השכירות המוסדית: הדרך למנוע את משבר הדיור הבא

יו"ר ועדת הכספים, ח"כ אלכס קושניר (ישראל ביתנו) קיים השבוע דיון בפרק מתוך חוק ההסדרים העוסק בשכירות המוסדית. לדברי קושניר, "28% מאזרחי ישראל עוברים כל שנה מדירה לדירה ומתמקחים על המחירים, מנסים לשרוד. תפקידנו לתת להם את הוודאות, לא רק ודאות כלכלית אלא לגבי החיים שלהם בכלל - משפחה עם ילדים צריכה טווח זמן". 

עוד הוסיף קושניר: ״הגמישות התפעולית והעסקית תישאר, כי ברגע שנגביל את השחקנים במשק הם יברחו לאפיקים אחרים. לכן צריך להשאיר לשחקנים את הכדאיות העסקית, אך במקביל להגן ולהגדיל את מלאי הדירות״.   

קושניר קרא למשרד האוצר לבחון להגמיש את תנאי החזקת קרנות הריט בנכסי ההשכרה ואפשרות מכירתם, לצד העמדת ערבויות מדינה במסגרת הלוואות הניתנות להם, ולהתנותם בהארכת תקופת השכירות והקצאת יחידות לדיור בר השגה לטובת אוכלוסיות מוחלשות.

"בטווח הנראה לעין, לאנשים לא יהיה איפה לגור", אמר בדיון ארז רוזנבוך , יו"ר "מגוריט", קרן הריט למגורים המתמחה בשכירות ארוכת טווח.

"ללא פתרון בשכירות ארוכת טווח, מסתמן משבר דיור. היצע הדירות לשכירות ירד ב 4-5 שנים האחרונות ב-27 אלף דירות. מצוקת השוכרים הולכת וגדלה כל הזמן. הירידה בהתחלות הבניה, שיווק הקרקעות ומצד שני גידול האוכלוסיה מאיצים את המחסור. השוכרים מהווים כשליש מהאוכלוסייה, והם אלו אשר ייפגעו מכך יותר מכל, שכן ידם אינה משגת לרכוש דירה. הדרך לצמצם את הפגיעה, היא באמצעות הגדלת השכירות ארוכת הטווח דרך הכנסת הגופים המוסדיים לשוק, שיש להם עוצמה אדירה". 

רוזנבוך הוסיף כי "יש לעודד את קרנות הריט אשר יחד מחזיקות כ-3000 דירות לשכירות, מתוכן מושכרות כיום רק כ 1000 בלבד, זוהי טיפה בים עבור מאות אלפי השוכרים".  

בהתייחסותו לגבי החסם להגדלת פעילות קרנות הריט אמר רוזנבוך: "החסם הגדול של קרנות הריט למגורים הוא לגייס הון עבור רכישת דירות נוספות לשכירות ארוכת טווח כיוון שיש תהליך ארוך החל מבניית הדירות ועד שהן מושכרות ומניבות תשואה שוטפת. חשוב להבין, הקרנות מבוססות על הון שהן מגייסות מהציבור ובעיקר מהגופים מוסדיים. יש בעיה היום להגדיל את התשואות למשקיעים כיוון שלוקח לקרנות זמן לבסס את תיק הנכסים שלהן משלב הבניה ועד שהנכס מושכר ומניב תשואה שוטפת. יש לנו היום במגוריט 1200 דירות בשלבי תכנון וביצוע שונים ובנוסף איכלסנו כבר 520 דירות". 

בהמשך, הציע רוזנבוך פתרון פשוט לעידוד קרנות הריט למגורים - שלא דורש שקל מהמדינה : ערבות מדינה לגיוס חוב שיאפשר להוזיל את עלויות המימון ולהיות אטרקטיביים יותר למשקיעים. 

"המימון שלנו יקר יחסית. אנו מגייסים חוב בריבית של עד 0.6 עד 0.8 אחוז.
ערבות מדינה תאפשר לנו להוזיל את עלויות המימון ולגייס יותר כסף שייועד כולו לרכישת דירות חדשות שכולן מיועדות לשכירות ארוכת טווח ובתוכן גם 25 אחוז שיוקצו לדיור בר השגה בהנחה של 20 אחוז ממחיר השוק".

"עבור המדינה מדובר בסיכון אפסי, כיוון שהיא תתבקש לכסות רק את ההפרש של החוב רק במידה וייווצר לאחר מכירת נכסים. אף אחד לא מעריך היום שמחירי הדיור יצנחו ב20-30 אחוז, אחרת לא היינו יושבים פה היום כדי למצוא פתרונות דיור, ולכן הסיכון אפסי."

פתרון נוסף הוא קיצור תקופת החזקת הנכסים מ-20 שנה ל 10 שנים. "כך תהיה לנו אפשרות לשחלף את הדירות בדירות חדשות. כל הכסף שמגוייס עבור הריט, יוותר כולו בשוק השכירות, אך נהיה הרבה יותר אטרקטיביים למשקיעים שיראו את התשואה שלהם נפרסת על פני תקופה קצרה יותר. משיכת משקיעים תעודד הקמת קרנות נוספות שיגבירו את התחרות בשוק השכירות וכן את דיור בר השגה", סיכם רוזנבוך את את דבריו.