פריים טיים

האם זה הזמן לפריים טיים? כל מה שכדאי לדעת בנוגע להסרת מגבלת הפריים על המשכנתא.

קיימים הרבה מסלולים שיכולים להרכיב את המשכנתא, אך אחד הנפוצים מביניהם הוא מסלול הפריים. זהו מסלול בו גובה הריבית משתנה באופן אוטומטי 8 פעמים בשנה (נכון ל-2020), בהתאם לשינויי הריבית במשק הנקבעת על ידי בנק ישראל.

מסלול הפריים אינו צמוד למדד המחירים לצרכן, אשר לרוב משפיע שלילית על יתרת החוב של המשכנתא. הריבית במסלול זה נמוכה בימינו, ואין קנסות על פירעון מוקדם או מחזור המשכנתא. חסרונו נעוץ בעובדה שההחזר החודשי יכול להשתנות באופן תדיר, ויש להביא זאת בחשבון ולהיות ערוכים לכך.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

מאז שנת 2011 מסלול זה הוגבל עד שליש מהרכב המשכנתא. היה חשש באותה תקופה שהריבית תעלה ותגרום למשקי הבית קושי לעמוד בהתחייבות החודשית. בפועל הסיכון לא התמשש, ובעשור האחרון הציבור הפסיד מיליארדים, מכיוון שרבים בחרו במסלולים של ריבית משתנה לטווח הבינוני ( משתנה כל 5 שנים), שבהם הריבית גבוהה יותר. בתקופה שבה הוטלה המגבלה, ריבית הפריים עמדה על כ-4.5%. כיום ריבית הפריים היא 1.6% בלבד.

החלטת בנק ישראל להסיר את המגבלה ולאפשר לציבור לבחור במסלול הפריים עד שני שלישים מהרכב המשכנתא נולדה מתוך הערכה כי הסיכון לעליית ריבית, אשר לא התממש עד כה, לא צפוי בעקבות ההשלכות של הקורונה להתממש בשנים הקרובות. החלטה זו עשויה לשנות את אופן בחירת המסלולים במשכנתא כפי שהיה בעשור האחרון,

לאחר עשרות דיונים בוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות, שעות של דיונים עם בכירי המערכת הבנקאית ובנק ישראל, הוזהר הציבור הרחב שהשינוי שהובטח, הוזלה הדרמטית במחירי המשכנתאות, לא תגיע לכיסם של הצרכנים. יש לזכור שבמסלול הפריים הסיכון הגדול יותר, והוא הכי פחות רווחי לבנקים.

 

מוקדם לפתוח שמפניות

בסופו של יום, האם זה טוב או רע לצרכן? נעזרנו בשי פרלמן, כלכלן ויועץ משכנתאות, מנכ"ל ובעלים משותף בפרל ייעוץ משכנתאות, חבר הנהלה בהתאחדות יועצי המשכנתאות בישראל.

יש סיבה למסיבה?

אומנם לא פתחנו את השמפניות אתמול, אך בכל זאת מדובר בהודעה משמחת. כל רגולציה שמורידים מעודדת תחרות. לאחר שנת שיא בשוק המשכנתאות (עדיין לא פורסם המספר הרשמי), אני צופה שהשנה הקרובה תמשיך להיות עם ביקושים גבוהים.

הריבית הנמוכה שתישאר בתקופה הקרובה, הפחתת גובה המס למשקיעי הנדל"ן והיעדר תוכנית ממשלתית ראויה לזוגות הצעירים, צפויים להמשיך לתדלק את שוק הנדל"ן. המהפכה הדיגיטלית שהבנקים עוברים בעקבות הקורונה אמורה להגדיל את התחרות ביניהם.

יהיו בנקים שלא יאשרו לכל מבקש את המקסימום בפריים. במקום זאת, יציעו מסלולים חדשים וישנים של ריבית משתנה כל שנה או שנתיים, אשר מקבילים למסלול הפריים.

החשיבות בבניית תמהיל (הרכב מסלולי המשכנתא) תהיה מכרעת עוד יותר. תכנון המשכנתא והמו"מ יהיו משמעותיים עוד יותר לאחר השינוי, כדי להשיג את המשכנתא המשתלמת ביותר, מבחינת הסיכונים והחיסכון בעלויות הריבית.

למי יכול להתאים 2/3 במסלול הפריים?

למשקיעי נדל"ן, אשר משקיעים לתקופה קצרה כדי לייצר רווח מעליית הערך, ואינם מתכוונים לשלם את המשכנתא לתקופה ארוכה. בעלי יכולת החזר גבוהה, שיכולים להיות רגישים לשינוי של ההחזר החודשי, יוכלו במו"מ טוב להרוויח מהריבית היחסית נמוכה במסלול הפריים.

חשוב להדגיש ששילוב מרכיב גבוה של ריבית משתנה יגדיל את הסיכון בשינוי ההחזר החודשי בטווח הבינוני והארוך. למי שלוקח את המשכנתא לטווח ארוך, מומלץ לשלב רכיב גבוה של ריבית קבועה (מסלולים אלה זולים מאוד נכון לסוף 2020, כפי שהיו בשפל בשנת 2015), כדי שהמשכנתא תישאר יציבה גם בתקופות שהפריים יתחיל לעלות. חשוב מומלץ לבנות משכנתא שתתאים ליכולתה של המשפחה לעמוד בשינויים בהחזר החודשי לאורך חיי המשכנתא.

יש לי משכנתא, האם כדאי לרוץ לבנק למחזר?

רב הנסתר על הגלוי. ההוראה שנותנת אפשרות למחזר משכנתא תיכנס לתוקף בסוף פברואר, ולכן למי שלא לחוץ כלכלית כדאי לחכות ליישום ההוראה בשטח, כדי לבחון עד כמה באמת יהיה חיסכון כתוצאה מהשינויים. חשוב להדגיש שגם לפני השינוי אנחנו בסביבת ריבית נמוכה, וייתכן שכדאי למחזר בתקופה זו.

למי שיש הלוואות בנוסף למשכנתא, אני מזכיר את ההקלה המשמעותית שצפויה להסתיים ב-31.03.21, לאיחוד הלוואות לתוך המשכנתה עד 70% משווי הדירה.

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו