שר הפנים אריה דרעי הנחה את מינהל התכנון להכין תזכיר חוק עם המתווה שיחליף את תמ"א 38 וביטול הקלות הבנייה. דרעי החליט לא לחכות לחוק ההסדרים ולהביא הצעת חוק לממשלה כבר בחודשים הקרובים. בכך נתן רוח גבית לעמדת מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר שהובילה את הרפורמות.
השר הנחה את מנכ"לית מינהל התכנון להכין תזכיר חוק שיאגד בתוכו רפורמות בתחום התכנון ובנייה כשהחשובות בהן סיום תמ"א 38 ב-2022 וביטול הקלות הבנייה.
אלו עקרונות התוכנית החדשה לחיזוק מבנים במטרה ליצור ודאות בשוק ההתחדשות העירונית:
* במבנים עד 10 קומות שיקודמו במסלול של חיזוק מבנים - תוכל הרשות המקומית לקבל שטחים בהיקף ממוצע של קומה שלמה, לטובת שטחי ציבור ומסחר. כך שיכללו פרויקטים של עירוב שימושים שיכללו מסחר משרדים ומגורים סביב התמ״א.
* קביעת רף עליון של 350% בנייה במקרים של מסלול פינוי בינוי ו-250% במקרים של חיזוק ותוספת.
* במסלול של הריסה ובנייה תוכל הרשות המקומית לקבל שטחים בהיקף גבוה יותר שיגיעו עד כדי שתי קומות מהמבנה.
* על פי החוק החדש, סמכויות התכנון יופקדו בידיהן של הרשויות המקומיות.
* לא תתאפשר הגדרת תמורה לדיירים פרט לממ"ד, במקרה של בנייה מחדש, או חיזוק המבנה.
* באשר להיטלי השבחה, הנושא עדיין לא הוכרע והוא נמצא בדיונים של מינהל התכנון מול השלטון המקומי.
* במצב של חיזוק מבנה, תידרש חוות דעת מקדמית של קונסטרוקטור, שיקבע אם בכלל ניתן לחזק את המבנה.
* ביטול גורף של ההקלות בתכניות חדשות - מה שיאושר זה מה שייבנה בפועל.
בשוק מברכים על הסרת אי הוודאות, אך גם מצביעים על קשיים חדשים. עו"ד ישי איציקוביץ, מנהלת מחלקת עסקאות נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות', מסר בתגובה לתוכנית החדשה: "לעניין ביטול הפטור מהיטל ההשבחה- אין ספק שמדובר במהלך דרמטי שיש בו כדי להשפיע על כלכליות הפרויקט וכפועל יוצא מכך על האפשרות ליישם את הפרויקט ועל התמורות שיינתנו לבעלי הדירות, בפרט, שבשונה מהמתכונת של תמ"א 38, אין בתכנית החדשה כוונה לתת ביטוי לתמורות הראויות.
"העדר ודאות בעניין התמורות, עלול להקשות בכל הקשור לניהול המשא ומתן בין היזמים לבין בעלי הדירות ולהגעה להסכמות מסחריות. לעניין היטל ההשבחה, אומנם התכנית מאפשרת פטור במקרה של בניית שטחים ציבוריים (בגין אותם שטחים) אך יש לזכור שלא בכל בניין ידרשו תוספות של שטחים אלו כך שבהחלט יהיה בניינים שלא יהיו זכאים לפטור מהיטל השבחה. בכל אופן, לצורך כך תידרש עריכה מראש של פרוגרמה לצורכי ציבור".
חיים מסילתי יור' לשכת שמאי המקרקעין : "החשיבה על חלופה לתמא 38 הכרחית שכן התחדשות עירונית הנה אחד ממקורות ההיצע החשובים ביותר. ריבוי זכויות הוא דבר מבורך. בכל הקשור לביטול פטור מהיטל השבחה , הכי חשוב זה לשמור כדאיות כלכלית ברורה ליזם. סיום ההקלות זאת החלטה בעייתית, הקלות מאפשרות שיפורים לדברים שעולים תוך כדי תנועה. הדבר הכרחי, יהיה קשה מאד ״לסגור״ את כל הפינות בשלב התחלתי. צריך לעודד את המהלך ולא לגרום שוב למהלך שרק אחרי שנים רבות יתחיל לקרום עור וגידים (כמו תמא 38 שנזקקה לעוד ועוד תיקונים)".
דלית זילבר, מנכ"לית מינהל התכנון. רוח גבית משר הפנים // צילום: ניב קנטור
עו"ד ענת בירן מציינת כי התוכנית שתחליף את תמ"א 38 כבר מעלה מספר שאלות חשובות וכן חששות ביחס להתכנות הכלכלית והקניינית שלה.בראש ובראשונה לא ברור כל נושא המיסים. תמ"א 38 כללה חקיקה נלווית הטבות מיסוי במס רכישה, מס שבח, מע"מ והיטל השבחה. וכרגע לא ברור האם הטבות אלה יחולו גם לאחר פקיעתה של התמ"א וההצעה לא מתייחסת לכך. כמו כן התוכנית מגבילה את התמורות לדיירים וקובעת שהם יקבלו תוספת ממ"ד בלבד.
"בנוסף יבנו בבניין שלהם שטחי ציבור עבור העירייה ושטחי מסחר. האם יש הגיון וצורך בשטח ציבורי ושטח מסחרי בכל בניין שיבנה בעיר? לא בטוח שיש מספיק תמריץ לדייר. הוא יקבל אמנם ממ"ד אבל בבניין שלו יתווספו שטחי ציבור ומסחר שבמקרים רבים מהווים מטרד ולכן ייתכן שנראה הרבה יותר התנגדויות לפרויקטים של התחדשות מצד דיירים שספק אם ירצו להיכנס להרפתקאה של הריסת דירתם כשהחלופה היא קבלת דירה עם ממ"ד בבנין שיש בו גם שטחים ציבוריים.
"אבל הגרוע מכל זאת אי הודאות בשוק היום. כבר היום יש בשוק תחושה שוועדות התכנון מעדיפות לדחות בקשות להיתרים ולמסמס בקשות שבצנרת מתוך המתנה לפקיעתה של התמ"א. הדיירים והיזמים חסרי אונים מול הועדות והתהליכים ארוכים. שינוי הכללים כל כמה שנים גורם לשחיקה קשה באמון הציבור בפרויקטים הללו, ולהימשכות בתי סבירה של תהליכי התכנון והרישוי".
חיים מסילתי יור' לשכת שמאי המקרקעין: "החשיבה על חלופה לתמא 38 הכרחית שכן התחדשות עירונית הנה אחד ממקורות ההיצע החשובים ביותר. ריבוי זכויות הוא דבר מבורך. בכל הקשור לביטול פטור מהיטל השבחה , הכי חשוב זה לשמור כדאיות כלכלית ברורה ליזם. סיום ההקלות זאת החלטה בעייתית, הקלות מאפשרות שיפורים לדברים שעולים תוך כדי תנועה.
"הדבר הכרחי, יהיה קשה מאד ״לסגור״ את כל הפינות בשלב התחלתי. צריך לעודד את המהלך ולא לגרום שוב למהלך שרק אחרי שנים רבות יתחיל לקרום עור וגידים (כמו תמא 38 שנזקקה לעוד ועוד תיקונים)".
עו"ד ענת בירן מציינת כי התוכנית שתחליף את תמ"א 38 כבר מעלה מספר שאלות חשובות וכן חששות ביחס להתכנות הכלכלית והקניינית שלה.בראש ובראשונה לא ברור כל נושא המיסים. תמ"א 38 כללה חקיקה נלווית הטבות מיסוי במס רכישה, מס שבח, מע"מ והיטל השבחה. וכרגע לא ברור האם הטבות אלה יחולו גם לאחר פקיעתה של התמ"א וההצעה לא מתייחסת לכך. כמו כן התוכנית מגבילה את התמורות לדיירים וקובעת שהם יקבלו תוספת ממ"ד בלבד. בנוסף יבנו בבניין שלהם שטחי ציבור עבור העירייה ושטחי מסחר. האם יש הגיון וצורך בשטח ציבורי ושטח מסחרי בכל בניין שיבנה בעיר? לא בטוח שיש מספיק תמריץ לדייר.
"הוא יקבל אמנם ממ"ד אבל בבניין שלו יתווספו שטחי ציבור ומסחר שבמקרים רבים מהווים מטרד ולכן ייתכן שנראה הרבה יותר התנגדויות לפרויקטים של התחדשות מצד דיירים שספק אם ירצו להיכנס להרפתקאה של הריסת דירתם כשהחלופה היא קבלת דירה עם ממ"ד בבנין שיש בו גם שטחים ציבוריים. אבל הגרוע מכל זאת אי הודאות בשוק היום. כבר היום יש בשוק תחושה שוועדות התכנון מעדיפות לדחות בקשות להיתרים ולמסמס בקשות שבצנרת מתוך המתנה לפקיעתה של התמ"א. הדיירים והיזמים חסרי אונים מול הועדות והתהליכים ארוכים. שינוי הכללים כל כמה שנים גורם לשחיקה קשה באמון הציבור בפרויקטים הללו, ולהימשכות בתי סבירה של תהליכי התכנון והרישוי".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
