אל תמהרו לקנות דירה: "ירידת המחירים תימשך לפחות שנה - ואולי יותר"

אם מסתכלים על המספרים של שוק הנדל"ן המקומי - אפשר לראות ירידת מחירים נוקבת, בפעם הראשונה מזה 15 שנים.

ירידת המחירים הזו יוצרת ויכוח בין המומחים האם מדובר בירידה זמנית ולכן מדובר בזמן טוב לרכוש דירה, או מדובר בירידה מתמשכת - ובמקרה זה צריך להיות זהירים.

אם שואלים את הנדל"ניסטים, הרי שאנחנו נמצאים בנקודת זמן של ירידת מחירים זמנית. פרופ' אבי שמחון, יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה והיועץ הכלכלי לראש הממשלה, אומר בראיון ל"ישראל היום" כי "מדובר בטענה שקרית שנועדה לייצר עליית מחירים. ירידת המחירים תימשך לפחות שנה, ואולי כמה שנים, וכל מי שטוען אחרת הוא אינטרסנט שרוצה להביא לעליית מחירים".

בעולם הנדל"ן טוענים שתנאי הרקע של הכלכלה הישראלית נותרו ללא שינוי. הריבוי הטבעי נותר גבוה, צפויה עלייה של יהודים בגלל האנטישמיות בעולם, והשטח של ישראל לא יגדל. זה מייצר ביקוש גבוה שסופו עליית מחירים.

"אגיד לך מה השתנה - בשנים האחרונות היתה עלייה גדולה מאוד בכמות השיווקים והתכנון של קרקעות. לפני 15 שנים לא היו קרקעות מתוכננות ולא ניתן היה להשתמש בקרקעות לבנייה. בשנים האחרונות הגדלנו את המלאי התכנוני, ורק בשנה הקודמת מינהל התכנון אישר את תוכניות ל־3 או 4 שנים של ביקושים. זה משנה את המצב - כיום יש מלאי מספיק של קרקעות גם במרכז וגם בפריפריה.

"אלה קרקעות שאם קבלנים ירצו לבנות עליהן, ואם יש ביקוש, אז ניתן לבנות עליהן. זה מייצר מספיק היצע של קרקעות שניתן לבנות עליהן ומאפשר לשוק החופשי לבוא לידי ביטוי.

"ראינו שיש עלייה גדולה במספר הדירות שנבנות, ולראיה - מלאי הדירות הלא מכורות. אני מדגיש: מלאי הדירות הלא מכורות עומד כיום על יותר מ־80 אלף, והביקוש השנתי הוא ל־65 אלף דירות. יש כבר היום דירות שניתן למכור אותן לשנה ו־4 חודשים, וזאת בהנחה שלא נבנית שום דירה נוספת. אבל כן נבנות דירות חדשות, ולכן הטענה כאילו לא יהיו דירות היא שקרית ונועדה לייצר לחץ בציבור כדי שירוצו לקנות. זו המטרה של מי שאומר שהמחירים יעלו, הוא רוצה לגרום לעליית מחירים, ובפועל התנאים שונים".

בכל זאת, המחירים לא ירדו בשנים האחרונות, המלאי הזה הצטבר אצל הקבלנים והם לא ממצמצים.

"אנחנו צריכים להיות מדויקים. מה שעצר בשנה האחרונה את ירידת המחירים זו העובדה המדהימה שלבנקים היה סעיף בחוזים עם הקבלנים שאסר עליהם לתת הנחות בלי אישור של הבנק. זה סעיף שיצר קרטל בחסות הבנקים שלא יכולנו להסכים לו. הוועדה הממשלתית בראשותי המליצה לבטל את הסעיף הזה, בעקבות זאת המפקח על הבנקים שוחח עם הבנקים והורה להם להפסיק את הפרקטיקה הזו של מניעת מתן הנחות לרוכשי הדירות, והבנקים התחייבו להפסיק את זה".

בנק ישראל התחיל תהליך של הורדת ריבית. איך אתה רואה את זה?

"הריבית של בנק ישראל ירדה בסך הכל בחצי אחוז. היא עדיין גבוהה יחסית. ריבית של 4% זו ריבית גבוהה ממה שראינו 17 שנה, ולכן יש עוד הרבה מקום לירידה בריבית - והיא תרד. אני לא יודע איך יתפתחו תנאי האינפלציה, אבל אני מעריך בסבירות גבוהה שהורדת הריבית תימשך והיא תהיה משמעותית ממה שבנק ישראל צופה".

הורדת ריבית לא תגביר את הביקושים בשוק הנדל"ן?

"היא תקל על לוקחי המשכנתאות והיא גם תוריד את הלחץ מהיזמים והקבלנים, אבל הם יפגשו מלאי קרקעות מתוכנן וזמין לבנייה, ולכן לחץ המחירים ימשיך להיות כלפי מטה".

באופן עקרוני, האופנה היתה להוציא את המשקיעים מהשוק, כי הטענה היתה שהם מייצרים לחץ ביקושים שמדיר אנשים אשר צריכים את הדירות לגור בהן.

"אני לא חושב שהמדינה צריכה להילחם במשקיעים. בסוף, כשאדם קונה דירה להשקעה הוא משכיר אותה למשפחה שצריכה קורת גג ומישהו יגור בדירה הזו. אף משקיע לא קונה דירה להשקעה אם הוא לא צופה שהמחיר שלה יעלה, והסיבה שהמשקיעים לא באים היא כי הם מבינים שמחירי הדירות עומדים לרדת ולכן עדיף להם להשקיע בחלופות אחרות".

הצעת שהבנקים יחזירו כסף למי שלקח משכנתא בשנים האחרונות. ההצעה הזו גוררת לא מעט ביקורות. אתה עומד עדיין מאחוריה?

"חד־משמעית כן, ההצעה הזו נמצאת עכשיו בייעוץ המשפטי לממשלה ואנחנו ממתינים להם".