בין פרטי לציבורי

ממש בימים אלה עומד להסתיים הליך בן כ-20 שנה לשינוי מעמד זכויות הדיירים בשכונות טלביה וניות בירושלים. הבעלות על הקרקע עומדת לעבור מהכנסייה ולהירשם על שמם של בעלים פרטיים, מעל ראשה של קק"ל, שלא השכילה לנהל מהלך עסקי ברור ועקבי.

כעת מתחיל להתפזר הערפל על שווים של נכסי מגורים הממוקמים באחד המקומות היקרים ביותר בישראל, שכונת טלביה בירושלים.

ההליך שהתחיל בצורה עקומה בשנת 2000 והתברר כניסיון עוקץ, החל עם כוונות טובות של המדינה וקק"ל, אך הביצוע היה כושל והתברר שכלל זיוף חתימות. קק"ל ניסתה לרכוש את זכויות החכירה העתידיות מעבר לשנת 2050/2051 ולממש את האופציה הקיימת לה על פי חוזה החכירה הראשי משנת 1951/1952.

במקביל היה חשש שהפטריארך אירנאוס, שהיה מזוהה כתומך אש"ף, יעביר את זכויות החכירה או אפילו את זכויות הבעלות לרשות הפלסטינאית (באותם ימים ערפאת הצהיר על כוונתו ליזום מהלך שכזה).

בסופו של יום העסקה שבה היו מעורבים עורכי דין מהטובים בישראל, כולל עו"ד מטעם קק"ל, לא צלחה לאור טענתו של אירנאוס כי חתימתו על ייפוי הכוח לביצוע העסקה זויפה.   

לפני כ-10 שנים, קבוצת משקיעים פרטיים הצליחה במקום בו נכשלו המדינה וקק"ל ורכשו גם את זכויות החכירה לדורות לאחר שנת 2051/2052, ובשלב השני רכשו את מלוא זכויות הבעלות.

בעת דיווח העסקה לשלטונות רשויות המס טענו תחילה הרוכשים כי מדובר בעסקת אופציה וכי אין לשלם עבור עסקה זו מס רכישה. לאחר שרשרת עררים שהגישו הרוכשים, קבע בית המשפט העליון כי אכן מדובר בעסקה. למעשה זו הייתה ההחלטה לה ציפוי הרוכשים הפרטיים – וכך קיבלו גושפנקה של בית המשפט העליון כי אכן הם הרוכשים החוקיים של הקרקע.

לא ברורה התנהלות המדינה, כשגורמים רשמיים (כולל גורמים בפרקליטות המדינה) נטעו בליבם של החוכרים תחושה שהנה אוטוטו המדינה תצליח לבטל את העסקה או לתת לחוכרים זכויות חכירה לדורות לתקופה שלאחר 2051/2052.

תקרית דיפלומטית

לאחר ששרת המשפטים שקד נכנסה לעובי הקורה כדי למצוא פתרון, בתחילת אוקטובר 2018, התברר כי היזמים היו מוכנים לוותר על זכויותיהם בתמורה ל-1.4 מליארד שקל פיצויים.

לאור התערבות הממשלה והצעת החוק של ח"כ רחל עזריה (שאם היה מתקבל היה למעשה מפקיע את הקרקע מהרוכשים), שלחו ראשי הכנסיות הארמנית והיוונית אורטודוכסית מכתב לראש הממשלה נתניהו והזהירו מפני קבלת החוק של עזריה. אפשר לראות במכתב זה איום מפורש על היחסים הדיפלומטיים בין הכנסיות לבין מדינת ישראל ככל והצעת החוק תתקבל.

נעיר כי אם מנתחים את זהות החוכרים כיום, נגלה כי רק כ-20% מהם הינם חוכרים מקוריים, כ- 40% הינם חוכרים שרכשו את הזכויות בתקופה שקדמה לעסקה הכושלת משנת 2000 וכ-40% הינם חוכרים שרכשו את הזכויות לאחר שכבר הייתה ברור לכל בר דעת העוסק בתחום הבעייתיות של הרכב הזכויות. ניתן לומר כמעט בוודאות כי חלק ניכר מרוכשי הזכויות המאוחרים הינם משקיעים שציפו כי המדינה תפתור להם את הבעיות, וכך הם ירוויחו ממימוש הפער שבין מחיר הרכישה שלהם לבין השווי שיצמח לאור התערבות המדינה.

עסקת ניות קוממיות כוללת כ-500 דונם עליהם בנויים כ-1,300 יחידות דיור במיקום מהיקרים בארץ. רק לשם המחשה, דירות בבנייה רוויה בבעלות מלאה וברמת גמר טובה נסחרות סביב 50,000 שקל למ"ר.

לאחרונה נמכר בית פרטי ברחוב פינסקר ששטחו כ-550 מ"ר בכ-60,000 שקל למ"ר. אם נביא בחשבון כי מדובר בבית הבנוי על קרקע בחכירה, הרי שיתקבל מחיר של כ-85,000 שקל למ"ר בבעלות – מחיר הדומה לעסקה בבית הממוקם ברחוב אוליפנט בסמוך לנכס הנ"ל, ששטחו כ-1,000 מ"ר ושנמכר לפני כמעט 3 שנים ב-72 מיליון שקל.

 ניות. היבטים ציבוריים // צילום: גילה ברנד, ויקיפדיה

ביקוש לקרקע פרטית

אם נבחן לעומק את העסקאות שבוצעו בשנה האחרונה בשכונת טלביה, נגלה 2 תופעות מעניינות: ראשית, אין כמעט ביקושים לדירות הבנויות על קרקע בחכירה ומנגד ישנו ביקוש חזק לדירות מגורים הבנויות על קרקע פרטית.

עקב הבעייתיות הקניינית נסחרות דירות מגורים על קרקע בחכירה לפי 26,000 שקל עד 30,000 שקל למ"ר, ואילו בנכסים דומים הבנויים על קרקע בבעלות פרטית מתקבלים מחירים של 42,000 – 55,000 שקל למ"ר. כלומר, השוק מתמחר הפרש של כ-30% בשווי בין נכס בבעלות מלאה לנכס בחכירה.

בעתירה שהגישה חברת ניות נגד העיכוב ברישום העסקה, לאחר שעיריית ירושלים לא הוציאה אישור על העדר חובות, העירייה נימקה בבית המשפט את העיכובים ב"היבטים ציבוריים" הקשורים לקרקעות וציינה שהנושא מונח לפתח משרד המשפטים, אך התחייבה להנפיק את התעודה והעתירה נמחקה. כעת עתרה הכנסייה שוב בדרישה כי בית המשפט יורה לעירייה להנפיק את התעודה במהירות.

מהפטריארכיה היוונית אורתודוקסית נמסר כי "הפטריארכיה מצרה על שהעירייה פועלת בניגוד לחוק, מעכבת מתן אישורים אף שאין כל חוב לעירייה תוך כדי גרימת נזק לכנסייה ולרוכשים".

מעיריית ירושלים נמסר כי "העירייה פועלת בעניין תעודת היעדר חובות של קרקעות הכנסייה בתיאום מלא עם המשנה ליועמ"ש. בשל מורכבות הסוגייה נדרשו בחינות של כמה גורמים בעירייה ובמדינה. לאחרונה נמצא פתרון שבעקבותיו הסכימה העירייה להנפיק תעודת היעדר חובות לגבי חלק מהמקרקעין שבבעלות הכנסייה".

כעת ניתן לומר כי ההליך מגיע לקראת סיום בימים הקרובים וכי הקרקע עומדת לעבור סוף סוף רישום של הבעלות הפרטית על שם קבוצת ניות קוממיות. 2 עסקאות מכר בעלות כבר בוצעו בין קבוצת ניות קוממיות לבין חוכרי קרקע, ובהן כבר נרשמה הבעלות על שם בעלי זכויות החכירה: בווילה שרובר, ששטחה כ-5.5 דונם, מכרה חברת ניות קוממיות את זכויות הבעלות לחוכרים, לפי כ- 7 מיליון דולר (זאת בנוסף לסכום של כמעט 18 מיליון דולר תמורת זכויות החכירה ששולמו בשנת 2014 לנאמנים של העזבון). ניתוח העסקה מלמד כי זכויות החכירה מהוות כ-70% משווי הבעלות המלאה.

בעסקה נוספת ברחוב קרן היסוד נמכרו זכויות הבעלות לחוכרים בתמורה לכ-10,000 שקל לכל 1 מ"ר בנוי (כולל שטחי מרפסות). ידוע לי כי כיום מבקשת חברת ניות קוממיות מחיר של כמעט 12,000 שקל ואף יותר עבור כל 1 מ"ר בנוי, זאת ללא העברה של זכויות בנייה כלשהן, וגם לא זכות למימוש תמ"א 38.

 

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו