מכוונים לטווח רחוק

האם הקורונה תעודד את הישראלים לשכור דירות במקום לקנות? מילי עסיס רביבו (38), בעלה משה (38) ושלושת ילדיהם עברו בחודש מאי האחרון, באמצע תקופת הקורונה, לפרויקט של שיכון ובינוי ודירה להשכיר בחלומות ארנונה בירושלים, לאחר מגורים של מספר שנים בשכונת גילה.

״אנחנו לא יכולים לקנות עכשיו בית, ובשבילנו זה אחלה רעיון", אומרת מילי. "ברגע אחד הצלחנו לשפר את איכות חיינו. אנחנו משלמים היום 4,300 שקל על דירת 4 חדרים עם מחסן ומרפסת, באזור מדהים שמתאים לילדים, עם פינות גדולות של דשא, מרחבים ו-5 גני שעשועים סביבנו. זה יהיה לנו נוח מאוד למשך 10 השנים הבאות. אני חושבת שמדובר בפתרון טוב לזוגות צעירים שאין להם הון עצמי״.

רעות בהט, בת 53, גרה בפרויקט דירה להשכיר של חברת אביב שלי ברמת השרון, כבר יותר משנתיים. היא עובדת ברמת אביב כמנהלת קיליניקות של מנתח פלסטי.

״מדובר בפרויקט חדש שנבנה במיוחד למטרת שכירות ארוכת טווח", היא מסבירה. "הייתי במקום האחרון ברשימת הממתינים, ואחרי שנה מהאיכלוס נכנסתי לגור בבניין חדש. אני גרה במרכז המדינה בדירת 4 חדרים עם מרפסת שמש גדולה, חניה ומחסן , בבניין שמנוהל על ידי חברת ניהול נהדרת. אין לי בעל בית ישיר וטורדני, החוזה הוא מראש ל-10 שנים צמוד מדד בלבד. שכר הדירה ביחס לרמת השרון לדירת 4 חדרים הוא מוזל, רק 5,000 שקל לחודש. דירה כזאת ברמת השרון יכולה להגיע גם ל-7,500 שקל.

"יש חדר דיירים לאירועים, חדר לחוגים, חדר משחקים למבוגרים (פינג פונג, ביליארד, כדורגל שולחן) והכי חשוב חדר ג'ימבורי מושקע לילדים. חברת הניהול מטפלת בכל תקלה, ואני לא זקוקה לאישור ההוצאה על ידי בעל הבית וקיזוזים. יש כאן מנהל פרויקט, אנשי אחזקה, גננים ומנקים על בסיס קבוע. לשמחתי, זו הייתה האופציה שלי למגורים במחיר ריאלי באמצע המדינה ובקרבת המשפחה".

 

האם זה כדאי?

הקורונה, מסתבר, עשתה טוב לשוק השכירויות לטווח הארוך. בשנת 2020 נרשם שיא במספר הבקשות ליישום חוק עידוד השקעות הון, המאפשר ליזמים להשכיר דירות לטווח ארוך לתקופה מוגדרת, במקום למכור אותן לצמיתות בעת השלמת הבנייה. יותר ויותר חברות גדולות משתתפות וזוכות במכרזים של דירה להשכיר, וגם קרנות הריט של מגוריט ואזורים מגבירות את קצב העסקאות. אליהם תצטרף בקרוב קרן ריט נוספת של חברת אאורה.

אין כמעט שבוע שבו לא נרשמת עסקה חדשה בתחום, במטרה לשריין דירות להשכרה בפרוייקטים חדשים. השאלה היא האם הביקוש יגיע גם מצד הצרכנים? האם זוגות צעירים בישראל יסכימו לוותר על חלום הדירה בבעלות ויחליפו אותו בחלום על דירה לשכירות ארוכת טווח? עד כמה הישראלים נלהבים משכירות?

התשובה מעט מדאיגה. לעומת מדינות העולם, שם מדובר באופציה מועדפת, 80% מהישראלים לא היו מוכנים לגור בשכירות, גם לא במודל של שכירות ארוכת טווח, ורוצים רק לגור בדירה בבעלותם. כך עולה מסקר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שנערך ב-2019 בקרב 7,575 בני 20 ומעלה.

לפי הסקר החברתי של הלמ"ס, 67.6% מהישראלים בני 20 ומעלה גרים בדירה בבעלות אחד מבני משק הבית. ל-73.7%, כולל אלה המתגוררים בשכירות, יש דירה בבעלותם.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

הסקר הינו מ-2019, אבל שנת הקורונה שינתה את התמונה. חוסר היציבות במשק משתקף היטב דרך נוטלי המשכנתאות. לאחרונה פירסם בנק ישראל נתונים לפיהם כ-60% מהלווים שביקשו לדחות את המשכנתאות חזרו לשלם כסדרם. תשומת הלב נתונה כעת ל-40% המתקשים לשלם את המשכנתאות, לנוכח הירידה בהכנסותיהם הנובעת מאבטלה או חל"ת.

"במיוחד בתקופה זו, מדובר בהחלטה מורכבת", אומר מתי דב, מנכ"ל מגוריט קרן הריט למגורים, המתמחה בשכירות ארוכת טווח. "במקום למכור את הדירה הקיימת ולגרור את המשכנתא לדירה משודרגת, ניתן להשכיר את הדירה הקיימת ולשכור דירה גדולה למגורים לטווח ארוך, וכך לחסוך את הוצאות המימון הגדולות ואת העלויות הנלוות. המשפחה יכולה לשפר את איכות החיים, לגור במיקום המתאים לצרכיה, קרוב לעבודה, מוסדות חינוך או סביבה המתאימה לה, ולשפר את התזרים החודשי שלה באלפי שקלים, לעומת רכישה", מוסיף דב.

למי זה מתאים?

מגורים בשכירות לטווח ארוך מבטיחים חוזה הוגן, ובעיקר יציבות עם חוזה ל-5 שנים ואופציה ל-5 שנים נוספות. כמובן שלמשכיר שמורה אפשרות לסיים חוזה מוקדם בהתראה מראש. כך ניתן לרשום את הילדים לבתי ספר וחוגים בלי חשש מהארכת חוזה מדי שנה והעלאה בלתי פרופורציונלית של שכר הדירה, כפי שקורה באזורי הביקוש, שם השוק פרוץ.

למרות היתרון הכלכלי, קבלת ההחלטה חורגת בהרבה מההשלכות הכספיות. "קשה לנקות את שאלת הלקנות או לשכור מהצדדים הפסיכולוגיים שלה", אומר הכלכלן ד"ר עדו קאליר, ראש תוכנית התואר הראשון במימון בבית הספר למנהל עסקים בקריה האקדמית אונו. "אם בכל זאת נעשה זאת ונישאר עם השאלה הפיננסית נטו, נראה שלעתים יש תשובות מפתיעות.

"דוגמה טובה היא כשמשפחה גדלה זקוקה באופן זמני לדירת 5 חדרים, כשבבעלותה כיום דירת 4 חדרים במיקום ושכונה טובים. למעשה, רוב המשפחות שעוברות לדירות גדולות יותר זקוקות להן באופן זמני, לתקופה שבה כל הילדים נמצאים בבית. במציאות זו תקופה אפקטיבית של כ-10 שנים, עד שהגדול בילדים עוזב את הבית. 

"מה עושות רוב המשפחות עם דירת 4 חדרים בבעלותן? בגלל אי הרצון למכור ולקנות דירה והקושי למצוא לעתים דירה מתאימה תוך שמירה על מרחק קצר מחברים ומסגרות חינוך, דוחים את העסקה עד שכבר אי אפשר. אחרי שהילדים גדלים, נשאר זוג מבוגר עם 2-3 חדרים ריקים, שהופכים למחסנים הכי יקרים בעולם.  בישראל יש כ-150 אלף דירות ובתים בני 5 חדרים ויותר, כולם יקרים למדי, שגרים בהם דרך קבע 3 אנשים או פחות. אלה פשוט אנשים שנתקעו עם בית שגדול לצרכיהם, ואיתו הם נאבקים תוך שהוא הופך בעייתי יותר ומוזנח יותר, ככל שהדיירים בו מתבגרים עד למעבר לדיור מוגן".

סביב כל עסקת נדל"ן יש גם עלויות. עורכי דין, שינוי המשכנתא ומסים יכולים להביא את העלויות הפיננסיות של עסקת קנייה ומכירה ל-50 עד 100 אלף שקל, לדברי ד"ר קאליר.

כדי ששכירות תהיה תחליף טוב לעסקת מכירה וקנייה קלאסית, הדירה להשכרה חייבת לעמוד בכמה תנאים, שעד היום היה קשה למצוא אותם: חוזה מובטח לטווח ארוך, כולל הבטחה לאי מכירת הנכס וגובה התשלום, ותחזוקה איכותית. אף שוכר לא מוכן להיות זה שישפץ את הבית על חשבונו, או להיתקע עם דירה טחובה.

"בשורה התחתונה: מי שרוצה לגדול זמנית ולהישאר באותה סביבת מגורים, שכירות איכותית יכולה להיות פתרון פיננסי מצוין עבורו", קובע ד״ר קאליר. 

ראשית הדרך של החברה הממשלתית דירה להשכיר הייתה מבטיחה, עם תוכניות להקמת 150 אלף יח"ד בתוך עשור בערים הגדולות. 6 שנים לאחר הקמתה, אפשר לסכם זאת כאכזבה גדולה - פחות מ-10,000 דירות שווקו, מהן כ-7,500 בלבד מיועדות להשכרה ארוכת-טווח והיתר למכירה.

דירה להשכיר מקדמת כיום יחד עם היזמים המובילים בארץ יותר מ-40 פרויקטים עם יותר מ-9,000 יח"ד להשכרה ארוכת טווח, מקצרין בצפון ובקרוב עד אילת בדרום. 

בימים אלה מפרסמת החברה מכרזים נוספים באזורי הביקוש, בהיקף של כ-2,000 יח"ד, ביניהן כ-700 יח"ד בשכונת בן שמן החדשה הנבנית בימים אלה ממזרח ללוד, כ-500 יח"ד ברמת גן במתחם תל השומר דרום, כ-220 יח"ד בבני ברק וכ-440 יח"ד בשילוב שטחי מסחר ותעסוקה בשכונה י"ג באשדוד.

עוד פרסמה החברה את מכרז משולש הבורסה בלב מתחם הבורסה ברמת גן. הפרויקט הייחודי משלב 400 יח"ד להשכרה ארוכת טווח, 350 יח"ד מעונות סטודנטים, שטחי תעסוקה ומסחר ושטחי ציבור נרחבים, והכל בעירוב שימושים אינטנסיבי.

במהלך שנת 2021 יאוכלסו שלושה פרויקטים משמעותיים בהיקף של כ-1,000 יח"ד בלב אזור הביקוש: פרויקט הגדנ"ע בתל אביב שמוקם ויופעל על ידי חברת אשטרום, פרויקט בשכונת הרקפות בראשון לציון ופרויקט בית בפארק באור יהודה, שמוקמים ויופעלו על ידי חברת אזורים.

איך זה עובד?

יצאנו לבחון פרויקט השכרה ארוכת טווח שהסתיים, כדי לראות איך הדברים עובדים בשטח. אביב שלי הוא מתחם להשכרה ארוכת טווח ברמת השרון, שהוקם במטרה לאפשר לאנשים שאין להם יכולת כלכלית לקנות דירה לגור במקום קבוע לאורך זמן, ללא משכנתא או חובות, במחיר ידוע מראש.

לפני כ-3 שנים אכלסה קבוצת אביב את המתחם ברחוב חטיבת אלכסנדרוני. הפרויקט כולל 4 בניינים, חניון עילי ותת-קרקעי וגינה מרכזית רחבת ידיים. הדיירים נהנים ממרחבים ציבוריים ירוקים, כולל גינה רחבת ידיים עם מתקני משחק, חדרי משחקים וג'מבורי לילדים.

"אין צורך לעמוד מול בעלי דירה פרטיים ולהתמודד שנה אחר שנה עם העלאות מחיר או סיום חוזה שרירותי", מסבירה דפנה הרלב, מנכ"ל קבוצת אביב, את יתרונות ההשכרה ארוכת הטווח. "חברת הניהול אחראית לתחזוקה השוטפת, משרדיה ממוקמים במתחם ונציגיה זמינים באמצעות מוקד 24 שעות ביממה".

לדברי הרלב, השכרה ארוכת טווח מאפשרת יציבות לכל המשפחה - לילדים במסגרות החינוכיות והחברתיות ולמבוגרים במקומות העבודה. "הפרויקט עונה על הצרכים של קהלים רבים, ביניהם זוגות צעירים, משפרי דיור שבבעלותם דירה קטנה והם רוצים לשדרג וכן מצמצמי דיור, העוברים מבית גדול לדירה מודרנית ונוחה".

71 מהדירות נועדו לזכאי משרד השיכון בשכר דירה מבוקר, הנמוך בכ-20% ממחיר השוק. תקופת השכירות הינה ל-3 שנים, עם אפשרות להאריך ב-3 שנים נוספות, ואז עוד 4 (10 שנים בסך הכל). בחירת השוכרים נעשית באמצעות הגרלה מבוקרת בקרב בעלי תעודת זכאות. שאר הדירות מושכרות בשוק החופשי לתקופה של 5 שנים, עם אפשרות להאריך בחמש נוספות.

חברות הבנייה האחרות לא נשארות מאחור ורוכשות חטיבות קרקע גדולות כדי ליצור איכות חיים קהילתית. לאחרונה ביצעה אזורים Living מספר עסקאות לרכישת דירות בהיקף כולל של כ-440 מיליון שקל. עסקה אחת נחתמה בשכונת פארק הים בבת ים, במסגרתה רכשה החברה 98 דירות במגדל מגורים של 151 דירות, בסכום של 202 מיליון שקל. 

זמן קצר לאחר מכן חתמה החברה על הסכמים נוספים לרכישת 210 דירות, תמורת כ-238 מיליון שקל ב-4 פרויקטים בעיר התחתית בחיפה. בהמשך לעסקאות אלו גדל פורטפוליו הדירות של החברה ל-1,500 יח"ד, כשפרויקט אחד באשדוד כבר פעיל, ובעתיד הקרוב צפויה החברה להשיק שני פרויקטים באור יהודה ובראשון לציון, שיאוכלסו במחצית 2021.

"אנו מזהים מגמה של גופים רבים שנכנסים לתחום וסבורים שזה מבורך ומראה על הפוטנציאל של התחום״, אומר ערן ענבים, מנכ"ל חברת אזורים LIVING. "הפתרונות הופכים מגוונים, כאשר כבר כיום ניתן להבחין בין גופים המתנהלים כמשקיע פרטי גדול, רוכשים ומשכירים את הדירות לטווח זמן בינוני (כ-5 שנים), מתוך שאיפה לרשום רווחי הון על עליית מחיר הדירות, לבין חברות מהסוג של אזורים LIVING, אשר בוחרות להתמחות בתחום השכירות לטווח ארוך.

"חברת אלו יוזמות פרויקטים שרובם או כולם מיועדים להשכרה, מתמחות בניהול ואחזקת נכסים לאורך שנים רבות, תוך שהן פועלות ליצירת ערך מוסף לדיירים. לחברות מהסוג שלנו יש אינטרס ארוך טווח לשמר את הנכס בדירות עצמן ובשטחים המשותפים, וכמובן לשמור על רמת שירות גבוהה לשוכרים, על מנת שהשוכרים ימשיכו להגיע גם בחלוף 10 או 15 שנים״.

כמה זה עולה?

יותר ויותר חברות נלהבות מהפוטנציאל החדש. חיים קראדי, מנכל פרשקובסקי מניבים, שהתמחה בשכירות לטווח ארוך בארה״ב, מדווח שהחברה תקים כ-190 יח"ד להשכרה לטווח ארוך בשכונת נאות שמיר החדשה במערב רמלה, ועוד כ-280 יחידות דיור בלוד.

קרן מגוריט רכשה לאחרונה מחברת י.ח דמרי בניין מגורים בשכונת ברנע באשקלון, הכולל 56 דירות להשכרה לטווח ארוך בתמהיל של 4-5 חדרים, בתמורה ל-90.75 מיליון שקל. בחודש נובמבר האחרון חתמה קרן הריט למגורים על 3 עסקאות בבת ים, בירושלים וברמת השרון בהיקף כולל של כ-230 מיליון שקל. בהשלמת העסקה הנוכחית באשקלון היקף הרכישות של מגוריט בשנת 2020 עומד על כ-1.2 מיליארד שקל ב-14 עסקאות ברחבי הארץ, בהן נרכשו כ-560 יחידות דיור.

"אין ספק שתחום ההשכרה ארוכת הטווח בישראל משמעותי מאוד לטיפול במשבר הדיור", אומר יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים של חברת אאורה ישראל. "התחום צריך להשתרש ביתר שאת בארץ כמו באירופה ובשאר העולם. מדובר בפתרון מעולה למשפחות, שמחפשות יציבות ללא חשש שבתום שנה יצטרכו לפנות את הדירה, או שבעל הדירה ירשה לעצמו להעלות את דמי השכירות בצורה לא פרופורציונלית. הייחודיות שלנו כקרן שכל הדירות שנציע הן בפריים לוקיישן באזורי ביקוש. השוכרים יוכלו ליהנות ממגורים בבניין איכותי בסטנדרט גבוה".

קצת מחירים: קרן הריט של חברת אאורה - אאורה ריט, תעמיד 252 דירות חדשות להשכרה ארוכת טווח בפרויקטים חדשים שהיא בונה בפריים לוקיישן. בפרויקט  אונו ואלי בקריית אונו, למשל, 30 דירות מתוך 672 יוצעו להשכרה ארוכת טווח. דירות 3 חדרים יושכרו ב-5,500 שקל לחודש בממוצע ל-5 שנים. באאורה רמת השרון 20 דירות מתוך 240 יח"ד בתמהיל של 2, 4 ,5 חדרים יוצעו להשכרה. דירות 4 ו-5 חדרים יושכרו בכ-6,400 שקל לחודש בממוצע. באאורה סיטי חדרה 62 דירות מתוך 433 יח"ד בתמהיל של 3 ,4 חדרים יוצעו להשכרה בכ-3,400 שקל לחודש בממוצע. באאורה בן שמן 80 דירות מתוך 500 יח"ד בתמהיל של 3, 4 ו-5 חדרים יוצעו להשכרה במחיר ממוצע של כ-4,000 שקל.

ברדוגו גרופ, בבעלות היזם ליאור ברדוגו, יוזמת פרויקטים להשכרה ומגורים במטרופלין תל אביב בהיקף של כ-4,000 יח"ד. בכפר סבא וברחובות החלה החברה ליזום בשנה האחרונה בנייה של יותר מ-2,000 יח"ד להשכרה לטווח ארוך. כך צפויה ברדוגו גרופ להפוך לאחת החברות המובילות בתחום.

ליאור ברדוגו: "תחום הדיור להשכרה הינו בעל פוטנציאל רב בישראל, אך נפח הפעילות בו קטן ולא ממומש, ולכן הביקושים גבוהים. אנו לפני פתחו של עידן חדש״. 

מסתמן כי 2021 תהיה שנת המפנה. הכלכלנית דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת הייעוץ פז כלכלה והנדסה, מעריכה כי בשנים הקרובות צפויה הרחבה משמעותית של שוק השכירות הקונצרני בישראל, גם במסגרת החוק לעידוד השקעות וגם במסגרת מכרזי המדינה.

"להערכתי, בעשור הקרוב יתווספו כ-100 אלף דירות להשכרת ארוכת טווח לשוק״, אמרה. היא מסבירה שחוק הוותמ"ל כולל הנחיה להקצות 30% מהדירות בכל תוכנית להשכרה ארוכת טווח, וחצי מהן לדיור במחיר מופחת. על פי הנתונים שיש בידינו היום, מדובר בכ-46,000 יחידות דיור שכבר אושרו בוותמ"ל, כלומר יותר מ-40,000 יחידות דיור שיישמרו להשכרה למשך 20 שנים לפחות, מתוך מלאי תכנוני קיים ומאושר. מדובר בהיקף גדול ומשמעותי".

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו