כשהריבית עולה בחדות: זה מסלול המשכנתא המומלץ

לא קל לקבל כיום החלטה על לקיחת משכנתא. בעולם כולו יש אי־ודאות גדולה לגבי הריבית שזינקה בעשרת החודשים האחרונים, וזאת לאחר הופעתה של אינפלציה מהירה שמדינות רבות לא ידעו כמוה זה 40 שנה. בישראל נוספת לזה כעת אי־ודאות גדולה מהכיוון הפוליטי, עם אפשרות של עליות נוספות בריבית. 

מהם הסיכונים בהחלטה היום? הריבית בישראל עוקבת בשלוש השנים האחרונות בצמידות אחר ריבית הפד האמריקני. זאת, כולל ההחלטה האחרונה של בנק ישראל בתחילת החודש. מדוע הצמידות הזו? רוב הבנקים המרכזיים במערב הולכים בעקבות הפד בתקופה האחרונה, תקופת הקורונה ואחריתה. כך גם בנק ישראל.

עתיד גובה הריבית

באיחור, ותחת ביקורת ציבורית, הגיע הפד לסוף שנת 2022 עם ריבית של בין 4.25% ל־4.50%. התחזית לשנה הקרובה של קובעי המדיניות בפד עצמו היא של עלייה נוספת ל־5.1% ב־2023 (תחזית חציונית), והשוק צופה עלייה דומה. יש לציין כי האינפלציה בארה"ב נשארה ב־2022 מעט מתחת לשיעור של 7% לשנה, עם ירידה קלה בלבד ביחס לשנת 2021.

הסיכון אפוא הוא שהאינפלציה תרד לאט או תישאר ברמתה הגבוהה, ולפיכך גם הריבית לא תרד בהקדם. יש לציין שקובעי המדיניות בפד הכריזו במפורש שבשנת 2023 אין בכוונתם להוריד את הריבית.

בישראל נוספת לכך אי־ודאות פוליטית ניכרת. זו עלולה להביא לעלייה נוספת בריבית משתי סיבות: הוצאות ממשלה גדולות עקב ההסכמים הקואליציוניים והורדה אפשרית בדירוג האשראי של ישראל, שעלולה להתרחש אם המתח הפנימי יעבור פאזה, למשל יתגלגל למשבר חוקתי. סיכון חשוב נוסף הוא שהריבית בעולם, ריבית "שיווי המשקל לזמן ארוך", צפויה לרדת, אך לא לרמות הנמוכות שהיינו רגילים להן בעשורים האחרונים.

מה עושים? בהקשר הזה יש לציין שתי תכונות של המשכנתאות בישראל כעת: אופק זמן ארוך יחסית (בממוצע יותר מ־20 שנה ולעיתים אף קרוב ל־30 שנה), והעובדה שבכל המסלולים הלא צמודים החלופיים המוצעים ללקוח, הריבית היא כרגע 4.7% לשנה. במצב עניינים זה קיימת אפשרות מעניינת: לקחת משכנתא ששני שלישים ממנה בריבית פריים. במסלול זה תכיפות השינויים גבוהה יחסית. 

האפשרויות הרצויות

סביר לחשוב שהרשויות לא יעודדו לקיחת משכנתאות בתמהיל זה מחשש לפגיעה ביכולת הפירעון, אך תמהיל זה מעניק ללווה גמישות ניכרת שיש לה ערך רב בתנאים הנוכחיים ויחסית לחלופות. כלומר, המסלול הזה ישתלם במיוחד לטווח הארוך, אם תרד ריבית הפריים מרמתה הנוכחית, כפי שצפוי לקרות לאורך זמן. 

הכותב הוא פרופ' לכלכלה באוניברסיטת תל אביב ויו"ר פורום המומחים של אלדר משכנתאות