יש ביקוש, אין היצע

מה הסיפור

גולן היא שכונה ותיקה במרכז רמת השרון, שנמצאת דרום מערבית לרחובות הראשיים סוקולוב ושדרות ויצמן. זוהי שכונה שקטה עם בנייה נמוכה, אך עם גישה טובה לקניות, סידורים ומקומות בילוי.

התושבים הם בעיקר חילונים מבוססים כלכלית, ובעשור האחרון האוכלוסייה מזדקנת. יתכן שהסיבה לכך היא הקושי של משפחות צעירות למצוא דירה, שבה יש מעט מאוד פרויקטי בנייה. השכונה מקושרת היטב בתחבורה ציבורית, והמצב צפוי להשתפר בעתיד בזכות קו מטרו מתוכנן.

 

אוכלוסייה

האוכלוסייה די הומוגנית וכוללת בעיקר חילונים ותיקים, אך גם עולים משנות ה-90 ודתיים. הנתונים הדמוגרפיים מצביעים על הזדקנות האוכלוסייה בעשור האחרון, עם ירידה של כ-10% במספר הילדים, וירידה של כ-26% במספר הצעירים (בני 20-39).

האוכלוסייה היחידה שצמחה בשכונה הייתה בני  ה-40 ומעלה. ייתכן שהסיבה לכך טמונה ברצון של התושבים להישאר בה לאורך זמן, בשילוב עם היצע דירות חדשות קטן במיוחד, שלא מאפשר למשפחות צעירות רבות לעבור אליה.

 

תחבורה

בשכונה יש מצוקת חניה, בעיקר באזור רחוב סוקולוב, והמצב כנראה יהפוך לגרוע יותר ב-2023, כשייפתחו נתיבים לתחבורה ציבורית (נת"צ) בסוקולוב, שיגרעו מספר רב של חניות. גם מבחינת עומסי תנועה התושבים סובלים, וגם בתחום זה צפויה הרעה בגלל הנת"צים.

אוטובוסים לא עוברים ברחובות הפנימיים, כך שהם לא מהווים מטרד. עם זאת, התושבים נהנים מגישה נוחה לקווי אוטובוס רבים שעוצרים ברחוב סוקולוב ומקשרים את השכונה לכל המטרופולין - לערי השרון, לתל אביב וליתר ערי המרכז.

הנת"צים המתוכננים ברחוב סוקולוב עתידים לשפר את מהירות ואמינות האוטובוסים. במסגרת זו ייסלל גם נתיב אופניים דו-כיווני לכל אורכו של רחוב סוקולוב, שיתחבר לרשת אוטוסטרדת האופניים אופנידן, שמוקמת בימים אלה. כך תתאפשר רכיבה נעימה ובטוחה צפונה להרצליה ודרומה למרכזי התעסוקה בתל אביב, רמת גן ובני ברק.

בעתיד אולי יעבור פה קו מטרו עם תחנות בסוקולוב ורחוב שרף, אבל זה לא ודאי ולא צפוי לקרות בעשור הקרוב.

 

יתרונות

• קירבה למוקדי קניות, סידורים ובילויים.
• אזור שקט ולא צפוף.
• נגישות תחבורתית טובה, שעוד תשתפר.
• לא צפויים מטרדי בנייה רבים בעתיד.

 

חסרונות

• מצוקת חניה שעתידה להחמיר.
• השימוש ברכב פרטי יהפוך לקשה יותר.
• האוכלוסייה מזדקנת.

 

 

היצע ומחירים

מאחר שהשכונה מורכבת ברובה מבתים צמודי קרקע ווילות, אין בה הרבה עסקאות, כ-10 עסקאות בשנה. הסיפור האמיתי נמצא דווקא בדירות חדשות. אומנם גם פה המספרים לא גדולים במיוחד - 21 עסקאות בשנתיים האחרונות, אבל הדירות החדשות שיוצאות לשוק נחטפות. מרביתן מוקמות במסגרת תמ״א 38. איכות השכונה, הן מבחינת מיקום והן מבחינת אוכלוסייה, מביאה לכך שפה הכל שאלה של היצע: דירות שייצאו לשיווק - יימכרו.

חברת פגודה מתנאל, למשל, בונה בשכונה פרויקט במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה). הבניין ברחוב מוריה 32 הוא בניין בוטיק בן 4 קומות, המציע דירות 5 חדרים ממגוון סוגים, החל מ-4,700,000 שקל, כמו גם דירת גן ענקית החולשת על 190 מ"ר ועוד 180 מ"ר של גינות. כל הדירות מקבלות 2 חניות ומחסן. קהל היעד מגוון ומתאים למשפחות ולמשפרי דיור המחפשים שילוב בין מיקום מנצח לבין דירה מרווחת.

 

תוכניות לעתיד

נת"צים ושביל אופניים: בשנת 2023 צפוי להיסלל נתיב תחבורה ציבורית לכל כיוון ברחוב סוקולוב הראשי. הנת"צים באזור זה יעברו במרכז הרחוב, ושביל אופניים דו-כיווני ייסלל בחלקו המערבי. לאחר הקמת הנתיבים יישאר רק נתיב נסיעה בודד לכל כיוון עבור רכבים פרטיים, ומספר החניות ברחוב יצומצם. תושבים ובעלי עסקים רבים לאורך הרחוב מתנגדים לפרויקט מחשש שהוא יחסל את העסקים לאורכו ויחמיר את עומסי התנועה.

שכונה חדשה: על שטח שבו נמצאת היום משתלה ברחוב ז'בוטינסקי, מערבית לשכונת נווה רום הסמוכה, מתוכנן פרויקט מגורים חדש ובו 285 דירות (המספר צומצם בעקבות התנגדויות תושבים). הבנייה תכלול צמודי קרקע ובניינים של עד 10 קומות. ייתכן שתוספת האוכלוסייה תגרום לעומסים על תשתיות עירוניות באזור, בעיקר עומסי תנועה.

קו מטרו: ברחובות סוקולוב ושרף צפוי לעבור קו של רשת המטרו המתוכננת במטרופולין תל אביב. הקו מתוכנן לקשר בין רחובות בדרום לרעננה בצפון, ולעבור בדרך בנס ציונה, ראשון לציון, חולון, תל אביב, הרצליה, רמת השרון ורעננה. רשת המטרו תאפשר גישה מהירה ונוחה למגוון מוקדי תעסוקה, מגורים ובילוי, אך היא עוד לא אושרה ותוקצבה, וייתכן שלא תצא לפועל. בכל מקרה, היא לא צפויה לקום לפני 2035.

 

הזדמנות למשקיעים?

אין בשכונה דירות קטנות, שהן אלו שבדרך כלל מניבות תשואת שכירות נאה. טיפוס הדירה הנפוץ ביותר הוא 4 חדרים ומחירן קרוב ל-4 מיליון שקל. מצד שני, הביקוש ביחס להיצע כן מאפשר לבעלי הדירות עמדת מיקוח מול שוכרים.

בעשור האחרון היו יותר מ-10 פרויקטים של תמ״א 38, כמעט כולם בבניינים שסמוכים לרחוב סוקולוב. הפוטנציאל לתמ״א 38 מתחיל להגיע למיצוי, גם עקב כמות קטנה של בנייה רוויה וגם עקב סיומה הקרב של התוכנית. מבחינת תוכניות לעתיד שעשויות להשביח את הנכס, קשה להעריך בשלב זה את היתכנות פרויקט המטרו, שעלותו נמדדת במאות מילארדי שקלים.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

המספרים מדברים

מדד חברתי כלכלי: 9 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 9.5 מתוך 10

שיעור הילדים: 35%

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה: 3,800,000 שקל

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה: 3,150,000 שקל

 

 

 

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו