מעט מדי, רחוק מדי

הדו"ח האחרון של המועצה הלאומית לכלכלה חושף את המחדל הגדול של תוכנית הדיור 2017-2040. על פי התוכנית היו אמורות להיבנות תוך 23 שנה כ-1.5 מיליון דירות, ממוצע מרשים למדי של כ-70 אלף דירות לשנה. העובדה שבפועל נבנה מספר נמוך בהרבה, כ-45-50 אלף דירות לשנה, ידוע לכל.

אולם המחדל כפול ומכופל, משום שעל פי עורכי הדו"ח, גם מתוך מספר זעום זה קיימת במהלך השנים האחרונות בנייה עודפת ומיותרת בפריפריה, לעומת מחסור בבנייה במרכז הארץ, המגיע כיום לכ-70 אלף דירות והולך וגדל משנה לשנה בקצב מסחרר של עוד כ-5,000 דירות חסרות.

במילים אחרות, על פי הדו"ח, קובעי מדיניות הדיור בשנים האחרונות הלכו על המצוי ולא על הרצוי. הם קידמו במהירות הבזק בנייה בפריפריה, היכן שהיה קל לתכנן, להפשיר ולבנות, במקום לבדוק בדיוק היכן ישנם ביקושים, ובמקומות אלה להשקיע את מיטב המאמץ בקידום התחלות בנייה.

עובדה זו, על פי עורכי הדו"ח, הייתה במהלך שנים אלו גורם מרכזי בתדלוק רמות המחירים בשוק הדיור. עובדה: עליות המחירים הגדולות ביותר היו במחוזות תל אביב ומחוז המרכז, שם עלו המחירים בכ-7.5% בשנה האחרונה. בפריפריה, הגליל והנגב, העליות היו מתונות בהרבה.

סוף ההתחדשות

ביקורת קשה במיוחד נוקט הדו"ח בכל מה שקשור להתחדשות עירונית. ההתחדשות בכלל ותמ"א 38 בפרט היו לכאורה נקודת אור כמעט בודדת בשוק הדיור במהלך השנים האחרונות, והיוו נתח משמעותי מסך התחלות הבנייה.

ההחלטה של מנהל התכנון לקצוב את ימיה של התמ"א עד אוקטובר 2022 עצרה במהלך השנה האחרונה את המומנטום החיובי ועלולה להחריף עוד יותר את המחסור הכבד בהיצע הקיים בלאו הכי באזור הביקוש ולתדלק עוד יותר את רמות המחירים.

על פי עורכי הדו"ח יש להמשיך באופן מיידי את תמ"א 38, או למצוא תוכנית אלטרנטיבית ראויה, אחרת המחסור בהיצע באזור תל אביב והמרכז יחריף ועליות המחירים צפויות להתעצם. 

יד מכוונת

אין ספק, דו"ח המועצה הלאומית לכלכלה משקף את מה שכולנו יודעים. במהלך השנים האחרונות לא רק שלא הייתה יד שניווטה מלמעלה את שוק הדיור אל מים בטוחים, נהפוך הוא, הידיים שביצעו את המלאכה היו מהוססות, מגומגמות, וביצעו את מלאכתן ללא משנה סדורה ועל פי תפיסה שגויה בתכלית של תכלול כל שוק הדיור כ"לחם אחיד", כלומר: "כמה יחידות דיור אנחנו הולכים לבנות השנה". זאת במקום לבדוק לעומק מהם הצרכים של שוק זה והיכן הישראלים מעדיפים לגור, לעבוד, לבלות ולקנות.

בתוך זה, לדוגמה, נכללו תוכניות ענק שנכשלו, דוגמת מחיר למשתכן והסכמי הגג, בהן אחוז גבוה מהדירות נבנה בפריפריה, במקומות שבהה הביקוש היה נמוך או שלא היה ביקוש כלל.

עובדות אלו מחייבות את הממשלה החדשה בחישוב מסלול מחדש ובבדיקה לעומק של הביקושים בכל מקום ומקום. במחוזות תל אביב והמרכז קיים גרעון הולך וגדל, ויש לנסות לסתום אותו, לא רק באמצעות שיווק קרקע אינטנסיבי יותר ובמחירים מפוקחים (בניגוד למדיניות רמ"י הגורמת לספסור ברמות המחירים), אלא גם ובעיקר לעודד שוב את ההתחדשות העירונית, הן פינוי-בינוי ובמיוחד תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש, המהווה פתרון אפקטיבי ומהיר יחסית.

המשמעות החברתית

על פי בדיקה שערכנו במשרדנו, קיים במחוזות אלה פוטנציאל עצום של כ-600 עד 700 אלף יחידות דיור חדשות בהתחדשות עירונית. רוב הפוטנציאל הזה ממוקם במה שמכונה בעגה "שכונות שיקום" או "שכונות ותיקות", כלומר תהיה לו משמעות מרחיקת לכת לא רק לגבי הגדלת ההיצע הדל המאפיין את שוק הדיור במרכז הארץ, אלא גם משמעות חברתית מהמעלה הראשונה.

חשוב שנזכור כי גם אם הדימוי של "מדינת תל אביב" הינו של מטרופולין חובק עולם ומבוסס, בו מתגוררים מיטב עשירי המדינה, עדיין חיים בו מאות אלפים בשיכונים מתפוררים, רבים מהם מתחת לקו העוני.

ואם בפריפריה עסקינן, אז נכון, זהו יעד לאומי ראשון במעלה לפתח את הפריפריה, לקדם בה התחדשות עירונית ולמשוך אליה אוכלוסיות חזקות, אבל יעד זה לא יתממש לעולם אם לא נדע לתכלל את כל הצרכי.

לצד קידום דיור כהלכתו, נקדם גם מקומות תעסוקה איכותיים ונגישים, תחבורה ציבורית טובה מהמרכז לפריפריה, ובתוך הפריפריה עצמה נדע לשדרג את המרכזים הבלויים של ערי הפריפריה הוותיקות ולהעניק לדור החדש של הישראלים חיי קהילה ואיכות חיים שיגרמו להם בהמוניהם לעקור לשם מאיזור הנוחות במרכז הארץ. נכון לעכשיו, לצערנו, זה לא קורה.