עולם המשכנתאות הוא עולם פשוט, יחסית, אבל ככל שהוא פשוט כך גם הוא מורכב, וכאן חשובה מאוד נקודת המבט. אם אנחנו מדברים מעולמות המערכת הבנקאית הרי שמשכנתא היא למעשה הלוואה ארוכת טווח בתנאים קבועים. הבנק מוכר למעשה אג"חים (כך הוא מגייס כסף) ולוקח הלוואות ואתן הוא מעניק ללוקחי המשכנתאות. אלה משעבדים את הבית, מעמידים הון עצמי כך שלבנק יש גם שולי ביטחון טובים וגם בטוחה קשיחה והישראלים? הם יעשו הרבה דברים לפני שיאפשרו לבנק לקחת להם את הבית.
ויש את נקודת המבט הצרכנית. כאן למעשה אנחנו מדברים על משק בית שלוקח הלוואה של כמעט מיליון שקל, לטווח ארוך. הוא רוצה שההלוואה תהיה כמה שיותר זולה וכמה שיותר גמישה וכאן יש סתירה. גמישות אומרת שהבנק מתקשה להתחייב להלוואות שהוא לוקח כדי להעמיד את המשכנתא ולכן הוא דורש פיצוי בריבית כי גם הוא משלם פיצוי אם הוא משנה את תנאי ההלוואה שהוא לקח וכן הלאה.
בחודש יולי העמידה המערכת הבנקאית משכנתאות בהיקף כספי כולל של 10 מיליארד שקל. הממוצע וההערכות לגבי שוק המשכנתאות במעלה הדרך מדברות על כך שהשוק יתייצב ככה שמידי חודש תעמיד המערכת הבנקאית 9 מיליארד שקל כמשכנתאות לציבור.
עד כאן הכל בסדר. אבל כשאנחנו נכנסים לעובי הקורה אנחנו מגלים ש-65% מהמשכנתאות שהמערכת הבנקאית מעמידה, הרי שהם משכנתאות שנלקחו באמצעות יועץ משכנתאות. ככל שאנחנו יורדים בחתך הסוציו-אקונומי של הלקוח, הרי שאנחנו כבר רואים מצב בו 80% מהמשכנתאות נלקחות באמצעות יועצי משכנתאות.
מאחר ואנחנו מדברים על שילוב של היקף כספי גדול (9 מיליארד שקל בכל חודש בממוצע), עסקה שקושרת את משק הבית לבנק לתקופה ארוכה ופערי מידע גדולים (מידי) בין הבנקים לציבור הרי שיועץ משכנתאות הוא מקצוע מתבקש שעונה למעשה על פערי המידע. "מאז שיועצי המשכנתאות נכנסו לתמונה הרי שהרווחים של הבנקים מהתחום נשחקו, המרווחים יורדים וקשה יותר לסגור עסקה. כי היועצים עושים שופינג בין הבנקים" אומר ל"ישראל היום" גורם בנקאי בכיר. האמת? סיפור מצויין. הנה פעולה צרכנית סבירה שמייצרת ערך לציבור.
אבל כאן התמונה מסתבכת. יועץ או יועצת משכנתאות הם אנשים שלא חייבים ברישיון, הם לא חייבים בהשכלה ולמעשה אין כל חסם להפוך ליועץ משכנתאות. כלומר, כל אדם באשר הוא אדם יכול להכריז על עצמו כ"יועץ משכנתאות" ולהתחיל לתת ייעוץ לאנשים כשעם לשון חלקלקה של איש מכירות ממולח, הרי שתא משפחתי מפקיד בידי סתם בנאדם את העסקה הגדולה ביותר בחיים שלו וזה פותח פתח ליותר מידי גורמים מפוקפקים להיכנס לתחום ולחלק עצות לכל מי שמוכן לשמוע.
נסבך עוד קצת את התמונה. שכר הטרחה של יועצי המשכנתאות, בעסקה רגילה ולא מסובכת מידי נע בטווחים של ה-7,000 עד 8,000 שקל ואלה סכומים לא מבוטלים שמושכים לא מעט טיפוסים למקצוע הזה.
"אני מכירה היטב את התחום ואני יודעת שהפכנו להיות גדולים. וכן, אני חושבת שהתחום הזה חייב ברישיון" אומר נופר יעקב יו"ר אגוד יועצי המשכנתאות בשיחה עם "ישראל היום". "באופן טבעי הייתי אמורה לרצות שלא יטילו עלינו רגולציה וכל אחד לעצמו, אבל אני מבינה את החשיבות הזו לציבור. חייבים ברישיון, חייבים לעמוד בבחינות ולעבור השתלמויות. זה מעשה צרכני מהמדרגה הראשונה", היא אומרת.
אני יודע שיש כל מיני יוזמות להתחיל לאסדר את מקצוע יועצי המשכנתאות. איפה זה עומד כרגע?
"זה נמצא בוועדת השרים לחקיקה. מה שצריך זה ששר המשפטים יקדם את הצעת החוק ואם זה יעבור. אז כל נושא ייעוץ המשכנתאות יוסדר. יש את הידע הזה במשרד המשפטים, הם הרי מאסדרים מקצועות. אז גם את המקצוע הזה צריך לאסדר. הגיע הזמן. כשאנחנו התחלנו את נושא ייעוץ המשכנתאות ייעצנו ל-10% מהמשכנתאות בישראל. והנה אנחנו כמה שאני םאחר כך, מייעצים כבר ל-65% מהמשכנתאות. התחום הזה חייב לעבור רגולציה. אני מסכימה איתך שזה גם נושא צרכני חשוב מאוד אבל גם נושא מקרו כלכלי חשוב".
הנזק שיכול לעשות יועץ משכנתאות הוא גדול ואולי אפילו גדול מידי, אז אולי עד שהנושא הזה יוסדר כדאי לעצור את כל הסיפור הזה של יועצי משכנתאות.
"אני לא מסכימה עם הקביעה הזו. בסופו של יום הנזק שיכול לעשות יועץ משכנתאות לא מקצועי הוא מוגבל כי מה הכי גרוע שיקרה? הוא יכניס לקוח לעסקה לא טובה. הלקוח יבין את זה ואז יילך ליועץ אחר שיתקן את העסקה. עכשיו צריך להבין את תהליכי העבודה. הבנקים לא נותנים משכנתאות רק כי הגעת עם יועץ. יש שלושה גורמים ולפעמים אפילו 4 גורמים בתוך בנק שמאשרים עסקה. ויש להם את הוראות הפיקוח שהן קשוחות מאוד ואם הבנק מזהה בעייה הוא מתריע בפני הלקוח ולפעמים הוא גם לא מאשר את העסקה. לכן הנזק מוגבל. אבל אני מסכימה שיש כאן פוטנציאל נזק שחלק שולי, אולי 10% מיועצי המשכנתאות הם לא מקצועיים. זה בשוליים זה כמו בכל מקצוע. הרוב הם מקצועיים מאוד".
כמה יועצי משכנתאות יש היום בישראל?
"אצלנו בהתאחדות רשומים 1,650 יועצים ואני מעריכה שיש בסך הכל משהו כמו 2,700 יועצי משכנתאות. כך שרובם נמצאים בהתאחדות ולכן הם עוברים סוג של רגולציה עצמית. אבל זה חייב להתרחב. חייבים להכניס את הרגולציה לתחום".
"אבל אני רוצה שתבין את הסיפור הזה. בתהליכי העבודה יש את הבנק שבוחן כל עסקה. הוא לא מאשר בקלות עסקאות. הבעיה נמצאת בכל העולם החוץ בנקאי. אליו מגיעים אנשים, בחלק גדול מהמקרים שהם מסורבי בנקים. כלומר, יש להם או היו להם בעיות עם הבנק והוא לא מוכן לעשות איתם עסקים. האנשים האלה שהם מטבע הדברים פגיעים יותר, פונים לעולמות החוץ בנקאיים וכאן יש חשיבות גדולה מאוד לעבודה של יועץ משכנתאות".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו