ההחלטה שהתקבלה לאחרונה על ידי ממשלת ישראל להקים קבינט לדיור הינה צעד חשוב ומשמעותי. זו החלטה שהינה צעד עם הפנים אל האזרח, בניסיון להביא חדשות ונקיטת צעדים בלתי מקובלים להתמודדות אמת בנושא העומד בסדר היום הכלכלי והלאומי בדרגה הגבוהה ביותר – בעיית הדיור.
לאורך השנים נוכחנו פעם אחר פעם לגלות, כי במדינת ישראל אין מדיניות דיור לאומית. כל ממשלה וכל שר שהיו אמונים על הנושא הביאו טריקים ושטיקים. אך מענה אמיתי לבעיה לא ניתן.
נראה כי ממשלת ישראל החדשה והאמונים על פתרון בעיית הדיור בישראל סוף כל סוף אינם חוזרים על הסיסמאות הנדושות עד לעייפה, אלא מנסים דבר חדש ובניסוחים שלא היו נפוצים במקומותינו עד עצם היום הזה.
קבינט הדיור שנבחר לביצוע המשימה הינו אופרטיבי והסמכויות שהוקנו לו מצביעות כי יש תקווה כי השינוי המיוחל יגיע הפעם. זהו שטר שעליו חתמה ממשלת ישראל עם הפנים לאזרח ועם פתיחת השערים ליוזמה חדשנית, להייטק דיורי. בכדי שהשטר הזה ייפרע וכבטחון לפירעונו, יש להקים כח משימה לאומי (Task Force – מנגנון שהוקם במדינות רבות בעולם והצליח) למדיניות דיור חדשה במדינת ישראל. לא עוד כותבי דו"חות ו"ניירות לבנים", אלא ממונים על כוח משימה שעושה את המלאכה ומקדם כל אחד מהנושאים שנמנו בסמכויות קבינט הדיור.
לאחר עבודה ארוכת שנים של צוות חוקרים במכון לרפורמות מבניות בהכנת טיוטת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עמד עו"ד שרגא בירן בראש כוח המשימה הלאומי להתחדשות עירונית והצליח להזיז הרים ולקדם את חקיקת החוק והקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
אנו יוצאים מכאן בקריאה לממשלת ישראל ולקבינט הדיור להורות על מינוי כוח משימה לאומי שיוכל להביא את הפתרון לבעיית הדיור החמורה שקיימת במדינת ישראל.
תוכנית אסטרטגית חדשה
בכדי לקדם מדיניות דיור לאומית בישראל ברוח סמכויות קבינט הדיור, יש להציג את עובדות האמת כבסיס לפתרון. כל טיוח והערמה על האמת מכשילה ומבזה את עושיה. התוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2017 עד 2040 לוקה בחסר ועמוסה לעייפה בעובדות שאינן נכונות. יש לוותר עליה ולפעול להכנת תוכנית חדשה, בראייה כוללנית של פילוח האוכלוסייה וצרכיה ובעיקר עם נתוני אמת.
התוכנית חייבת להציג נכונה את המצב הקרקעי של מדינת ישראל. בניגוד לנטען, הקרקע אינה אוזלת ומסתיימת בשנת 2035. גם הטענה כי בשנת 2017 היה חוסר של 80,000 יחידות דיור בלבד חסרת כל שחר, וכך גם טענות נוספות.
תוכנית אסטרטגית ארוכת טווח צריכה להפסיק לדבר על דיור בצורה כוללנית, אלא לראות את הדיור כמורכב מכל אחד מהביקושים, שבחלקם הקטן מערכת התכנון התחילה להכיר - דיור בהישג יד, ציבורי, לשכירות, לגמלאים, לזוגות צעירים, למעמד הביניים וגם לאליטות.
מדינת ישראל חייבת להכיר בכך שלא ניתן להזיל דמעות על מחירי הדיור מרקיעי השחקים כאילו הם עולים מעצמם, כאשר מנגד שיווק המקרקעין לדיור על ידי רמ"י מתבצע באופן ספקולטיבי, במכרזים לכל המרבה במחיר. דרך זו אומנם יעילה מנקודת מבט של אפיק להגדלת הכנסות המדינה למעמד הביניים הגבוה, אך עבור רוב תושבי מדינת ישראל במעמד הביניים ומטה שיווק הקרקעות על ידי רמ"י לא צריך להתבצע באופן ספקולטיבי. השיווק צריך להיות ייעודי על ידי פילוח הצרכים מבחינת סוג השימוש שייעשה בדירה ועל ידי מי. אין דין מחיר קרקע לדירה לעשירון העליון כדין דירה לחסר דירה בבעלות, שלעיתים אף חסר את ההון העצמי.
