מהפכה במשכנתאות

החלטת בנק ישראל להסיר את המגבלה על החלק מהמשכנתא שניתן להצמיד לריבית פריים טלטלה את שוק המשכנתאות. כיצד ישפיע המהלך על נוטלי משכנתאות, מה האפשרויות העומדות בפני מי שכבר יש לו משכנתא, ומה כל זה אומר על מחירי הדיור? 10 עובדות שכדאי לדעת, ואולי תוכלו לחסוך אלפי שקלים בשנה.

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

1. מה בדיוק השינוי?

בנק ישראל הסיר את המגבלה על רכיב הפריים, וכעת ניתן יהיה לקחת שני שלישים מההלוואה בהצמדה לפריים. עד היום ניתן היה להצמיד רק שליש מהמשכנתא לפריים. בנק ישראל הותיר כעת רק מגבלה אחת: שליש מהמשכנתא חייב להיות בריבית קבועה. כמו כן הודיע הבנק שעמלת הפרעון המוקדם תוקטן ב-50% אחרי 8 שנים, מה שיוזיל את מיחזור המשכנתאות.

2. מדוע הוחלט על כך דווקא עכשיו?

המטרה היא להקל על ציבור הלווים ולאפשר להם גמישות רבה יותר בבחירת מסלולי המימון, על רקע משבר הקורונה.

3. מה זה בכלל ריבית פריים?

ריבית הפריים נקבעת על ידי הבנקים ומשמשת עוגן לתמחור עסקאות שונות, כדוגמת הלוואות ופיקדונות. הפריים משמש בסיס לבחינת ביצועים שקובע כל בנק לתמחור עסקאות פיננסיות, ובהקשר זה - הלוואות לדיור. ריבית הפריים צמודה לריבית בנק ישראל, ועומדת על 1.5% מעליה. נכון להיום בנק ישראל העמיד את ריבית הפריים על 1.6%. בדרך כלל במסלולי משכנתא ניתנת הנחה על ריבית הפריים (למשל, פריים מינוס 0.7%).

4. מה תהיה השפעת המהלך על ההחזר החודשי של נוטלי משכנתאות?

ריבית הפריים היא הרכיב הזול ביותר במשכנתא. האפשרות להצמיד לפריים חלק גדול פי 2 מההלוואה שקולה לקיזוז מאות שקלים בחודש, כלומר אלפי שקלים בשנה (בהתאם לגובה ההלוואה). למשל, אם לוקחים משכנתא של מיליון שקל, כעת ניתן להצמיד 660 אלף שקל לריבית הפריים, לעומת 330 אלף שקל קודם לכן. מדובר על חיסכון של לפחות 7,000 שקל בשנה.

5. האם החלטת בנק ישראל רלוונטית רק לנוטלי משכנתאות חדשות?

לא. מי שכבר יש לו משכנתא יכול לשקול למחזר אותה. כלומר, לסגור את המשכנתא הקיימת על ידי לקיחת משכנתא חדשה, תוך הגדלת רכיב הפריים.

6. אז האם כדאי למחזר עכשיו משכנתא?

בהלוואות גדולות ניתן לחסוך עשרות אלפי שקלים על סך ההחזר, בהנחה שהריבית הבסיסית במשק צפויה להישאר נמוכה בשנים הקרובות. חשוב לוודא שהחיסכון בהחזרים גבוה מהקנס על פירעון מוקדם של המשכנתא, תוך התייחסות להחלטת בנק ישראל על הקטנת עמלת הפירעון המוקדם. יש לקחת בחשבון את הגדלת הסיכון, במקרה שהריבית במשק תעלה בעתיד.

7. למה ריבית פריים נחשבת מסוכנת יותר?

הצמדת הלוואה לריבית משתנה טומנת בחובה סיכון גדול יותר מאשר ריבית קבועה. עלייה עתידית של הריבית במשק עלולה להקפיץ את ההחזר החודשי. יחד עם זאת, בסביבת המחירים של ימינו, ההערכה היא כי הריבית הבסיסית תישאר ברמתה הנמוכה עוד זמן רב.

8. האם הבנקים צפויים לייקר חלקים אחרים של המשכנתא בעקבות השינוי?

שוק המשכנתאות תחרותי מאוד, כך שנראה שהבנקים יתקשו לעשות זאת. ההצמדה לריבית פריים אולי תקטין את רווחי הבנק, אבל גם תקטין את הסיכון מבחינת הבנק, כי הסיכון עובר ללקוח במקרה שהריבית עולה.

9. האם ישנם שיקולים להימנעות מהגדלת רכיב הפריים במשכנתא?

מרכיב של פריים בסכום גבוה לתקופה ארוכה עלול לגרום להתייקרות המשכנתא, במקרה שהריבית תעלה בעתיד. הריבית נמצאת כיום בשפל, לכן יש גם היגיון בבחירת מסלול עם ריבית קבועה.

10. מה תהיה ההשפעה על מחירי הדירות?

המהלך עשוי להגדיל את הביקושים ולגרום לעליית מחירי הדיור. הוזלת המשכנתאות צפויה להביא להתפרצות ביקושים כבושים ולתדלק את שוק הנדל"ן.

כתבה זו הוכנה בסיועם של שמאי המקרקעין שמוליק כהן ממשרדSKשמאות ומאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות