מחירי הדירות: לקראת ירידה בדרך הקשה

אחרי שנים של עלייה מתמדת, גם 2016 מסתכמת כעוד שנה שבה מחירי הדיור לא איכזבו את בעלי הדירות, אבל הותירו את כל השאר עצבניים. אלא שיש סימנים באופק המעידים כי ייתכן שדווקא בשנה האזרחית החדשה יחול מפנה במגמה.

כפי שכתבתי במדור זה לפני כמה שבועות, מה שלדעתי "יגמור" סופית את מחירי הדיור יגיע מכיוון הריבית הנהוגה במשק. אמנם בשנה החולפת העלו הבנקים בהדרגה את הריבית שהם גובים על המשכנתאות, אבל הסיפור העיקרי הוא לא כאן, אלא מעבר לים: בארה"ב מתוכננות שלוש העלאות ריבית ב־2017, כך לפי הבנק הפדרלי עצמו. והשבוע הצטרפה הנגידה קרנית פלוג עם הערכה משלה שלקראת סוף השנה הנוכחית היא תידרש להעלות את הריבית בעצמה.

העלאה של הריבית תייקר את המשכנתאות עוד יותר ותצנן בדרך הקשה את הביקוש להן. היא תפעל כמנוף לחץ על המשקיעים, שיראו אלטרנטיבות סולידיות נורמליות לכסף שלהם, ואלו יתחילו לצוץ בהדרגה. גם אם מדובר בתהליך שייקח שנים.

כמו שלימדה אותנו 2016 מלאת ההפתעות (כמו ההחלטה על הברקזיט וניצחונו של טראמפ), ייתכן שגם בכלכלה עוד נכונו לנו הפתעות דווקא ב־2017. אחת מהן יכולה להגיע בצורת האינפלציה. ההערכות של כלכלנים בכנס שערך ענק ההשקעות שרודרס בחודש שעבר הן שאנחנו עומדים בפני תחילתן של הפתעות אינפלציוניות, בעיקר בארה"ב. אם האינפלציה תרים ראש היא עשויה לדרבן עוד יותר את קצב העלאת הריבית. מעבר לכך, השווקים הפיננסיים עשויים להגיב בעצבנות גוברת לעידן שבו הריבית על הדולר נמצאת במסלול של עלייה.

השפעתה של הריבית על מחירי הדיור ידועה, וירידתה לרמת שפל של כל הזמנים, נוסף על המבנה הנוקשה והבלתי אפשרי של ענף התכנון והבנייה בארץ, הובילו לכך שלמרות סידרה רחבה של צעדים שנקטו הממשלות בשנים האלה, פתרונות לא נראו באופק.

זה המקום להזכיר שבראשית שנות ה־90 ישראל קלטה גל עלייה עצום של מיליון עולים, ועדיין לא נוצר משבר מחירי דיור גואים כה נרחב. הגורם שעשוי להסביר כיצד עליית המחירים בשנות ה־90 היתה מתונה יותר מזו שנרשמה ב־10 השנים האחרונות נעוץ בריבית בנק ישראל, שבשלב מסוים בתחילת אותו עשור עמדה על 18 אחוזים בשנה. בהמשך ירדה הריבית אך עדיין היתה בטריטוריה דו־ספרתית גבוהה.

לסיכום, משטר הריבית שמתחיל להשתנות, נוסף על כניסתו לתוקף של "מס דירה שלישית" והמשך שיווק דירות ב"מחיר למשתכן", עשויים להטות את הכף ולהוביל למפנה המיוחל דווקא ב־2017.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו