היתר הבנייה בוטל אחרי 10 שנים

בית המשפט העליון שם סוף לסאגה של למעלה מעשור, וביטל היתר בנייה ״רעיוני״ לפרויקט תמ"א 38/2 במתחם גאולה ברעננה. זאת לאחר שהפרויקט אושר בוועדה המקומית ובבית המשפט המחוזי.

מדובר בפרויקט התחדשות עירונית, שבתוכנית אמור היה לכלול 6 בניינים חדשים בני 9 קומות ו-355 דירות, במקום שלושה בנייני רכבת ישנים עם 138 דירות. יזם הפרויקט החל לקדם אותו כפרויקט פינוי-בינוי כבר בשנת 2011, אך ב-2016 הוועדה המקומית הפכה אותו לפרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש, אישרה את התוכנית והנפיקה היתר בנייה.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

הוועדה המקומית דחתה התנגדויות שהגישו השכנים הגרים בסמוך למתחם, בטענה כי מצב הבניינים רעוע וזקוק לחידוש, וכי רוב הדירות הקיימות הן בשטח מזערי של 35 מ"ר. הוועדה המקומית העניקה זכויות בנייה נוספות והקלות שהסתכמו בעוד 3 קומות, מלבד זכויות הבנייה הרגילות מכוח תמ"א 38 של תוספת 2.5 קומות.

השכנים התארגנו ונעזרו בייצוג משפטי של משרד ענת בירן – עורכי דין, ופנו ב-2018 לוועדת הערר מרכז נגד החלטת הוועדה המקומית. לטענתם, זכויות הבנייה שאושרו על ידי הוועדה המקומית מופרזות, והיקף הבינוי צפוי לפגוע קשות באיכות חייהם.

ועדת הערר קיבלה את עיקר טענותיהם וקבעה כי ההקלות שאישרה הוועדה המקומית מהוות סטייה ניכרת מהתוכנית וכי יש לבצע חישוב מחדש של הזכויות ללא הקלות.

ועדת הערר קיבלה את הטענה כי הפרויקט התבסס על חישוב זכויות בנייה "רעיוני", שנקבע כשגוי ובלתי חוקי, והפער שנוצר הוא של אלפי מ"ר. כן התקבלה הטענה כי לא ניתן לאשר הקלות באחוזי הבנייה, משום שהתוכנית האחרונה הופקדה אחרי אוגוסט 1989.

היזם, הוועדה המקומית ודיירי המתחם ערערו ב-2019 על ההחלטה לבית המשפט המחוזי, וזה קיבל את עתירתם. ועדת הערר עצמה, באמצעות פרקליטות המדינה, ערערה ב-2020 לבית המשפט העליון כנגד החלטת המחוזי. הטענה: להחלטה יש השלכות רוחב על חישוב זכויות בנייה בכל פרויקטי תמ"א 38. ועדה מקומית לא יכולה להוסיף שטחים עיקריים לתוכנית או לאשר הקלות כמותיות, מעבר לזכויות שנותנת התמ"א.

בית המשפט קיבל את הערר. המשמעות: היזם ייאלץ לקדם תוכנית פינוי-בינוי, מאחר שהזכויות הניתנות לאישור חוקי בהתאם לתמ"א לא יוצרות היתכנות כלכלית לפרויקט.

שופטי העליון מתחו ביקורת על חישוב זכויות הבנייה הרעיוני. "הגישה הרעיונית מופרכת מיסודה, אין לה שום קשר לתכלית של תמ"א 38. מדובר בטריק שמעולם לא היה לו בסיס הגיוני או תכליתי", אמר שופט העליון מני מזוז.