לא רק לעשירים: איך אישור המטרו הפך את הקרקעות ברעננה להזדמנות נדל”ן היסטורית

בשיתוף ארזים קפיטל

הרכבת יצאה לדרך: 195 מיליארד שקל שישנו את המפה

כאשר ועדת השרים, אישרה את המקטע הצפוני של קו המטרו המתוכנן, רבים ראו בכך עוד החלטה תכנונית טכנית. אבל מי שמבין את המגמות בשוק הנדל”ן יודע שזו לא החלטה רגילה; זהו רגע מכונן שמשנה את כללי המשחק בשוק הנדל”ן הישראלי, ובמיוחד באזור רעננה והסביבה.

מדובר בפרויקט התשתית הגדול ביותר בהיסטוריה של המדינה, המוערך בהשקעה של כ-195 מיליארד שקלים. רשת המטרו המתוכננת, באורך כולל של כ-150 ק”מ ועם 109 תחנות, צפויה להעביר כ-2 מיליון נוסעים ביום. האישור הזה, שהתקבל חרף מחלוקות פוליטיות, מייצר את המצרך הנדיר ביותר בשוק הנדל”ן הישראלי: ודאות תכנונית. כאשר המדינה משקיעה סכומי עתק כאלו, המסר למשקיעים הוא חד משמעי: הפרויקט יוצא לדרך, והאזורים הסמוכים אליו עומדים בפני שינוי דרמטי.

השרון מתעורר: חיים חדשים ברעננה

קו המטרו יחבר בצורה ישירה את ערי השרון – כפר סבא, רעננה והרצליה – ללב המטרופולין בתל אביב. עבור תושבי צפון רעננה, הסמוכים לתוואי המתוכנן ולכביש 531, המשמעות היא מהפכה באיכות החיים. במקום עמידה בפקקים וחיפוש חניה, תושב האזור יוכל לרדת לתחנה מתקדמת ולהגיע למרכז תל אביב בתוך כ-15 דקות נסיעה ברכבת תת-קרקעית.

אך הבשורה האמיתית למשקיעים היא נדל”נית, ונגזרת מתוכנית תמ”א 70 (תוכנית המתאר למרחב תחנות המטרו). כדי לממן את הפרויקט העצום, המדינה מעניקה זכויות בנייה משמעותיות לגובה ועירוב שימושים ברדיוס של עד 800 מטר סביב התחנות. המהלך הזה הופך את צפון רעננה, שעד כה נחשב לקצה העיר, למרכז פעילות חדש ושוקק. המשוואה פשוטה: ודאות תכנונית פלוס זכויות בנייה מוגדלות שווה השבחה משמעותית של ערך הקרקע.

הבעיה: המחירים חסמו את הדור הצעיר

למרות הפוטנציאל, חסם הכניסה לרעננה נותר גבוה מאוד. נכון להיום, מחיר דירת 4 חדרים בעיר נע סביב 4 עד 5 מיליון שקלים. עבור זוגות צעירים, גם אלו המשתכרים יפה, זהו סכום כמעט בלתי אפשרי, במיוחד בסביבת הריבית הנוכחית המייצרת החזרים חודשיים כבדים. המציאות הזו דוחקת משפחות רבות להתפשר על מיקום או להשתעבד למשכנתאות חונקות.

בנקודה הזו נכנסת לתמונה חשיבה מחוץ לקופסה: במקום לרכוש דירה בנויה במחיר שיא, האם ניתן להיכנס לשוק בשלב מוקדם יותר? לרכוש את “הזכות לקרקע” כשהיא עדיין בסטטוס תכנוני מתקדם, רגע לפני שהמחירים מזנקים?

.

הפתרון: פרויקט “דור Z” – מודל הדיור של העתיד

זהו הרעיון העומד בבסיס פרויקט “דור Z” של חברת ארזים קפיטל. המודל מאפשר למשקיעים קטנים להיכנס לשוק הנדל”ן ברעננה בנקודת הזמן האופטימלית, רגע לפני שהתוכניות הופכות למציאות בשטח. העיקרון הכלכלי פשוט: רכישת קרקע המיועדת למגורים בשלבי תכנון, והמתנה לתהליך ההבשלה והפיתוח.

כך נראית המתמטיקה של ההשקעה:

• השקעה ראשונית: כ-250,000 ₪ בלבד (סכום נגיש להון עצמי).
• עלויות עתידיות: כ-1.8 מיליון ₪ (פיתוח ובנייה).
• שווי שוק צפוי (נכס מוגמר): כ-5 מיליון ₪.

התוצאה הסופית משקפת פוטנציאל רווח של כ-3 מיליון שקלים. זוהי השבחה קלאסית, הנוצרת מעצם שינוי הייעוד, מזכויות הבנייה של תמ”א 70 ומהרוח הגבית של פרויקט המטרו.

רשת הביטחון: תקן 22 ומודל ה-Buy-Back

בעולם ההשקעות, ביטחון הוא המפתח. בפרויקט זה שילבה ארזים קפיטל שני מנגנוני הגנה מהמחמירים בשוק, שנועדו להבטיח שקט נפשי למשקיעים:

הראשון הוא עבודה לפי תקן 22 של מועצת השמאים. זהו הסטנדרט המחמיר ביותר בישראל להערכת שווי קרקעות, המבוסס על שמאות שמרנית ואובייקטיבית ומונע ספקולציות או ניפוח מחירים. העובדה שארזים קפיטל בחרה לעבוד לפי תקן זה, מעידה על רמת השקיפות הגבוהה שלה מול המשקיעים.

השני, והייחודי יותר, הוא מודל ה-Buy-Back (התחייבות לרכישה חוזרת). החברה מתחייבת לרכוש את הזכויות חזרה מהלקוח אם ירצה לצאת מהעסקה. משמעות ההתחייבות הזו היא דרמטית: חברה שלא הייתה בטוחה ב-100% בפוטנציאל הרווח האדיר של הקרקע, לא הייתה מעזה להתחייב לקנות אותה חזרה. עבור המשקיע, זוהי “רצפת הגנה” המבטיחה שקט נפשי מלא בדרך ליעד.

יזמים, לא מתווכים

נקודה קריטית להבנת העסקה היא זהות החברה. ארזים קפיטל אינה חברת תיווך, אלא חברת יזמות נדל”ן ותיקה שהיא בעלת הקרקעות בפועל. לבעלי החברה, צחי אורן ושותפו מוטי אסרף, יש עשרות שנות ניסיון מצטברות בשוק, והם מלווים את הפרויקט משלב רכישת הקרקע ועד מסירת המפתחות.

המודל הזה מבטיח זהות אינטרסים מוחלטת: החברה והמשקיע נמצאים באותה סירה ופועלים יחד לקידום התב”ע וההשבחה. אין פערי תיווך ואין גורמים שנעלמים לאחר החתימה. הרקורד של חברת ארזים קפיטל כולל ייזום וקידום מוצלח של פרויקטים בחדרה, הרצליה ורמת השרון, לצד מתחם ענק בבנימינה ופעילות ענפה בהוד השרון ובת ים. כל הפרויקטים מלווים על ידי משרדי עורכי דין מהמובילים בארץ.

תזמון הוא שם המשחק

ההיסטוריה של הנדל”ן מלמדת שהרווחים הגדולים שמורים למי שנכנס לפרויקטים לאומיים בשלבים המוקדמים, לפני שהשוק מתמחר את מלוא עליית הערך. כעת, עם האישור הממשלתי הסופי, חלון ההזדמנויות ברעננה פתוח, אך הוא צפוי להצטמצם ככל שהפרויקט יתקדם. עבור מי שמחפש אפיק השקעה חכם עם אופק לדירה, השילוב של מיקום מנצח ורשת ביטחון יזמית הוא נדיר.

ארזים קפיטל מזמינה לבחינת הזדמנויות השקעה על ציר המטרו M 1 במשרדיה במגדלי ב.ס.ר פתח תקווה.
לתיאום פגישה ופרטים נוספים לחצו כאן >>

מהפכת המטרו כבר יצאה לדרך. השאלה היא מי יהיה חכם מספיק כדי להיות חלק ממנה.

בשיתוף ארזים קפיטל