לא בונים לכם עתיד: "היצע הדירות לא צפוי לגדול בקרוב - המחירים יעלו בחזרה שוב"

לאחר שנתיים של גאות בשוק הנדל"ן, שבהן נשברו שיאים חדשים בהיקף לקיחת משכנתאות, בימים אלה נאלצים להתמודד הבנקים עם קיטון משמעותי בהיקף הביצועים. בשנת 2023 קצב הביצוע השנתי במשכנתאות צפוי להסתכם בכ־75-70 מיליארד שקלים בשנה, נתונים דומים למגמות של טרום משבר הקורונה. זאת בהשוואה לכ־118 מיליארד ש' היקף משכנתאות שניתן בשנה שעברה - כלומר צניחה של יותר מ־40%.

למרות זאת, בבנקים שומרים על אופטימיות, ורוב מנהלי אגף המשכנתאות מאמינים כי עם תחילת תהליך הורדת הריבית של בנק ישראל הרוכשים הפוטנציאליים "יירדו מהגדר", הביקושים לדירות יחזרו ועימם, איך לא, מחירי הדירות יחזרו לעלות.

שרון בן־יהודה, סגנית מנהל זרוע המשכנתאות בבנק מזרחי־טפחות, אומרת כי "העלייה החדה בריבית בנק ישראל בתוך פחות משנה משפיעה משמעותית על ענף הנדל"ן ושוק המשכנתאות, שבשניהם נרשמה ירידה בהיקפי הפעילות. ההערכה היא כי סביבת הריבית הנוכחית תישאר איתנו עוד תקופה לא קצרה, מה שאומר שאנחנו צפויים להתייצב על ביצועים של בין 6.5 ל־7 מיליארד ש' בחודש גם בחודשים הבאים".

בן־יהודה מוסיפה כי "העלייה בריבית הביאה גם לשינוי מסוים בתמהיל הלקוחות: פחות משקיעים ויותר רוכשי דירות יד ראשונה ומשפרי דיור, שהביקוש שלהם לדיור הוא קשיח באופן יחסי. במציאות של ריבית גבוהה ברור שחלק מהרוכשים הפוטנציאליים הקפיאו את תוכניותיהם בגלל שלא יוכלו לעמוד בהחזרי ההלוואה - בהתאם להוראות הרגולטוריות שקבע בנק ישראל. חלקם עברו 'לשבת על הגדר', בתקווה שתנאי השוק ישתנו באופן שיאפשר להם לממש את חלום הדירה שלהם".

התאוששות קלה

תומר גרינשפון, ראש מחלקת משכנתאות של בנק דיסקונט, מציין כי עליות הריבית שהתמתנו הביאו להתאוששות קלה בחודשים האחרונים, אך עדיין לא ניתן לומר ששוק המשכנתאות חזר לרמתו מהשנה שעברה. "לצערי, עדיין המצב רחוק מזה. כמו כן, העובדה שכמות העסקאות ירדה הביאה לתחרות בין הבנקים על עסקאות ושיפרה את יכולת ההתמקחות של הלקוח".

משה יגן, מנהל מחלקת משכנתאות בבנק הבינלאומי, מספר על כמה מגמות שאותן הוא מזהה בחודשים האחרונים. "בעלי משכנתאות מבצעים פריסה של המשכנתא לתקופה ארוכה יותר באופן שמקטין את ההחזר החודשי. נוסף על כך, הלקוחות שעומדים בפני רכישת דירה יושבים על הגדר, לא ממהרים, בודקים בכל הבנקים את ההצעות שוב ושוב כדי להוריד עלויות; ומוכרי הדירות, שהם בדרך כלל משפרי דיור, מתקשים למכור, זמן המכירה גדול יותר ומצריך התפשרות על מחיר. ניתן לראות משפרי דיור שלקחו הלוואות גישור על חשבון מכירת הדירה ומבקשים להאריך את הלוואות הגישור".