בידי מדינת ישראל יש את היכולות התכנוניות, ללא כל צורך בחקיקה נוספת במסגרת חוק התכנון והבנייה. החוק דהיום מאפשר לחולל רפורמות יצירתיות, באמצעות קבלת מספר החלטות שיקבלו תוקף מיידי ויחולו על כל מרחבי הארץ.
באמצעות השימוש במשאב הקרקעי אשר 93% מתוכו מצוי בידי הציבור ומנוהל על ידי רמ"י, תוכל המדינה לממן פלחים שלמים של דיור בכדי למלא את החסר ביחידות דיור, ומבלי להעמיס על תקציב המדינה. בכל הקשור לפלח השוק של זכאי הדיור הציבורי תוכל המדינה לחסוך מיליארדים רבים של תשלום סיוע לשכר דירה, שאין בו כל פתרון לבעיית פלח שוק זה, אלא רק הנצחה של הבעיה לאורך שנים רבות.
לולא העבודה הקשה של כוח המשימה הלאומית להתחדשות עירונית שלחץ, דאג וקידם את נושא ההתחדשות העירונית לא היה הדבר בא לעולם. בעת החקיקה לחצים שהופעלו הביאו לכינונו של החוק במתכונתו הנוכחית, אשר כשלה, ועל כך אין עוררין. תוכנית האסטרטגיה החדשה תצטרך להתמודד גם עם עובדה זו ולהציע פתרון אחר. החקיקה הבנאלית שאינה מתחשבת בזכויות קניין של תושבי השכונות ובזכותם למיצוי זכויותיהם כבעלים של הקרקע עליה בנויה הדירה צריכה לעבור מן העולם.
יישום המהפך של 2009
המהפך החקיקתי בחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך – 1960 שבוצע בשנת 2009 הביא לשינוי במדיניות הדיור שליוותה אותנו מאז קום המדינה, שהיתה רוויה באידיאולוגיה קולקטיביסטית מדינתית. המהפך של 2009 פתח את השערים ליוזמה פרטית, העדפת הקניין הפרטי ולהפרטה.
יחד עם זאת, הטלת חובות על המערכת לראות את המקרקעין לא רק משאב שמשמש לגיוס כספים, אלא להבאת פתרון לבעיית הדיור. על כן קבע המחוקק את החובה לספק דיור בהישג יד, דיור ציבורי ועוד.
אלו חובות שאנחנו מקווים שהממשלה הנוכחית תקיים אותן ככתבן וכלשונן. אנו מבקשים לראות במסמך הסמכויות של קבינט הדיור מסמך למימוש החוק ומתן קורת גג לאזרחי המדינה.
חדשנות בתכנון
במסגרת החוק הקיים נדרשת רפורמה על בסיס של קבלת החלטות במינהל תכנון. כל התוכניות החל מתוכנית בניין עיר, דרך תוכניות עירונית, מחוזיות וארציות צריכות להתייחס לכל פלח של דיור, תעסוקה ושימושים אחרים כנתונים שצריכים להתייחס אליהם באופן פרטני, ובכל אחד מהאיפיונים שלו, החל מהרמה המרחבית ועד לרמה הפרטנית של הדירה בהישג יד, לזוגות צעירים, למעמד הביניים, מגזר ערבי ומגזר חרדי.
כאשר התכנון יתבצע באופן מפולח, יהיה קל להעביר את היישום של שיווק הקרקעות על ידי רמ"י באופן מפולח. השיווק הייעודי צריך להיות מלווה בשומות ייעודיות הגוזרות את השווי של המוצר וייעודו ולא להסתמך על "מחיר שוק", שהרי אינו קיים כלל מאחר ואין מחיר שוק למוצר במונופול שבידי רמ"י – הקרקע.
שווי קרקע
מחיר המקרקעין במדינת ישראל מהווה 60% עד 70% משווי הדירה. זהו אבסורד שצריך להיפסק. כאשר נבצע פילוח של המקרקעין לפי מטרות שונות, אזי כל מטרה קובעת את המחיר שלה באמצעות שומה ספציפית. הרי אין מחירו של לחם אחיד כמחירו של לחם מחמצת, חלה או לחם קל.
כך גם צריך להיות מחיר הקרקע - בהתאם למוצר הסופי. השומה לא צריכה להיות ספקולטיבית, אלא השווי צריך להתבצע בהתאם לאנשים הספציפיים והצרכים הספציפיים שלהם.
השומה חייבת לעבור רפורמה. כיום היא נגזרת מהשווי של המקרקעין על בסיס המחירים של הקרקע המשווקת על ידי רמ"י בצורה ספקולטיבית במכרזים לכל המרבה למחיר, מאחר ואין שיווק אחר. השמאי הממשלתי, שהוא מעין סמכות שיפוטית, קובע שומה שאין בה אמת.
כמה עולה לבנות אנחנו יודעים. כמה שוות זכויות הבנייה? הן לא שוות כלום, כי הן בלתי מוגבלות. ומה שוויה של הקרקע? אם ייבנה על דונם אדמה מגדל דירות הוא שווה טריליון, ואם תיבנה שם משתנה עירונית היא תהיה שווה אפס. כך צריך להיקבע שווי הקרקע, אך ורק לפי ייעודה וזהות צרכני המוצר המוגמר.
מינהל התכנון התקדם, והתחיל בשנים האחרונות לפלח את השוק לדיור בהישג יד בשכירות, דיור מוגן ועוד. הפתיחות הזו חשובה ויש לקדם את הרפורמה כך שגם שיווק הקרקע ייעשה באופן ייעודי לפי הפילוחים.
פרויקטים ומודלים מגוונים
אחת מסמכויות קבינט הדיור לעסוק בתחום קידום פרויקטים ומודלים מגוונים. גם בתחום זה קיימת חקיקה שכל שצריך הוא להחיותה מחדש, לאחר שהורדמה במשך עשרות שנים. חוק הלוואות לדיור, תשנ"ב – 1992 נותן מענה לאפשרויות לקבלת הלוואות עומדות, הלוואות מכוונות והסדרי מימון מתאימים בהתאם לתקני בנק ישראל. קבלת החלטות מיידיות והחייאת החוק תוכל להניב רפורמה חשובה.
המהפך בחוק רשות מקרקעי ישראל העלה על הנס את היוזמה הפרטית. אך עדיין לא ניתן ליזום רכישת קרקע מרמ"י, גם לא לצרכים חברתיים, אלא אנו נתונים ותלויים ביוזמת רמ"י לשווק.
במסגרת הסמכויות החדשות של קבינט הדיור, אנו קוראים לפתיחת שערי רמ"י לאפשר רכישת מגרשים קטנים ומפותחים בכל הישובים, על ידי קבלנים שיתחייבו לבניית דיור בהישג יד, בדרך של "בניין לקבלן".
לכך נדרשת החלטה של מועצת מקרקעי ישראל לאפשר לכל יזם או קבלן לפנות לרמ"י ולרכוש מגרש קטן ומפותח במרכזי הערים, שאינו משווק בשגרה בשל גודלו.
אפשרות זו תפתח את השוק ליוזמה פרטית, תקטין את הלחצים על הקרקע, תביא לירידת מחירים, כי תגדיל את היצע הדירות בשוק ואף יפתור את בעיית סבכי הבירוקרטיה שבידי רמ"י.
למה צריך קבינט דיור?
סמכויות קבינט הדיור:
- קביעת מדיניות ממשלתית בתחום הדיור והתחבורה בהתאם לתוכנית האסטרטגית 2040.
- אישור וקידום רפורמות ושינויים מבניים לייעול מדיניות הממשלה בתחומי המקרקעין, ייזום התכנון וביצוע הבנייה למגורים ומעקב אחר יישום ההחלטות, בין היתר לצורך ייעול השימוש בקרקע.
- קידום פרויקטים ומודלים מגוונים בתחום ייזום וביצוע הבנייה למגורים. בין היתר, לדיור בר השגה, דיור להשכרה לטווח ארוך, דיור ציבורי, פינוי מקרקעין לצרכי דיור וכיוצא בזה
- גיבוש מדיניות רפורמות ושינויים מבניים בתחום מקרקעי ישראל.
- גיבוש פתרונות לחסמים ותיאום בין הגורמים בתחומי תקציב ותשתיות בכל הנוגע לפרויקטי דיור, פרויקטי תחבורה ותשתיות תחבורה.
- פיתוח וקידום ההתחדשות העירונית בישראל, לרבות יזום תוכניות, גיבוש צעדי מדיניות בהיבטי ייזום תכנון ובנייה מתוך מטרה להאיץ את פרויקטי ההתחדשות העירונית באזורי הביקוש והפריפריה.
- החלטות הוועדה לא יעסקו בנושאי תכנון אשר בסמכות שרת הפנים, לרבות בהכרזות על מתחמים מועדפים לדיור על פי החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה) תשע"ד – 2014.
- סדר היום של ועדת השרים ייקבע על ידי יו"ר הוועדה בהיוועצות עם שרת התחבורה והבטיחות בדרכים.
- סדר היום בנושאי תחבורה שאינם תומכי דיור ייקבע על ידי שרת התחבורה והבטיחות בדרכים בהיוועצות עם יו"ר הוועדה, והדיון יהיה בראשותה.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
