשורה גדולה נוספת לשוק הדיור בכללותו אשר עוגנה בחקיקה לראשונה הינה האפשרות של תכנית היתר. מדובר בצעד פורץ דרך, אשר מאחד את התוכנית וההיתר לשלב תכנוני אחד ויצמצם את ההליכים שעד כה קודמו זה אחר זה.
עד לתיקון זה על היזם היה תחילה לפעול במישור התכנוני, לקדם תוכנית ורק לאחר אישורה היה עליו לפנות לרשות הרישוי ולקדם את מתן ההיתר. תיקון החוק מאפשר את איחוד ההליכים כך שהתכנית וההיתר יקודמו יחדיו. מדובר בהטבה רגולטורית אשר צפויה להאיץ מתן היתרי בניה, תפסיק את כפל ההליכים ותוביל לתוכניות מונחות רישוי.
סוגיה רגלוטורית נוספת שהתווספה לחוק הינה שאלת ברירת המחדל בעררי רישוי. בשנים האחרונות קיימת מחלוקת בין ראשי ועדות הערר לעניין רישוי בדבר מה היא ברירת המחדל בערר רישוי, האם יש להקפיא את מתן ההיתר לחלוטין או שמא ניתן לאשר את ההיתר ובד בבד לדון בערר. בחוק נקבע כי יש לאפשר מתן היתר בניה במקרים בהם הוגש ערר ואין באי הקפאת ההיתר צעד בלתי הפיך. עוד נקבע כי שרת הפנים בתקנות תקבע על אלו סוגי עררי רישוי יכול הכלל. שינוי זה צפוי לקצר את משך הזמן להוצאת היתר ויצמצם את הנזק הנגרם מכוח עררים פרטניים או קנטרנים.
שרת הפנים, איילת שקד, בירכה על המהלך: "בשעה טובה ומוצלחת 'חלופת שקד לתמ"א 38' אושרה במליאה. זו בשורה גדולה לשוק הדיור ואני שמחה שאחרי משוכות רבות החלופה סוף סוף יוצאת אל הפועל. כפי שהתחייבתי, מיד עם כינוס מושב הקיץ העברנו את החוק על מנת לייצר וודאות לשוק. ביצירתיות ובחשיבה מעמיקה ומחוץ לקופסה "חלופת שקד" מהווה אלטרנטיבה אופטימלית שנותנת פיתרון מלא לכלל האינטרסים הקיימים היום בשוק".
עוד הוסיפה: "החלופה תספק מענה לחסרונות התמ"א הידועים לכל ותגדיל את הכדאיות הכלכלית. אני מודה לכל העוסקים במלאכה שעשו את מירב המאמצים על מנת להעביר את החוק בועדת הפנים ובמליאה.
ראול סרוגו נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הגיב לאישור חלופת שקד: "לצערנו הממשלה שוב לא נותנת פתרונות אמיתיים לתושבי הפריפריה, שימשיכו לגור בבתים בהם יש סכנת קריסה ובלי מיגון ראוי. כפי שהזהרנו פעמים רבות, חובתה של מדינת ישראל לאמץ כלים שיאפשרו כדאיות של ביצוע התחדשות עירונית גם באזורי פריפריה ולא רק במרכז הארץ וגוש דן. התיקון בצורתו הנוכחית לא יביא לפתרונות בפריפריה ובמקומות שאינם כדאיים כלכלית. יש לתקן בחוק את חישוב תוספת הבניה לבניינים שיעברו חידוש כך שיהיה רלוונטי לערים בפריפריה ויאפשר לקבלנים ליזום פרוייקטים בכל הארץ. על מנת שיהיו פרוייקטים של פינוי-בינוי במקומות כמו טבריה, ערד וקריית שמונה יש לקבוע בהם מכפילים גדולים יותר".
עוד הוסיף: "עם זאת אנו שמחים כי סוף סוף התיקון לחוק עבר בכנסת, מה שהיה צריך לקרות ממזמן. התיקון לחוק מייצר ודאות בקרב שוק הדיור, ויאפשר לאזרחי ישראל לגור בדירות ממוגנות כנגד טילים ורעידות אדמה. אין ספק שזהו צעד שיגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש ויפתור לא מעט חסמים ברשויות המקומיות, כמו ביצוע של תשתיות של מבני ציבור בשל תוספת הצפיפות כך שבסך הכולל מדובר בחוק טוב שאנו מברכים עליו."
תיקון חוק המכר
ההצעה לתיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות), שקידמו שר הבינוי והשיכון זאב אלקין ומשרדו אושרה כאמור גם היא בקריאה שנייה ושלישית בכנסת. עיקרי הנושאים בתיקון:
הגבלת הצמדת מחירי הדירות - נכון להיום נהוג להצמיד את מחיר הדירה כולו למדד תשומות הבנייה. לכן הרוכש משלם את עליית המדד על כל רכיבי מחיר הדירה, גם על אלה שאינם מושפעים מהמדד, כגון – מחיר הקרקע, הרווח היזמי והמע״מ. תיקון החוק החדש אומר כי חברות הבנייה יוכלו להצמיד למדד רק עד 40% ממחיר הדירה. כלל הסכום שישולם עם כריתת חוזה המכר לא יוצמד כלל, ובכל מקרה תשלומים שלא יפחתו מ-20% ממחיר הדירה לא יוצמדו למדד כלל. מכאן שרק עד 40% ממחיר הדירה יוצמד למדד. יודגש כי ע"פ הצעת החוק, לא ניתן יהיה להצמיד את מחיר הדירה למדד לאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה, גם במקרה שהדירה תימסר באיחור.
פיצוי בגין איחור במסירת דירה - הצעת החוק מצמצמת את הפטור מתשלום פיצוי לרוכש במקרה של איחור במסירה רק למקרה שבו האיחור נבע ממעשה או מחדל של הרוכש או למקרה שהחוזה סוכל. בנוסף במקרים בהם תימסר הדירה באיחור של לפחות חודש ועד ארבעה חודשים, חברת הבנייה תשלם פיצוי בגובה שכר דירה מלא (100%) ובמקרה של איחור של חמישה חודשים ועד עשרה חודשים חברת הבנייה תשלם לקונים תשלום חודשי בשיעור של 125% משכר דירה באזור. על כל איחור שמעבר לעשרה חודשים יוטל פיצוי בגובה 150% משכר הדירה באזור.
זאב אלקין, שר הבינוי והשיכון: "מרגע כניסתי לתפקיד אמרתי שיש לשנות את חוק המכר במטרה להגן על הרוכשים ולקדם שקיפות מולם. זה לא היה פשוט, היו הרבה גורמים שהתנגדו לזה כי הזיזו להם את הגבינה, אבל בסוף למרות שאף אחד לא האמין הצלחנו. תיקון החקיקה שאושר היום הוא תוצאה של עבודת מטה מורכבת אשר בוצעה במשרד על ידי האגפים השונים, תוך קיום שיח משמעותי עם כלל הגורמים הרלוונטיים בשוק הנדל"ן ודיונים אינטנסיביים בוועדת הכספים בראשות חברי אלכס קושניר ותמיכה רחבה של ח"כ בצלאל סמוטריץ' ויתר חבריי בוועדה לקידום תיקון עוול של שנים".
אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "זהו יום חשוב לרוכשי הדירות החדשות בישראל, הכנסת תיקנה עוול של שנים ומעכשיו רוכשי הדירות כבר לא יופתעו במועד המסירה. אני גאה בצוות המשרד שעשה עבודת מטה מעמיקה ושמח על שיתוף הפעולה שקיבלנו מכל מקום.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו