בשיתוף זאפ משפטי
״משכנתא לכל מטרה״, או בשמה המוכר יותר בציבור ״משכנתא לכיסוי חובות״, היא למעשה הלוואה המסייעת להתמודד עם הקושי של החזר הלוואות וחובות קיימים לבנק. יתרה מכך, לפי מרטין בוקסדורף, יועץ משכנתאות המתמחה בייעוץ משכנתאות לסגירת חובות, יש למשכנתא לכל מטרה יתרונות רבים שאין להלוואות מסוגים אחרים.
מרטין, מדוע משכנתא לצורך סגירת חובות בבנק עדיפה על פני סוגים אחרים של הלוואות?
"ללקיחת משכנתא לצורך כיסוי חובות לבנק שלושה יתרונות מובהקים. היתרון הראשון הוא שניתן לקבל סכומי הלוואה גבוהים במיוחד. היתרון השני הוא שמשכנתא מאפשרת פריסה של תשלומי ההחזר לתקופה ארוכה יותר לעומת הלוואות רגילות. מדובר בפריסה שיכולה להגיע אף ל-20 עד 30 שנה. ולבסוף, חשובה לא פחות היא העובדה שריבית על משכנתא היא זולה יותר מריבית על הלוואות אחרות".
לדבריו, שלושה יתרונות אלה הופכים את המשכנתא לכל מטרה לפתרון מושלם כי היא מאפשרת לכסות כל החובות וההלוואות ב"מכה", ולא הופכת לעוד טלאי במסכת הבלתי נגמרת של ההלוואות.
האם יש תנאים מיוחדים לקבלת משכנתא לצורך כיסוי חובות בבנק?
"תנאי הבסיס לקבלת משכנתא לכיסוי חובות הוא, מן הסתם, שיש בידך נכס שניתן למשכן. ואז, ממש כמו במשכנתא למגורים, סכום ההלוואה נקבע בהתאם להערכת השווי של הדירה, הנעשית על ידי שמאי". בנוסף, מציין בוקסדורף, "הבנק גם יבקש לוודא שחשבון העו"ש של מבקש ההלוואה מתנהל בצורה תקינה ושההכנסות שלו תואמות לגובה ההחזר החודשי שיידרש ממנו לאורך שנים".
מהי המגבלה לסכום ההלוואה שניתן לקבל במשכנתא לכיסוי חובות?
"לפי הוראות בנק ישראל, אפשר לקבל משכנתא לכל מטרה בסכום של עד מחצית מערך הדירה אותה ממשכנים, לכל היותר. אם על הנכס יש כבר משכנתא קיימת, הבנק יאשר משכנתא נוספת, אך החוב לבנק בגין המשכנתא הקיימת יופחת מהסכום שהבנק יאשר למשכנתא לסגירת חובות".
באילו מקרים הבנק עשוי לסרב לבקשת משכנתא לכיסוי חובות?
"פרט לבדיקה שההתנהלות הכלכלית של מבקש המשכנתא תקינה, הבנק גם ירצה לוודא שאותו לקוח הצליח להחזיר את המשכנתא הראשונה ללא בעיות או פיגורים. כל בעיה בהחזרי המשכנתא הקודמת עלולה לגרום לסירוב מצד הבנק. במקרים כאלה מומלץ מאוד להתייעץ עם יועץ למשכנתאות המתמחה במתן משכנתאות למסורבים לפני שמגישים את הבקשה למשכנתא לכל מטרה".
האם ניתן לקבל משכנתא לצורך כיסוי חובות גם מגופי מימון חוץ-בנקאי?
"בהחלט. פרט לבנקים למשכנתאות, ישנם גופי מימון חוץ-בנקאי המציעים מסלולי משכנתא לכיסוי חובות, כמו חברות מימון, חברות ביטוח, חברות כרטיסי אשראי, קרנות פנסיה וקופות גמל. כך, שאם מגישים בקשה למשכנתא לכל מטרה למספר בנקים ולא מקבלים אישור, משכנתא במימון חוץ-בנקאי היא פתרון מצוין".
זה נכון שמשכנתא לכיסוי חובות במימון חוץ-בנקאי מגיעה עם תנאים פחות טובים?
"לחלוטין לא. בניגוד לדעה הרווחת, מימון חוץ בנקאי לא בהכרח מגיע עם תנאים פחות טובים ולפעמים דווקא ההפך הוא הנכון. לבנקים יש לכאורה יתרון, כי הם בדרך כלל מציעים את המשכנתא עם הריבית הנמוכה ביותר, אבל במשכנתא במימון חוץ-בנקאי גובה הריבית תלוי בהיסטוריה הכלכלית של הלקוח. "זה אומר, שאם אתה לקוח אמין, שהבנק פסל רק בגלל בעיות שוליות, אז יש סיכוי לא קטן שחברה חוץ-בנקאית תציע לך ריבית שיכולה בהחלט להתחרות בריבית של הבנק".
האם יש יתרונות נוספים למשכנתא לכיסוי חובות במסלול חוץ-בנקאי?
"אכן. במשכנתא חוץ בנקאית הלקוח לא מחויב לסגור את המשכנתא הראשונה שקיבל מהבנק. כלומר, הוא יכול להחזיר את שתי המשכנתאות במקביל. זהו יתרון עצום המאפשר יותר גמישות בחישוב הכדאיות של לקיחת המשכנתא לסגירת חובות. מעבר לזאת, חשוב לזכור שחברות חוץ-בנקאיות לא תמיד מבקשות ערבים או בטחונות במסלולי משכנתא להחזר חובות ובנוסף תהליך אישור הבקשה בהן מהיר יותר".
לסיכום, מהם שלושת הצעדים שכל מי שלוקח משכנתא לכיסוי חובות חייב לעשות טרם החתימה?
"ראשית, מי שלוקח משכנתא לסגירת חובות חייב לוודא שיש לו מספיק הכנסות כדי להחזיר את המשכנתא, אחרת הוא שוב ימצא את עצמו מתקשה להחזיר חובות. סכום ההלוואה לא חייב להיות בגובה המינוס שלו, ומספיק שהיא תאפשר לו לסגור את המינוס בקלות רבה יותר ולעמוד בהחזרי ההלוואה.
"הדבר השני שחשוב לעשות הוא לבדוק היטב את תנאי ההלוואה, ובעיקר שגובה הריבית על המשכנתא הוא נמוך מגובה הריבית על משיכת יתר, אחרת לקיחת המשכנתא לא תשתלם.
"הדבר השלישי, ואולי החשוב ביותר, הוא לבדוק כמה שיותר אפשרויות לפני שמקבלים החלטה. כלומר, לקבל הצעות למשכנתא לכיסוי חובות ממספר בנקים ובנוסף גם ממספר חברות חוץ-בנקאיות, ורק אז ולבחור את ההצעה המתאימה ביותר".
מדוע מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות המתמחה בלקיחת משכנתא לכיסוי חובות?
"משכנתא לכיסוי חובות דורשת מאדם למשכן את הנכס שבבעלותו, וזה בדרך כלל הבית שלו, המקום שבו הוא גר, ועוד אחרי שכבר סיים לשלם על כולו או על רובו. כלומר, הוא לוקח סיכון גדול, לעומת הבנק שבמקרה כזה לוקח סיכון קטן יחסית.
"יועץ משכנתאות המתמחה במשכנתא לכיסוי חובות לא רק יסייע לאותו אדם למצוא את ההלוואה החסכונית ביותר, אלא גם לוודא שהיא מצמצמת את רמת הסיכון שהוא לוקח בצורה משמעותית".
לסיכום, אם אתם שוקלים לקחת משכנתא לכיסוי חובות, שימו לב שאינכם מתמהמהים יותר מדי בקבלת ההחלטה. אל תיתנו להלוואות להצטבר ולהעיק עליכם באופן שעלול לגרום פיגור בהחזרים, כי אז תסכנו את האפשרות לקבל אישור למשכנתא לסגירת חובות.
יחד עם זאת, אל תפעלו בפזיזות, שיקלו את ההחלטה מכל הכיוונים והיעזרו ביועץ משכנתאות כדי להבין את ההשלכות של המשכנתא והאם היא משיגה את המטרה.
מרטין בוקסדורף מתמחה בייעוץ משכנתאות ל"סגירת חובות" ומשכנתאות למסורבים.
פרטים נוספים באתר האינטרנט של מרטין בוקסדורף ובטלפון - 053-9382060
בשיתוף זאפ משפטי