"אין תוכניות ממשלה"

"רואים שהקהל 'התרגל' לסביבת הריבית, וכמו כן כבר מבינים שמחירי הדיור לא השתנו בהרבה וכנראה לא עומדים להשתנות בהרבה. כמו כן, אין תוכניות ממשלה חדשות, והשכירות ממשיכה לעלות, וכן מתחילים לראות שחלק מהקהל שהם 'חסרי דיור' מתחילים לחזור לשוק. המתעניינים בדירות ובמשכנתאות במגמת עלייה. כמו כן, רואים תחילת מגמת ירידה של המחזורים - כלומר, הלקוחות שהיה להם קשה עם עליית ההחזרים כבר השלימו את המחזורים או הפריסות", אומרת אריאלה רנדלשטיין, מנהלת מערך המשכנתאות בבנק הפועלים.

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מספקים בתקופה האחרונה אופטימיות זהירה בנוגע למחירי הדירות, ובחלק מהאזורים נרשמה ירידת מחירים קלה. הדבר גרם להתמתנות קצב העלייה השנתי של מחירי הדירות - מיותר מ־20% לכ־5.2% בסוף יוני.

כיצד מנהלי אגפי המשכנתאות בבנקים מנתחים את המגמה הנוכחית, ומה הם צופים בהמשך? התשובות שקיבלנו היו די דומות, והרוב חזו כי המגמה הנוכחית לא צפויה להישאר לאורך זמן, ואחרי שהריבית תרד מחירי הדירות עלולים לעלות שוב בחדות.

אורי יוניסי, מנהל חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, אמר בתשובה לשאלה אם ירידת מחירי הדירות תימשך לאורך זמן: "אינני סבור שאנחנו נמצאים במגמה מובהקת של ירידת מחירי הדירות. ניתן לומר שיש אזורים אשר בהם נרשמה ירידה מסוימת, ולצידם אזורים שבהם חלה עלייה נוספת. אני מאוד מוטרד מכך שעדיין קיים עודף ביקוש המגיע לכ־100 אלף יחידות דיור, ומכך שקצב התחלות הבנייה מתמתן ועלול לגרום לגל נוסף של עליות מחירי הדיור".

גם בבנק הגדול השני מנתחים את המצב באופן דומה. לדברי רנדלשטיין מבנק פועלים, "אם נשפוט לפי המידע הקיים כיום בידינו, היצע הדירות לא צפוי לגדול בהרבה בתקופה הקרובה (לאור עצירות בשיווקים ובהתחלות בנייה) ותוכניות ממשלתיות חדשות לא נראות באופק - ומצד שני, משום שלדעתי הביקוש לא נעלם אלא הוא ביקוש כבוש, עם החזרה של חלק מהביקושים לשוק אני לא חושבת שנראה מגמה מתמשכת של ירידה במחירי הדיור".

גם נירה שמיר, הכלכלנית הראשית של בנק דיסקונט, מעריכה כי הירידה שנרשמה בחודשים האחרונים לא תימשך לאורך זמן. "היקף הדירות הנדרש מדי שנה, על פי קצב גידול האוכלוסייה, נאמד בכ־70 אלף.

"מנגד, על פני שנים נוצר מחסור בדירות, ואף שבשנים 2022-2021 עלה היקף התחלות הבנייה לכ־66 אלף דירות בשנה, לא די בכך כדי לצמצם את המחסור שנוצר בעבר", היא מסבירה ומוסיפה: "יתרה מכך, בממוצע לרבעון האחרון של 2022 ולרבעון הראשון השנה ראינו ירידה לקצב שנתי של כ־57 אלף דירות - רמה שלא ראינו מתחילת 2021".

מחירי הנדל"ן לאן?

