מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון במסר מפתיע: "אנחנו לא צופים עלייה במחירי הדירות"

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון והבינוי, אורח הפודקאסט הכלכלי "ערך מוסף" של "ישראל היום" אופטימי בכל הנוגע למחירי הדירות.

בניגוד לתחזיות קודרות של מומחי נדל"ן רבים, ועל אף ירידה חדה בהתחלות בנייה והעובדה שהענף עדיין סובל ממחסור חמור בכח אדם, מורגנשטרן מביע עמדה מפתיעה כשהוא צופה שלא תהיה עליית מחירים בשוק הנדל"ן.

לפני שלושה חודשים בדיוק שיגרת מכתב מאוד חריף  למנכ"ל משרד ראש הממשלה, יוסי שלי, ובו כתבת שענף הנדל"ן נמצא מאז המלחמה "במשבר כח אדם חריף מאין כמוהו". מה השתנה מאז?

"אולי הדבר שהשתנה זאת התפיסה מה המקום שלנו כמשרד הבינוי והשיכון בתוך התהליך הזה. כי מצד אחד יש לנו הרבה מאוד אחריות לראות איך אנחנו מביאים את העובדים. ובעצם אנחנו מבינים שלא תמיד הסמכות נמצאת אצלנו. כשיוסי שלי הביא את החלטת הממשלה בעקבות אותו מכתב, באו והקימו ועדת מנכ"לים שתדון בנושא הבאת עובדים זרים, ואז אני מגלה שאנחנו לא בוועדת מנכ"לים".

"כשאנחנו מסתכלים על המספרים דה-פקטו, מה-7 באוקטובר, נכנסו למדינת ישראל 17 אלף עובדים. כדי לסבר את האוזן כשהעובדים הפלשתינים היו פה, אנחנו טענו שצריך עוד 20 אלף עובדים זרים, כשאין את הפלשתינים אנחנו צריכים 100 אלף. כשמפרקים את המספרים: היום נמצאים בישראל 38 אלף עובדים זרים, אבל כשמסתכלים כמה מתוכם הם עובדים חדשים שלא היו פה לפני המלחמה – מגלים כ-7,500 עובדים – זה פחות מ-10% מהחסר".

ההערכה הראשונית הייתה שכל המכסה שאושרה של העובדים הזרים תגיע לפה בחצי שנה. אנחנו מאוד רחוקים מזה, למה?

"קודם כל, אני חייב לומר בהגינות - להביא עובדים זרים זה מורכב. זה לא לקחת שישיית מים ולייבא אותה ארצה. בסוף זה בני אדם וזאת משוואה עם הרבה מאוד נעלמים. צריך לזכור מיינו 40 אלף עובדים בפרק זמן של חצי שנה – מעולם לא מיינו כל כך הרבה עובדים, זה מספר שיא. לפני כשבועיים חווינו תופעה הבאה: 1,700 עובדים שעברו את כל התהליך ושויכו לתאגידי כוח אדם - התאגידים אמרו אנחנו לא רוצים לחת אותם. ואז זה יוצר באזז שאולי ההודים לא עובדים טובים".

לא רק באזז, יש תלונות רבות על עובדים מהודו שהם לא מקצועיים. אתם בודקים את זה? מה קרה שם?

"עם הסינים קרה אותו דבר. יש גישה של תרבות שונה וגם תהליך אדפטיבי הסתגלותי. בנוגע לתלונות ספציפיות – אמרו לנו יש עובדים שלא יודעים להחזיק פטיש – קיבלנו פניות, מקרים, בימים אלה אנחנו בודקים את זה, שלחנו את המהנדס שלנו. שנית, אנחנו עושים מיונים לכל העובדים, ובדיוק לא מזמן יצא סרטון של התאחדות הקבלנים על כמה טובים העובדים מהודו שהגיעו במסגרת B2B – המודל הפרטי".

"חשוב להגיד שזה אותו מיון, אותו מסלול, גם העובדים שמביאים לפה על ידי המגזר הפרטי נבדקים על ידנו באמצעות התאחדות הקבלנים. אבל יש אולי עבודה מקדימה במודל הפרטי מעבר למודל בילטרלי, אז אנחנו מדייקים את עצמנו עם הגוף שמבצע תהליכי מיון בהודו. אני אומר לקבלנים, יש פה בסוף אלפי עובדים, אל תוותרו עליהם – צריך לעשות להם פה הכשרה? בואו נעשה להם הכשרה. אין לנו את הפריבילגיה לוותר על ידיים עובדות כרגע".

מה התחזית שלך לגבי מחירי הדירות ב-2024 ו-2025 וכיצד ישפיע המשך הלחימה עליהם?

"קודם כל, אני רוצה לתת כמה נתונים. בחודשים הראשונים של המלחמה נמכרו פה 2400 דירות בלבד, אבל לאט-לאט הגענו לשמונת אלפים – זה אותם מספרים של מכירת דירות שהכרנו משנת 2022-2023. הקונים חוזרים לשוק הנדל"ן, אנשים התרגלו שהריבית גבוהה, ועדיין אנחנו לא רואים עליית מחירים. האתגר הגדול שלנו הוא לראות איך אותה חצי שנה אבודה בהיצע אנחנו נצליח להשלים אותה".

השאלה היא אם זה באמת חצי שנה או הרבה יותר, כי ענף הבנייה עדיין לא חזר לעצמו, גם לפי נתוני העובדים הזרים שהבאת כאן. אנחנו גם רואים ירידה משמעותית בהתחלות בנייה חדשות, המון מכרזים של המדינה נכשלו מתחילת השנה..

"המחסור בעובדים זרים משפיע על הדירות שנבנות היום. המכרזים שנסגרים היום – הלוואי שהוצאת היתר בנייה הייתה לוקחת חודש-חודשיים, ולא שנה-שנתיים ואפילו יותר. אז אותן דירות שאנחנו מוציאים היום זה התחלות בנייה שבעזרת השם לא תהיה לנו לא בעיה של עובדים ולא בעיה של מלחמה כשהדירות האלה יתחילו להבנות".

"אתגר ההיצע עכשיו לא מושפע מהעובדים הזרים. בנוסף, אנחנו משקיעים מיליארד שקל בסבסוד פיתוח. בהגרלה שפתוחה כיום יש דירות בדימונה שנמכרות ב-750 אלף שקל. בכך אנחנו מוזילים לא רק את מחירי הדירות בהגרלת "דירה בהנחה", אלא גם את הדירות בשוק החופשי.

בנוסף, עוד לפני המלחמה הורדנו את מחיר המינימום ודחינו תשלומים – אפשרנו לקבלנים באזורי עדיפות לדחות תשלומים על הקרקע עד שנתיים. אז בעצם באזור המרכז, אנחנו שוחקים את ערך הקרקע ובכך מגדילים את מספר ההצעות ומחוץ לאזורי הביקוש, אנחנו נותנים כסף לסבסוד פיתוח".

"בנוסף, אנחנו בונים מודל שיתמרץ את הרשויות המקומיות שמסוגלות לשווק עוד השנה כמות גדולה של יחידות דיור. מיפינו 10 רשויות מקומיות שיש להם 3,000 יחידות דיור שהן יכולות להוציא אותן השנה למכרזים. קראנו למודל "מגה הסכמי גג". אם נצליח להוציא את 30 אלף יחידות הדיור במסגרת המודל הזה, נגיע לאותן תוצאות של שנת 2023 עם 60 אלף עסקאות, עם 80 אלף יחידות דיור בשיווק..."

אבל כרגע התחזיות הן לא שם, אנחנו במספרים הרבה יותר נמוכים.. 

"אנחנו כרגע במספרים נמוכים משמעותית ממה שהכרנו, אבל זאת לא קטסטרופה או פער שאנחנו לא יודעים להשלים. בנוסף, צריך להגיד יש לנו יותר יחידות דיור ממשקי בית by far. יש לאנשים איפה לגור, יש אנשים שמחזיקים ביותר מדירה אחת. הצורך השנתי שיש פה ביחידות דיור מדבר על פחות או יותר 60 אלף משקי בית. אם אנחנו נמשיך לייצר יותר יחידות דיור, ואנחנו נייצר השנה יותר היצע של יחידות דיור, עם סביבת הריבית הנוכחית, אני לא רואה עליית מחירים".

"אנחנו נצטרך להילחם על כל יחידת דיור, ואנחנו נלחמים בציפורניים על כל יחידת דיור. אני מסתכל על התחזית ולא רואה עליית מחירים, באמצעות אותם כלים שאנחנו מפעילים עכשיו, הכסף התקציבי שהבאנו במלחמה, בסך של שני מיליארד שקל לענף הנדל"ן, אנחנו נגיע להיצע שהיה פה ב-2023, אנחנו לא נראה עליית המחירים".

לא ב-2024 ולא ב-2025?

"כשאנחנו מסתכלים על סביבת הריבית, שכנראה לא הולכת להשתנות בקרוב, אז אנחנו לא רואים את המשקיעים עטים ונכנסים לשוק הנדל"ן, אנחנו רואים את הצורך המשקי ב-60 אלף יחידות דיור בשנה, ואנחנו רואים את היכולת שלנו לייצר יותר, אנחנו לא צופים עליית המחירים".

ההגרלות יימשכו

הגרלת דירה בהנחה: יש ביקורת על כך שכרבע  מהדירות משווקות לחרדים..

"אי אפשר להסתכל על הגרלה אחת, בה אכן המספרים שציינת נכונים. בשנתיים האחרונות היו גם הגרלות עם 3% דירות לחרדים ו2%. אנחנו דואגים לחרדים כמו שאנחנו דואגים לשאר האוכלוסייה".

מה העתיד של התכנית הזאת?

"התכנית הולכת להמשך, אנחנו לא מתכוונים להפסיק את התכנית. אנחנו עוברים 100 אלף נרשמים בכל הגרלה. אני רוצה לנצל את ההזדמנות הזאת כדי להגיד לאנשים צאו להירשם – זה מאפשר לנו גם ליישב את כל חבלי הארץ הזאת מצפון לדרום".