כמה העיר שלכם משקיעה בכם?

שיעור קטן במתמטיקה, לפני שמתחילים בכתבה: תושב עולה לעירייה כסף, בממוצע כ-4,400 שקל נטו בשנה. הערים "העשירות" משקיעות בתושב עד 8,500 שקל ו"העניות" עד 1,300 שקל בלבד. הפערים - מאות אחוזים. 

כלל ידוע הוא שהארנונה למגורים המשולמת על ידי התושבים אינה מספיקה, ולכן הרשות המקומית נדרשת לממן את תושביה על ידי בנייה של נדל"ן מניב למסחר ולמשרדים. כל תושב נוסף שנכנס לעיר מחייב 15 עד 20 מ"ר של נדל"ן מניב, שהוא יביא איתו, שישלם 125 עד 150 שקל למ"ר מיסי ארנונה.

ממחקר חדש ומקיף של חברת הייעוץ הכלכלי בראשות פרופ׳ דניאל צ׳מנסקי ותמיר בן שחר, שביצע איתי אנסבכר, עולה פילוח חדש של הערים העשירות והעניות במדינה, שנחשף כאן לראשונה לפי קטגוריות.

בשנים האחרונות מתברר חתמו משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל עם רשויות רבות על הסכמי גג לבנייה של מאות אלפי יחידות דיור, כך שהמדינה תממן את עלויות הפיתוח והתשתיות. במקביל, הותמ"ל אישר ומקדם עשרות תוכניות המכילות כמויות אינסופיות של יחידות דיור.

הבעיה היא שליד יחידות הדיור מציירים כתמים סגולים - אזורים של נדל"ן מניב. הם נקבעים ללא בדיקות כלכליות ותכנוניות קפדניות ומבוקרות.

״בחינה לעומק של מדיניות התכנון העירוני מגלה כי הרשויות שתבנינה יחידות דיור תידרשנה להגדיל או לפחות לשמר את רמת ההשקעה השוטפת בתושב על מנת לייבא משקי בית חדשים לתחומן ולשמור על רמת חיים ראויה לוותיקים״, אומר תמיר בן שחר, מנכ״ל צ׳מנסקי בן שחר. 

אז האם התחרות הכלכלית בין הערים בישראל הינה הוגנת בתנאי הפתיחה שלה? והאם המדינה נדרשת לצמצם את הפער בין התמורות שמקבל תושב של עיר עשירה לעומת זה של עיר ענייה? ומה נדרש כמדיניות לבצע מחר?

מהי עיר עשירה?

עיר אשר משקיעה בתושביה את הסכומים הגבוהים ביותר. נמדדת על ידי רמת ההשקעה העצמית שלה בתושב (או ההשקעה בתושב נטו).

5 הערים העשירות בישראל - תל אביב-יפו, רעננה, אילת, חיפה ורמת השרון. 5 הערים בתחתית הדירוג - רהט, מודיעין עילית, עראבה, אום אל-פחם ואלעד.

הנוסחה למתעמקים - השקעה בתושב נטו מחושבת על ידי סך התשלומים בתקציב השוטף של העיר, פחות התשלומים והתקבולים הבלתי רגילים (בתקציב השוטף), פחות השתתפות המדינה (כלומר מההכנסות העצמיות שהעיר מחוללת בלבד). 

בהתייחס להשקעה בחינוך לילד בגיל 3 עד 18 מובילות הערים תל אביב, נשר ורמת גן עם השקעה של כ-7,000 שקל. הערים בתחתית הדירוג משקיעות עד 1,000 שקל בלבד - פי 7 פחות.

5 הערים המובילות בהשקעה לתושב בתרבות: תל אביב-יפו, רמת השרון, הרצליה, אילת ורעננה. 5 הערים בתחתית הדירוג - רהט, מודיעין עילית, קלנסווה, בני ברק ובית שמש.

ערים עשירות מושכות תושבים מרמה חברתית-כלכלית גבוהה, וערים עניות מושכות אוכלוסייה מרמה חברתית-כלכלית נמוכה. כך נוצר מעגל העוני: האוכלוסייה הנתמכת שמגיעה לעיר מגדילה את תשלומי הרווחה, צורכת פחות - מייצרת ביקושים נמוכים לשטחי נדל"ן מניב וחיה בעיר שאינה אטרקטיבית ומסובסדת - מגדילה את שיעורי הפטורים מארנונה.

למה נוצר פער?

מהיכן הפערים ומה מאפשר לעיר להיות עשירה? בשיטה הקיימת יש 3 משתנים אשר משפיעים על האפשרות של היישוב להשקיע בתושב: תעריפי הארנונה, היקף המ"ר של הנדל"ן המניב ושיעור הגבייה.

הארנונה הארצית הממוצעת למגורים - 41 שקל למ"ר (במעט רשויות הארנונה גבוהה מ-60 שקל למ"ר). הפערים אינם גדולים ונובעים מגודל הדירה וממספר הנפשות במשק הבית.

בממוצע תושב משלם בשנה כ-1,500 שקל ארנונה למגורים, והעיר נדרשת לממן כ-2,100 שקל בעצמה (השקעה בתושב נטו 3,600 שקל בממוצע, בניכוי הבלתי רגילים). הדרך - באמצעות נדל"ן מניב (מסחר, משרדים, מלונאות ותעשייה לסוגיה). ככל שהעיר תמשוך ביקושים גבוהים יותר לשטחים אלה, הכנסותיה העצמיות יגדלו.

הארנונה לנדל"ן מניב גבוהה מאוד, פי 3 עד 4 מהארנונה למגורים. ההכנסות הממוצעות בעיר נובעות בין היתר גם מתמהיל שונה של מסחר (תעריף למ"ר הגבוה ביותר), משרדים ותעשייה / לוגיסטיקה (תעריף למ"ר הנמוך ביותר).

הפערים הגדולים בין הרשויות משקפים מצב של חוסר שוויון. לעיתים באותו אזור תעשייה, אשר רק קו כחול מפריד בין יישוב אחד לשני, קיימים 2 תעריפים שונים לארנונה מנדל"ן מניב. המדיניות גם כאן חייבת להשתנות.

גם שטח הנדל"ן המניב לתושב וההכנסה מנדל"ן מניב לתושב הם פרמטר משמעותי ביותר בהגדרתן של ערים עשירות, משום ששטחים אלה נדרשים לממן את שארית ההשקעה בתושב, לאחר תשלומי הארנונה הנמוכים למגורים.

שטח זה נגזר מהמיקום, אבל בעיקר מקיומה של אסטרטגיה כלכלית ברורה, אשר מתאימה את מיקומי הנדל"ן המניב ליתרונות התחרותיים של העיר ולהעדפות המיקום של חברות. ערים מתוחכמות מייצרות את התנאים למשיכת עסקים אליהן גם על חשבון ערים מתחרות.

5 הערים המובילות - תל אביב-יפו, אילת, הרצליה, חיפה ופתח תקווה. 5 הערים בתחתית הדירוג - מודיעין עילית, קלנסווה, כפר יונה, בית"ר עילית ועראבה.

בתרחיש "מצב קיים" - מרבית הערים העשירות ימשיכו להיות עשירות ומרבית הערים העניות ימשיכו להיות עניות.

לא בונים מספיק

בין השנים 1980 ל-2019 אוכלוסיית המדינה גדלה בכ-5.2 מיליון, גידול שנתי ממוצע של כ-134 אלף נפשות. על מנת להשקיע בתושב 2,100 שקל בממוצע בשנה (רק את הפער החסר בין תשלום הארנונה למגורים לתושב לבין ההשקעה הממוצעת נטו בתושב) נדרשת תוספת שנתית של כ-2.5 מיליון מ"ר ברמה הארצית - ברמת ארנונה ממוצעת של 125 עד 150 שקל למ"ר מנדל"ן מניב (לפי התעריף הממוצע הקיים), ובתוספת של כ-160 אלף תושבים בשנה.

מנגד, על בסיס נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בעשור האחרון בנו בכל שנה בממוצע רק כ-1.6 מיליוני מ"ר ברוטו (לעומת כ-1.4 מיליוני מ"ר בעשור הקודם). ״קיים פער בלתי ניתן לגישור בין הנדרש למה שנבנה בפועל״, מסביר תמיר בן שחר.

ברמה הארצית, היקף הבנייה של נדל"ן מניב ביחס לבינוי נדל"ן למגורים קטן ואינו מספק. מדוע?
מסחר - הביקוש לשטחי מסחר קטן. הענף הגיע לרוויה, והתוספת של כוח הקנייה החודשי, שנובעת מהגידול במספר משקי הבית, מספיקה לכ-200 אלף מ"ר נטו בלבד מדי שנה (בניכוי דליפות לאון-ליין ולשמיים הפתוחים, וכל זאת עוד טרם השפעות הקורונה). עד היום נבנו כ-400 אלף מ"ר בממוצע כל שנה, יותר מפי 2 מהנדרש. מתוכננים היום כמיליון מ"ר ביותר מ-100 מרכזי מסחר, שבהכרח לא כולם ייבנו. זאת ביחס לשנים 1980 עד 2015, בהן הענף היה בשלבי צמיחה.

משרדים - היקף הביקוש השנתי המוערך בישראל - 700 עד 800 אלף מ"ר. מתוכם, 150 עד 175 אלף מ"ר למשרדי הייטק. גם כאן המדינה תורמת להיווצרותו של אי שוויון בין הערים, כאשר את מרבית מוסדותיה בחרה לבנות בתל אביב, ולא בערים סביבה, אשר נדרשות לכך יותר מהעיר הגדולה. רמלה, לדוגמה.

תעשייה - הייצור יוצא ממדינת ישראל למדינות אחרות. ללא השקעה ופיתוח גם בתחום זה צפוי כי היקף הבנייה יקטן. יש לציין כי בתוך שוק זה מפצה הבנייה לשטחי לוגיסטיקה ואחסנה - 40% מסך הבנייה לתעשייה של כ-600 אלף מ"ר בכל אחת מ-5 השנים האחרונות (אם כי בתשלומי ארנונה נמוכים מאוד למ"ר);

הנדרש לכיסוי רמת השירות הממוצעת לתושב הוא בנייה בפועל העולה על 2.5 מיליון מ"ר של נדל"ן מניב (מעל, מאחר ומצופה כי רמת ההשקעה בתושב נטו תגדל לאורך זמן ותשתווה בין כלל הערים והתושבים בישראל). בפועל נבנים כ-1.6 מיליון מ"ר בלבד. משמע, קיים גרעון מבני שנתי וקבוע של קרוב ל-1 מיליון מ"ר. בשורה התחתונה, בישראל לא קיים קשר בין תכנון לבין כלכלה מתממשת.

ערים תחרותיות

הערים נדרשות להתנהל כעסק בעולם תחרותי והישרדותי ולייצר לעצמן אסטרטגיות כלכליות ישימות ומתעדכנות תדיר עם נגזרת של תוכנית פעולה. יש להפסיק לייצר תוכניות שאינן מחוברות לשוק ולא יתממשו.

יש לשנות את שיטת חלוקת ההכנסות ואופן קביעת תעריפי הארנונה ולהעלות את תעריפי הארנונה למגורים. לאור הפער בין תשלום מיסי הארנונה למגורים לבין העלות שמחולל כל תושב - מוצדק ונדרש להעלות את תעריף הארנונה למגורים.

האינטרס של השלטון המרכזי ומה שנדרש בעולם הכלכלי היום הוא ניהול ערים כעסק כלכלי. לפיכך נכון לאפשר לערים לקבוע גם את תעריפי הארנונה, במטרה להיות תחרותיות מול הערים המתחרות בהן.

מומלץ לשנות את מרחבי התכנון מיישובים, ערים ומחוזות בגבולות סתמיים למרחבים תפקודיים. יש לתכנן במספרים אמיתיים ומבוקרים. כיום התכנון מנותק מהכלכלה ומהמספרים, וכל עיר מתכננת שטחים מניבים כאילו אין עוד מלבדה בישראל. כנ"ל הותמ"ל והמחוזות (עודף תכנוני של 240 מיליון מ"ר).

חשוב לייצר תוכניות ענפיות לתחומי המסחר, המשרדים לסוגיהם ולתעשייה, שנגזרות מתועלות המשק הלאומי ומתאימות להעדפות המיקום של חברות מסוגים שונים. במילים אחרות, לייצר לכל מרחב תפקודי יתרונות תחרותיים אפשריים, ברורים, נבדלים מהאחרים. כך ניתן לנצל את משבר הקורונה ולהפכו להזדמנות. יש לייצר כלי עבודה למתכננים לבחינת קיבולת הנדל"ן המניב בתוכניות.