הנדל"ן צועד על קיבתו

נושא הקולינריה הפך חלק שגרתי בטרנד הריאליטי של הפריים טיים שלנו, אבל יש נושא אחד שחומק בין האצבעות והוא השתלבות התחום בענף הנדל"ן.

התפקיד האינטגרלי שהאוכל ממלא באינטראקציות חברתיות ויצירת קשרים קהילתיים הוא משמעותי ובשנים האחרונות הופך בעל השפעה גם בנדל"ן. די כדי לראות את ההשקעה בהיקף של עשרות מיליוני שקלים שנעשית בשווקים ברחבי הארץ והקמת שוקי איכרים, כדי להבין את השפעתם על ההתנהגות הצרכנית וערכי הנדל"ן.

להתפתחות הקולינריה לסוגה תרומה משמעותית לפיתוח אזורי מסחר ותעסוקה. בעולם היטיבו להבין את הקשר בין השניים ועל רקע התפרצות מגפת הקורונה, נכנסו בשנה האחרונה חברות נדל"ן בעולם להשקעה באפליקציות ופלטפורמות להזמנת אוכל ומשלוחים. כך השיגו שני יעדים: מתן הטבות לעובדים המעודדות אותם לעזוב את הבית ולחזור למשרד, ומתן ערך מוסף ל"דיירים" השוכרים בשטחם – המסעדות.

מהם השיקולים שיש להביא בחשבון בהקמת אזור תעסוקה ומסחר? כיצד הקולינריה משתלבת נכון ומה תרומתה לפיתוח המתחם?

כלל ראשון הוא שמירה ופיתוח "המשולש הקדוש", המורכב מיזמי מתחמי התעסוקה, החברות המאכלסות את המתחם והמסעדות.

החברה היזמית במתחם מעוניינת בקולינריה יציבה, מסעדות ובתי אוכל שישרדו לאורך זמן וימשכו כמה שיותר צרכנים. בהתאם לכך, תגבה דמי שכירות גבוהים ואחוזים מפדיון גבוה. המסעדות מעוניינות במספר סועדים בהיקף גדול, שעות פעילות אפקטיביות ומקורות הכנסה שיגיעו מהמבקרים במקום ומשלוחים. החברות השוכרות במתחם דואגות לעובדים שלהן ומבקשות עבורם מגוון קולינרי עשיר ואיכותי שיתרום לחוויית התעסוקה, במחיר שישקף את ההוצאה המקובלת.

דיוק נקודת האיזון בין שלושת השחקנים המעורבים ייצור את הערך הגבוה ביותר לכל הצדדים. החל מאופי החברות במתחם, האופן בו הם נוהגות בקשר לקולינריה, אופי ומגוון המסעדות והארוחות בהן, והאיכות הקולינרית המשפיעה על חווית העובד.

שגיא ניב, מנכ"ל פארק עתידים תל-אביב מסביר, "אחד העקרונות הקריטיים בבניית תמהיל משתמשים נכון למתחם נדל"ן, הוא פרופיל החברות המאכלסות את המתחם והעובדים המבקרים במקום. בהתאם לכך יש להתייחס לאחד הנושאים החשובים בסביבת העבודה והוא - היצע האוכל, או בשמו המשודרג: קולינריה. חשוב להבין את הקשר המשמעותי בין כרטיסי הארוחות דוגמת סיבוס ותן-ביס הניתנים לעובדים בחברות השונות, והעדפות עובדי החברות לשטחי ההסעדה במתחמי משרדים ומסחר".

עירוב שימושים ומשתמשים

פארק עתידים תל אביב הינו מתחם משרדים ומסחר הממוקם ברחוב דבורה הנביאה 121 בתל אביב. המתחם בבעלות עיריית תל אביב-יפו ואוניברסיטת תל אביב ומשתרע על כ-80 דונמים הכולל בין היתר 11 בניינים בשטח כולל של כ-250,000 מ"ר.

הפארק מעניק מגוון עשיר של שירותים לרווחת העובדים ולמעשה חתום על תפיסת עולם המשנה את המיקוד מעירוב שימושים קלאסי, למודל של עירוב משתמשים, כזה השם את המבקרים וקהלי היעד במרכז. סביב הצרכים שלהם מתפתח המתחם כולו כך שבין היתר מעניק המתחם שירות שאטלים מתחנות הרכבת הסמוכות, מסעדות ובתי קפה, מספרה ואפילו גן ילדים לצד חדרי ישיבות מפוארים.

לדברי ניב, "שטחי הסעדה במתחמי תעסוקה ומשרדים ניזונים באופן משמעותי מהמבקרים במקום ובכלל זה עובדי החברות, מכאן שאנו באים לתת מענה לצרכיהם וטעמם. מבחינתנו, השלב הראשון הוא לבחור את המסעדות המתאימות ביותר לקהל שמבקר במקום, שהוא בעיקרו עובדי החברות השוכנות אצלנו תוך התייחסות לאוכלוסייה בשכונות הסובבות אותנו, כנווה שרת, רמת החייל, צהלה והסביבה. זה גם השיקול שייקחו בחשבון המסעדנים ויזמי האוכל המבקשים לשכור שטחים במתחם: כמות המבקרים, זהות קהל היעד וטעמיו. השאלה הבאה תמיד תתמקד בשעות המניבות של עסקי המזון במתחם. בפארק שלנו שעות התנועה המשמעותיות ביותר בשטחי ההסעדה הן באופן טבעי שעות הפסקת הצהריים. מכאן שצריך שהמסעדות יתנו מענה מקיף ויעיל, כדי שהעובדים יבחרו לבוא לאכול כאן ולא להזמין מבחוץ או להביא אוכל מהבית".

"לקחנו בחשבון גם את העובדה שרוב המסעדות ובתי הקפה שלנו צריכים להיות באווירה מתאימה לקהל. כך למשל, יצירת סביבה מתאימה לישיבת עבודה אחד-על-אחד או בצוותים וישיבה בשטחים ירוקים פתוחים עם חשיפה לשמש התורמים לתחושת הרווחה של העובדים. כמו-כן שמנו דגש על שירות, כדי שיתאפשר לעובדים לאכול את ארוחת הצהריים שלהם בזמן מוקצב באמצעות הגשה ושירות מהיר, וכן שתהיה אפשרות להזמין takeaway למשרדים. מעבר לכך, מתוך היותנו בית לקהילת השכונות הקרובות ולאור תוכניות העתיד שלנו להשמיש את המתחם לפעילות גם בשעות הערב ובשישי-שבת. נושאים אלו מובאים בשקיפות בפני יזמים בתחום המסעדנות המעוניינים לשכור אצלנו שטחים", מסביר ניב.

סיבוס או תן ביס

אחת מההטבות האהובות ביותר במסגרת העבודה בארגונים היא כרטיס ארוחה. שתי החברות הנפוצות ביותר כיום הן 'תן-ביס' ו'סיבוס', החולשות יחדיו על פני כ-80% מנתח השוק ופופולאריות בחברות הייטק ופיננסים. הסכומים של הכרטיסים הללו יכולים להתחיל ב-30 שקלים לארוחה ממוצעת ועד ל-70 שקלים לארוחת גורמה.

"עובדה זו", מוסיף ניב, "מחייבת את המסעדות במתחמי נדל"ן לקחת בחשבון את תנאי הכרטיסים המחולקים בחברות ולהציע תפריטים בהתאמה, שיביאו להעדפתם של העובדים לממש אותן בתוך סביבת העבודה ובכך לייצר תנועת לקוחות. זהו נדבך חשוב במטרת העל מה שיוצר עירוב משתמשים "המזין" באופן הדדי עסקים ואנשים. ישנן חברות שלהן חדר אוכל ואספקת ארוחות עצמאית והן פחות מזינות את האקו-סיסטם של עירוב המשתמשים. מסעדה הממוקמת בקרבתה של חברה כזו לא תוכל להסתמך רק על הכנסות מעובדים וכנראה שכך לא תצליח לשרוד".

סדר היום כן קובע

ניר שמול, מומחה נדל"ן ומנכ"ל קבוצת 'שניר' מסביר כי הקצאת שטחים למסעדות במתחמי תעסוקה, צריכה להיכלל כחלק מרכזי מיעדי המתחם, מה שתורם בסופו של דבר ליצירת עירוב משתמשים.

"צריך שמרחב ממוצע שייקח מסעדן במתחם למשרדים יהיה בין 200-400 מ"ר. כיום השטחים הציבוריים המחברים בין המשרדים מאפשרים גם כניסה של קהלים ממרחבים סמוכים, מה שמעניק אפשרויות אדירות לבעלי מסעדות ויזמים. זה נובע מההבנה הבסיסית שלעובדי החברות יש צרכים נוספים מעבר לעבודה עצמה, כארוחות, קניות, ספר וגן ילדים, מכאן שבאמצעות ניתוח עירוב משתמשים חכם אנו יוצרים את תפיסת העולם הזו, מעצבים אותה ומתרגמים אותה להכנסה כספית שמיטיבה עם כל הצדדים".

נחמה בוגין, שמאית נדל"ן מומחית מסבירה כי בעולם התפיסה הזו מושרשת עמוק באסטרטגיית מתחמי המשרדים והתעסוקה. "מזמן הבינו שהתשואה של מבני מגורים בלבד איננה כלכלית ככל מדובר בהשכרה בלבד, לכן קיימת חשיבות לעירוב שימושים. אחד העוגנים שמסמלים שילוב כזה הוא נוכחות של מסעדות ושירותים שוטפים. בסין יש את הדוגמה הקיצונית ביותר עם המגדל הגבוה בעולם, מעל 100 קומות. יש שם כל שירות אפשרי וניתן להעביר במגדל חיים שלמים. יש בו שילוב של מסחר, עבודה, מגורים, הסעדה, רפואה, חינוך... הכל. גם אצלנו כבר רואים דוגמאות טובות למתחמי משרדים שהשכילו להיות מעורבים ובקרבה לאזורי מגורים תוססים".

מנקודת מבט שמאית, מוסיפה בוגין, כיוון שמסעדות הן חלק בלתי נפרד מעירוב המשתמשים עליהן לקחת בחשבון מספר פרמטרים נוספים בבואן להיכנס למתחמי תעסוקה ומסחר.

"סוגיה חשוב נוגעת לנושא הבלעדיות", מסבירה בוגין, "האם המסעדה היא היחידה במתחם או היחידה בקטגוריית הסעדה מסוימת? גם מיקום המסעדה במרחב המתחם חשוב ובעל משמעות. האם השטח הוא פנימי או חזיתי, האם הוא נגיש מבחינת פריקה, טעינת סחורה ולוגיסטיקה כללית הנדרשת לו? האם המסעדה עלולה להפריע עם מטרדי רעש או ריח? בסופו של יום, מתחם פעיל 24/7 תוך הזנה הדדית של כלל משתמשיו, ייתן את מירב התועלות לכולם וייצר את השווי הגבוה ביותר לבעליו".

קהל מבקרים אנין טעם

חיים נחמיאס, יועץ אסטרטגי לקולינריה ובעלים של חברת קינמונים המתמחה בירידי אוכל במתחמים מסחריים, מסביר כי מעבר לשיקולים נדל"ניים או הטבות וסבסוד לעובדים, המסעדה תקום ותיפול על איכות. "מסובסד או לא, איכות האוכל תמיד תהיה חשובה, ויזמי אוכל צריכים להבין זאת", אומר נחמיאס, "נכון להיום, בעיקר במתחמי הייטק ועסקים ובעידן של עובדים איכותיים, חשוב להבין שמדובר בקהל שיודע להעריך אוכל טוב ומצפה לקבל מנות איכותיות, מגוונות, ייחודיות העשויות ממרכיבים ברמה גבוהה. העולם שלנו כבר מזמן לא בהגשת 'בופה' של מזון ברמה בינונית, והקהל שלנו אנין טעם ויודע מה הוא רוצה לאכול. חלקו אף מוכן להוסיף על כך ולשלם מעבר לתקציב שהוא מקבל מהחברה. המנות צריכות להיות מוגשות ברמה גבוהה, כזו שגם מושכת את הקהל החיצוני למתחם. איכות נמדדת מרמת הצלחות והתחשבות בטעמים ובמגמות בריאותיות שמתאימות להעדפות הקולינריות. כך למשל הולך וגדל המענה הנדרש לקהל של צמחונים וטבעוניים".