תחת ההנחה שאי־הוודאות הפוליטית לא תקצין, שמיר מעריכה כי המחסור בדירות ישוב ויעמיק. "סביר להניח כי בשלב מסוים, במהלך 2024, בנק ישראל יתחיל להוריד את הריבית, ומשקי הבית, כמו גם המשקיעים, יחזרו לשוק, כך שמחירי הדירות ישובו ויעלו. לפיכך, להערכתנו, צפויה ירידה מתונה במחירי הדירות".

משה יגן, מנהל מחלקת משכנתאות בבנק הבינלאומי: "אני מאמין שבטווח הקצר נמשיך לראות ירידת מחירים, ואילו בטווח הבינוני, בשל הירידה בהתחלות הבנייה, אם כך הדברים יימשכו, המחירים שוב יעלו, בעיקר בדירות שאינן דירות יוקרה אלא בפריפריה המיועדות למשפחות".

שלום אמויאל, מנהל מערך האשראי בבנק ירושלים, אומר: "קשה לחזות. כיום יש ירידת מחירים קלה בעיקר בדירות היוקרה, המשקפות שווי למ"ר גבוה יחסית, אל מול עלייה בשכר הדירה לשוכרים. להערכתי, בתקופה הקרובה נראה ירידה קלה מאוד במחירי הדירות במקביל ליציבות בריבית בנק ישראל, ולאחריה, ירידת התחלות הבנייה כפי שאנו חווים מתחילת השנה, יחד עם 'ירידה' מהגדר של משקיעים ומשפרי דיור, יחזירו את שוק המשכנתאות מיציבות לעלייה קלה ובמקביל לאחריה גם את מחירי הדיור".

"הציבור נוהג באחריות"

באגפי המשכנתאות מציינים עוד כי לא רואים עלייה משמעותית בקרב משקי הבית שלא עומדים בהחזרי המשכנתאות, אך כן נרשמת עלייה בכמות המיחזורים, שמצביעה על צורך ברור בהקטנת ההחזר החודשי.

לדברי יגן, "אנחנו רואים עלייה בבקשות למיחזור הכוללות הארכת תקופה כדי להקטין את ההחזר החודשי. זאת נוסף על בקשות להקפאת תשלומי המשכנתא, מהלך שיכול להיות פתרון ביניים. חלק מהלקוחות פודים חסכונות ומקטינים את ההוצאות השוטפות כחלק מהידוק חגורות והרצון לעמוד בתשלומי המשכנתא".

"אין ספק שנוטלי המשכנתאות חווים התייקרות בהחזרים החודשיים", אומרת בן יהודה. "חלקם משלמים מאות שקלים נוספים, ואחרים נאלצים להתמודד עם תוספת גדולה הרבה יותר, שיכולה להגיע ל־1,500 ש' ואף יותר - תלוי כמובן במידת חשיפתם למרכיב הפריים בהלוואה שהוא המושפע המרכזי מעליית הריבית במשק. זו בהחלט מציאות לא פשוטה, וצריך לזכור כי במקביל אנחנו חווים התייקרויות גם בתחומים אחרים.

"מצד שני, חשוב לזכור שמשק הבית בישראל, כעניין תרבותי, מעמיד בראש ההוצאות החודשיות שלו את החזר המשכנתא, מתוך ראייה אחראית לקורת הגג המשפחתית. 'הידוק החגורה', ככל שהוא נדרש, נעשה בהוצאות וברכישות אחרות".

גם יוניסי מבנק לאומי מצביע על מגמה דומה: "אנחנו מנתחים באפן עקבי ושוטף את השפעת עליית הריבית על יכולת משקי הבית להמשיך לעמוד בהחזרי המשכנתא. שיעור הכשל לא עלה כלל, ומסקנתי היא שהציבור במדינת ישראל נוהג באחריות רבה ויודע לנהל את תקציב הוצאות משק הבית כדי לעמוד בהחזר המשכנתא, ונראה שיש חיסכון בהוצאות אחרות כדי לא להגיע למצב קיצון. 

"כל זאת מבסס את הערכתי ששוק המשכנתאות יציב, וזה נובע בין היתר מהצעדים שנקט בנק ישראל לפני כעשור ואשר צמצמו את הסיכונים בשוק המשכנתאות".

זה הזמן למחזר משכנתא?

מיחזור המשכנתא נעשה בעיקר כדי לצמצם את ההחזרים שלה, והוא מתבצע על ידי הארכת תקופה לשנים נוספות או על ידי שינוי מסלולי ההלוואה. מלבד הקטנת ההחזר החודשי, בהתאם לכך גם הגברת הוודאות לגבי גובה ההחזר החודשי משחקת תפקיד לא מבוטל.

כך שלמרות העובדה שהריביות כיום גבוהות יותר ברוב המסלולים המוצעים, בחלק מהמקרים גם עצם צמצום החשיפה למסלולים תנודתיים, כמו מסלול ריבית פריים, יכול להצדיק את ביצוע המיחזור. נתוני החודשים האחרונים מצביעים על גידול בהיקף המיחזורים.

"זה בהחלט הזמן לבחון את המשכנתא הקיימת ולבדוק אם ניתן לחסוך לא מעט כסף באמצעות שינוי תמהיל", אומר יוניסי. "ההמלצה מיועדת בעיקר למשקי הבית שרכיב הפריים (שהתייקר דרמטית) במשכנתא שלהם הוא בעל משקל גבוה יחסית. חשוב לציין כי ללקוחות שבכל זאת מתקשים עם העלייה בהחזרים אנו מציעים לא מעט פתרונות, כדוגמת 'משכנתא פסק זמן', ואף זיכוי למי שההחזר שלו עלה ביותר מ־1,000 שקלים". 

"אם משק הבית יכול לשלם את המשכנתא הקיימת למרות העלייה - זה הדבר הנכון כלכלית", אומרת רנדלשטיין. "אם ההחזרים מקשים על משק הבית להתנהל נכון, חשוב לפנות לבנק ולבחון את הפתרונות האפשריים המתאימים למצבו האישי - ולא להיגרר למיחזורים או ל'טרנדים' של תמהילים. כמו שיש להתאים משכנתא ללקוח - גם התשובה לשאלה אם למחזר או לא משתנה מלקוח ללקוח, ואם כן, גם בשלב המיחזור יש להתאים את התמהיל החדש לצרכים של משק הבית".

"כיום הריביות בכל מסלולי המשכנתא גבוהות ביחס לשנים האחרונות", משיב שלום אמויאל, מנהל מערך האשראי בבנק ירושלים. "עם זאת, העלייה בריבית בנק ישראל, יחד עם עליית האינפלציה, הובילו לגידול מהותי בסך הוצאות משק הבית. למשקי בית שמסוגלים לעמוד בהחזר החודשי ורמת חייהם לא נפגעה, אני ממליץ שלא למחזר. מנגד, למשקי בית שנפגעו, וההחזר החודשי שגדל מקשה עליהם לסגור את החודש, אני ממליץ למחזר לתקופה ארוכה יותר".

האינפלציה מרימה ראש

"ההחזרים החודשיים, הן במשכנתאות והן באשראי הצרכני, גדלו; האינפלציה מרימה ראש, ואנו משלמים היום יותר בכל מקום - לסופר, לחברת החשמל, לחברת הגז וכו'. עם זאת, שוק העבודה יציב ושיעורי האבטלה עדיין נמוכים מאוד".

לדברי גרינשפון, "כדאי ללקוח לוודא שיש פיזור בתיק ואין תלות במסלול יחיד או מרכזי שמושפע מעליות הריבית (במסלול הפריים בעיקר). לקוחות המושפעים משמעותית מחשיפה גבוהה למסלול הפריים יכולים לבצע שינוי למסלולים אחרים ללא עלויות יציאה".