איך יירדו מחירי הדיור? מחירי המגרשים מזנקים בדרמטיות ובקרוב ישלמו היזמים על הקרקע מחיר דומה למחיר הדירה. כמובן שבמצב כזה אי אפשר להוריד מחירים. המדינה עצמה החזירה למכרזי הקרקע את שיטת כל המרבה במחיר, כלומר ספסרות הקרקע חוזרת.
אפשר לומר שנסגר המעגל של מחאת הדיור, שניסתה לבשר על תחילתו של שינוי מגמה בשוק הנדל"ן הישראלי. כעבור 10 שנים בדיוק חזרנו לנקודת ההתחלה.
רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
מה לא היה לנו בדרך: פטישים של 5 קילו (אבל לא באתרי הבנייה, אלא בדיבורים של שר האוצר שטייניץ), סופרטאנקרים (של נתניהו), שרק ליבו את הלהבות, מע"מ אפס (של לפיד) שלא קרה מעולם, ומחיר למשתכן (של כחלון) שגרם לבזבוז מיותר. ואז חזר ליצמן, לאחר שנכווה במשרד הבריאות, והחזיר אותנו 10 שנים אחורה לעידן הספסרות ועליות המחירים, לצד הטבות זניחות לרכישות בפריפריה.
אה כן, ובדרך עוד היה לנו משבר אחד קטן, שמזעזע את עולמנו מזה שנה. לרגע קצר זה היה אולי הצ'אנס היחיד של הזוגות הצעירים לירידת מחירים משמעותית. אבל גם זה לא קרה. מסתבר שהכוחות הפעילים בשוק הנדל"ן רצים למרחקים ארוכים. ומהי פנדמיה כלל עולמית, מרסקת עניים, שתפריע לחיי הכלכלה?
בישיבת מועצת מקרקעי ישראל, שהתקיימה בתחילת ספטמבר האחרון, אושרה תוכניתו של יו"ר המועצה ושר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן דיור במחיר מופחת. התוכנית החדשה ביטלה למעשה את מחיר למשתכן, שהנהיג ב-5 השנים האחרונות יו"ר המועצה הקודם, משה כחלון. הארץ חולקה ל-3 אזורים, בהם יתבצעו שיטות שיווק שונות.
המשך השיווקים באזורי הפריפריה מוטל בספק. מחלוקות פוליטיות מונעות מהממשלה לדון בהצעת מחליטים, אשר אמורה לתקצב סבסוד פיתוח ומתן מענקים לרוכשים. יותר מ-11 אלף יחידות דיור נופלות בנות ערובה למשחק הפוליטי הזה. באזורי הביקוש חזרה מדינת ישראל לשווק קרקעות בשיטת המכרזים שהייתה נהוגה לפני מינויו של כחלון – כל המרבה במחיר.
מכרזים שיובילו לעליות
את תוצאות שיטת השיווק הישנה-חדשה הזו ראינו במכרזים שפורסמו ברמת השרון בחודש שעבר. עשרות יזמים התמודדו על המתחמים לבניית 482 יחידות דיור. על פי ההצעות הזוכות, היזמים ישלמו סכומים גבוהים משמעותית משומת הקרקע שנערכה על ידי רשות מקרקעי ישראל.
עלות הקרקע והפיתוח ליחידת דיור תעמוד על יותר מ-1.9 מיליון שקל לפני מע"מ. בהנחה שעלות בניית דירה תהיה לא פחות מ-1.3 מיליון שקל, בתוספת רווח יזמי של 15% ומע"מ 17%, אל תצפו למחיר נמוך מ-4.3 מיליון שקל. דירות חדשות יחסית בשכונה נמכרות כיום בכ-3.5 מיליון שקל בממוצע, כך שהזכייה מבטאת עליית מחירים מטאורית צפויה של 23%.
במכרז אחר, שפורסם לפני מספר חודשים במודיעין, ישלמו היזמים כ-1.2 מיליון שקל (לפני מע"מ) לכל יחידת דיור. גם כאן ההצעה הזוכה הייתה גבוהה מהשומה.
מדובר בתופעה גורפת, ולא בגחמה של יזם זה או אחר. ישנה מצוקת קרקעות אמיתית באזורי הביקוש, והמדינה מבקשת לנצל את המצב על חשבון הציבור הרחב.
האם אנחנו עומדים בפני גל של עליות מחירים באזור המרכז? ניר מסיקה, סמנכ"ל מטה הדיור הלאומי לשעבר: "התוצאות שהתקבלו במכרזים ברמת השרון ובמודיעין מצביעות על כך שמכרזי קרקע לכל המרבה במחיר הם טעות שבאה בראש ובראשונה על חשבון הזוגות הצעירים וחסרי הדיור״.
לאחר 5 שנים בהן הקפיד יו"ר המועצה הקודם, משה כחלון, לשווק את כלל הקרקעות בשיטת שיווק בה היזמים מתחרים על המחיר הזול ביותר למ"ר (מחיר למשתכן), ההחלטה החדשה פתחה למעשה מרוץ מסוכן, שעתיד לסחוף את כל שוק הדיור.
היזמים יאלצו לשלם סכומים גבוהים יותר עבור הקרקע, והזוגות הצעירים יראו בעיניים כלות איך החלום להגיע לקורת גג במחיר הוגן במרכז הארץ, בסמוך לבני המשפחה ולמעגל החברים והתעסוקה, יתרחק אל הלא נודע.
אם מישהו סביב שולחן המועצה חשב שבאמצעות החלטה זו הוא ישלח את הזוגות הצעירים לפריפריה, כדאי לו לחשב מסלול מחדש. את הנגב והגליל צריך להפריח לא על ידי ייקור המחיה במרכז הארץ, אלא במעטפת רחבה הרבה יותר, הכוללת חינוך איכותי ופתרונות תעסוקה הולמים.
המחאה הבאה בדרך
בקיץ הקרוב ימלא עשור למחאת האוהלים המפורסמת, שהחלה ברחוב רוטשילד בתל אביב. אם הממשלה הבאה לא תשכיל לשנות כיוון, כנראה שהמראות שחזינו בהם באותו קיץ יהיו משחק ילדים לעומת מה שמחכה לכולנו.
״שוק הנדל"ן היום דומה ללבה רותחת לאחר התפרצות הר געש״, אומר מומחה הנדל״ן אוהד דנוס, יו״ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר. ״זה נראה יפה ותמים, אבל מעת לעת מתפוצצות בועות גז רותחות על פני השטח ומלמדות אותנו שכל מי שייכנס יישרף. אם מה שראינו הוא סנונית ראשונה למה שעומד לקרות, הרי שבשורות גדולות לרוכשי הדירות לא צפויות לנו בשנים הקרובות״.
אבל למה להכביר מילים, כשהמציאות טופחת בפנינו באכזריות ובכסף אמיתי, שנשפך על קרקעות במכרזי רשות מקרקעי ישראל האחרונים.
בפתח תקווה בשכונת הדר המושבה נשבר שיא כששולמו לא פחות מ-960 אלף שקל לקרקע ליח"ד, מה שמביא אותנו לשווי דירה למכירה של כ-3 מיליון שקל בממוצע. דירה חדשה יחסית בשכונה נמכרת היום בכ- 2.4 מיליון שקל בממוצע, כך שמדובר בעלייה של 25%.
ביישוב אזור שילמו לא פחות מ-835 אלף שקל על קרקע ליח"ד. התרגום המיידי הוא כ-2.9 מיליון שקל לדירה בממוצע. כיום המחיר הממוצע בעיר עומד על כ-2.2 מיליון שקל. עלייה של 31%!
יתכן שקוראי שורות אלו יאמרו לעצמם בשלב זה, שעדיף לעבור לפריפריה. חדשות רעות, המצב שם לא יותר טוב. ביישוב אדם – גבע בנימין שולמו לא פחות מ-500 אלף שקל לקרקע ליח"ד, המשקפים מחיר של כ-2 מיליון שקל לדירה בנויה, עלייה של 33%.
חותמת את הרשימה נתיבות, שם השיגה המדינה מחיר של 322 אלף שקל לקרקע ליח"ד. 1.4 מיליון שקל לדירה בנויה יביאו אותנו לעליית מחירים של כ-40%, ביחס למחיר ממוצע כיום של כ-1 מיליון שקל.
וכל הטוב הזה פוגש אותנו דווקא בתקופת קורונה...
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו